TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 377/2024/DS-PT

Ngày: 16/7/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà;

Bồi thường thiệt hại về tài sản; Đòi

lại tài sản”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• - Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Huỳnh Thị Hương Thủy.
• - Các Thẩm phán: Bà Kiều Kim Xuân
• Ông Nguyễn Tấn Tặng
• - Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Ngọc Hà – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
• - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp tham gia phiên toà: Ông Đỗ Trung Đến - Kiểm sát viên.

Ngày 16/7/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 258/2024/TLPT-DS ngày 20/5/2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà; Bồi thường thiệt hại về tài sản; Đòi lại tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 30/2024/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 409/2024/QĐ-PT ngày 19 tháng 6 năm 2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Phạm Thanh T, sinh năm 1968.
• Địa chỉ: Số I, đường V, ấp H, xã H, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp.
• - Bị đơn: Ông Lê Nghĩa L, sinh năm 1979.
• Địa chỉ: Ấp K, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp.
• Người đại diện theo ủy quyền của ông L: Ông Đào Quang H, sinh năm 1970;
• Địa chỉ: Số A, H, Phường H, quận T, Thành Phố Hồ Chí Minh.
• - Người kháng cáo: Bà Phạm Thanh T là nguyên đơn của vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Phạm Thanh T trình bày:

Vào ngày 24/12/2020, giữa bà T và ông L có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất 143,2m² thuộc thửa 78, tờ bản đồ số 13, đất tọa lạc tại phường M, thành phố C do bà T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn thuê là 5 năm, giá thuê thỏa thuận trong hợp đồng: Năm 2021 là 100.000.000 đồng, năm 2022 là 128.000.000 đồng, năm 2023 là 140.000.000 đồng, năm 2024 là 155.000.000 đồng, năm 2025 là 170.000.000 đồng. Vào ngày 01/01 hàng năm sẽ trả tiền 12 tháng, bắt đầu từ ngày 01/01/2021. Đến ngày 08/01/2022, ông Đào Quang H có đến gặp vợ chồng bà T xin trả tiền thuê 3 tháng một lần do làm ăn khó khăn, vợ chồng bà T vẫn đồng ý và ông H có báo nếu trụ được sẽ trả tiền đến tháng 12 nếu không trụ được sẽ trả lại nhà, sau đó ông H trả tiền thuê hàng tháng, trả đến ngày 01/6/2022 thì ông H thông báo trả lại nhà và bà T đồng ý. Ngày 30/6/2022, bà T đến nhận nhà thì thấy nhà bị hư hỏng nặng, bà có yêu cầu ông H phải đem hợp đồng ra văn phòng công chứng để thanh lý hợp đồng và sửa chữa lại những phần bị thiệt hại để giao lại nhà như hiện trạng ban đầu cho bà T thì bà T mới chấm dứt hợp đồng nhưng ông H không đồng ý.

Nay, bà T yêu cầu ông Lê Nghĩa L trả lại tiền bộ cửa sắt là 16.923.026 đồng thuê nhà do ông L hứa thay cho bà, nhưng đến nay chưa thay; tiền thuê nhà còn thiếu theo hợp đồng thuê nhà từ tháng 7/2022 đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm xong (năm 2022 còn 64.000.000 đồng, năm 2023 là 140.000.000 đồng, năm 2024 tính 3 tháng là 38.748.000 đồng, tổng cộng 242.748.000 đồng), khi nào Tòa án xử xong thì bà đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà với ông L và yêu cầu ông L bồi thường thiệt hại nhà bị hư hại theo Báo cáo giám định của Trung tâm giám định chất lượng xây dựng là 214.559.000 đồng, tại phiên tòa thì bà T thống nhất giảm số tiền bồi thường cho ông L, chỉ yêu cầu ông L bồi thường số tiền 200.000.000 đồng.

