NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thủy

Các Thẩm phán: 1/ Bà Huỳnh Thị Như Hà

2/ Bà Mai Thị Mỹ Tiên

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Duyên - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Ngọc - Kiểm Sát viên.

Ngày 02 tháng 5 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố H đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 195/2024/DS-PT ngày 26 tháng 02 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 1926/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1431/2024/QĐ-PT ngày 19 tháng 3 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa: 3502/2024/QĐ-PT ngày 11/4/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1975. Địa chỉ: Số B, Y, phường T, thành phố B, tỉnh Đ (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phạm Văn T, sinh năm 1985 là Luật sư Công ty L3. Địa chỉ liên lạc: Số E, đường N, khu đô thị V, phường H, thành phố T, Thành phố H (có mặt).

Bị đơn: Công ty Cổ phần D

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Hoài B, sinh năm 1995. Địa chỉ: Số B, đường U, Phường B, quận T, Thành phố H (theo giấy ủy quyền số 243/2022/UQ-DXS ngày 26/4/2022) (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần Đ. Địa chỉ: Số A, đường K, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
2. Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Bích Q, sinh năm 1994. Địa chỉ: Số B, đường U, Phường B, quận T, Thành phố H (theo giấy ủy quyền 19/2023/UQ-HAAN ngày 25/9/2023) (có mặt).
3. Công ty Cổ phần B1. Địa chỉ: Số G đường I, Khu dân cư T, xã B, huyện B, Thành phố H (có đơn xin vắng mặt).
4. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Công N, sinh năm 1991. Địa chỉ cư trú: Số A, đường N, Phường A, quận G, Thành phố H Địa chỉ liên lạc: Số A, đường N, Phường A, quận G, Thành phố H (theo giấy ngày 27/4/2022) (vắng mặt).

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị L

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L và trình bày của người đại diện nguyên đơn:

Ngày 19/7/2020, bà Nguyễn Thị L và Công ty Cổ phần D (Sau đây được ghi là: "Công ty D") ký kết Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN. Theo nội dung tư vấn, Công ty D có nghĩa vụ tư vấn cung cấp thông tin, hồ sơ liên quan đến dự án bất động sản, tư vấn về giá bất động sản, tài chính bất động sản; tư vấn về hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản, cam kết hỗ trợ thực hiện các thủ tục để ký kết Hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư của dự án và bà L có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty D số tiền là 120.000.000 đồng.

Theo giấy báo có ngày 19/7/2020, bà L đã thanh toán cho Công ty Cổ phần B1 đợt 1 là 50.000.000 đồng bằng tiền mặt với nội dung: “Thu hộ theo phiếu yêu cầu tư vấn của khách hàng Nguyễn Thị L”. Đợt 2, bà L thanh toán cho Công ty D số tiền 70.000.000 đồng vào ngày 03/8/2020 bằng hình thức chuyển khoản với nội dung chuyển khoản: “Nguyễn Thị L nộp tiền thỏa thuận tư vấn số GAR-LK-16D-16/ASIAN".

Sau khi thanh toán tiền, bà L tìm hiểu kỹ lưỡng về điều kiện mở bán của dự án và biết rằng dự án mà bà dự định mua chưa đủ điều kiện mở bán. Vì vậy, bà L đã liên hệ với Công ty D đề nghị giải thích rõ về Dự án. Tuy nhiên, Công ty D không đáp ứng được yêu câu này của bà L.

Do đó, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án:

Tuyên Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ngày 19/7/2020 vô hiệu do nhầm lẫn. Nguyên nhân gây nhầm lẫn là do phía Công ty Đất xanh đã cung cấp thông tin về dự án bất động sản GEM không đúng sự thật, cụ thể: Khi tư vấn thì dự án này chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc tuyên Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ngày 19/7/2020 vô hiệu theo quy định pháp luật như sau: Buộc Công ty Cổ phần D phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị L số tiền 120.000.000 (Một trăm hai mươi triệu) đồng. Yêu cầu trả ngay sau khi quyết định/bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Bà Nguyễn Thị L không có bất cứ yêu cầu gì đối với Công ty Cổ phần Đ và Công ty cổ phần B1.

Bị đơn, Công ty Cổ phần D do người đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Thị Thùy L1 trình bày: Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà L vì các lý do sau:

Thỏa thuận tư vấn được ký kết bởi hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015;

Bà L cho rằng thỏa thuận tư vấn là vô hiệu do nhầm lẫn là không có căn cứ, các nội dung điều kiện, điều khoản quy định trong thỏa thuận tư vẫn rất rõ ràng từ nội dung tư vấn, thời hạn thực hiện dịch vụ, phí tư vấn, xử lý D, quyền và nghĩa vụ của các bên..., bà L đã tìm hiểu kỹ và biết rõ về dự án, tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện dự án trước khi đăng ký nguyện vọng chọn mua sản phẩm.

