Bản án số: 376/2024/DS-PT
Ngày 28 tháng 8 năm 2024
V/v: Tranh chấp về QSD đất và
tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lương Phước Đại
Các Thẩm phán: Bà Phan Thị Hồng Dung
Bà Võ Bích Hải

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Anh – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa:
Bà Nguyễn Thị Thủy - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 8 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 182/2024/TLPT-DS, ngày 23 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 36/2024/DS-ST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 335/2024/QĐPT-DS ngày 12 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Mã Thị H, sinh năm 1976
  Địa chỉ: Thôn T, xã L, huyện T, thành phố Hà Nội.
  Người đại diện theo uỷ quyền: bà Nguyễn Thanh T (Văn bản uỷ quyền ngày 22/01/2024) - Có mặt.
• 2. Ông Lâm Quang D, sinh năm 1960
  Địa chỉ: số A, khu V, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ. Có mặt.
  Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Hải C (Văn bản uỷ quyền ngày 08/5/2023) - Có mặt
• - Bị đơn: Bà Cao Thị Thu T1, sinh năm 1960
  Địa chỉ: Số D khu V, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Phạm Minh L (Văn bản uỷ quyền ngày 19/7/202) - Có mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Lâm Hồng Đ, sinh năm 1966.
   Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Hải C (chồng bà Đ) – (Văn bản uỷ quyền ngày 08/5/2023) - Có mặt.
   Địa chỉ: số A, khu V, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ.
2. 2. Ông Lâm Quang D, sinh năm 1960
3. 3. Bà Bành Thị Ú (Vợ ông D).
   Cùng địa chỉ: số A, khu V, phường T, quận B, thành phố Cần Thơ (Có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 20/04/2021 bà Mã Thị H có ký hợp đồng đặt cọc với bà Cao Thị Thu T1 để chuyển nhượng thửa đất số 360, tờ bản đồ 48, diện tích 2394,6m². Giá chuyển nhượng là 3.700.000.000 đồng. Tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, nhưng sau đó không tiếp tục được hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lý do:

1. Thứ nhất: bà T1 đã vi phạm thời gian đặt cọc, cụ thể là ngày 20/9/2021 hết thời hạn đặt cọc, nhưng bà T1 vẫn chưa gia hạn quyền sử dụng đất để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
2. Thứ hai: Trong hợp đồng đặt cọc bà T1 đã cam kết với bà H đất không có tranh chấp, nhưng thực tế đất đang tranh chấp với ông D, bà Đ (anh chồng và chị chồng bà T1), như vậy bà T1 đã gian dối trong việc nhận cọc chuyển nhượng đất. Sau đó bà T1 tự ý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con trai tên Lâm Quang T2 trong thời gian chưa giải quyết xong hợp đồng đặt cọc với bà H. Khi tìm hiểu thì biết phần đất này có nguồn gốc do ông bà, cha mẹ của ông D để lại cho ông D, bà Đ và ông T3 (đã chết – chồng bà T1), chứ không phải của bà T1 như bà T1 nói với bà H. Tuy nhiên, trong thời gian đó bà H có cho bà T1 cơ hội để giải quyết, nhưng đến nay vẫn không giải quyết được tranh chấp nội bộ trong gia đình.

Do đó, nay bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bị đơn bà T1 trả lại tiền nhận cọc và phạt cọc với tổng số tiền là 900.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Hải C trình bày:

Về nguồn gốc đất hiện đang tranh chấp là của ông bà, cha mẹ của ông D, bà Đ để lại, đến năm 1999 ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 360, tờ bản đồ 48 tọa lạc tại phường T, quận B, thành phố Cần Thơ. Năm 2018 các anh em trong gia đình thống nhất để bà T1 đứng tên quyền sử dụng đất, với điều kiện phải thực hiện đúng thỏa thuận ngày 22/10/2018. Tuy nhiên, sau đó bà T1 tự ý sang nhượng cho con bà T1 và ký hợp đồng đặt cọc bán phần đất này cho bà H. Do đó, nay nguyên đơn ông D yêu cầu bà T1 chia 4/6 phần đối với thửa đất này cho ông D và bà Đ. Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà T1 đứng tên.