- Bị đơn ông Lê Nghĩa L ủy quyền cho ông Đào Quang H trình bày:

Cửa hàng của ông bao gồm 4 thành viên hùn vốn để kinh doanh thức ăn thủy sản gồm: Ngô Anh K, Lê Nghĩa L, Lê Nghĩa H1, Đào Quang H. Năm 2016, anh Ngô Anh K có ký hợp đồng thuê nhà với bà T thời hạn đến ngày 01/01/2021. Đến ngày 24/12/2020, ông Lê Nghĩa L ký gia hạn hợp đồng thuê nhà với bà T thời hạn thuê là 5 năm, giá thuê thỏa thuận như hợp đồng cứ ngày 01/01 hàng năm sẽ trả tiền 12 tháng, bắt đầu từ ngày 01/01/2021. Tuy nhiên, ông có sơ suất là không phải ký gia hạn hợp đồng thuê nhà mà ông L ký hợp đồng thuê mới lại với bà T, nên nay ông L cũng thống nhất do ông ký hợp đồng nên ông đồng ý chịu trách nhiệm với bà T, không yêu cầu những thành viên hùn vốn liên đới chịu trách nhiệm với ông.

Do kinh doanh gặp khó khăn, ngày 08/01/2022, ông Đào Quang H có đến gặp vợ chồng bà T xin trả tiền thuê 3 tháng một lần (ông H là người thường giao dịch, đóng tiền nhà cho bà T), vợ chồng bà T vẫn đồng ý và ông H có báo nếu trụ được sẽ trả tiền đến tháng 12 nếu không trụ được sẽ trả lại nhà, sau đó ông H trả tiền thuê hàng tháng, trả đến ngày 01/6/2022 thì ông H thông báo trả lại nhà và bà T đồng ý. Ngày 30/6/2022, ông H đã bàn giao mã số khóa và nhà lại cho bà T xong.

Nay ông L thống nhất trả cho bà T tiền bộ cửa sắt là 16.923.026 đồng; đối với yêu cầu trả tiền thuê nhà và bồi thường thiệt hại thì ông L không đồng ý, do ông đã trả nhà cho bà T từ tháng 6/2022, đối với các hư hỏng trong nhà là do tài sản bị hao mòn theo thời gian (vì nhà này bà T đã cho thuê nhiều năm) chứ phía ông L không tác động gì để làm hư nhà. Tuy nhiên, tại phiên tòa ông H thừa nhận, mái tole trên lầu do gió tốc bay qua nhà hàng xóm, sợ nguy hiểm nên ông có tháo xuống, theo bản Báo cáo giám định là hơn 3.000.000 đồng, nhưng ông thống nhất bồi thường cho bà T tiền để thay mái tole là 6.000.000 đồng và đồng ý chia sẽ khó khăn với bà T số tiền là 100.000.000 đồng do bên ông thuê nhà cũng nhiều năm, có tình cảm với căn nhà.

* Tại quyết định của bản án sơ thẩm số: 30/2024/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thanh T về việc yêu cầu ông Lê Nghĩa L bồi thường thiệt hại về tài sản và đòi lại tài sản.
2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thanh T về việc yêu cầu ông Lê Nghĩa L trả tiền thuê nhà từ tháng 7/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm và bồi thường thiệt hại về tài sản số tiền 194.000.000 đồng (sau khi trừ đi 6.000.000 đồng tiền mái tole ông L thừa nhận đã tháo ra).
3. Ông Lê Nghĩa L có trách nhiệm trả cho bà T tiền mua bộ cửa sắt là 16.923.026 đồng và bồi thường thiệt hại về tài sản cho bà T số tiền 6.000.000 đồng. Tổng cộng là 22.923.026 đồng.
4. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Nghĩa L hỗ trợ cho bà T số tiền 100.000.000 đồng.
5. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015
6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Phạm Thanh T phải chịu 21.470.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 3.340.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013074 ngày 26/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tam Nông và 2.024.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000306 ngày 24/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh. Bà T còn nộp tiếp số tiền 16.106.000 đồng.
7. Ông Lê Nghĩa L phải chịu 6.146.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
8. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và giám định tổng cộng là 17.591.000 đồng: Bà T và ông L mỗi người phải chịu số tiền 8.795.000 đồng. Do bà T đã nộp tạm ứng chi phí này, nên ông L có nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền 8.795.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền và thời hạn kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 08/4/2024, bà Phạm Thanh T yêu cầu chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà về tiền thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với ông Lê Nghĩa L.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

