TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 38/2024/DS-PT Ngày: 29-5-2024 “V/v tranh chấp quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Hồng Ánh

Các thẩm phán: bà Nguyễn Thúy Hằng.

ông Bùi Đức Thanh.

- Thư ký phiên toà: ông Nguyễn Phan Hải - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Vũ Ngọc Quyên - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 25 tháng 3, ngày 11 và 17 tháng 4, ngày 23 và 29 tháng 5 năm 2024, tại Hội trường xét xử số 4, Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 13/2024/TLPT-DS ngày 01/3/2024 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất ".

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2023/DS-ST ngày 27/11/2023 của Toà án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Ninh bị chị Nguyễn Thị Thu H là nguyên đơn và ông Bùi Hồng L là bị đơn kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 27/2024/QĐ-PT ngày 04/3/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 31/2024/QĐ-PT ngày 25/3/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 38/2024/QĐ-PT ngày 11/4/2024, và Quyết định tạm ngừng phiên tòa ngày 23 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: chị Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1984; địa chỉ: tổ A, khu C, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị Nguyễn Thị Thu H là bà Quách Thị Quỳnh M – Luật sư của Công ty L3 thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Q; và bà Nguyễn Thị Lan T sinh năm 1986, địa chỉ: tổ B, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh;

đều có mặt.

- Bị đơn: ông Bùi Hồng L, sinh năm 1956 và bà Nguyễn Diệu H1, sinh năm 1958; cùng địa chỉ: tổ I, khu G, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; ông L có mặt, bà H1 vắng mặt (bà H1 ủy quyền cho ông L theo Giấy ủy quyền ngày 16/11/2022).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 là ông Vũ Quang N và bà Hoàng Thị P đều là luật sư của Công ty L4 thuộc Đoàn luật sư tỉnh Q; và bà Nguyễn Thị Thanh N1, địa chỉ liên hệ: số H, phố V, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt bà Nguyễn Thanh N1; ông Vũ Quang N và bà Hoàng Thị P có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.

- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ủy ban nhân dân thành phố H; địa chỉ trụ sở: số B phố B, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; người đại diện theo ủy quyền: bà Lưu Hải Y – chức vụ: Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H (Quyết định số 14758/QĐ-UBND ngày 08/12/2020 của Chủ tịch UBND thành phố H); có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.

+ Ủy ban nhân dân phường B; địa chỉ trụ sở: tổ B, khu I, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Thanh T1 – chức vụ: Chủ tịch, vắng mặt.

+ Anh Hà Văn H2, sinh năm 1983; địa chỉ: tổ A, khu C, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Hà Văn H2 là bà Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1984, địa chỉ: tổ A, khu C, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (Hợp đồng ủy quyền lập tại Văn phòng C4, thành phố H ngày 22/6/2020), có mặt.

+ Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1956 (đã chết tháng 02/2023) và bà Trần Thị T2, sinh năm 1957; địa chỉ: tổ B, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị T2 là bà Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1984, địa chỉ: tổ A, khu C, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (Hợp đồng ủy quyền lập tại Văn phòng C4, thành phố H ngày 11/8/2020); và Nguyễn Thị Lan T sinh năm 1986, địa chỉ: tổ B, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (Hợp đồng ủy quyền lập tại Văn phòng công chứng Vũ Thị Hiền huyện C ngày 09/4/2014), đều có mặt.

+ Bà Lương Thị H3, sinh năm 1954; địa chỉ: tổ A, khu D, phường B, thành phố H,

tỉnh Quảng Ninh; vắng mặt.

+ Chị Nguyễn Thị H4, sinh năm 1986; địa chỉ: thôn A, xã T, huyện N, tỉnh Hải Dương; vắng mặt.

+ Ông Phạm Văn C1, sinh năm 1957 và bà Cao Thị H5, sinh năm 1964; cùng địa chỉ: tổ A, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; có mặt ông Phạm Văn C1, vắng mặt bà Cao Thị H5

Người kháng cáo: bà Nguyễn Thị Thu H là nguyên đơn, ông Bùi Hồng L là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H trình bày:

Ngày 17/10/2017, bố mẹ chị là ông Nguyễn Văn C và bà Trần Thị T2 (trú tại tổ B, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh) có mua của vợ chồng ông Nguyễn Hữu N2 (đã chết năm 2018) và bà Lương Thị H3 (trú tại tổ A, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh) thửa đất số 40, tờ bản đồ số 74 có địa chỉ tại tổ C, khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh, diện tích 98,7m² theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Văn phòng C5 số: 2286 quyển số: 02/TP/CC-SCC/HĐGD. Khi mua, ông C, bà T2 mua đủ diện tích 98,7m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) số BĐ 408280, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00812 do Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) thành phố H cấp ngày 31/3/2011 mang tên ông Nguyễn Hữu N2 và bà Lương Thị H3.

Theo chị được biết, khi mua đất, do tin tưởng bà H3 nên bố mẹ chị không đo đạc lại diện tích thửa đất và lúc đó đã có một ngôi nhà 2,5 tầng xây dựng ngay cạnh thửa đất của bố mẹ chị mua. Ngày 19/7/2019, bố mẹ chị làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng chị là Nguyễn Thị Thu H và anh Hà Văn H2. Sau khi nhận tặng cho, chị tiến hành đo lại diện tích đất trên thực tế thì phát hiện ngôi nhà 2,5 tầng thuộc thửa đất số 41 có lấn sang đất của nhà chị với diện tích 24m². Qua tìm hiểu chị được biết, ngôi nhà 2,5 tầng này là của ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1. Vợ chồng chị đã gặp gia đình ông L, bà H1 để nói chuyện và có hòa giải tại UBND phường B nhưng không thành.

Vì vậy, chị làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc gia đình ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 trả lại cho gia đình chị 24m² đất đã lấn chiếm.

Tại phiên tòa, chị giữ nguyên quan điểm theo đơn khởi kiện, trường hợp gia đình ông L, bà H1 không trả được cho gia đình chị 24m² đất bằng diện tích đất trên thực tế theo đúng GCNQSDĐ đã được cấp thì chị yêu cầu gia đình ông L, bà H1 phải trả cho gia đình chị diện tích đất được quy đổi thành tiền theo giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá thị trường, cụ thể là: 575.546.400đ (năm trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm bốn mươi sáu nghìn bốn trăm đồng, theo Chứng thư thẩm định giá số: 15/09-2022/VIV-CTTĐ ngày 16/9/2022 của Chi nhánh Công ty cổ phần Đ tại Quảng Ninh).

Đối với giá trị diện tích đất đang có sự tranh chấp, theo Biên bản định giá ngày 11/9/2023 của Hội đồng định giá đưa ra chị không chấp nhận vì thấp hơn quá nhiều so với giá thị trường và không phù hợp với quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn ông Bùi Hồng L trình bày:

Năm 2014, ông và vợ là bà Nguyễn Diệu H1 mua 01 ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41, tờ bản đồ số 74 có địa chỉ: tổ C khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh của chị Nguyễn Thị H4 (con gái bà Lương Thị H3), diện tích thửa đất là 99,8m². Hiện trạng khi mua, trên đất đã có ngôi nhà 2,5 tầng chị H4 đã xây dựng từ trước. Từ đó đến nay, gia đình ông không xây dựng gì thêm. Đến tháng 10/2019, gia đình ông đã bán nhà đất trên cho vợ chồng ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5, hai bên đã bàn giao tiền nhưng chưa đăng ký biến động trên GCNQSDĐ. Nay, ông L được biết ngôi nhà 2,5 tầng đã chồng lấn lên đất của chị H và anh H2, ông L có quan điểm: từ lúc mua ngôi nhà của chị H4 cho đến khi ông bán cho ông C1 và bà H3, ông không xây lấn sang đất giáp ranh nên ông đề nghị gia đình chị H4 và bà H3 (mẹ chị H4) giải quyết dứt điểm với chị H và anh H2 vì ông không liên quan gì. Việc chị H khởi kiện gia đình ông là không đúng mà phải khởi kiện bà Lương Thị H3 là người đã bán đất cho bố mẹ chị H và khởi kiện chị Nguyễn Thị H4 là người đã xây nhà lấn sang đất của gia đình chị H.

