NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Huỳnh Hữu Nghĩa

Các Thẩm phán: Bà Huỳnh Thị Phượng

Ông Đặng Văn Những

- Thư ký phiên tòa: Bà Trương Thị Luyến - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Thùy Dung - Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 252/2024/TLPT-DS ngày 06 tháng 6 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 34/2024/DS-ST ngày 10 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 240/2024/QĐ-PT ngày 04 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:
   1. Bà Huỳnh Thị P, sinh năm 1966 (Có mặt);

   Đại diện theo ủy quyền của bà Huỳnh Thị P: Bà Huỳnh Thị Kim L, sinh năm: 1963 (Có mặt);

   Địa chỉ: Số A, đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh

   2. Ông Nguyễn Huỳnh N, sinh năm 1989 (Có mặt);

   Cùng địa chỉ: Số A, H, Phường C, thành phố T, tỉnh Long An.

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Trúc L1, sinh năm 1978; Địa chỉ: Số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An (Có mặt);
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Ông Nguyễn Quốc Â, sinh năm 1980 (Có mặt);
   2. Bà Nguyễn Thị Thảo L2, sinh năm 1975 (Vắng mặt không lý do);

   Cùng địa chỉ: Số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.

   3. Bà Nguyễn Thị Thùy L3, sinh năm 1971; Địa chỉ: Số C, ấp A, xã H, huyện C, tỉnh Long An (Có mặt);
   4. Văn phòng C; Địa chỉ: Số A, đường B, Phường B, thành phố T, tỉnh Long An (Có đơn đề nghị vắng mặt);
   5. Văn phòng C1; Địa chỉ: Số A, đường L nối dài, Phường B, thành phố T, tỉnh Long An (Có đơn đề nghị vắng mặt)

Người kháng cáo: Bị đơn là bà Nguyễn Thị Trúc L1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Quốc Â.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 24/01/2023 và lời trình bày của nguyên đơn, ông Nguyễn Huỳnh N trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa như sau: Ông Nguyễn Quốc  có vay tiền của ngân hàng TMCP V và có thế chấp thửa đất số 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², tọa lạc tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng. Ông  không có khả năng trả nợ ngân hàng nên bà Nguyễn Thị Thùy L3 và ông  có đến gặp ông để đề nghị bán nhà và đất cho ông và ông đồng ý mua. Giá mà hai bên thỏa thuận là 1.500.000.000đ. Ngày 15/10/2019, ông đặt cọc cho ông  650.000.000đ để ông  trả cho ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra và hai bên có làm giấy nhận cọc. Ngày 24/10/2019, ông giao tiếp cho ông  số tiền còn lại là 850.000.000đ. Đến ngày 25/10/2019, hai bên đến Văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo thỏa thuận giữa ông và bà Thùy L3, bà Trúc L1 nếu ông mua được nhà và đất nêu trên thì ông sẽ cho bà Trúc L1 và bà Thùy L3 tiền môi giới là 200.000.000đ và tối ngày 26/10/2019 bà Trúc L1 và bà Thùy L3 có đến nhà ông nhận 200.000.000đ. Khi đó thì bà Trúc L1 có ý kiến là thuê lại nhà với giá 6.000.000đ/tháng để cho các anh chị em của bà Trúc L1 sinh sống.

Vào ngày 10/10/2022, ông đã lập hợp đồng tặng cho nhà đất trên cho mẹ ruột là bà Huỳnh Thị P.

Ông  yêu cầu bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 di dời tài sản và trả lại căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An cho bà Huỳnh Thị P. Không có sự việc ông cho ông  vay tiền và ông cũng không có nhận tiền lãi của bà Trúc L1. Số tiền mà bà Trúc L1 chuyển khoản cho ông là để trả tiền thuê nhà. Ông thừa nhận từ ngày 26/10/2019 đến ngày 26/10/2020 ông có nhận của bà Trúc L1 tiền thuê nhà là 66.000.000đ. Vì vậy, ông A yêu cầu bà Trúc L1 phải trả cho ông và bà Phước số tiền thuê nhà từ ngày 26/10/2020 đến ngày ông khởi kiện ra tòa là 26/4/2023 là 30 tháng x 6.000.000đ/tháng số tiền 180.000.000đ, ông đồng ý khấu trừ số tiền đã nhận của bà Trúc L1 qua số tài khoản 070071393176 là 4.400.000đ. Đối với tiền thuê nhà từ ngày 27/4/2023 đến khi xét xử ông không yêu cầu bà Trúc L1 phải trả.