Quá trình giải quyết vụ án bị đơn trình bày:

Thừa nhận nguồn gốc đất thửa 360 là của ông bà, cha mẹ để lại. Thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc với bà Mã Thị H vào ngày 20/4/2021 với số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng để chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa đất số 360, tờ bản đồ 48. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được là do quá hạn mà bà Mã Thị H không đến để thực hiện và trong thời gian đang thực hiện giãn cách xã hội do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên không thể thực hiện. Nay nguyên đơn bà H yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc thì bị đơn đồng ý nhưng chỉ đồng ý trả tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, tiền lãi và chi phí đi lại. Nay đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền cọc cho bà H, nhưng không đồng ý trả tiền phạt cọc. Riêng đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Lâm Quang D bị đơn không đồng ý, bởi vì tại văn bản thoả thuận thì nguyên đơn ông D, bà Đ mỗi người chỉ được nhận 1/6 phần đối với diện tích đất thửa 360.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 36/2024/DS-ST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ đã quyết định:

• Công nhận sự thoả thuận tại phiên toà giữa nguyên đơn Ông Lâm Quang D với Cao Thị Thu T1 về phân chia quyền sử dụng đất thửa 360, giữa ông D, bà Đ với bà T1, cụ thể như sau:
  • - Lối đi nội bộ 2m sử dụng làm đường đi chung theo bản trích đo địa chính số 1226 ngày 31/10/2023, ngoài ra dành một phần diện tích đất tại thửa 360 để làm đường đi chung, bắt đầu từ điểm tiếp giáp đường đi nội bộ, lấy diện tích chiều dài 02m kéo thẳng hết chiều ngang thửa đất, tổng diện tích đường đi nội bộ là 165m² (tính từ điểm tiếp giáp đường N - theo bản trích đo địa chính số 1226 ngày 31/10/2023).
  • - Bị đơn bà Cao Thị Thu T1 được nhận tổng diện tích 1034.4m², cụ thể: diện tích ngang phía trước (giáp đường đi nội bộ) 12.62m, diện tích chiều dài hết thửa đất, diện tích chiều ngang phía sau 10.78m bà T1 được quyền sở hữu (vị trí nhìn từ hướng đường N vào phía tay phải).
  • - Ông Lâm Quang D và bà Lâm Hồng Đ được nhận tổng diện tích 1195.2m² (là phần diện tích còn lại của thửa 360 nhìn từ hướng đường N vào phía tay trái), cụ thể diện tích ngang phía trước (giáp đường đi nội bộ) 12.63m, diện tích chiều dài hết thửa đất, diện tích chiều ngang phía sau 10.77m, ông D và bà Đ được đồng quyền sở hữu.
• - Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS05205 ngày 23/01/2019 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C đã cấp cho bà Cao Thị Thu T1, để cấp lại theo bản án đã tuyên (ông D, bà Đ và bà T1 có quyền làm đơn yêu cầu thi hành án theo quy định).
• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Mã Thị H đối với bà Cao Thị Thu T1 về hợp đồng đặt cọc ngày 20/4/2021.
• Công nhận sự thoả thuận tại phiên toà giữa bà H với bà T1 về việc hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Cao Thị Thu T1 với và Mã Thị H đề ngày 20/4/2021, số công chứng 2914 quyển số 04.
• Giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc giữa bà Mã Thị H với bà Cao Thị Thu T1. Buộc bị đơn bà Cao Thị Thu T1 có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Mã Thị H tổng số tiền là 900.000.000 đồng.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ về tài sản, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 09/5/2024, bị đơn Cao Thị Thu T1 kháng cáo. Đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không phạt cọc đối với bị đơn. Bị đơn đồng ý trả lại 300.000.000 đồng cho bà H.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Nguyên đơn vẫn nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên kháng cáo.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm và đề nghị:

Về tố tụng: Hoạt động tố tụng của những người tiến hành tố tụng là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn; sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn tổng số tiền là 600.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết và xác định quan hệ tranh chấp là đúng theo quy định tại khoản 3, khoản 9 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Lâm Quang D vắng mặt cùng với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Xét thấy, vụ án thụ lý, giải quyết trên cơ sở nhập 02 vụ án lại. Trong đó có vụ án “tranh chấp về quyền sử dụng đất” do ông Lâm Quang D là nguyên đơn cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và vụ án “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” do bà Mã Thị H là nguyên đơn và bà Cao Thị Thu T1 là bị đơn. Sau khi xét xử sơ thẩm chỉ có bà T1 kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm không phạt cọc, bà T1 chấp nhận trả lại tiền cọc đã nhận cho bà H. Các đương sự khác không kháng cáo. Do đó việc kháng cáo của bị đơn không liên quan đến ông D là nguyên đơn cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trong vụ án. Do đó Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo trình tự phúc thẩm.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn thấy rằng:

[3.1] Quá trình giải quyết vụ án, bà Mã Thị H và bà Cao Thị Thu T1 đều thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết. cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận này tại phiên tòa là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3.2] Xét lỗi dẫn đến Hợp động đặt cọc giữa bà H và bà thủy không thực hiện được thấy rằng.