Đối với giá trị phần diện tích 24m² đất đang tranh chấp, ông hoàn toàn nhất trí với giá của Hội đồng định giá đưa ra theo Biên bản định giá ngày 11/9/2023.

Bị đơn bà Nguyễn Diệu H1: quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Diệu H1 đã được Tòa án triệu tập nhiều lần nhưng không có mặt, vì vậy không có lời khai tại Tòa án.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Trần Thị T2 đều có Bản tự khai thể hiện:

Ngày 17/10/2017, vợ chồng ông bà có mua của ông Nguyễn Hữu N2 và bà Lương Thị H3 (trú tại tổ A, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh) thửa đất số 40, tờ bản đồ số 74, có địa chỉ tại tổ C, khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh với diện tích 98,7m² theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C5 số: 2286, quyển số: 02/TP/CC-SCC/HĐGP. Khi mua, ông bà mua đủ diện tích 98,7m² đất theo GCNQSDĐ số: BĐ 408280, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00812 do UBND thành phố H cấp ngày 31/3/2011 mang tên ông Nguyễn Hữu N2 và Lương Thị H3 với giá 270.000.000 đồng. Hiện trạng khi đó ông bà biết đã có một ngôi nhà 2,5 tầng xây dựng ngay cạnh thửa đất của ông bà đã mua. Vì chủ quan và tin tưởng ông N2, bà H3 nên ông bà không đo đạc lại thực tế. Đến ngày 19/7/2019, vợ chồng ông bà đã làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số: 1651, quyển số: 03 TPKC, đối với thửa đất số 40 nói trên cho vợ chồng con gái là chị Nguyễn Thị Thu H và anh Hà Văn H2. Sau khi nhận tặng cho, vợ chồng chị H có đo lại diện tích đất trên thực tế thì phát hiện ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41 có chồng lấn sang đất của chị H là 24m² theo Bản đồ đo đạc của Công ty cổ phần Đ1 bản đồ và kiến trúc quy hoạch Việt Nam. Theo tìm hiểu ông C, bà T2 được biết, ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41 là nhà của ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1. Vậy, ông bà đề nghị Tòa án yêu cầu ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 trả lại cho vợ chồng chị H, anh H2 24m² đất theo GCNQSDĐ được cấp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hà Văn H2 khai: anh H2 khai thể hiện nội dung phù hợp với lời khai của chị H và lời khai của ông C, bà T2. Khi thấy có sự chồng lấn anh và chị H đã gặp gia đình ông L, bà H1 nói chuyện nhưng không thành. Vì vậy, anh H2 yêu cầu Tòa án buộc gia đình ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 trả lại cho vợ chồng anh 24m² đất đã bị chồng lấn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lương Thị H3 có lời khai:

Nguồn gốc đất là của vợ chồng bà khai hoang từ năm 1975, chia thành 03 ô đất, trong đó:

• Ô số 1 (thửa đất 42 tờ bản đồ số 74 có địa chỉ tại tổ C, khu D, phường B) có diện tích 194m² hiện nay bà đang sử dụng.
• Ô số 2 (thửa đất 41 tờ bản đồ số 74 có địa chỉ tại tổ C, khu D, phường B) có diện tích 99,8m² bà H3 cho riêng con gái là Nguyễn Thị H4. Năm 2011, chị H4 xây

dựng một ngôi nhà 2,5 tầng (thực chất số tiền xây nhà là do vợ chồng bà cho chị H4), khi xây dựng ngôi nhà chị H4 không đo diện tích cụ thể. Sau đó, chị H4 đã bán cho ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 cả nhà và đất.

- Ô số 3 (thửa đất 40 tờ bản đồ số 74 có địa chỉ tại tổ C, khu D, phường B) có diện tích là 98,7m², vợ chồng bà đã bán cho ông Nguyễn Văn C và bà Trần Thị T2 vào năm 2017 với số tiền là 270.000.000 đồng. Khi bán đã có ngôi nhà 2,5 tầng tại thửa đất bên cạnh do chị H4 đã xây dựng trước đó và vợ chồng bà có chỉ cho vợ chồng ông C, bà T2 biết vị trí thửa đất số 40. Tuy nhiên, khi mua ông C, bà T2 không đo lại diện tích đất đã mua. Sau đó, ông C bà T2 đã tặng cho lại vợ chồng con gái là Nguyễn Thị Thu H và Hà Văn H2 thửa đất trên.

Nay, bà H1 được biết chị Nguyễn Thị Thu H khởi kiện ra Tòa án về việc ngôi nhà 2,5 tầng của ông Bùi Hồng L, bà Nguyễn Diệu H1 đã chồng lấn lên đất nhà chị H, quan điểm của bà H1 như sau: nếu chị H, anh H2 trả lại đất cho bà, bà sẽ hoàn trả lại tiền mua bán đất là 270.000.000 đồng và trả lãi theo lãi suất ngân hàng Nhà nước từ năm 2017 đến nay hoặc nếu chị H không trả lại đất thì bà sẽ trả cho chị H 30m² đất đồi, tiếp giáp ngay đằng sau thửa đất của chị H và anh H2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5 khai:

Ông bà mua lại nhà, đất của vợ chồng ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 vào khoảng cuối tháng 10/2019. Khi mua đã có ngôi nhà 2,5 tầng xây dựng trên đất và từ đó đến nay, ông bà không xây dựng, cải tạo, cơi nới gì thêm. Gia đình ông bà và gia đình ông L, bà H1 đang làm thủ tục đăng ký biến động sang tên ông bà nhưng do có việc khởi kiện của chị H nên việc đăng ký sang tên tạm thời bị dừng lại. Quan điểm của ông bà đối với yêu cầu khởi kiện của chị H như sau:

Nhà đất hiện nay gia đình ông đang quản lý, sử dụng được hình thành từ trước khi gia đình bà Lương Thị H3 bán đất cho bố mẹ chị H. Do đó, nếu chị H đo đạc mà thấy thiếu đất thì phải kiện đòi bà Lương Thị H3 chứ không thể kiện vợ chồng ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 được. Về việc này, bà Lương Thị H3 cũng đã có quan điểm bồi thường đất hoặc trả lại tiền mua bán đất cho gia đình chị H.

Đối với giá trị phần diện tích đất đang có tranh chấp, ông bà hoàn toàn nhất trí với giá của Hội đồng định giá đưa ra theo Biên bản định giá ngày 11/9/2023.

Tại phiên tòa ngày 05/10/2023, ông C1 có quan điểm là ngôi nhà gia đình ông đang ở không chồng lấn lên thửa đất của gia đình chị H vì nếu chồng lấn thì diện tích

nhà đất ông đang quản lý, sử dụng sẽ là 123,8m² nhưng thực tế hiện nay diện tích nhà đất chỉ là 99,8m² theo GCNQSDĐ đã được cấp. Ông đề nghị tiến hành đo đạc, xem xét, thẩm định lại. Tuy nhiên, sau đó do ông C1 không thực hiện việc nộp tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ theo quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử không xem xét, thẩm định tại chỗ theo yêu cầu của ông C1.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan UBND phường B khai:

UBND phường B nhận được đơn kiến nghị của anh Hà Văn H2 (chồng chị Nguyễn Thị Thu H) đề ngày 09/10/2019 có kèm theo hồ sơ gồm GCNQSDĐ, sơ đồ khảo sát hiện trạng sử dụng đất và Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (01 bản sao). Trong đơn có nội dung: thửa đất gia đình anh đang quản lý, sử dụng được bố mẹ cho (theo Hợp đồng cho tặng cho có số 1651, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐND ngày 19/7/2019) tại thửa đất số 40/tờ BĐĐC số 74, do UBND thành phố H cấp GCNQSDĐ ngày 31/3/2011 với diện tích 50m² đất ở và 48,7m² đất trồng CLN. Tuy nhiên, khi đo hiện trạng thửa đất để sử dụng thì thấy thửa đất số 41 bên cạnh do ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 là chủ sử dụng có xây nhà chồng lấn lên diện tích đất của gia đình anh H2, chị H là 24m². Nay, anh H2 đề nghị UBND phường B xem xét, giải quyết yêu cầu gia đình ông Bùi Hồng L trả lại đúng đủ diện tích của gia đình anh H2 theo diện tích GCNQSDĐ đã được Nhà nước công nhận.