Đối với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Quốc  là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/10/2019 và vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022. Ông không đồng ý vì việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông A không phải hợp đồng vay như ông Â, bà Thùy L3, Trúc L1 trình bày.

Bà Huỳnh Thị P do người đại diện là bà Huỳnh Thị Kim L trình bày: Bà Phước là mẹ của ông Nguyễn Huỳnh N, bà thống nhất với lời trình bày của ông Nguyễn Huỳnh N, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung. Bà P1 nhận tặng cho nhà và đất từ ông Nguyễn Huỳnh N vào ngày 10/10/2022. Bà yêu cầu bà Trúc L1 phải trả cho bà Phước, ông N tiền thuê nhà từ ngày 26/10/2020 đến ngày 26/4/2023 là 175.600.000đ và yêu cầu bà Nguyễn Thị Trúc L1, bà Nguyễn Thị Thảo L2 và ông Nguyễn Quốc  phải trả lại cho bà Huỳnh Thị P căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An. Bà không đồng ý với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Quốc Â. Đối với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Quốc  là vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022. Bà Phước không đồng ý vì việc bà Phước nhận tặng cho quyền sử dụng đất là đúng quy định pháp luật.

Bị đơn, bà Nguyễn Thị Trúc L1 trình bày: Năm 2019, em trai bà là ông Nguyễn Quốc  có vay của ông Nguyễn Huỳnh N số tiền 1.500.000.000đ, để đảm bảo khoản vay này thì ông  có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N ngày 25/10/2019 tại Văn phòng C2 đối với thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An. Sau đó, bà và Thùy L3 vay của ông N 200.000.000đ, khi đó ông N có yêu cầu bà viết và ký tên tại “Hợp đồng thuê nhà” và viết “cam kết giao nhà”. Ngoài ra ông N còn viết thêm 02 tờ giấy nợ, hiện do ông Nam giữ. Mấy tháng sau bà có vay của ông N thêm 100.000.000đ và có viết giấy nợ, hiện do ông Nam giữ. Sau khi vay tiền thì bà có trả tiền lãi cho ông N nhưng không nhớ là đã trả bao nhiêu, khoản 02 năm nay bà không đóng lãi cho ông N nữa.

Nay ông N khởi kiện yêu cầu bà trả cho bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn s tiền thuê nhà từ tháng 10/2020 đến nay với số tiền 6.000.000đ/tháng và yêu cầu bà, ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 di dời tài sản và trả lại căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An cho bà Huỳnh Thị P thì bà không đồng ý vì bà không có thuê nhà của ông N, đây chỉ là giao dịch vay mượn tiền.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Quốc  trình bày: Năm 2019, ông có vay của ông N 1.500.000.000đ để trả cho ngân hàng, ông N giao tiền 02 lần, lần đầu 650.000.000đ để ông trả tiền ngân hàng và có viết giấy nhận cọc ngày 15/10/2019. Đến ngày 25/10/2019 thì ông với ông N có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T và ông có nhận số tiền còn lại là 850.000.000đ. Ông không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho ông N, thực tế ông chỉ vay tiền của ông N. Ông N và bà Phước yêu cầu ông, bà Nguyễn Thị Trúc L1, bà Nguyễn Thị Thảo L2 di dời tài sản và trả lại căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An cho bà Huỳnh Thị P, ông không đồng ý. Ông A có yêu cầu độc lập yêu cầu:

• Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/10/2019 giữa ông Nguyễn Quốc  với ông Nguyễn Huỳnh N được thực hiện tại Văn phòng C2 (nay là VPCC L) đối với thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4 (nay là thửa đất 59, tờ bản đồ số 29), diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.
• Vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022 giữa ông ông Nguyễn Huỳnh N với bà Huỳnh Thị P được thực hiện tại Văn phòng C1 đối với thửa đất 59, tờ bản đồ số 29, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An

Bà Nguyễn Thị Thùy L3 trình bày: Năm 2019 em trai bà là ông Nguyễn Quốc  có vay của ông N số tiền 1.500.000.000đ, để đảm bảo khoản vay này thì ông Á có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Huỳnh N vào ngày 25/10/2019 tại Văn Phòng C2 đối với thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T. Sau đó, bà và bà Trúc L1 vay của ông N thêm 200.000.000đ.