[3.2.1] Căn cứ văn bản thoả thuận ngày 22/10/2018 thì thửa đất 360 tuy do bà T1 đứng tên quyền sử dụng đất nhưng giữa ông D, bà Đ, bà T1 đã phân chia diện tích trong tổng diện tích của thửa 360. Khi chưa được sự đồng ý của ông D, bà Đ thì bà H không được chuyển nhượng cho người khác. Bà H biết rõ điều này nhưng đến ngày 20/4/2021 bà T1 vẫn ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất này cho bà H. Từ đó quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc đã phát sinh tranh chấp.

[3.2.2] Xét tại thư phúc đáp ngày 12/10/2022 do bà H gửi bà T1, trong thư nội dung thể hiện sau khi ký hợp đồng đặt cọc với bà T1 xong thì bà H phát hiện đất có tranh chấp và bà H có yêu cầu bà T1 giải quyết tranh chấp nội bộ trong gia đình, nếu không giải quyết được thì trả lại tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, nhưng trong thời gian đó bị đơn bà T1 không giải quyết tranh chấp trong gia đình.

[3.2.3] Đại diện bị đơn bà T1 cho rằng, có lập vi bằng chứng minh là có nhắn tin và điện thoại cho bà H đến để thực hiện hợp đồng nhưng bà H không vào. Mặc dù có việc này, nhưng về thực tế thì giữa bà T1, ông D với bà Đ còn đang tranh chấp đối với thửa đất 360. Do đó, ngay từ ban đầu cũng như phân tích trên thì việc bà T1 ký hợp đồng đặt cọc để bán thửa đất trên cho bà H đã xảy ra tranh chấp với ông D, bà Đ. Và thực tế hiện nay, trong vụ án này vẫn có tranh chấp giữa ông D, bà Đ và bà T1. Ông D, bà Đ và bà T1 đã thỏa thuận phân chia phần đất mà bà T1 đã nhận cọc của bà H.

[4] Từ những phân tích trên cho thấy lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất là lỗi của bà T1. Do đó bà T1 phải trả chịu phạt cọc là phù hợp.

[5] Về tiền phạt cọc: Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Do đó cấp sơ thẩm đã căn cứ vào sự thỏa thuận giữa bà T1 và bà H về việc phạt cọc để buộc bà T1 trả cho bà H 900.000.000 đồng là có căn cứ.

[10] Án phí phúc thẩm: Miễn cho bà T1, do đã trên 60 tuổi

[11] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ xác định bị đơn có lỗi nhiều hơn nên phải bị phạt cọc và chỉ phạt 02 lần. Do ngay từ khi nguyên đơn phát hiện tranh chấp và có ý chỉ nhận lại 300.000.000 đồng đặt cọc. Do vậy bị đơn chỉ trả lại cọc và phạt cọc với số tiền 600.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất không thực hiện được là của bị đơn. Theo quy định tại điều 328 Bộ luật Tố tụng dân sự thì khi các đương sự có thỏa thuận về phạt cọc thì phải theo sự thỏa thuận đó. Do đó Hội đồng xét xử chấp nhận một phần quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận một phần kháng cáo của bà Cao Thị Thu T1.

Áp dụng Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 12, Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

• - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn
• [1] Công nhận sự thoả thuận giữa bà Mã Thị H và bà Cao Thị Thu T1 về việc hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Cao Thị Thu T1 với và Mã Thị H đề ngày 20/4/2021.
• [2] Buộc bà Cao Thị Thu T1 trả cho bà Mã Thị H tổng số tiền là 900.000.000 đồng (trong đó có 300.000.000 đồng tiền đặt cọc và 600.000.000 đồng tiền phạt cọc).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[4] Án phí phúc thẩm: Miễn cho bị đơn

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

[5] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.