Để có có sở giải quyết đơn kiến nghị của anh Hà Văn H2, UBND phường đã tiến hành thu thập hồ sơ của các bên tranh chấp.

Căn cứ hồ sơ hai bên gia đình cung cấp, ngày 29/12/2019, Hội đồng hòa giải của UBND phường đã tổ chức buổi hòa giải tranh chấp đất đai giữa anh Hà Văn H2 và ông, bà Bùi Hồng L, kết quả buổi hòa giải không thành, Hội đồng hòa giải của UBND phường đã hướng dẫn hai hộ dân có đơn khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết theo quy định.

Đối với nguồn gốc thửa đất số 40, 41, 42/tờ bản đồ số 74 được tách ra từ thửa số 21/tờ BĐĐC số 74 do ông, bà Nguyễn Hữu N2 - Lương Thị H3 quản lý, sử dụng, trong đó:

+ Thửa đất số 41, tờ 74 đã được cấp GCNQSDĐ có số vào sổ CH 00811, cấp ngày 31/3/2011 cho chị Nguyễn Thị H4 (con gái của bà Lương Thị H3), đến ngày 24/6/2015, bà H4 chuyển nhượng thửa đất này cho hộ ông bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1 đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H xác nhận.

+ Thửa đất số 40, tờ 74 đã được cấp GCNQSDĐ có số vào sổ CH 00812, cấp ngày 31/3/2011 cho ông, bà Nguyễn Hữu N2 - Lương Thị H3. Đến ngày 30/10/2017, ông, bà N2 – H3 chuyển nhượng cho ông, bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2 đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H xác nhận. Đến ngày 07/10/2019, ông, bà C – Tân tặng cho con là anh Hà Văn H2 và Nguyễn Thị Thu H.

Về thời điểm xây dựng công trình trên đất: theo ý kiến của bà H3 tại biên bản họp hòa giải ngày 29/12/2019, sau khi được nhận tặng cho đất từ bố mẹ, năm 2012, chị H4 xây dựng nhà trên thửa đất bố mẹ cho nhưng do khi xây dựng không đo đạc cắm mốc lại thực địa nên công trình nhà 2,5 tầng mà chị H4 xây dựng đã nằm trên diện tích 24m² đất thuộc thửa số 40, tờ 74 trước đây là của ông, bà N2 - H3, sau ông bà N2 – Hồng chuyển nhượng cho ông, bà C - T2 (bố, mẹ của anh H2, chị H).

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị H4 có Bản tự khai ngày 04/12/2020 và bổ sung nội dung Bản tự khai vào ngày 11/12/2020 thể hiện:

Năm 2011, bố mẹ chị là ông Nguyễn Hữu N2 (trong các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều ghi nhầm tên đệm là Nguyễn Văn N3, sau đó ngày 15/7/2014 đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố H xác nhận thay đổi thành Nguyễn Hữu N2) và bà Lương Thị H3 có tặng cho cá nhân chị thửa đất số 41, tờ bản đồ 74 tại tổ C, khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh có diện tích 99,8m² và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 408279 do Ủy ban nhân dân thành phố H cấp ngày 31/3/2011 mang tên một mình chị là Nguyễn Thị H4.

Nguồn gốc thửa đất do bố mẹ chị khai hoang từ năm 1975 và đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 21, tờ bản đồ số 74 có địa chỉ tại tổ C, khu D, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh vào năm 2006. Đến năm 2011, bố mẹ chị đã tách thửa đất số 21 đó thành 03 thửa đất số 40, 41, 42 tờ bản đồ 74, trong đó, chị được cho thửa đất số 41 (có vị trí nằm giữa 02 thửa đất số 40 và 42) như đã nêu trên, còn lại 02 thửa đất số 40 và 42 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ chị và do bố mẹ chị quản lý, sử dụng.

Năm 2012, chị xây dựng ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41 (thực tế bố mẹ chị bỏ tiền ra xây cho chị), khi xây dựng, gia đình chị không xin giấy phép xây dựng và không báo cho Ủy ban nhân dân phường B và cũng không đo đạc cụ thể để xác định vị trí ranh giới giữa các thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được

cấp mà cứ xây ấn định trên thửa đất ở giữa vì nghĩ rằng hai thửa đất bên cạnh đều là của bố mẹ chị và chị cũng không nghĩ bố mẹ chị sẽ bán các thửa đất đó.

Chị kết hôn với anh Vũ Đình H6 vào năm 2007, đối với tài sản nhà đất do bố mẹ chị tặng cho mang tên một mình chị, anh H6 không có liên quan gì đến nhà đất này. Năm 2015, vợ chồng chị chuyển về ở cùng với bố mẹ chồng tại thôn A, xã T, huyện N, tỉnh Hải Dương nên đã bán lại nhà đất cho vợ chồng ông Bùi Hồng L, bà Nguyễn Diệu H1, ông L biết chị có chồng nên yêu cầu cả 02 vợ chồng chị cùng ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/6/2015 tại Văn phòng C6 và Biên bản thỏa thuận (bản viết tay) lập ngày 02/6/2015 để tránh xảy ra tranh chấp giữa vợ chồng chị và vợ chồng ông L về sau này chứ thực tế anh H6 không có quyền lợi, nghĩa vụ gì trong việc chuyển nhượng này.

Đến năm 2017, bố mẹ chị đã chuyển nhượng thửa đất số 40 cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Trần Thị T2. Năm 2018, bố chị bị bệnh chết. Đến năm 2019, ông bà C, T2 đã tặng cho thửa đất số 40 cho vợ chồng chị Nguyễn Thị Thu H, anh Hà Văn H2. Sau đó, chị H và anh H2 đã đo đạc lại và thấy diện tích đất bị thiếu, phần thiếu do nhà chị đã xây trước đây chồng lấn lên, do đó, chị H đã khởi kiện vợ chồng ông L (là những người đang đứng tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 41) ra Tòa án nhân dân thành phố H. Chỉ đến khi nhận được giấy của Tòa án, chị mới biết phần nhà do chị xây dựng có chồng lấn sang thửa đất số 40 với diện tích là 24m².

Đối với yêu cầu khởi kiện của chị H, chị có quan điểm như sau:

Năm 2012, chị xây dựng ngôi nhà 2,5 tầng (hai tầng và tum) và đến năm 2015, chị đã bán nhà và đất cho vợ chồng ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 và đã làm thủ tục sang tên ông L, bà H1 mà không hề xảy ra tranh chấp. Chị thấy mình không phải có trách nhiệm bồi thường trong vụ án này nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật và chị cũng đề nghị Tòa án không triệu tập chị tham gia tố tụng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan UBND thành phố H có quan điểm:

Ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 được UBND thành phố H cấp GCNQSDĐ số AH 902039, số vào sổ H 31199 ngày 29/12/2006 tại thửa đất số 21, tờ BĐĐC số 74, diện tích: 462,7m² (đất ở: 300,0m²; đất TCLN: 162,7m²) tại tổ A, khu 4 (tổ C, khu 4A cũ), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh.

Về việc giải quyết hồ sơ tách thửa tặng cho quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là QSDĐ) của ông Nguyễn Văn N3:

Ngày 05/12/2010, ông Nguyễn Văn N3 nộp hồ sơ xin chia tách thửa QSDĐ tại thửa đất số 21, tờ BĐĐC số 74 thuộc tổ A khu D phường B, thành phố H (hồ sơ do UBND phường B hoàn thiện). Tại sơ đồ nhà đất xin chia tách của hộ ông Nguyễn Văn N3 và bà Nguyễn Thị H4 do UBND phường B lập, các hộ đã thống nhất ranh giới xin cấp GCNQSDĐ của gia đình và xác định không có tranh chấp gì về ranh giới.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là VPĐKQSDĐ) thành phố đã lập Phiếu trình trình UBND thành phố phê duyệt chủ trương về việc tách thửa, tặng cho QSDĐ của hộ ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 và bà Nguyễn Thị H4.