Nay ông N, bà Phước khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Trúc L1, bà Nguyễn Thị Thảo L2 di dời tài sản và trả lại căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An cho bà Huỳnh Thị P, bà không đồng ý.

Văn phòng công chứng Phạm Quốc T vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án nhưng tại văn bản ngày 11/3/2024 có trình bày như sau: Ngày 10/10/2022 Văn phòng C1 có nhận được phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Huỳnh N và hồ sơ đính kèm.

Sau khi đối chiếu và kiểm tra tính xác thực việc yêu cầu công chứng cũng như sau khi xác định các chủ thể tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch là phù hợp pháp luật, không trái đạo đức xã hội cũng như các bên tự nguyện tham gia giao dịch, đã xuất trình và thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định pháp luật về công chứng, do đó Văn phòng công chứng Phạm Quốc T, đại diện là Công chứng viên Huỳnh Quốc B khẳng định việc chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên là hoàn toàn đúng quy định pháp luật, phù hợp với đạo đức xã hội và phải được các bên nghiêm chỉnh thực hiện theo quy định pháp luật.

Bà Nguyễn Thị Thảo L2 vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án và không có ý kiến hay yêu cầu gì.

Văn phòng C vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 34/2024/DS-ST ngày 10 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N.
   1. Buộc bà Nguyễn Thị Trúc L1 phải trả cho bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N số tiền thuê nhà là 175.600.000đ (Một trăm bảy mươi lăm triệu, sáu trăm nghìn đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án chậm thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

   2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 26/10/2019 giữa anh Nguyễn Huỳnh N và bà Nguyễn Thị Trúc L1.

   Buộc bà Nguyễn Thị Trúc L1, anh Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 phải di dời tài sản và trả cho bà Huỳnh Thị P căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.

   • Vị trí tứ cận căn nhà: Theo mảnh trích đo địa chính số 1790-2023 do Công ty TNHH Đ lập ngày 06/11/2023 được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại thành phố T ký duyệt ngày 13/11/2023 và Mảnh trích đo hiện trạng sử dụng đất do Công ty TNHH Đ lập ngày 16/11/2023.
   • Kết cấu căn nhà: Được thể hiện tại Chứng thư thẩm định giá số 525/22/11/2023/TĐGLS-BĐS ngày 22/11/2023 của Công ty cổ phần T3.
2. Bà Nguyễn Thị Trúc L1, anh Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 được quyền lưu cư trên căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày 10/4/2024 đến ngày 10/10/2024. Hết thời hạn này, bà Nguyễn Thị Trúc L1, anh Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 phải giao nhà cho bà Huỳnh Thị P.
3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Quốc  về việc yêu cầu: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/10/2019 giữa ông Nguyễn Quốc  với ông Nguyễn Huỳnh N tại Văn phòng C2 đối với thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An và Vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022 giữa ông Nguyễn Huỳnh N với bà Huỳnh Thị P tại Văn phòng C1 đối với thửa đất 59, tờ bản đồ số 29, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.
4. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Quốc  phải chịu 22.500.000đ (Hai mươi hai triệu, năm trăm nghìn đồng) chi phí đo đạc, định giá và xem xét thẩm định tại chỗ, ông  đã thi hành xong.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • Bà Huỳnh Thị P, anh Nguyễn Huỳnh N không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Phước và ông N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002396 ngày 23/5/2023 và 4.500.000đ (bốn triệu, năm trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002373 ngày 16/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.
   • Ông Nguyễn Quốc  phải chịu 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002497 ngày 29/6/2023 của của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An, ông  còn phải tiếp tục nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   • Bà Nguyễn Thị Trúc L1 phải chịu 8.780.000đ (tám triệu, bảy trăm tám mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   • Bà Nguyễn Thị Trúc L1, bà Nguyễn Thị Thảo L2, ông Nguyễn Quốc  phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn thi hành án.

Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực, ngày 23 và 24 tháng 4 năm 2024, bà Trúc L1 và ông  kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N, bà Phước. Đồng thời yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022 giữa ông Nguyễn Huỳnh N với bà Huỳnh Thị P, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/10/2019 giữa ông Nguyễn Quốc  với ông Nguyễn Huỳnh Nam

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị Trúc L1 trình bày: Bà không đồng ý với ý kiến và yêu cầu của nguyên đơn. Bà không có thuê nhà của ông N. Do em trai bà là Nguyễn Quốc  vay tiền của ông N nên ông N yêu cầu bà phải viết giấy thuê nhà. Bà đã trả cho ông N rất nhiều tiền lãi nhưng không có giấy tờ. Bà yêu cầu được chuộc lại căn nhà để các anh chị em có nơi sinh sống, đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phước, ông N, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Â.

Ông Nguyễn Quốc  trình bày: Năm 2019 do cần tiền trả cho ngân hàng nên chị của ông là bà Thùy L3 có giới thiệu ông vay tiền của ông Nguyễn Huỳnh N. Sau đó ông có vay của ông N số tiền 1.500.000.000đ, để đảm bảo khoản vay này ông N yêu cầu ông phải viết giấy nhận cọc ngày 15/10/2019 (nếu không ông N không cho vay) và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì căn nhà của ông  chưa hoàn công nên khi lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi chuyển nhượng đất. Tuy nhiên thực tế ông không có bán nhà và đất cho ông N, hiện tại các chị em của ông vẫn đang sinh sống trong căn nhà này. Nhà và đất có giá trị cao hơn số tiền ông vay của ông N. Ông yêu cầu được chuộc lại căn nhà và đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của ông.

Bà Nguyễn Thị Thùy L3 trình bày: Bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn, thực tế đây chỉ là hợp đồng vay tiền, bà yêu cầu được chuộc lại nhà và đất.

Ông Nguyễn Huỳnh N trình bày: Không có sự việc ông cho ông  vay số tiền 1.500.000.000đ và ông cũng không có nhận tiền lãi của bà Trúc L1. Số tiền mà bà Trúc L1 chuyển khoản cho ông là để trả tiền thuê nhà. Vì căn nhà của ông  chưa hoàn công nên khi lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi chuyển nhượng đất, còn nhà thì thể hiện ở giấy nhận cọc ngày 15/10/2019, ông  hoàn toàn tự nguyện ghi và ký tên chứ ông hoàn toàn không có ép buộc. Ông cũng không có cho bà Trúc L1 và bà Thùy L3 vay 200.000.000đ, cũng không có giữ giấy vay tiền như bà L3 trình bày mà đây là tiền hoa hồng ông thỏa thuận cho bà L3 khi mua được nhà đất của ông Â. Sau khi mua nhà của ông A thì bà Trúc L1 tự viết và ký tên tại “Hợp đồng thuê nhà” và viết “cam kết giao nhà”, ông không hề ép buộc. Ông đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm đã tuyên.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, bà Huỳnh Thị P là bà Huỳnh Thị Kim L trình bày: Bà thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông N, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm đã tuyên.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

1. Về chấp hành pháp luật:

Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật từ khi thụ lý giải quyết vụ án để xét xử phúc thẩm đến trước thời điểm nghị án. Người tham gia tố tụng (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại Điều 70, 71, 72, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Về giải quyết vụ án: Ngày 25/10/2019 ông Nguyễn Quốc  ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Huỳnh N thửa đất số 2913, tờ bản đồ số 4 (nay là thửa đất 59, tờ bản đồ số 29), diện tích 144m², loại đất ODT (đất có nguồn gốc của ông Nguyễn Văn L4 tặng cho con là ông  theo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 15/9/2008).

Theo Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 20/6/2023, căn nhà số G đường N, Phường E, thành phố T được xây dựng trên thửa đất số 59 (nhà cấp 4), hiện tại trong căn nhà gồm có ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2, bà Nguyễn Thị Trúc L1 đang sinh sống. Các đương sự đều thừa nhận tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng thì trên đất đã có căn nhà như hiện tại nhưng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/10/2019 giữa ông  và ông N chỉ thể hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 2913, không có chuyển nhượng tài sản trên đất.

