Bản án số: 390/2024/DS - ST

Ngày: 18 - 9 - 2024

“V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Tho.

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Bà Lê Thị Xuân Đào;
2. Bà Trương Thị Kim Tiến.

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Khắc Phụng - là thư ký Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa.

Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lê Hiền – Kiểm sát viên.

Ngày 18 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 1059/TLST-DS ngày 18/12/2023 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 238/2024/QĐXXST-DS ngày 10/6/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 182/2024/QĐST-DS ngày 08/7/2024 và Thông báo mở lại phiên tòa số 53/TB-TA ngày 30/8/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hoàng K, sinh năm 1985;

Địa chỉ: Ấp K, xã T, huyện T, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Văn L, sinh năm 1985;

địa chỉ: Ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 17/10/2023, có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1963 (xin vắng mặt).
2. Bà Mai Thị Á, sinh năm 1973 (có mặt);

Cùng địa chỉ: Ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Thanh N1, sinh năm 1973 (vắng mặt);

Địa chỉ: G, Khu V, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Lê Văn L trình bày:

Ông K và vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Mai Thị Á có xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2022. Theo nội dung thỏa thuận, ông N và bà Á đồng ý chuyển nhượng cho ông K diện tích đất có kích thước ngang 5m, dài 60m, diện tích 300m², thuộc một phần thửa đất 440, tờ bản đồ số 21, toạ lạc tại xã H, huyện Đ, tỉnh Long An với giá 1.435.000.000 đồng.

Ông K đã giao cho ông N và bà Á số tiền 200.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận đến ngày 25/02/2023 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng và thanh toán số tiền còn lại 1.235.000.000 đồng. Ông N, bà Á có nghĩa vụ thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng.

Tuy nhiên, đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, ông N, bà Á không hoàn tất các thủ tục cần thiết theo quy định để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K. Do đó, ông K khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc ông N và bà Á phải liên đới trả cho ông K số tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn, bà Mai Thị Á trình bày:

Bà và ông N là vợ chồng. Bà là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất 440, tờ bản đồ số 21, tại xã H, huyện Đ, tỉnh Long An. Ngày 19/5/2022, bà có chuyển nhượng cho ông Trần Thanh N1 toàn bộ thửa đất 440 với giá 3.100.000.000 đồng. Ông N1 đã giao cho bà số tiền 500.000.000 đồng, còn nợ lại 2.600.000.000 đồng, hẹn trả vào ngày 19/8/2022. Ông N1 yêu cầu bà ký sang tên để ông N1 chuyển mục đích sử dụng đất và ký tên tách một phần diện tích đất để chuyển nhượng cho ông K. Do đó, ngày 19/5/2022, bà đã ký tên vào Hợp đồng ủy quyền số công chứng ngày 4408, quyển số 05/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/5/2022 tại Văn phòng công chứng (VPCC) Nguyễn Lê H, đối tượng là thửa đất 440, giữa bà và bà Trương Thị T. Đồng thời, bà và ông N còn ký tên vào giấy nhận cọc ngày 25/6/2022 với ông Nguyễn Hoàng K. Khi ký tên vào giấy nhận cọc, bà không đọc nội dung, chỉ biết là ký để tách đất cho ông K theo yêu cầu của ông N1, cũng không biết tách bán cho ông K diện tích bao nhiêu m². Bà không nhận bất kỳ số tiền nào của ông K. Nay ông K khởi kiện yêu cầu bà và ông N phải liên đới trả cho ông K số tiền cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng, bà không đồng ý. Bà có yêu cầu phản tố như sau: Yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc được thể hiện qua giấy nhận cọc ngày 25/6/2022 giữa bà Mai Thị Á, ông Nguyễn Văn N với ông Nguyễn Khải H1.