Ngày 31/3/2011, UBND thành phố H ban hành Quyết định số: 893/QĐ-UBND “về việc thu hồi và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân” cấp GCNQSDĐ số BĐ 408281, số vào sổ CH 00810 tại thửa đất số 42 tờ BĐ số 74 cho ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 với diện tích: 264,2m² (trong đó đất ở là 150,2m², đất TCLN: 114,0m²); GCNQSDĐ số BĐ 408280, số vào sổ CH 00812 tại thửa đất số 40 tờ BĐ số 74 cho ông, bà Nguyễn Văn N3 – Lương Thị H3 với diện tích: 98,7m² (trong đó đất ở là 50m², đất TCLN: 48,7m²) và GCNQSDĐ số BĐ 408279, số vào sổ CH 00811 tại thửa đất số 41 tờ BĐ số 74 cho bà Nguyễn Thị H4 với diện tích: 99,8m² (trong đó đất ở là 99,8m², đất TCLN: 0,0m²).

Căn cứ theo Điều 19 Nghị định số: 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, việc giải quyết hồ sơ xin tách thửa chuyển nhượng QSDĐ của hộ ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 và bà Nguyễn Thị H4 tại tổ A, khu D, phường B, thành phố H là hoàn toàn đúng theo quy định.

- Về việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Nguyễn Thị H4 và ông, bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1:

Ngày 03/6/2015, ông, bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1 nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Trung tâm Hành chính C7, hồ sơ gồm: GCNQSDĐ số BĐ 408279, số vào số CH 00811 ngày 31/3/2011; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Văn phòng Có chứng nhận ngày 01/6/2015. Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, VPĐKQSDĐ thành phố ban hành Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính. Ngày 19/6/2015, C8 ban hành Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất và Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngày 23/6/2015, ông Bùi Hồng L nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất. Ngày 24/6/2015, VPĐKQSDĐ

xác nhận việc chuyển nhượng QSDĐ cho ông, bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1 theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được Văn phòng Có chứng nhận ngày 01/6/2015.

Tại thời điểm tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Nguyễn Thị H4 và ông, bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1, UBND thành phố H không nhận được đơn thư kiến nghị, khiếu nại nào khác liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ tại thửa đất số 41 tờ BĐĐC số 74 thuộc tổ A, khu D, phường B, thành phố H.

Căn cứ Điều 79 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, việc UBND thành phố H giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Nguyễn Thị H4 và ông, bà Bùi Hồng L - Nguyễn Diệu H1 là đúng thủ tục, trình tự theo quy định.

- Về việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa ông, bà Nguyễn Văn N3 – Lương Thị H3 và ông, bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2:

Ngày 18/10/2017, ông bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2 nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Trung tâm Hành chính C7, hồ sơ gồm: GCNQSDĐ số BĐ 408280, số vào sổ CH 00812 ngày 31/3/2011; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Văn phòng C9 chứng nhận ngày 17/10/2017. Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, VPĐKQSDĐ thành phố ban hành Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính. Ngày 26/10/2017, C8 ban hành Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất và Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngày 27/10/2017, ông Bùi Hồng L nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất. Ngày 30/6/2017, VPĐKQSDĐ xác nhận việc chuyển nhượng QSDĐ cho ông, bà Nguyễn Văn C – Trần Thị T2 theo Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được Văn phòng C9 chứng nhận ngày 17/10/2017.

Tại thời điểm tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 và ông, bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2, UBND thành phố H không nhận được đơn thư kiến nghị, khiếu nại nào khác liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ tại thửa đất số 40 tờ BĐĐC số 74 thuộc tổ A, khu D, phường B, thành phố H.

Căn cứ Điều 79 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, việc UBND thành phố H giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà Nguyễn Văn N3 - Lương Thị H3 và ông bà Văn C - Trần Thị T2 là đúng thủ tục, trình tự theo quy định.

- Về việc giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông, bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2 và ông, bà Hà Văn H2 - Nguyễn Thị Thu H.

Ngày 03/10/2019, ông bà Hà Văn H2 - Nguyễn Thị Thu H nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Trung tâm Hành chính C7, hồ sơ gồm: GCNQSDĐ số BĐ 408280, số vào sổ CH 00812 ngày 31/3/2011; Hợp đồng tặng cho QSDĐ do Văn phòng C6 Đáy chứng nhận ngày 19/7/2019. Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, VPĐKQSDĐ thành phố ban hành Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính. Ngày 06/10/2019, C8 ban hành Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất và Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngày 07/10/2019, VPĐKQSDĐ xác nhận việc chuyển nhượng QSDĐ cho ông, bà Hà Văn H2 - Nguyễn Thị Thu H theo Hợp đồng tặng cho QSDĐ được Văn phòng Công chứng Giếng Đáy chứng nhận ngày 19/7/2019.

Tại thời điểm tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ tặng cho QSDĐ giữa ông, bà Nguyễn Văn C - Trần Thị T2 và ông, bà Hà Văn H2 - Nguyễn Thị Thu H, UBND thành phố H không nhận được đơn thư kiến nghị, khiếu nại nào khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 40 tờ BĐĐC số 74 thuộc tổ A, khu D, phường B, thành phố H.

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”.

Do gia đình ông Bùi Hồng L và gia đình bà Nguyễn Thị Thu H đều đã được cấp GCNQSDĐ, đồng thời tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng, UBND thành phố H không nhận được đơn thư kiến nghị, khiếu nại nào khác liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ tại các thửa đất số 40, 41 tờ BĐĐC số 74 thuộc tổ A, khu D, phường B. Vì vậy, những thủ tục hành chính đối với 02 thửa đất trên đều đã được UBND thành phố H giải quyết đúng quy định pháp luật.

Ngày 20/8/2020, Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc lại toàn bộ thửa đất số 40, 41 tờ bản đồ số 74 tại tổ A, khu D, phường B, thành phố H xác định:

- Thửa đất số 40, tờ bản đồ 74 theo GCNQSDĐ số BĐ 408280 của chị H, anh H2 có diện tích trên GCNQSDĐ là 98,7m². Sau khi đo đạc xác định nhà của ông Bùi Hồng L (thửa đất số 41) đã chồng lên thửa đất số 40 diện tích 24m². Diện tích đất thực tế còn lại là 74,7m².

- Thửa đất số 41, tờ bản đồ 74 theo GCNQSDĐ số BĐ 408279 của ông L, bà H3 có diện tích trên GCNQSDĐ là 99,8m². Sau khi đo đạc xác định nhà của ông L, bà H3 (thửa đất số 41) đã chồng lên thửa đất số 40 diện tích 24m². Diện tích đất thực tế là 99,8m² + 24m²= 123,8m².

- Đối với tài sản trên đất xác định: ngôi nhà 2,5 tầng có diện tích sàn tầng 1 là 72,5m², trong đó có 24m² nằm trên thửa đất số 40, tờ bản đồ 74 thuộc quyền sử dụng của chị H, anh H2, phần nằm trong tọa độ các điểm (1, 2, 3, 4, 5, 1) của Bản đồ khảo sát kiện trạng thửa đất kèm theo; còn lại 48,5m² nằm trên thửa đất số 41, tờ bản đồ 74 thuộc quyền sử dụng của ông L, bà H3.

Người làm chứng anh Vũ Đình H6 (chồng của chị Nguyễn Thị H4) có quan điểm thể hiện tại Bản tự khai ngày 15/12/2020 như sau:

Anh kết hôn với chị Nguyễn Thị H4 vào năm 2007 và có thời gian chung sống ở tổ C, khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh cùng với bố mẹ chị H4. Anh biết việc chị H4 được bố mẹ cho riêng thửa đất ở cạnh nhà bố mẹ chị H4 vào năm 2011. Đến năm 2012, chị H4 xây dựng ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất được tặng cho (thực tế là bố mẹ bỏ tiền ra xây cho chị H4), khi xây dựng, gia đình không đo đạc cụ thể để xác định vị trí ranh giới giữa các thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mà cứ xây ấn định trên thửa đất ở giữa. Năm 2015, vợ chồng anh chuyển về ở cùng với bố mẹ anh tại thôn A, xã T, huyện N, tỉnh Hải Dương nên đã bán lại nhà đất cho vợ chồng ông Bùi Hồng L, bà Nguyễn Diệu H1. Anh không có liên quan gì đến việc này nhưng ông L yêu cầu cả anh và chị H4 cùng ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Biên bản thỏa thuận để tránh xảy ra tranh chấp giữa vợ chồng anh và vợ chồng ông L về sau này nên anh đã ký tên vào các giấy tờ chuyển nhượng cho vợ chồng ông L.