Ông N cho rằng hai bên thỏa thuận nhận chuyển nhượng cả nhà và đất nhưng do căn nhà chưa hoàn công nên trong hợp đồng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: tại mặt sau giấy nhận cọc ngày 15/10/2019 có nội dung “hôm nay ngày 24/10/2019 tôi Nguyễn Quốc  đã nhận đủ số tiền bán nhà và đất nói trên 1.500.000.000đ. tôi cam kết đã bán đứt phần tài sản nhà và đất và thuộc toàn quyền sở hữu của ông N...”, ông  cũng thừa nhận chữ viết và chữ ký tại mặt sau giấy nhận cọc là của ông Â. Như vậy, việc ông  và bà Trúc L1 cho rằng thực tế ông  chỉ vay tiền của ông N, không có việc ông  chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho ông N nhưng ông A không cung cấp được chứng cứ chứng minh có việc vay tiền này mà ông  thừa nhận có ghi đã nhận đủ tiền bán nhà đất cho ông N tại mặt sau giấy nhận cọc nên việc ông N nhận chuyển nhượng nhà và đất từ ông  là có thật, không giả tạo. Ngày 13/11/2019 ông N đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc ông N lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên ngày 10/10/2022 cho mẹ là bà Huỳnh Thị P là phù hợp quy định của pháp luật.

Theo giấy viết tay hợp đồng thuê nhà ngày 26/10/2019 ông N cung cấp thể hiện nội dung “tôi tên Nguyễn Thị Trúc L1 có thuê căn nhà số G, đường N với giá 6.000.000đ/tháng của anh N, sẽ trả vào ngày 26 tây hàng tháng” và nội dung tại giấy viết tay không có ngày tháng “Tôi Nguyễn Thị Trúc L1... cam kết nội dung sau: Đất nhà tại số G, Nguyễn Văn T2 thuộc quyền sở hữu của ông N, tôi cam kết sẽ bàn giao lại đất và nhà nói trên cho ông N bất kỳ lúc nào khi ông N yêu cầu lấy lại”. Hai giấy này đều có chữ ký của bà Trúc L1 và bà Trúc L1 cũng thừa nhận chữ viết và chữ ký là của bà nên có cơ sở xác định có sự việc bà Trúc L1 thuê của ông N căn nhà tại số G đường N. Bà Trúc L1 cho rằng lý do viết giấy thuê nhà là để đảm bảo việc việc vay tiền của bà Trúc L1 với ông N nhưng bà không cung cấp được chứng cứ chứng minh và theo nhận định ở trên thì đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất chứ không phải là hợp đồng vay nên không có cơ sở xem xét.

Theo khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, ông N và ông  ký Hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/10/2019 như nhận định ở trên là chuyển nhượng cả nhà và đất, ông N đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho ông A ngày 24/10/2019 và ngày 26/10/2019 ông N cho bà Trúc L1 thuê lại nhà nêu trên là phù hợp quy định pháp luật.

