Bản án số: 39/2024/DS-ST

Ngày: 28-6-2024.

V/v tranh chấp dân sự về hợp

đồng thuê nhà.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LAI VUNG, TỈNH ĐỒNG THÁP

-

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Bích Huyền.

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Nguyễn Chí Công;

Ông Ngô Văn Dũng.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thái Vân An là Thư ký Tòa án nhân dân

huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lai Vung tham gia phiên toà: Bà

Nguyễn Thị Cẩm Dang - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 06 năm 2024 tại phòng xử án Tòa án nhân dân huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 143/2024/TLST-DS ngày 02/05/2024, “V/v tranh chấp dân sự về hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 66/2024/QĐXXST-DS, ngày 11 tháng 06 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Võ Thị Hồng H, sinh năm 1996; Địa chỉ: Số nhà B, ấp L, xã L, huyện L, Đồng Tháp.
2. Bị đơn: Nguyễn N, sinh năm 1997; Địa chỉ: Số nhà A, Khóm A, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.
3. Người làm chứng: Trần Thị Hồng Đ, sinh năm 1994; Địa chỉ: 6 ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

(Tất cả đương sự có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn Võ Thị Hồng H trình bày:

Võ Thị Hồng H với Nguyễn N ký kết Hợp đồng thuê nhà, ngày 01/8/2023, nội dung thỏa thuận Nguyễn N cho Hồng H thuê căn nhà cấp 4, diện tích 63m², số nhà A N, khóm A, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, mục đích thuê để ở, kinh doanh (làm nail móng tay, móng chân, dạy thêm...), thời hạn thuê 02 năm (05/8/2023 đến 05/08/2025), tiền thuê nhà là 2.500.000 đồng/01 tháng, đặt tiền cọc 5.000.000 đồng.

Ngày 08/03/2024 Hồng H nhắn tin qua zalo với N gửi hình làm đường phía trước nhà đang thuê, như vầy sao làm ăn, N nhắn lại thông cảm làm vĩa hè 01-02 ngày sẽ xong. Sau đó H nói với Trần Thị Hồng Đ nhắn tin, gọi điện thoại trao đổi với N về việc làm đường lộ ảnh hưởng đến việc kinh doanh, hai bên thỏa thuận chủ nhà sẽ giảm 01 tháng tiền nhà là 2.500.000 đồng tuy nhiên sau đó ngày 27/03/2024 N cho rằng vẫn kinh doanh bình thường nên không đồng ý giảm tiền thuê nhà, chỉ giảm 1.500.000 đồng, Đ nói N xem lại, không đồng ý nên N nói không đồng ý thì trả nhà. Nguyên đề nghị trả nhà trước ngày 10/4/2024 nên không thực hiện việc báo trước 30 ngày khi trả nhà, hai bên thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nguyễn N không đồng ý trả lại tiền đặt cọc vì cho rằng Võ Thị Hồng H tự ý chấm dứt hợp đồng, không báo trước 30 ngày theo như thỏa thuận trong hợp đồng. Theo Điều 4 của Hợp đồng thuê nhà: “Trong thời gian thuê nhà vì lý do bất khả kháng, khách quan không mong muốn từ nhiều lý do mà không thể tiếp tục duy trì tạo ra thu nhập hoặc tiếp tục duy trì trước dự định ví dụ như: Giải tỏa, quy hoạch, phóng đường, tranh chấp đất đai thì bên thuê được phép ngưng tiếp tục thuê, báo trước cho bên cho thuê ít nhất 30 ngày. Bên A (bên cho thuê) sẽ trả 100% tiền cọc nếu kết thúc hợp đồng sớm mà có báo trước 30 ngày”.

Trần Thị Hồng Đ không có ký kết hợp đồng với N nhưng do H muốn thuê căn nhà này lâu dài nên H đứng ra ký kết hợp đồng thuê nhà, còn việc thỏa thuận trao đổi với N là Đ trực tiếp trao đổi, do Đ có số điện thoại và kết bạn zalo với N. Đào trao đổi thỏa thuận với N theo ý kiến của H.