• + Bà Phạm Thanh T vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.
• + Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến: Xét kháng cáo của bà Phạm Thanh T là không có căn cứ; nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thanh T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm; sau khi nghe ý kiến của các đương sự và quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Xét kháng cáo của bà Phạm Thanh T, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 24/12/2020 giữa bà Phạm Thanh T và ông Lê Nghĩa L xác lập hợp đồng thuê nhà, theo đó phía ông L thuê phía bà T căn nhà ở với diện tích sàn xây dựng 223,08m², trên diện tích đất 143,2m², thuộc thửa số 78, tờ bản đồ số 13, địa chỉ tại phường M, thành phố C, của bà T. Thời hạn thuê là 05 năm, kể từ ngày 01/01/2021. Mục đích thuê là làm địa điểm kinh doanh. Giá cho thuê năm 2021 là 100.000.000 đồng; Năm 2022 là 128.000.000 đồng; Năm 2023 là 140.000.000 đồng; Năm 2024 là 155.000.000 đồng; Năm 2025 là 170.000.000 đồng. Hợp đồng này đã được Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Ngọc H2 chứng nhận với số công chứng 2885, quyển số 02/2020 TP/CC- SCC/HĐGD vào ngày 24/12/2020.

Việc thuê nhà như trên là có thật và trên thực tế thì hai bên cũng đã thực hiện theo các nội dung thỏa thuận của hợp đồng. Ngoài ra, trên thực tế, phía bên ông L thì ngoài ông L còn có các ông Ngô Anh K, Lê Nghĩa H1, Đào Quang H sử dụng nhà thuê với ông L, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như khi giải quyết tranh chấp thì phía bà T và phía ông L đều thống nhất giải quyết tranh chấp giữa bà T với cá nhân ông L, bà T chỉ yêu cầu đối với cá nhân ông L, vì hợp đồng chỉ do ông L ký xác lập với bà T. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đến quyền và nghĩa vụ của các ông Ngô Anh K, Lê Nghĩa H1, Đào Quang H trong vụ án là phù hợp.

Xét thấy, bà T cũng thừa nhận việc phía ông L do gặp khó khăn trong kinh doanh nên đã có đề nghị với bà về việc trả tiền thuê nhà từng tháng, thì bà cũng đồng ý; cuối cùng thì phía ông L đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà với trước hạn và đồng ý chịu mất số tiền cọc thì bà cũng đồng ý, đồng thời thống nhất hẹn ngày 30/6/2022 hai bên sẽ bàn giao lại nhà. Tuy nhiên, bà T cho rằng khi đến ngày hẹn, bà đến thì thấy ông H (phía ông L) đã dọn đồ đạc đi, khóa cửa, bà không gặp ai. Ông H thì cho rằng do bà T đến trễ nên ông đã dọn đồ đạc đi nhưng có nhắn tin lại cho bà T cung cấp mật mã mở khóa cửa nhà. Nhưng tại phiên tòa sơ thẩm, hai bên đã trình bày thống nhất nội dung trên và bà T cũng thừa nhận thực tế thì bà đã nhận lại nhà từ ngày 30/6/2022 và từ khi nhận lại nhà thì phía ông L không còn sử dụng nhà đến nay. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà T về việc yêu cầu phía ông L phải trả số tiền thuê nhà còn thiếu theo hợp đồng từ tháng 7/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm (tổng cộng 242.748.000 đồng) là có căn cứ.