Từ những nhận định trên có cơ sở xác định ông A đã chuyển nhượng nhà và đất cho ông N, sau đó ông N cho bà Trúc L1 thuê lại nhà nhưng bà Trúc L1 không trả tiền thuê nhà đầy đủ nên ông N, bà Phước khởi kiện yêu cầu bà Trúc L1 trả tiền thuê nhà và giao trả nhà cho bà Phước là có căn cứ. Tòa sơ thẩm bác yêu cầu độc lập của ông Â, buộc bà Trúc L1 phải trả cho bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N số tiền thuê nhà là 175.600.000đ, chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 26/10/2019 và buộc bà Trúc L1, ông Â, bà Thảo L2 phải giao nhà cho bà Phước là có căn cứ. Kháng cáo của ông  và bà Trúc L1 không có cơ sở chấp nhận. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm tính thời gian lưu cư từ ngày tuyên án sơ thẩm là chưa phù hợp mà phải tính từ ngày án có hiệu lực pháp luật nên cần sửa cách tuyên án. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm, sửa cách tuyên án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Quốc  và bà Nguyễn Thị Trúc L1 đúng quy định của pháp luật và đảm bảo các nội dung quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, do đó đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
2. [2] Về thủ tục xét xử vắng mặt: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thảo L2 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do, Văn phòng công chứng Lê Hữu A và Văn phòng công chứng Phạm Quốc T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt đương sự.
3. [3] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, ông Â, bà Trúc L1 giữ nguyên kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
4. [4] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Quốc Á và bà Nguyễn Thị Trúc L1 nhận thấy:
   1. [4.1] Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/10/2019 thể hiện ông Nguyễn Huỳnh N có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Quốc  thửa đất số 2913, tờ bản đồ số 04 (nay là thửa 59, tờ bản đố 29), diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An và ông N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 276323 ngày 13/11/2019. Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/6/2023 thể hiện trên thửa đất 59 có căn nhà số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An. Các bên đương sự đều thừa nhận tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng thì trên đất đã có căn nhà như hiện tại. Ông N cho rằng hai bên thỏa thuận nhận chuyển nhượng cả nhà và đất nhưng do căn nhà chưa hoàn công nên trong hợp đồng chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Á cũng thừa nhận tại phiên tòa phúc thẩm nhà của ông chưa được cấp quyền sở hữu nhà vì căn nhà chưa hoàn công. Mặc dù tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/10/2019, chỉ thể hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 2913, không có chuyển nhượng tài sản trên đất nhưng giấy nhận cọc đã thể hiện ông A chuyển nhượng cả nhà và đất. Cụ thể: tại mặt sau giấy nhận cọc ngày 15/10/2019 (BL41) có nội dung “hôm nay ngày 24/10/2019 tôi Nguyễn Quốc  đã nhận đủ số tiền bán nhà và đất nói trên 1.500.000.000đ. Tôi cam kết đã bán đứt phần tài sản nhà và đất và thuộc toàn quyền sở hữu của ông N...”, ông  cũng thừa nhận chữ viết và chữ ký tại mặt sau giấy nhận cọc là của ông Â. Như vậy, việc ông  và bà Trúc L1 cho rằng thực tế ông  chỉ vay tiền của ông N, không có việc ông  chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho ông N nhưng ông  không cung cấp được chứng cứ chứng minh có việc vay tiền và ông  thừa nhận có ghi đã nhận đủ tiền bán nhà đất cho ông N tại mặt sau giấy nhận cọc ngày 15/10/2019 nên việc ông N nhận chuyển nhượng nhà và đất từ ông A là có thật, không giả tạo. Ngày 13/11/2019 ông N đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc ông N lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên ngày 10/10/2022 cho mẹ là bà Huỳnh Thị P là phù hợp quy định của pháp luật.
   2. [4.2] Theo giấy viết tay hợp đồng thuê nhà ngày 26/10/2019 (BL40) thể hiện nội dung “tôi tên Nguyễn Thị Trúc L1 có thuê căn nhà số G, đường N với giá 6.000.000đ/tháng của anh N, sẽ trả vào ngày 26 tây hàng tháng” và nội dung tại giấy viết tay không có ngày tháng “Tôi Nguyễn Thị Trúc L1... cam kết nội dung sau: Đất nhà tại số G, Nguyễn Văn T2 thuộc quyền sở hữu của ông N, tôi cam kết sẽ bàn giao lại đất và nhà nói trên cho ông N bất kỳ lúc nào khi ông N yêu cầu lấy lại”. Hai giấy này đều có chữ ký của bà Trúc L1 và bà Trúc L1 cũng thừa nhận chữ viết và chữ ký là của bà nên có cơ sở xác định có sự việc bà Trúc L1 thuê của ông N căn nhà tại số G, đường N. Bà Trúc L1 cho rằng lý do viết giấy thuê nhà là để đảm bảo việc việc vay tiền của bà Trúc L1 với ông N nhưng bà không cung cấp được chứng cứ chứng minh và theo nhận định ở trên thì đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất chứ không phải là hợp đồng vay nên không có cơ sở xem xét.Theo khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ông N và ông  ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 25/10/2019 như nhận định ở trên là chuyển nhượng cả nhà và đất, ông N đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho ông A ngày 24/10/2019 và ngày 26/10/2019 ông N cho bà Trúc L1 thuê lại căn nhà nêu trên là phù hợp quy định pháp luật.