Sau khi ký kết thỏa thuận, Công ty D đã tiến hành hoạt động tư vấn theo đúng các nội dung cam kết. Đến ngày 06/8/2020, Chủ đầu tư dự án đã gửi Thông báo xác nhận nguyện vọng đăng ký mua/nhận chuyển nhượng cho bà L. Theo đó, kết quả tư vấn đã đạt được theo như quy định tại Điều 2.3 của Thỏa thuận và Công ty Đất xanh được quyền nhận khoản tiền phí dịch vụ tư vấn 120.000.000đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Công ty Cổ phần Đ (Sau đây viết tắt là" Công ty Đ”) do người đại diện theo ủy quyền là bà Vũ Thảo L2 trình bày: Công ty Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà L vì việc bà L cho rằng bị nhầm lẫn khi ký thỏa thuận tư vấn với Công ty D là không đúng. Dự án Khu dân cư theo quy hoạch 92,2 ha tại xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai (Dự án) là kết quả trúng đấu giá của Công ty Đ theo Quyết định số 2923/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 của UBND tỉnh Đ và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21/02/2020. Đối với tên Dự án : “Khu dân cư theo quy hoạch 92,2 ha tại xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai”, đã được chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Tên dự án và chủ đầu tư được thể hiện đầy đủ trong các văn bản, thông báo, đơn đăng ký nguyện vọng... do Công ty Đ phát hành. Từ khi tìm hiểu dự án, ký các văn bản có liên quan và trong nội dung đơn khởi kiện, lời khai của bà L đều nhận thức đúng và đầy đủ về sản phẩm giao dịch của mình. Hiện nay, dự án chưa chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 nên Công ty Đ chưa có văn bản nào cho phép Công ty D được triển khai các hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động tìm kiếm, tiếp xúc, giới thiệu và cung cấp cho khách hàng các thông tin về dự án, giải đáp thắc mắc liên quan đến dự án, đăng ký nguyện vọng là hoạt động chính đáng, theo đúng nội dung Điều 1.1 của Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản số 001/2020/HĐDV/HAAN-DXS ngày 20/3/2020 giữa Công ty Đ và Công ty D. Do đó hoạt động tư vấn là sự thỏa thuận tự nguyện giữa Công ty D và bà L. Hiện nay Công ty Đ không giữ khoản phí nào liên quan đến Công ty D và bà L.

Công ty Cổ phần B1 do ông Đặng Công N trình bày: Công ty B1 là đơn vị nhận tư vấn theo Hợp đồng dịch vụ số 13-GSW/2020/HDDV/DXS-ASH ngày 08/5/2020. Trong phạm vi cho phép tại các điều khoản của hợp đồng, công ty đã tìm kiếm, giới thiệu và đã tư vấn cho bà Nguyễn Thị L theo Phiếu yêu cầu tư vấn ngày 28/6/2020. Sau khi tư vấn, bà L đã nộp khoản tiền tư vấn là 50.000.000đồng cho Công ty B1 theo Giấy báo có số NTTK00084 ngày 29/6/2020, khoản tiền này sau khi nhận được từ Bà L, Công ty đã chuyển lại toàn bộ cho Công ty D theo Bảng kê danh sách khách hàng đăng ký phiếu tư vấn ngày 30/6/2020. Do đó, Công ty B1 không còn liên quan gì đến tranh chấp giữa bà L và Công ty D, nên Công ty B1 không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của bà L, đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định pháp luật và xin được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 1926/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố H đã tuyên:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L về việc tuyên bố Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ngày 19/7/2020 vô hiệu do bị nhầm lẫn.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu Công ty cổ phần D phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 120.000.000 đồng.

Ngoài ra còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06/10/2023, ông Phạm Văn T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn kháng cáo vì cho rằng tòa cấp sơ thẩm đánh giá chứng cứ chưa thật sự khách quan, chưa phản ánh đúng bản chất của vụ án đề nghị Tòa phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ngày 19/7/2020 vô hiệu do bị nhầm lẫn theo Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015. Buộc Công ty Cổ phần D phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 120.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng Công ty Cổ phần D không trung thực, không cung cấp đầy đủ các thông tin về việc Công ty Đ là chủ đầu tư dự án đã đủ điều kiện mở bán nhà đất hình thành trong tương lai hay chưa, bởi đây là thông tin rất quan trọng nhưng bà L lại không được cung cấp thông tin này, chỉ đến khi bà L tự tìm hiểu mới biết công ty chưa đủ điều kiện mở bán nên mới không đồng ý ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty Đ là chủ đầu tư. Bà L đã nộp 120.000.000 đồng nhưng không được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ việc ký hợp đồng dịch vụ này. Công ty D còn vi phạm khi lấy những thông tin có sẵn đưa vào Điều 2 của Hợp đồng dịch vụ để tính phí, Công ty D không chứng minh được đã hoàn thành nghĩa vụ của bên cung cấp dịch vụ tư vấn. Ngoài ra, nhận thấy Tòa cấp sơ thẩm nhận định cho rằng Thỏa thuận tư vấn bất động sản không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản là không đúng theo quy định tại Điều 4, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là hình thức huy động vốn khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán là vi phạm pháp luật. Nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà L sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Phía bị đơn Công ty Cổ phần D đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người đại diện hợp pháp của Công ty Đ cũng đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu ý kiến:

• + Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm cho đến trước khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành phiên tòa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình.
• + Về nội dung: Xét thấy nội dung kháng cáo của nguyên đơn không có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn còn trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 và Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên kháng cáo hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo: Nguyên đơn đề nghị Tòa phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Xét thấy, việc bà L kháng cáo đề nghị tuyên vô hiệu Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ký ngày 19/7/2020 do bị nhầm lẫn theo Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015. Buộc Công ty Cổ phần D phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 120.000.000 đồng.

Căn cứ Bảng đăng ký nguyện vọng số GAR-LK-16D-16/ASIAN ký ngày 19/7/2020 trong đó thể hiện nội dung: có nguyện vọng được tham gia đăng ký chọn mua/nhận chuyển nhượng 01 sản phẩm tại Dự án Khu dân cư theo quy hoạch 92,2ha tại xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư, ngay khi chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục để ký hợp đồng theo quy định của pháp luật và bà L đã đăng ký sản phẩm là lô đất nền có diện tích 120m², ký hiệu LK16D-16, lô 16D, khu GSWGAR với đơn giá 21.760.000 đồng/m². Bà L xác nhận rằng đã tìm hiểu kỹ và biết rõ về dự án, tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ thực hiện của dự án trước khi đăng ký nguyện vọng chọn mua nhận chuyển nhượng sản phẩm.

Ngay sau khi ký Bảng đăng ký nguyện vọng bà L và Công ty Cổ phần D đã ký Thỏa thuận tư vấn bất động sản theo mục 2.1 Điều 2 của thỏa thuận này thể hiện Công ty Cổ phần D sẽ tư vấn và cung cấp các thông tin, hồ sơ liên quan đến dự án bất động sản cụ thể là đặc điểm sản phẩm, đặc điểm đường giao thông, hướng đất, loại đất, cảnh quan, vật liệu hoàn thiện, tiện nghi, tiện ích, phong thủy, tình trạng pháp lý, tiến độ triển khai, phương thức thanh toán, dịch vụ ngân hàng, tư vấn về giá bất động sản, tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, hỗ trợ cho bà L thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư. Trong đó, còn một nội dung ghi rõ: “Để tránh hiểu nhầm các bên thỏa thuận rằng, hoạt động tư vấn bất động sản quy định trong thỏa thuận này không bao gồm tư vấn pháp luật bất động sản và định giá bất động sản”.

Với những nội dung thỏa thuận nêu trên cũng như nội dung xác nhận của bà L trong Bảng đăng ký nguyện vọng đã chứng minh bà L không hề nhầm lẫn khi ký thỏa thuận tư vấn, bởi chính bà L đã xác nhận ngay tại thời điểm trước khi đăng ký nguyện vọng bà L đã tìm hiểu về dự án này nên đã đăng ký nguyện vọng được mua đất khi chủ đầu tư hoàn thiện các điều kiện và thủ tục để ký hợp đồng.

Tại thỏa thuận thì phía Công ty D cũng nêu rất rõ chức năng của mình là cung cấp dịch vụ tư vấn liên quan đến các sản phẩm và các dự án bất động sản cho bà L là bên có nhu cầu tìm hiểu. Bên yêu cầu cung cấp dịch vụ phải trả phí số tiền mà bà L đã chuyển vào Công ty D là phí cung cấp dịch vụ tư vấn nêu trên. Nhận thấy tại mục [3.1] trong phần nhận định của bản án sơ thẩm cũng đã nhận định về việc bà L biết rõ tình trạng pháp lý của dự án trước khi đăng ký nguyện vọng và ký thỏa thuận tư vấn bất động sản nên việc bà L khởi kiện đề nghị tuyên vô hiệu thỏa thuận do bà L bị nhầm lẫn là không có căn cứ, cấp sơ thẩm đã tuyên là có căn cứ đúng pháp luật. Xét thấy, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử. Từ những căn cứ phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L. Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận T.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà L phải chịu án 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 38, Điều 148, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 298, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 1926/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân quận T.
3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L về việc tuyên bố Thỏa thuận tư vấn bất động sản số GAR-LK-16D-16/ASIAN ngày 19/7/2020 vô hiệu do bị nhầm lẫn.
4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu Công ty Cổ phần D phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 120.000.000 đồng.
5. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 6.300.000 (Sáu triệu ba trăm ngàn) đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí toà án số AA/2019/0088473 ngày 05/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố H Bà L còn phải nộp 3.000.000 (Ba triệu) đồng. Nộp tại Chi cục thi hành dân sự quận T, Thành phố H.
6. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu số: AA/2023/0028637 ngày 19/10/2023 do Chi cục Thi hành án dân sự quận T lập.
7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.