Đối với Hợp đồng ủy quyền số công chứng ngày 4408, quyển số 05/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/5/2022 tại VPCC Nguyễn Lê H, đối tượng là thửa đất 440, giữa bà và bà Trương Thị T, bà Á không tranh chấp trong vụ án này. Sau này phát sinh tranh chấp, bà Á sẽ khởi kiện thành vụ án khác.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền. Về trình tự thủ tục đảm bảo theo quy định của tố tụng trong việc thu thập chứng cứ, xác minh. Toà án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ và quyền hạn. Các bên đương sự thực hiện đúng tố tụng về quyền và nghĩa vụ.

Về nội dung: Bà Á thừa nhận bà và ông N có ký tên trong giấy nhận cọc ngày 25/6/2022. Nội dung giấy nhận cọc thể hiện bà Á và ông N đã nhận số tiền cọc 200.000.000 đồng. Căn cứ hồ sơ biến động thửa đất 440 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ cung cấp, thể hiện bà Á đã thực hiện thủ tục tách diện tích đất 300m² và chuyển mục đích sử dụng đất từ thửa 440 trong thời gian các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa, bà Á không chuyển nhượng diện tích này cho ông K mà chuyển nhượng cho người khác. Do đó, bà Á, ông N đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc với ông K. Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K, buộc bà Á và ông N phải liên đới trả tiền cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở nhận định như sau:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ tranh chấp

Tranh chấp của các đương sự liên quan đến giấy nhận cọc ngày 25/6/2022 giữa ông Nguyễn Hoàng K với bị đơn ông Nguyễn Văn N, bà Mai Thị Á; cùng cư trú tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS); vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa và quan hệ pháp luật tố tụng là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

[3] Về nội dung

Xét giấy nhận cọc ngày 25/6/2022 giữa ông K với ông N, bà Á, nội dung đảm bảo cho việc thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 300m2, thuộc một phần thửa 440, tờ bản đồ số 21, tại xã H, huyện Đ; giá chuyển nhượng 1.435.000.000 đồng; số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng; hẹn ngày ra ký công chứng chuyển nhượng là 25/02/2023. Đến ngày 25/02/2023, ông N, bà Á không thực hiện chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 300m², thuộc một phần thửa 440 nên các bên phát sinh tranh chấp.

Xét quá trình biến động của thửa đất 440 sau khi các bên xác lập hợp đồng đặt cọc: Bà Mai Thị Á là chủ sử dụng của thửa đất 440, diện tích 1.002m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CU 016077 ngày 21/11/2019. Ngày 05/10/2022, Uỷ ban nhân dân (UBND) huyện Đ tiếp nhận Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của bà Á. Ngày 04/11/2022, UBND huyện Đ cho phép bà Á được chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 300m², từ loại đất LUA sang loại đất ONT, thuộc mpt 440, tờ bản đồ số 21 theo Quyết định số 7461 ngày 04/11/2022. Ngày 17/11/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ chỉnh lý biến động trên GCNQSDĐ số CU 016077 như sau: “Thửa 440m², tờ bản đồ số 21, diện tích 1.002m², loại đất LUC, đất tại huyện Đ

tách thành thửa 556, diện tích 300m² và thửa 440, diện tích 702m². Thửa 556, chuyển mục đích sang đất ONT, diện tích 300m² theo Quyết định số 7416 ngày 01/11/2022 của UBND huyện Đ và được cấp mới. Diện tích còn lại trong GCNQSDĐ là 702m². Ngày 30/11/2022, bà Á được UBND huyện Đ cấp GCNQSDĐ số DH 919138, tại thửa đất 556. Ngày 07/12/2022, bà Á chuyển nhượng cho ông Trần Quang B thửa đất 556 theo HĐCNQSDĐ số công chứng 8891, quyển số 12/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/12/2022. Như vậy, diện tích đất 300m², thuộc một phần thửa 440 đủ điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng đặt cọc giữa ông K với bà Á, ông N đảm bảo về đối tượng và có hiệu lực pháp luật.