Từ những nhận định trên có cơ sở xác định ông  đã chuyển nhượng nhà và đất cho ông N, sau đó ông N cho bà Trúc L1 thuê lại nhà nhưng bà Trúc L1 không trả tiền thuê nhà đầy đủ nên ông N, bà Phước khởi kiện yêu cầu bà Trúc L1 trả tiền thuê nhà và giao trả nhà cho bà Phước là có căn cứ. Tòa sơ thẩm bác yêu cầu độc lập của ông Â, buộc bà Trúc L1 phải trả cho bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N số tiền thuê nhà là 175.600.000đ, chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 26/10/2019 và buộc bà Trúc L1, ông Â, bà Thảo L2 phải giao nhà cho bà Phước là có căn cứ, kháng cáo của ông  và bà Trúc L1 không có cơ sở chấp nhận. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm tính thời gian lưu cư từ ngày tuyên án sơ thẩm là chưa phù hợp, cần tuyên là tính từ ngày án có hiệu lực pháp luật nên cần sửa cách tuyên án. Các nội dung khác của bản án dân sự sơ thẩm số 34/2024/DS-ST ngày 10 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành Phố Tân An không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành.

5. [5] Phát biểu của Kiểm sát viên là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
6. [6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc  phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Trúc L1 và ông Nguyễn Quốc Â.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 34/2024/DS-ST ngày 10 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An, sửa cách tuyên án.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, các Điều 35, 39, 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 117, Điều 468, Điều 472, Điều 474; Điều 481 Bộ luật Dân sự; Điều 176 Luật đất đai; Điều 121, Điều 122 Luật nhà ở; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N.
   1. Buộc bà Nguyễn Thị Trúc L1 phải trả cho bà Huỳnh Thị P và ông Nguyễn Huỳnh N số tiền thuê nhà là 175.600.000đ (Một trăm bảy mươi lăm triệu, sáu trăm nghìn đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án chậm thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

   2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ký kết ngày 26/10/2019 giữa ông Nguyễn Huỳnh N và bà Nguyễn Thị Trúc L1.

   Buộc bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 phải di dời tài sản và trả cho bà Huỳnh Thị P căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An. Bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 được quyền lưu cư trên căn nhà tại số G, đường N, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày 21/8/2024. Hết thời hạn này, bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc Â, bà Nguyễn Thị Thảo L2 phải giao nhà cho bà Huỳnh Thị P.

   Vị trí tứ cận căn nhà: Theo mảnh trích đo địa chính số 1790-2023 do Công ty TNHH Đ lập ngày 06/11/2023, được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại thành phố T ký duyệt ngày 13/11/2023 và Mảnh trích đo hiện trạng sử dụng đất do Công ty TNHH Đ lập ngày 16/11/2023.

   Kết cấu căn nhà: Được thể hiện tại Chứng thư thẩm định giá số 525/22/11/2023/TĐGLS-BĐS ngày 22/11/2023 của Công ty cổ phần T3.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Quốc  về việc yêu cầu: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/10/2019 giữa ông Nguyễn Quốc  với ông Nguyễn Huỳnh N tại Văn phòng C2 đối với thửa đất 2913, tờ bản đồ số 4, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An và Vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 10/10/2022 giữa ông Nguyễn Huỳnh N với bà Huỳnh Thị P tại Văn phòng C1 đối với thửa đất 59, tờ bản đồ số 29, diện tích 144m², vị trí đất tại Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.
3. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Quốc  phải chịu 22.500.000đ (Hai mươi hai triệu, năm trăm nghìn đồng) chi phí đo đạc, định giá và xem xét thẩm định tại chỗ, ông  đã thi hành xong.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Bà Huỳnh Thị P, anh Nguyễn Huỳnh N không phải chịu. Hoàn trả cho bà Phước và ông N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002396 ngày 23/5/2023 và 4.500.000đ (bốn triệu, năm trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002373 ngày 16/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.

   Ông Nguyễn Quốc  phải chịu 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002497 ngày 29/6/2023 của của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An, ông  còn phải tiếp tục nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng).

   Bà Nguyễn Thị Trúc L1 phải chịu 8.780.000đ (tám triệu, bảy trăm tám mươi nghìn đồng).

   Bà Nguyễn Thị Trúc L1, bà Nguyễn Thị Thảo L2, ông Nguyễn Quốc  phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng).

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Trúc L1, ông Nguyễn Quốc  mỗi người phải chịu 300.000đồng (ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà Trúc L1, ông  đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001627 ngày 23/4/2024 và 0001631 ngày 24/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.
6. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
7. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.