Võ Thị Hồng H đã đóng tiền thuê nhà xong, đến ngày 09/04/2024 dọn đi giao trả nhà cho ông N.

Võ Thị Hồng H không tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà, N đồng ý, chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Nguyên chốt ngày 10/4 phải trả nhà, H đồng ý có nghĩa là hai bên đã đồng ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và N cho thời hạn đến ngày 10/4 trả nhà, trả lại chìa khóa, ổ khóa dọn hết đồ đi. Giữa hai bên đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nên N phải trả lại tiền cọc 5.000.000 đồng.

Võ Thị Hồng H yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Nguyễn N trả lại cho Võ Thị Hồng H số tiền đặt cọc thuê nhà là 5.000.000đ, ngoài ra không yêu cầu gì thêm khác.

* Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, phiên hòa giải và tại phiên tòa bị đơn Nguyễn N trình bày: Võ Thị Hồng H với Nguyễn N ký kết Hợp đồng thuê nhà, ngày 01/8/2023, nội dung thỏa thuận Nguyễn N cho Hồng H thuê căn nhà cấp 4, diện tích 63m², số nhà A N, khóm A, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, mục đích thuê để kinh doanh, thời hạn thuê 02 năm (05/8/2023 đến 05/08/2025), tiền thuê nhà là 2.500.000 đồng/01 tháng, đặt tiền cọc 5.000.000 đồng.

Ngày 04/03/2024 khi làm đường lộ phía trước nhà nên tôi có nhắn tin là sẽ không thu tiền nhà tháng 03/2024 nhưng sau đó vài ngày chuyển tiền nhà cho tôi 2.500.000 đồng, tôi mới nói là vậy tháng sau sẽ không đóng tiền nhà với điều kiện là không kinh doanh nhưng sau đó tôi thấy vẫn kinh doanh bình thường nên tôi nói là chỉ bớt 1.500.000 đồng, bên phía H không đồng ý, tôi nói không đồng ý thì trả nhà, tôi mới hỏi “ngưng hoạt động để trả nhà hay ngưng hoạt hoạt động tới hết tháng chị”, trả lời tôi là “Ngưng hoạt động để trả em”, tôi trả lời ok nghĩa là đồng ý, vậy của chị còn tới 10/4, sau đó bên H giao trả nhà cho tôi vào ngày 10/04/2024, trước ngày trả nhà cho tôi chị H đã thuê nhà khác, tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tôi trả lời ok nhưng chưa rõ là ngưng kinh doanh 01 tháng hay tự ý chấm dứt hợp đồng để trả nhà, còn câu “của chị còn tới 10/4” là ý nói 10/4 là hết tháng chứ không nói là đòi lại nhà, ngày 9/4 chị H tự ý dọn nhà không thông báo và thuê chổ khác để hoạt động nhưng không thông báo và chị H cũng không có văn bản hay thông báo là trả nhà.

Trong vụ việc này bên tôi cũng có thiệt hại do tự ý chấp dứt hợp đồng thuê nhà nên Nguyễn N chỉ đồng ý trả cho Võ Thị Hồng H 2.500.000 đồng.

* Người làm chứng là Trần Thị Hồng Đ trình bày: Võ Thị Hồng H là người ký kết hợp đồng với N, nhưng việc trao đổi thuê nhà là thỏa thuận giữa H, Đ với Nguyễn Nguyên . Do Đ có số điện thoại, kết bạn zalo với nguyên nên liên hệ điện thoại, nhắn tin trao đổi với N về việc thuê nhà là ý kiến của H.

Khoảng ngày 09/03/2024 việc làm đường lộ ảnh hưởng đến việc kinh doanh, N với chị H thỏa thuận chủ nhà sẽ giảm 01 tháng tiền nhà là 2.500.000 đồng tuy nhiên sau đó ngày 27/03/2024 N cho rằng vẫn kinh doanh bình thường nên không đồng ý giảm tiền thuê nhà, chỉ giảm 1.500.000 đồng, theo ý kiến của H, kêu tôi nói với N xem lại, N không đồng ý nên N nói không đồng ý thì trả nhà. Nguyên đề nghị trả nhà trước ngày 10/4/2024 nên không thực hiện việc báo trước 30 ngày khi trả nhà.N đề nghị trả nhà, chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, chị H đồng ý nên thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tôi không yêu cầu gì trong vụ án này.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lai Vung phát biểu quan điểm:

• - Về phần thủ tục: Từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử và tại phiên tòa Hội đồng xét xử thực hiện đúng theo trình tự tố tụng.
• - Về phần nội dung: Về đường lối giải quyết vụ án, Đại diện viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp thực tế, đúng quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Võ Thị Hồng H khởi kiện yêu cầu Nguyễn N trả tiền đặc cọc thuê nhà, đây là vụ án tranh chấp dân sự về hợp đồng thuê nhà. Các đương sự cư trú tại huyện L, tỉnh Đồng Tháp, cho nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Võ Thị Hồng H yêu cầu Nguyễn N trả cho Võ Thị Hồng H tiền đặc cọc thuê nhà là 5.000.000 đồng, ngoài ra không yêu cầu gì thêm khác.

Chứng cứ chứng minh là Hợp đồng thuê nhà ngày 01/08/2023, các tin nhắn trao đổi qua zalo giữa 02 bên và H, N cung cấp tin nhắn trao đổi qua zalo giữa hai bên.

Xét thấy Võ Thị Hồng H với Nguyễn N thỏa thuận ký kết Hợp đồng thuê nhà ngày 01/08/2023, nội dung thỏa thuận Nguyễn N cho Hồng H thuê căn nhà cấp 4, diện tích 63m², số nhà A N, khóm A, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp, mục đích thuê để ở, kinh doanh, thời hạn thuê 02 năm (05/8/2023 đến 05/08/2025), tiền thuê nhà là 2.500.000 đồng/01 tháng, đặt tiền cọc 5.000.000 đồng. Qua lời trình bày của các đương, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện Hợp đồng thuê nhà ngày 01/08/2023 đang được thực hiện, chưa hết thời hạn thuê nhà nhưng giữa H với N có đề nghị và đi đến thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên, cụ thể N nói “còn không được thì trả nhà lại em”, H nói “Ok em. Vậy kể từ ngày hôm nay sẽ ngưng hoạt động”, N nói “ngưng hoạt động để trả nhà hay ngưng hoạt hoạt động tới hết tháng chị”, H nói “Ngưng hoạt động để trả em”, N trả lời “ok, vậy của chị còn tới 10/4” “Trước bữa 10/4 bạn thanh toán điện, nước giúp nhé” “Đưa lại ổ khóa giúp nhé”.

Tại mục 4.4 Điều 4 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/8/2023 “vào thời điểm kết thúc thuê nhà hoặc kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho bên B số tiền đặc cọc...”.

Từ những nhận định và phân tích trên, xét yêu cầu của nguyên đơn Võ Thị Hồng H là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của Võ Thị Hồng H, buộc Nguyễn N có nghĩa vụ trả cho Võ Thị Hồng H số tiền đặc cọc thuê nhà là 5.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định pháp luật theo quy định tại Điều 131 Luật nhà ở.

Điểm b, khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở quy định: Các trường hợp chấm dứt thuê nhà ở.

• ...b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng”...

[3] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận nên bị đơn phải nộp toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là có căn cứ, phù hợp với khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[4] Xét thấy ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ thống nhất theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

[5] Các đương sự được quyền kháng cáo bản án này theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 422 Bộ luật dân sự; Điều 129, Điều 131 Luật nhà ở; Điều 91, Điều 92, Điều 147, khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Võ Thị Hồng H về việc yêu cầu Nguyễn N trả tiền đặc cọc thuê nhà.
2. Buộc Nguyễn N có nghĩa vụ trả cho Võ Thị Hồng H số tiền 5.000.000 đồng (năm triệu đồng).
3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) mà người phải thi hành án chưa thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Án phí, tạm ứng án phí:
   1. Nguyễn N nộp án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).
   2. Hoàn trả lại cho Võ Thị Hồng H 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai số 0001637, ngày 26/04/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.
5. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (28/06/2024).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.