Đối với yêu cầu của bà T về bồi thường thiệt hại 194.000.000 đồng (đã trừ giá trị mái tole ông L tự ý tháo ra và đồng ý bồi thường 6.000.000 đồng), vì cho rằng nhà bị hư hại trong quá trình phía ông L sử dụng nhà thuê, Hội đồng xét xử xét thấy: trong hợp đồng thuê nhà giữa hai bên cũng như khi giao nhận nhà thì đều không ghi nhận, xác nhận nội dung tình trạng và hiện trạng căn nhà; nay phía ông L cũng không thừa nhận có làm hư hại nhà của bà T và không đồng ý toàn bộ yêu cầu của bà T, trong khi bà T cũng không có tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà T về việc yêu cầu ông L bồi thường thiệt hại số tiền 194.000.000 đồng như nói trên, cũng là có căn cứ.

Đối với yêu cầu của bà T về việc yêu cầu ông L trả lại tiền mua bộ cửa sắt là 16.923.026 đồng, do ông L thống nhất khi thuê nhà và bà T đã trừ số tiền này trong tiền thuê nhà nhưng đến nay ông L chưa thay, tại phiên tòa sơ thẩm, phía ông L cũng ý đồng ý trả lại số tiền này cho bà T, nên Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận là phù hợp.

Đối với việc tại phiên tòa, ông H đại diện của ông L đồng ý bồi thường cho bà T tiền thay mái tole trên lầu phía sau là 6.000.000 đồng, trong khi giá trị theo thẩm định giá chỉ là 3.000.000 đồng; và tự nguyện hỗ trợ, chia sẽ khó khăn với bà T với số tiền 100.000.000 đồng, và được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận, là đã có lợi cho bà T.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thanh T về việc yêu cầu ông Lê Nghĩa L trả tiền thuê nhà từ tháng 7/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm tổng cộng 242.748.000 đồng và bồi thường thiệt hại về tài sản số tiền 194.000.000 đồng, là hoàn toàn có căn cứ, đúng pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của bà T là có căn cứ, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo bà T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[2] Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu về việc tuân thủ pháp luật từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đều thực hiện đúng quy định của pháp luật và không có kiến nghị. Về nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp đề xuất hướng giải quyết là không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà T, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh. Hội đồng xét xử xét thấy đề nghị trên của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm được giữ nguyên nên bà T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 248, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 472, 473, 474, 584, 585, 589, Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 117, 118, 119, 120, 121, 122 Luật nhà ở; điểm a Khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm"; Điều 9, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

• - Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thanh T.
• - Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 30/2024/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thanh T về việc yêu cầu ông Lê Nghĩa L bồi thường thiệt hại về tài sản và đòi lại tài sản.
2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Phạm Thanh T về việc yêu cầu ông Lê Nghĩa L trả tiền thuê nhà từ tháng 7/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm và bồi thường thiệt hại về tài sản số tiền 194.000.000 đồng (sau khi trừ đi 6.000.000 đồng tiền mái tole ông L thừa nhận đã tháo ra).
3. Ông Lê Nghĩa L có trách nhiệm trả cho bà T tiền mua bộ cửa sắt là 16.923.026 đồng và bồi thường thiệt hại về tài sản cho bà Phạm Thanh T số tiền 6.000.000 đồng. Tổng cộng là 22.923.026 đồng.
4. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Nghĩa L hỗ trợ cho bà Phạm Thanh T số tiền 100.000.000 đồng.
5. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Phạm Thanh T phải chịu 21.470.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 3.340.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013074 ngày 26/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tam Nông và 2.024.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000306 ngày 24/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh. Bà T còn nộp tiếp số tiền 16.106.000 đồng.
7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thanh T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0009627 ngày 08/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh (đã nộp xong).
8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7,7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:

• - Phòng KTNV & THA TAND Tỉnh;
• - VKSND Tỉnh;
• - TAND TP. Cao Lãnh;
• - Chi cục THADS TP. Cao Lãnh;
• - Đương sự;
• - Lưu: VT, HSVA,TDS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà Nguyễn Huỳnh Thị Hương Thủy