TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH SÓC TRĂNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

1

Bản án số: 38/2024/DS-ST
Ngày: 15 - 8 - 2024
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Cao Thành Đạt.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Lâm Ngọc Hà.

Ông Lê Văn Danh.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nông Văn Nguyên – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Bà Kim Thị Cẩm Hường – Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 8 năm 2024, tại Phòng xử án, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 47/2024/TLST-DS ngày 12 tháng 3 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 104/2024/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 7 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 104/2024/QÐST-DS ngày 29 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Hữu X, sinh năm 1964. Địa chỉ: Ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (Vắng mặt)

- Người đại diện hợp pháp của Nguyên đơn: Ông Lý Bình Đ, sinh năm 1977. Địa chỉ: Số C, Đường N, Phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (đại diện theo ủy quyền, văn bản ủy quyền ngày 05-3-2024). (Có mặt)

- Bị đơn: Bà Trần Thị H, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số nhà E, ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (Vắng mặt)

- Người làm chứng: Bà Thái Ngọc H1, sinh năm 1968. Địa chỉ: Số nhà A, ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng. (Vắng mặt)

2

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 05 tháng 3 năm 2024 của nguyên đơn ông Trần Hữu X, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Lý Bình Đ trình bày:

Vào ngày 22-10-2022, ông Trần Hữu X và bà Trần Thị H giao kết hợp đồng đặt cọc (trên mẫu giấy A4, chữ viết tay). Theo đó, bà H đồng ý bán cho ông X phần đất tại thửa đất số 543, tờ bản đồ 08, diện tích 27.629,8m² tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng (viết tắt là Thửa đất số 543) với giá 1.573.500.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 45 ngày, kể từ ngày 22-10-2022. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc, giao nhận tiền đặt cọc có bà Thái Ngọc H1 chứng kiến. Ông X đã giao đủ cho bà H số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và bà H cam kết Thửa đất số 543 thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bà H, không có tranh chấp, quá thời hạn thỏa thuận bà H không chuyển nhượng tài sản thì bà H đồng ý bồi thường cho ông X gấp 02 lần số tiền đặt cọc là 1.200.000.000 đồng. Hết thời hạn đặt cọc, ông X nhiều lần yêu cầu bà H chuyển nhượng Thửa đất số 543 như thỏa thuận nhưng bà H không đồng ý, không hoàn trả cho ông X số tiền đặt cọc. Do đó, ông X khởi kiện yêu cầu bà H giao trả số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 600.000.000 đồng. Tổng cộng bà H phải trả cho ông X số tiền 1.200.000.000 đồng.

- Theo lời khai có trong hồ sơ vụ án, bị đơn bà Trần Thị H trình bày:

Vào ngày 22-10-2022, bà H và ông X có giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng tài sản là Thửa đất số 543 như ông X trình bày; chữ ký, chữ viết tên Trần Thị H trong hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 do bà H ký và viết. Bà H chỉ nhận của ông X số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng nên đồng ý trả cho ông X số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng. Tổng số tiền bà H trả cho ông X là 600.000.000 đồng và không bán đất cho ông X nữa.

- Theo lời khai có trong hồ sơ vụ án, người làm chứng bà Thái Ngọc H1 trình bày:

Bà H1 với ông X, bà H là bạn bè và là người cùng địa phương. Ngày 22-10-2022, bà H có nhờ bà H1 viết nội dung hợp đồng đặt cọc theo mẫu do ông X đưa, nội dung là ông X đặt cọc cho bà H số tiền 600.000.000 đồng để chuyển nhượng đất (bà H đưa bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà H1 nên bà H1 biết là thửa đất số 543, tờ bản đồ 08, diện tích 27629,8m² tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng), giá chuyển nhượng là 1.537.500.000 đồng. Sau khi ghi nội dung hợp đồng đặt cọc xong, bà H1 có chứng kiến ông X giao cho bà H số tiền đặt cọc bằng tiền mặt là 600.000.000 đồng, bà H ký tên, viết tên và lăn tay vào hợp đồng đặt cọc tại mục đại diện bên A. Bà H1 nhớ thời hạn đặt cọc là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng xong, ông X giao đủ cho bà H số tiền còn lại là 937.500.000 đồng. Ngoài hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022, bà H1 không biết giữa bà H và ông X còn giao kết hợp đồng đặt cọc nào khác.

3

- Tại phiên tòa sơ thẩm:

Người đại diện hợp pháp của ông X giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn bà H vắng mặt. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa sơ thẩm:

Về tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn vắng mặt các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, vắng mặt các phiên tòa là chưa thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông X, buộc bà H giao trả cho ông X số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng. Tổng cộng bà H phải trả cho ông X số tiền 1.200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

4

[1] Nguyên đơn ông Trần Hữu X khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Trần Thị H giao trả số tiền đặt cọc, phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 22-10-2022. Bà Trần Thị H cư trú tại số nhà E, ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Sóc Trăng.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35 và điểm a Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015, quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.

[2] Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn bà H và người làm chứng bà H1 vắng mặt. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn yêu cầu tiếp tục xét xử vụ án. Kiểm sát viên đề nghị áp dụng quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 227, Khoản 3 Điều 228, Khoản 2 Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vẫn tiến hành xét xử. Hội đồng xét xử thấy, những người tham gia tố tụng này đã được triệu tập tham gia phiên tòa đến lần thứ hai, vắng mặt không có lý do và đã có lời khai trong hồ sơ vụ án, việc họ vắng mặt không gây trở ngại, không ảnh hưởng đến việc giải quyết khách quan, toàn diện vụ án. Căn cứ vào điểm b Khoản 2 Điều 227, Khoản 3 Điều 228 và Khoản 2 Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử.