Đến khi chị H4 nhận được giấy báo của Tòa án thì anh và chị H4 mới biết phần nhà do chị H4 xây dựng có chồng lấn sang thửa đất bên cạnh sau này bố mẹ chị H4 đã bán cho người khác và hiện nay đang đứng tên vợ chồng chị Nguyễn Thị Thu H.

Anh không có bất cứ liên quan gì đến thửa đất bố mẹ chị H4 đã tặng cho chị H4 cũng như không liên quan gì đến ngôi nhà đã xây trên đất đó nên anh đề nghị Tòa án không đưa anh vào tham gia tố tụng và anh xin được vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án cũng như các phiên tòa.

Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã tiến hành hòa giải các đương sự nhiều lần:

Tại phiên hòa giải ngày 15/9/2020, nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H có quan điểm yêu cầu Tòa án buộc ông L, bà H1 phải bồi thường cho chị H khoản tiền theo giá thị trường tương đương với 24m² đất đã bị chồng lấn.

Tại phiên hòa giải ngày 07/10/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lương Thị H3 có quan điểm: việc xảy ra tranh chấp có một phần lỗi của bà, bà sẽ bồi thường cho chị H, anh H2 30m² đất của bà nằm tiếp giáp ngay đằng sau phần đất nhà chị H, anh H2. Hiện nay, diện tích đất đó là đất nông nghiệp, vì vậy, bà H3 đề nghị bị đơn là ông Bùi Hồng L, bà Nguyễn Diệu H1 làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thành đất ở và nộp các loại thuế phí khác để nhập diện tích 30m² đất bà bồi thường vào phần đất của chị H, anh H2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn C1 có quan điểm: đề nghị ông L, bà H1 giải quyết vụ án để ông C1 làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ.

Nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H có quan điểm: không đồng ý quan điểm của bà Lương Thị H3 và giữ nguyên quan điểm yêu cầu bị đơn trả tiền, đồng thời chị đề nghị mời công ty định giá để định giá thửa đất.

Ngày 16/10/2020, chị Nguyễn Thị Thu H có đơn đề nghị tự lựa chọn đơn vị định giá là Công ty cổ phần Đ2 – chi nhánh Q (sau đây gọi tắt là Công ty Đ2) để thẩm định giá trị tài sản. Sau khi xem xét hồ sơ của Công ty định giá, Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long nhận thấy Công ty Đ2 có đủ điều kiện định giá và đã ra thông báo về việc yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản cho các đương sự, trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo không có đương sự nào có ý kiến gì nên Tòa án đã gửi văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản. Kết quả định giá như sau: giá trị đất ở là 17.740.000 đồng/m² nên giá trị sử dụng 24m² đất định giá là: 425.760.000 đồng.

Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và phiên hòa giải ngày 11/12/2020, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả số tiền theo chứng thư thẩm định giá của Công ty Đ2 là 425.760.000 đồng tương ứng 24m² đất. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn C1 có yêu cầu xem xét việc cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 40 cho anh H2 và chị H có đúng quy định của pháp luật hay không. Đối với kết quả định giá, ông C1 có quan điểm:

+ Phần đất và tài sản trên đất mà Công ty Đ2 đã định giá là của ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Thị H7 đang quản lý sử dụng theo “sổ đỏ” được UBND thành phố H

cấp, vì vậy, ghi thẩm định giá đối với đất và tài sản trên đất mang tên bà Nguyễn Thị Thu H là không đúng.

+ Kết quả định giá chỉ định giá 24m² là không đúng, theo quan điểm của ông C1 phải định giá thửa đất số 40 (của bà H), không thể định giá đối với đất của ông L.

+ Về tài sản trong kết quả định giá không đúng, bởi vì chỉ định giá 48m² xây dựng nhà, mặt khác ngôi nhà hiện nay có 3 tầng, không phải 2 tầng như trong định giá, về cổng thực tế là cổng sắt nhưng lại ghi trong đó là cổng gỗ.

Vì vậy, ông C1 yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp nhưng từ đó đến nay, ông C1 không có văn bản yêu cầu Tòa án định giá lại tài sản.

Phiên tòa sơ thẩm ngày 05/02/2021, để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên đương sự được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hạ Long đề nghị tạm ngừng phiên tòa và đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long ra Quyết định thành lập Hội đồng định giá.

Ngày 23/3/2021, Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã ra Quyết định thành lập Hội đồng định giá để tiến hành định giá tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Việc định giá được tiến hành vào ngày 01/4/2021, kết quả định giá xác định: giá đất tại thời điểm định giá là 7.200.000 đồng; hệ số k là 1,1. Vì vậy, phần diện tích 24m² đất tranh chấp có giá trị: 190.080.000 đồng.

So với kết quả định giá mà nguyên đơn đã thuê của Công ty cổ phần Đ2 – chi nhánh Q thì giá của Hội đồng định giá thấp hơn giá thị trường quá nhiều nên nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H không đồng ý với kết quả định giá của Hội đồng định giá do Tòa án thành lập. Tại phiên tòa dân sự sơ thẩm ngày 14/6/2021, chị Nguyễn Thị Thu H có quan điểm đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa và đề nghị Hội đồng xét xử ra quyết định thành lập Hội đồng định giá để định giá tài sản tranh chấp theo phương pháp so sánh (được hướng dẫn tại Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất).

Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã gửi công văn số: 3211/2021/CV-TA ngày 15/6/2021 cho UBND thành phố H đề nghị thành lập Hội đồng định giá định giá tài sản tranh chấp theo phương pháp so sánh và UBND thành phố H cử cán bộ tham gia Hội đồng định giá theo phương pháp trên.

Ngày 12/8/2021, Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã ban hành Quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá số: 16/2021/QĐ-ĐG, theo đó, việc định giá đã được tiến hành vào hồi 08 giờ 00 phút, ngày 19/8/2021. Tuy nhiên, đến ngày 07/11/2021, Hội đồng định giá tài sản có công văn về việc: do việc định giá ngày 19/8/2021 bị trùng Hội đồng định giá với Hội đồng định giá ngày 01/4/2021, vì vậy UBND thành phố H không có kết quả định giá theo phương pháp so sánh như đương sự đã yêu cầu với nội dung: “………không được định giá lần 2 hoặc các lần tiếp theo cùng một tài sản, trường hợp các bên đương sự không đồng thuận với kết quả định giá của hội đồng trên thì yêu cầu định giá lại bằng hội đồng khác (theo quy định tại Điều 18 Thông tư số: 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC)”.

Ngày 16/9/2022, chị H tiếp tục mời Chi nhánh Công ty cổ phần Đ tại Quảng Ninh thẩm định giá lại tài sản tranh chấp, kết quả theo Chứng thư thẩm định giá số: 15/09-2022/VIV-CTTĐ ngày 16/9/2022 thì tài sản tranh chấp có giá là 575.546.400₫ (năm trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm bốn mươi sáu nghìn bốn trăm đồng). Tòa án tiếp tục có văn bản gửi Hội đồng định giá của UBND thành phố H nhưng kết quả định giá theo Chứng thư thẩm định giá số: 15/09-2022/VIV-CTTĐ ngày 16/9/2022 của Chi nhánh Công ty cổ phần Đ tại Quảng Ninh không được Hội đồng định giá chấp nhận mà Hội đồng căn cứ vào khoản 5 Điều 4, khoản 2 Điều 18 Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ để xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Chị H không chấp nhận với quan điểm của Hội đồng định giá và đã nhiều lần có Đơn khiếu nại yêu cầu xem xét giá trị tài sản theo giá thị trường trên cơ sở phương pháp so sánh, đồng thời cung cấp cho Tòa án tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản nhà đất gần với vị trí thửa đất đang có sự tranh chấp để làm tài liệu đối chiếu, so sánh nhưng Đơn khiếu nại của chị H không được UBND thành phố H xem xét, giải quyết. Từ đó đến nay, việc định giá theo phương pháp so sánh không thể thực hiện được.

Do vụ án kéo dài nên kết quả định giá ngày 01/4/2021 của Hội đồng định giá tài sản không còn phù hợp với giá của tài sản cần định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự nên ngày 11/9/2023, Hội đồng định giá tài sản đã tiến hành định giá lại theo Quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá số: 17/2023/QĐ-ĐG ngày 28/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố H. Kết quả định giá xác định giá trị 24m² đất có sự tranh chấp có giá trị: 241.920.000₫ (hai trăm bốn mươi mốt triệu chín trăm hai mươi nghìn đồng).