Bà Á đã hoàn tất thủ tục tách diện tích đất 300m² từ thửa 440 và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ONT. Diện tích này đã được cấp GCNQSDĐ vào ngày 30/11/2022. Tuy nhiên, sau khi được cấp GCNQSDĐ thì bà Á không thực hiện chuyển nhượng cho ông K theo thỏa thuận tại giấy cọc mà ký chuyển nhượng cho ông B. Việc làm của bà Á được xem là đã từ chối giao kết hợp đồng với đối tượng là diện tích đất 300m², thuộc mpt 440 theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự. Bà Á cho rằng bà và ông N có ký tên vào giấy nhận cọc nhưng ông bà không nhận bất kì số tiền nào từ ông K. Trước đó, bà đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 440 cho ông N1, đã nhận một phần tiền từ ông N1. Sau đó, bà giao cho ông N1 bản chính GCNQSDĐ và ký các giấy tờ theo yêu cầu của ông N1, trong đó có giấy nhận cọc vừa nêu. Tuy nhiên, bà Á không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Ông N1 vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án. Thông tin về người làm chứng Trần Văn P ký tên trong giấy nhận cọc do bà Á cung cấp không đầy đủ nên Công an xã Đ không đủ cơ sở xác minh về nhân thân của ông P. Vì vậy, Tòa án không thể triệu tập ông P tham gia vụ án với tư cách người làm chứng theo yêu cầu của bà Á. Từ những phân tích trên, HĐXX không có căn cứ để chấp nhận lời trình bày của bà Á. Ông N, bà Á đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên phải có nghĩa vụ trả cho ông K số tiền cọc là 200.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc là 200.000.000 đồng. Tổng số tiền ông N, bà Á phải liên đới trả ông K là 400.000.000 đồng.

Do đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông K nên yêu cầu phản tố của bà Á về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc là không có căn cứ, không được HĐXX chấp nhận.

Xét lời đề nghị của Kiểm sát viên là có căn cứ nên được HĐXX chấp nhận.

Đối với Hợp đồng ủy quyền số công chứng ngày 4408, quyển số 05/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/5/2022 tại VPCC Nguyễn Lê H, đối tượng là thửa đất 440, giữa bà Á và bà Trương Thị T, bà Á không tranh chấp trong vụ án này nên HĐXX không xem xét giải quyết. Sau này phát sinh tranh chấp, bà Á được quyền khởi kiện thành vụ án khác.

[3] Về chi phí tố tụng là 500.000 đồng. Nguyên đơn tự nguyện chịu, đã nộp và chi xong.

[4] Về án phí: Bà Á và ông N phải liên đới chịu án phí là 20.000.000 đồng trên số tiền 400.000.000 đồng phải trả cho ông K. Bà Á phải chịu 300.000 đồng án phí đối với yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Như vậy, số tiền ánh phí bà Á phải chịu là 10.300.000 đồng. Số tiền án phí ông N phải chịu là 10.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, 92; Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 37, 27 Luật hôn nhân và gia đình.

Căn cứ Điều 328, 357, 468, 288 Bộ luật dân sự;

Căn cứ Điều 6, Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hoàng K đối với ông Nguyễn Văn N và bà Mai Thị Á về yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Mai Thị Á đối với ông Nguyễn Hoàng K về việc yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc.

Buộc ông Nguyễn Văn N và bà Mai Thị Á phải liên đới trả cho ông Nguyễn Hoàng K số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). Trong đó tiền cọc là 200.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng.

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí tố tụng là 500.000 đồng, ông Nguyễn Hoàng K tự nguyện chịu, đã nộp và chi xong.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn N phải chịu là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Bà Mai Thị Á phải chịu là 10.300.000 đồng. Khấu trừ số tiền tạm ứng án phí bà Á đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005067 ngày 09/7/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Hòa. Bà Á phải nộp tiếp số tiền án phí 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Hoàn trả cho ông Nguyễn Hoàng K số tiền 10.000.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí lệ phí tòa án 0005642 ngày 13/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.