[3] Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thống nhất vào ngày ngày 22-10-2022, ông X và bà H có giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng tài sản là Thửa đất số 543. Đồng thời, ông X cung cấp được bản chính hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 giữa bên bán (Bên A) tên Trần Thị H và bên mua (Bên B) tên Trần Hữu X. Căn cứ vào Khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử xác định tình tiết, sự kiện nêu trên là sự thật, không phải chứng minh.

[4] Theo ông X, ông đã giao cho bà H số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng, hết thời hạn đặt cọc, bà H không thực hiện thủ tục chuyển nhượng Thửa đất số 543 cho ông X nên ông X khởi kiện, yêu cầu bà H giao trả số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 600.000.000 đồng. Theo bà H, bà chỉ nhận của ông X số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng nên đồng ý trả cho ông X số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy:

[5] Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022, các đương sự đã thành niên đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự; việc giao kết hợp đồng là tự nguyện phù hợp với nhu cầu chuyển nhượng Thửa đất số 543 của bà H và nhu cầu nhận chuyển nhượng Thửa đất số 543 của ông X; mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng Thửa đất số 543 thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bà H nên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, các bên ký tên, viết tên, lăn tay xác nhận và có bà Thái Ngọc H1 chứng kiến, phù hợp với quy định tại Điều 117, Khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên có hiệu lực pháp luật, các bên phải thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ như đã thỏa thuận.

5

[6] Tại Điều 2 của hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 quy định về thỏa thuận giá bán, chuyển nhượng như sau: “Tổng số tiền 1.537.500.000 (một tỷ, năm trăm ba mươi bảy triệu, năm trăm nghìn đồng). Bên B đặt cọc trước số tiền 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng). Số tiền còn lại 937.500.000 đồng (chín trăm ba mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng)”. Theo bà H, số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng nhưng bà H không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh và ông X không thừa nhận. Mặc khác, người làm chứng bà H1 xác nhận bà H1 là người được bà H nhờ viết nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022, chứng kiến việc ông X giao cho bà H số tiền đặt cọc bằng tiền mặt là 600.000.000 đồng. Do đó, đủ căn cứ để xác định số tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 giữa ông X, bà H là 600.000.000 đồng và bà H đã nhận của ông X số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng.

[7] Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 quy định thời hạn đặt cọc - thanh toán như sau: “Thời hạn đặt cọc là 45 (ngày), kể từ ngày 22/10/2022 đến hết ngày 06/12/2022 dl. Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A.”. Tính đến ngày ông X khởi kiện (ngày 07-3-2024) đã quá thời hạn đặt cọc (quá 45 ngày, kể từ ngày 22-10-2022) bà H không thực hiện thủ tục công chứng, chuyển nhượng Thửa đất số 543 cho ông X, đồng ý trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng và không bán đất cho ông X.

[8] Tại nội dung “Cam kết chung” tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 quy định: “Bên A cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh và Bên A cam đoan tài sản này không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan tổ chức, cá nhân nào. Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho Bên B, thì Bên A phải bồi thường cho bên B gấp 2 (hai) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường = 1.200.000.000 đồng (Bằng chữ: một tỷ hai trăm triệu đồng). Ngược lại, nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.”.

6

[9] Tại Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

[10] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy, bà H thừa nhận có giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 22-10-2022 để chuyển nhượng Thửa đất số 543 cho ông X; thừa nhận có ký tên, viết tên tại mục đại diện Bên A trong hợp đồng đặc cọc ngày 22-10-2022; đủ căn cứ xác định số tiền đặt cọc chuyển nhượng Thửa đất số 543 là 600.000.000 đồng và ông X đã giao, bà H đã nhận đủ số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng; hết thời hạn đặt cọc, bà H từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Thửa đất số 543 cho ông X, đồng ý chịu phạt cọc và lấy lại đất nên đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc, là bên có lỗi dẫn đến việc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng Thửa đất số 543. Do đó, ông X khởi kiện yêu cầu bà H giao trả số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 600.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

[11] Như đã nhận định, phát biểu của Kiểm sát viên về việc giải quyết vụ án là có căn cứ chấp nhận.

[12] Yêu cầu khởi kiện của ông X được chấp nhận toàn bộ nên ông X không phải chịu án phí sơ thẩm. Bà H phải chịu án phí sơ thẩm đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông X được chấp nhận.

[13] Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

7

- Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39, Khoản 2 Điều 92, điểm b Khoản 2 Điều 227, Khoản 3 Điều 228, Khoản 2 Điều 229, Điều 271, Điều 273 và Khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 117, Điều 328, Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Hữu X, buộc bà Trần Thị H giao trả cho ông Trần Hữu X số tiền 1.200.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ hai trăm triệu đồng), gồm:

• - Số tiền đặt cọc: 600.000.000 đồng (bằng chữ: Sáu trăm triệu đồng);
• - Phạt cọc: 600.000.000 đồng (bằng chữ: Sáu trăm triệu đồng).

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, người có quyền thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người có nghĩa vụ thi hành án còn phải chịu tiền lãi do chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho đến khi thi hành án xong.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Hữu X không phải chịu án phí sơ thẩm và thuộc trường hợp được miễn nộp toàn bộ tiền tạm ứng án phí và án phí sơ thẩm.

- Bà Trần Thị H phải chịu án phí sơ thẩm số tiền 48.000.000 đồng (bằng chữ: Bốn mươi tám triệu đồng).

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định

8

tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND huyện Châu Thành; - Chi cục THADS huyện Châu Thành; - TAND tỉnh Sóc Trăng; - Lưu: Hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Cao Thành Đạt