Với nội dung trên, Bản án sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố H, đã tuyên:

Căn cứ khoản 2 và khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 157, khoản 1 Điều 158, Điều 165, khoản 1 Điều 166, Điều 184, Điều 185, Điều 235, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 163, Điều 164, Điều 166, Điều 174, Điều 175, Điều 579, Điều 580, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự; Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H;

Buộc ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải liên đới thanh toán cho chị Nguyễn Thị Thu H và anh Hà Văn H2 số tiền 241.920.000đ (hai trăm bốn mươi mốt triệu chín trăm hai mươi nghìn đồng) là tiền giá trị diện tích 24m² đất đã chồng lấn sang thửa 40 tờ bản đồ số 74 thuộc công trình kiên cố không thể tháo dỡ được (phần nằm trong tọa độ các điểm (1, 2, 3, 4, 5, 1) của Bản đồ khảo sát kiện trạng thửa đất kèm theo).

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, về lãi suất chậm trả trong trường hợp chậm thi hành án, về án phí, về quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 05/12/2023 chị Nguyễn Thị Thu H là nguyên đơn kháng cáo một phần Bản án số 35/2023/DS-ST ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố H, đề nghị xét xử phúc thẩm theo hướng định giá xác định lại giá trị quyền sử dụng 24m² tranh chấp theo giá thị trường; trường hợp không xác định được được giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường thì đề nghị buộc bị đơn phải trả lại cho chị H diện tích 24m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bà H.

Ngày 08/12/2023 ông Bùi Hồng L là bị đơn kháng cáo toàn bộ Bản án số 35/2023/DS-ST ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố H, đề nghị xét xử phúc thẩm không chấp nhận nội dung khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H giữ nguyên nội dung khởi kiện, giữ nguyên nội dung kháng cáo; bị đơn ông Bùi Hồng L giữ nguyên nội dung kháng cáo; các đương sự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết nội dung vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại phiên tòa phúc thẩm phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung, Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Tại phiên tòa ngày 23/4/2024, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 30 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H và kháng cáo của bị đơn Bùi Hồng L, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, do kết quả định giá tài sản ngày 16/5/2024 của Hội đồng định giá tài sản do Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh thành lập kết luận giá trị quyền sử dụng diện tích 24m² đất tranh chấp là 259.200.000đ, vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu H, áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải liên đới trả cho chị Nguyễn Thị Thu H số tiền 259.200.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về tố tụng:

Kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu H và của ông Bùi Hồng L được thực hiện trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo trong phạm vi bản án sơ thẩm, nên hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu H:

[2.1]. Nội dung kháng cáo đề nghị xét xử phúc thẩm theo hướng định giá xác định lại giá trị quyền sử dụng 24m² tranh chấp theo giá thị trường, Hội đồng xét xử xét thấy:

Theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì:

“1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.

2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.

......”

Trong vụ án này, các bên đương sự đã không thỏa thuận được với nhau về giá tài sản đang tranh chấp cũng như không thỏa thuận được với nhau về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản. Việc chị H thuê đơn vị thẩm định giá là đơn phương xuất phát từ phía chị H mà không được các đương sự khác trong vụ án chấp thuận. Do đó, theo yêu cầu của nguyên đơn, Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá là đúng quy định tại điểm b khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tại phiên tòa phúc thẩm, chị H khai bổ sung nội dung: quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm chị H không có quan điểm chịu toàn bộ chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, nhưng Bản án sơ thẩm lại tuyên chị H tự chịu toàn bộ chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là không đúng, sâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của chị H. Chị H đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản số tiền 30.000.000đ, nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm. Chị H đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét buộc bị đơn cùng phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo quy định của pháp luật.

Tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện: tại đơn đề nghị Tòa án tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ nghi ngày 11/8/2000 (BL số 54) có nội dung ghi rõ chị H xin chịu toàn bộ chi phi xem xét thẩm định tại chỗ. Tại phiên tòa ngày 05/10/2023 chị H có quan điểm xin chịu toàn bộ chi phí định giá tài sản (Biên bản phiên tòa sơ thẩm, Bút lục số 668). Bản án sơ thẩm tuyên chị H tự chịu toàn bộ chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là có căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 157 và Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm không tuyên rõ số tiền cụ thể về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là sai sót, không đúng với quy định tại điểm c khoản 2 Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn có quan điểm: Hồ sơ vụ án không có thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, không có biên lai thu tiền tạm ứng, không có chứng từ thanh toán chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, không có chứng từ thanh toán chi phí định giá tài sản. Theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trường hợp các đương sự không thỏa thuận được với nhau về xác định giá trị trài sản tranh chấp, cũng không cùng nhau lựa chọn được tổ chức thẩm định giá để xác định giá trị tài sản tranh chấp, thì Tòa án ra

Quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá tài sản. Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng cứ chứng minh các đương sự có đơn yêu cầu Tòa án ra Quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá tài sản. Vì vây, cho dù kết quả định giá tài sản của Hội đồng định giá do Tòa án ra Quyết định thành lập xác định giá trị tài sản có cao hay thấp cũng không có giá trị sử dụng vì không tuân thủ quy định của bộ luật tố tụng dân sự về thu thập chứng cứ quy định tại Điều 93 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm, chị Nguyễn Thị Thu H có quan điểm đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa, quyết định thành lập Hội đồng định giá để định giá lại tài sản tranh chấp.

Xét thấy, tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng cứ thể hiện có thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, biên lai thu tiền tạm ứng, chứng từ thanh toán chi phí phí xem xét thẩm định tại chỗ, chứng từ thanh toán chi phí định giá tài sản như quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đã nêu trên. Trong thời gian tạm ngừng phiên tòa để thu thập bổ sung chứng cứ, Tòa án cấp sơ thẩm đã cung cấp bổ sung chứng cứ kèm theo biên bản giải trình về lý do không đưa các tài liệu chứng cứ nêu trên vào trong hồ sơ vụ án của thư ký tiến hành tố tụng trong vụ án. Qua đó xác định được số tiền chi cho xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/8/2020 hết 10.000.000 đồng, chi cho định giá tài sản theo phương pháp so sánh ngày 19/8/2021 hết 7.000.000 đồng, chi cho định giá tài sản ngày 11/9/2023 hết 3.500.000 đồng. Tổng chi hết 20.500.000 đồng, số tiền còn lại là 9.500.000 đồng. Theo bản giải trình của Thư ký thì sau khi tuyên án sơ thẩm, Thư ký đã trả cho chị H số tiền thừa 9.500.000 đồng này nhưng chị H từ chối không nhận mà nói sẽ nhận lại số tiền này tại Tòa án cấp phúc thẩm. Chị H tại phiên tòa phúc thẩm cũng khai xác nhận Thư ký H8 có nói với chị H về nội dung trên và chị H có ghi âm lại, đã lập vi bằng gửi cho Tòa án.

Theo quan điểm của chị Nguyễn Thị Thu H và của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Bùi Hồng L như đã nêu trên, có căn cứ cho rằng kết quả định giá ngày 11/9/2023 của Hội đồng định giá cấp sơ thẩm chưa chính xác, không đúng về trình tự thủ tục. Căn cứ yêu cầu đề nghị định giá lại tài sản của chị Nguyễn Thị Thu H tại phiên tòa ngày 23/4/2024, Tòa án cấp phúc thẩm ra Quyết định thành lập Hội đồng định giá để định giá lại tài sản quy định tại khoản 5 Điều 104 Bộ luật tố tụng

dân sự. Kết quả định giá lại tài sản của Hội đồng định giá cấp phúc thẩm ngày 16/5/2024 kết luận: trị giá quyền sử dụng diện tích 24m² đất tranh chấp là 259.200.000 đồng.

Từ những phân tích và viện dẫn nêu trên, xét thấy có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo nêu trên của chị Nguyễn Thị Thu H.

[2.2]. Nội dung kháng cáo yêu cầu xét xử phúc thẩm buộc bị đơn ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải trả lại cho chị H diện tích 24m² đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chị H; Hội đồng xét xử xét thấy:

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 408279, số vào sổ CH 00811 do UBND thành phố H cấp ngày 31/3/2011 thì chị Nguyễn Thị H4 được quyền sử dụng diện tích 99,8m² (trong đó đất ở là 99,8m², đất TCLN: 0,0m²) tại thửa đất số 41 tờ BĐ số 74 phường B. Năm 2012 chị Nguyễn Thị H4 xây dựng ngôi nhà 2,5 tầng (hai tầng và tum) trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận tại thửa đất số 41; do khi tiến hành xây dựng, chị H4 không xin cấp phép xây dựng, không yêu cầu Cơ quan địa chính xác định diện tích đất chị H4 được quyền sử dụng trên thực địa, nên đã xây dựng lấn sang thửa đất số 40 thuộc quyền sử dụng của ông N3 và bà Lương Thị H3 diện tích 24m². Ông Nguyễn Văn N3 và bà Lương Thị H3 là chủ sử dụng thửa đất số 40 không kiểm tra, không phản đối việc chị H4 xây nhà lấn sang thửa đất số 40 diện tích 24m².

Ngày 17/10/2017 ông Nguyễn Hữu N2 và bà Lương Thị H3 lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 98,7m² đất tại thửa đất số 40 theo GCNQSDĐ số BĐ 408280 cho ông Nguyễn Văn C và bà Trần Thị T2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C9 Quảng thành phố H công chứng cùng ngày, số công chứng: 2268, quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD; được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H đăng ký biến động ngày 30/10/2017. Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử đất ngày 17/10/2017, các bên không đo đạc, không kiểm tra diện tích đất chuyển nhượng, nên không phát hiện được ngôi nhà 2,5 tầng của chị H4 xây lấn sang thửa đất số 40 diện tích 24m². Do ngôi nhà 2,5 tầng thuộc công trình kiên cố không thể tháo dỡ, vì nếu tháo dỡ sẽ ảnh hưởng đến tòa bộ ngôi nhà. Bản án sơ thẩm buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn giá trị bằng tiền đối với diện tích 24m² đất lấn chiếm trên có công trình nhà 2,5 tầng là có căn cứ, đúng pháp luật. Nội dung kháng cáo cảu chị H9 đề nghị phá dở phần công trình

nhà 2,5 tầng xây lấn sang thửa đất số 40 để trả lại nguyên trạng diện tcihs 24m² đất là không có cơ sở chấp nhận.

[3]. Xét nội dung kháng cáo của ông Bùi Hồng L đề nghị xét xử phúc thẩm không chấp nhận nội dung khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa ông Bùi Hồng L phát biểu quan điểm giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình bày năm 2014, ông và vợ là bà Nguyễn Diệu H1 mua 01 ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41, tờ bản đồ số 74 có địa chỉ: tổ C khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh của chị Nguyễn Thị H4 (con gái bà Lương Thị H3), diện tích thửa đất là 99,8m². Hiện trạng khi mua, trên đất đã có ngôi nhà 2,5 tầng chị H4 đã xây dựng từ trước. Từ đó đến nay, gia đình ông không xây dựng gì thêm. Đến tháng 10/2019, gia đình ông đã bán nhà đất trên cho vợ chồng ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5, hai bên đã bàn giao tiền nhưng chưa đăng ký biến động trên GCNQSDĐ. Nay, ông L được biết ngôi nhà 2,5 tầng đã chồng lấn lên đất của chị H và anh H2, ông L có quan điểm: từ lúc mua ngôi nhà của chị H4 cho đến khi ông bán cho ông C1 và bà H3, ông không xây lấn sang thửa đất số 40, nên ông đề nghị gia đình chị H4 và bà H3 (mẹ chị H4) giải quyết dứt điểm với chị H và anh H2 vì ông không liên quan gì. Việc chị H khởi kiện gia đình ông là không đúng mà phải khởi kiện bà Lương Thị H3 là người đã bán đất cho bố mẹ chị H và khởi kiện chị Nguyễn Thị H4 là người đã xây nhà lấn sang đất của gia đình chị H.

Xét thấy: năm 2014, ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 41, tờ bản đồ số 74 (trên đất có 01 ngôi nhà 2,5 tầng) tại địa chỉ: tổ C khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh của chị Nguyễn Thị H4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị H4 với vợ chồng ông Bùi Hồng L được công chứng, được đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H. Tháng 10/2019, vợ chồng ông Bùi Hồng L chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5, hai bên đã bàn giao nhà đất, giao nhận tiền, nhưng chưa đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H, vì vậy, Hợp đồng chuyển nhựng quyền sử dụng đất giữa vợ chông ông Bùi Hồng L với vợ chồng ông Phạm Văn C1 chưa có hiệu lực theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy đinh:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Bùi Hồng L với vợ chồng ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5 chưa có hiệu lực, nên chưa xác lập quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Phạm Văn C1 và bà Cao Thị H5. Chị Nguyễn Thị Thu H khởi kiện vợ chồng ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 là có căn cứ.

Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị H4 với vợ chồng ông Bùi Hồng L có nội dung chị Nguyễn Thị H4 chuyển nhượng cho vợ chồng ông Bùi Hồng L bà Nguyễn Diệu H1 quyền sử dụng diện tích 99,8m² tại thửa đất số 41, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 408279, số vào sổ CH 00811. Nhưng thực tế ông L và bà H1 đang sử dụng diện tích 123,8m² đất, vượt quá diện tích 99,8m² đất đã nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/6/2015 nêu trên. Phần diện tích vượt quá nêu trên nằm trong thửa đất số 40 thuộc quyền sử dụng của chị Nguyễn Thị Thu H.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20 tháng 8 năm 2020 của Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích đất thực tế vợ chồng ông Bùi Hồng L sử dụng là 123,8m², trong đó diện tích đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 408279 là 99,8m2, diện tích đất có công trình nhà 2.5 tầng lấn sang thửa đất số 40 là 24m².

Như vậy, lời khai của ông Bùi Hồng L cho rằng vợ chồng ông mua 01 ngôi nhà 2,5 tầng trên thửa đất số 41, tờ bản đồ số 74 có địa chỉ: tổ C khu D (nay là tổ A, khu D), phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh là chưa chính xác, vì ngôi nhà 2,5 tầng trên còn có một phần diện tích xây lấn sang thửa đất số 40, tờ bản đồ số 74. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/8/2020 của Tòa án cấp sơ thẩm xác định ngôi nhà 2,5 tầng của chị H4 xây chồng lấn sang thửa đất số 40 với diện tích 24m². Theo kết quả đo khảo sát ranh giới thửa đất ngày 04/4/2024 do người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bị đơn cung cấp cho Tòa án trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm cũng cho kết quả ngôi nhà 2,5 tầng của chị H4 xây năm 2012 đã chồng lấn sang thửa đất số 40 với diện tích 23,91m².

Căn cứ tài liệu chứng cứ nêu trên đủ cơ sở kết luận diện tích đất thực tế ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 đang sử dụng là 123,8m², trong đó có 99,8m² thuộc thửa đất số 41 và 24m² thuộc thửa đất số 40. Do vợ chồng ông Bùi Hồng L đang sử dụng vượt quá diện tích đất được nhận chuyển nhượng từ chị Nguyễn Thị H4

theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Văn phòng C6, thành phố H ngày 01/6/2015. Phần diện tích đất 24m² vợ chồng ông Bùi Hồng L đang sử dụng nêu trên thuộc thửa đất số 40, tờ bản đồ địa chính số 74 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chị Nguyễn Thị Thu H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 408280 do UBND thành phố H cấp ngày 31/3/2011, đăng ký biến động sang tên chị Nguyễn Thị Thu H và anh Hà Văn H2 ngày 07/10/2019. Vì vậy, Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H là có căn cứ, đúng pháp luật. Nội dung kháng cáo nêu trên của ông Bùi Hồng L không có cơ sở chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 25/3/2024, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn phát biểu quan điểm đề nghị xét xử phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án vì cho rằng Bản án sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng và về nội dung, cụ thể:

Quá trình thu thập tài liệu chứng cứ tại Toà án cấp sơ thẩm, Toà án tiếp nhận yêu cầu đề nghị thuê tổ chức thẩm định giá của nguyên đơn, căn cứ vào Điều 5 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 trong khi Thông tư đã hết thời hiệu. Tiếp theo, Toà án cấp sơ thẩm tự ý làm văn bản yêu cầu các đương sự khác phải nêu ý kiến về nội dung trên.

Các quyết định thành lập Hội đồng định giá và định giá tài sản đều không đúng trình tự thủ tục pháp luật (không có đơn yêu cầu định giá của đương sự, thành phần hội đồng định giá bị trùng lặp). Việc định giá lại của Toà án cấp sơ thẩm không dựa trên quy định của pháp luật. Toà án cấp sơ thẩm không làm rõ nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, cụ thể là chi phí định giá.

Toà án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với yêu cầu của chị H khi chưa thu tạm ứng chi phí tố tụng (vi phạm khoản 1 Điều 156 BLTTDS). Năm lần thành lập hội đồng định giá đều không thu tạm ứng chi phí tố tụng của đương sự.

Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm vi phạm quy định của Bộ luật tố tụng dân sự khi có ông T3, ông C2 là HTND chưa được phân công.

Thư ký Hoàng Vân A không được phân công giải quyết vụ án nhưng vẫn tham gia phiên tòa ngày 29/5/2021 và các hoạt động tiếp nhận tài liệu chứng cứ.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Hữu N2, bà Lương Thị H3 với vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Trần Thị T2 bị vô hiệu theo

quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 do có đối tượng không thực hiện được. Cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/10/2017, trên thửa đất số 40 không còn đủ diện tích 98,7m² đất theo Giấy chứng nhận được cấp.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 23/5/2024, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn phát biểu quan điểm cho rằng quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm nguyên đơn không nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Điều 311, điểm đ khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.

Xét thấy: quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về xác định giá trị tài sản tranh chấp, cũng không thỏa thuận lựa chọn được tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản. Các hoạt động thu thập chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm về xác định giá trị tài sản tranh chấp như: yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản định giá tài sản, Thành lập Hội đồng định giá tài sản theo phương pháp so sánh như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đã nêu trên là không đúng với quy định tại Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự về định giá tài sản. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm không căn cứ kết quả định giá ngày 01/4/2021, cũng không căn cứ kết quả định giá theo chứng thư thẩm định giá ngày 28/11/2020 và chứng thư thẩm định giá ngày 16/9/2022 của chi nhánh Công ty cổ phần Đ tại Quảng Ninh; mà căn cứ vào kết quả định giá ngày 11/9/2023 của Hội đồng định giá tài sản thành phố H.

Đối với nội dung người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng Bản án sơ thẩm không làm rõ nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, cụ thể là chi phí định giá: Tại phiên tòa ngày 05/10/2023 chị H có quan điểm xin chịu toàn bộ chi phí định giá tài sản (Biên bản phiên tòa sơ thẩm, Bút lục số 668). Bản án sơ thẩm tuyên chị H tự chịu toàn bộ chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là có căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 157 và Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự.

Đối với nội dung người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm vi phạm quy định của BLTTDS khi có ông Lê Như T4, ông Nguyễn Đăng C3 là Hội thẩm nhân dân chưa được phân công: Tại Quyết định phân công Hội thẩm nhân dân giải quyết vụ án số 05/2020/QĐ-TA ngày 06/01/2021 (BL 289), ghi: phân công bà Vũ Hồng T5, bà Bùi Kim D tiến hành giải quyết vụ án, phân công bà Hồ Thị L1 và ông Nguyễn Xuân L2 là hội thẩm dự khuyết. Tại Quyết định phân công Hội thẩm nhân dân giải quyết vụ án số 45/2023/QĐ-TA ngày

08/5/2021 (BL 586a), ghi: phân công ông Lê Như T4 tiến hành giải quyết vụ án, phân công ông Nguyễn Đăng C3 là hội thẩm dự khuyết.

Đối với nội dung người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm nguyên đơn không nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Điều 311, điểm đ khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự hủy Bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án: Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn khai về tổng số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản nguyên đơn đã nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm là 30.000.000đ. Nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét buộc bị đơn cùng phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản theo quy định của pháp luật.

Đối với nội dung người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Hữu N2, bà Lương Thị H3 với vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Trần Thị T2 bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được: theo lời khai của nguyên đơn khai sau khi ông C, bà T2 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông N2, bà H3, đã làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H. Sau đó ông C, bà Tân t cho lại vợ chồng chị H. Sau khi được bố mẹ tặng cho đất, chị H đã đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H. Quá trình sử dụng đất, chị H phát hiện diện tích đất tại thửa đất số 40 được tặng cho bị thiếu mất 24m² do công trình xây dựng nhà 2,5 tầng tại thửa đất số 41 xây lấn sang. Như vậy, đã đủ cơ sở chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên đã được thực hiện trên thực tế.

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy không có căn cứ chấp nhận quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn về việc hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.

[4]. Về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

Kết quả định giá lại tài sản ngày 16/5/2024 của Hội đồng định giá tài sản cấp phúc thẩm chi hết 2.000.000đồng. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, vì vậy theo quy định tại khoản 1 Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự, bị đơn là ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải chịu 2.000.000 đồng chi phí định giá lại tài sản. Chị H đã nộp tạm ứng chi phí định giá lại tài sản, vì vậy buộc ông Bùi Hồng L phải thanh toán lại cho chị Nguyễn Thị Thu H số tiền 2.000.000 đồng chi phí định

giá lại tài sản. Trả lại cho chị H số tiền 8.000.000đồng tạm ứng chi phí định giá lại tài sản đã nộp (chị H đã nhận đủ).

Đối với số tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản chị H đã nộp tạm ứng trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm còn dư 9.500.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm chị H đã được thông báo về số tiền cụ thể chi cho xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản của cấp sơ thẩm, chứng từ thanh toán chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chứng từ thanh toán chi phí định giá tài sản; chị H không có ý kiến phản đối gì và cũng không nhận lại số tiền 9.500.000₫ này. Vì vầy cần chuyển sang Cơ quan thi hành án dân sự để trả lại cho chị H số tiền 9.300.000₫ này.

[5]. Về án phí:

Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí dân sự sơ thẩm vì vậy được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu H được chấp nhận một phần, vì vậy, chị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Kháng cáo của ông Bùi Hồng L không được chấp nhận, nhưng do ông Bùi Hồng L là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí dân sự phúc thẩm, vì vậy xét cho ông Bùi Hồng L được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: khoản 1 và khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần kháng cáo của chị Nguyễn Thị Thu H; không chấp nhận kháng cáo của ông Bùi Hồng L.

Sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 53/2023/DS-ST ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Ninh.

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 38, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 148, Điều 157, Điều 165, khoản 1 Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự. Điều 163, Điều 164, Điều 166, Điều 579, Điều 580, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân

sự; Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26, khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H;

Buộc ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải liên đới thanh toán cho chị Nguyễn Thị Thu H và anh Hà Văn H2 số tiền 259.200.000 đồng (Hai trăm năm mươi chín triệu hai trăm nghìn đồng) là tiền giá trị diện tích 24m² đất đã chồng lấn sang thửa 40 tờ bản đồ số 74 thuộc công trình kiên cố không thể tháo dỡ được (phần nằm trong tọa độ các điểm (1, 2, 3, 4, 5, 1) của Bản đồ khảo sát kiện trạng thửa đất kèm theo).

Về chi phí tố tụng định giá lại tài sản: ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 phải liên đới chịu chi phí định giá lại tài sản là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng). Số tiền 2.000.000 đồng này chị H đã chi tạm ứng; vì vậy ông L và bà H1 phải liên đới trả cho chị Nguyễn Thị Thu H 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) chi phí định giá lại tài sản.

Chuyển số tiền 9.500.000 đồng (Chín triệu năm trăm nghìn đồng) chị H đã nộp tạm ứng tại Tòa án cấp sơ thẩm sang Chi cục thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh Quảng Ninh để trả lại cho chị Nguyễn Thị Thu H theo quy định của pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Bùi Hồng L và bà Nguyễn Diệu H1 được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Chị Nguyễn Thị Thu H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho chị H 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm chị H đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0000334 ngày 19/12/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh Quảng Ninh.

Ông Bùi Hồng L được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b và điều 9 luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND TP H. - VKSND tỉnh Quảng Ninh. - THADS TP H. - Các đương sự. - Lưu HS - VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Hồng Ánh