TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHÓ BÀ RỊA, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Trí Thức.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Đặng Văn Đê.

Bà Lê Thị Quỳnh Nga.

- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Thị Thảo - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên toà: Bà Phạm Thị Lý - Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 8 năm 2023 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 154/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 7 năm 2023 về “Tranh chấp đòi lại tài sản”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 49/2023/QĐXX-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Thị T, sinh năm 1989. Địa chỉ: Tổ B, ấp B, xã T, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1971 và ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1968. Địa chỉ: Số A đường B, Khu phố C, phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)
3. Người làm chứng: Bà Dương Thị H1, sinh năm 1985. Địa chỉ: Số A đường C Phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Trần Thị T trình bày:

Năm 2022 bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1 có ký 02 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất với bà Trần Thị T, cụ thể:

- Hợp đồng ký ngày 18/3/2022 diện tích đất chuyển nhượng là 204,9m² (có 80m² đất thổ cư) trong tổng diện tích đất 7.981m² thuộc thửa đất số 115 tờ bản đồ 7 xã L, huyện Đ. Giá chuyển nhượng là 880.000.000đ, bà T đã đặt cọc trước 100.000.000đ. Bà H, ông T1 cam kết trong 6 tháng sẽ tách thửa ra sổ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nếu chưa ra sổ thì gia hạn thêm 02 tháng. Hai bên thỏa thuận đến hạn, bị đơn không ra được sổ (nghĩa là không tách được thửa đất) thì đền gấp đôi tiền cọc là 200.000.000đ.

- Hợp đồng ngày 09/4/2022 diện tích đất chuyển nhượng là 2.000m² trong tổng diện tích đất 31.385m² thuộc thửa đất số 35 tờ bản đồ 65 xã E-K, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng là 200.000.000đ, bà T đã đặt cọc trước 140.000.000đ. Bà H cam kết 01 tháng kể từ ngày đặt cọc ra sổ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất, nếu không đúng cam kết thì đền gấp đôi tiền cọc là 280.000.000đ.

Đến thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng bà H vẫn không bảo đảm việc ký kết chuyển nhượng đất nên ngày 12/10/2022 hai bên thỏa thuận thanh lý 02 hợp đồng đặt cọc bằng “Biên bản làm việc”. Theo đó, bà H cam kết trả cọc và hỗ trợ tiền cọc, cụ thể:

Đối với hợp đồng ngày 09/4/2022 (đất ở Đắk Lắk) tiền cọc 140.000.000đ và tiền hỗ trợ 50% = 70.000.000đ, tổng là 210.000.000đ, bà H cam kết trả trước ngày 12/01/2023 (ghi nhầm ngày 12/01/2022).

Đối với hợp đồng ngày 18/3/2022 (đất ở L) tiền cọc 100.000.000 và tiền hỗ trợ 30% = 30.000.000đ, tổng là 130.000.000đ, bà H cam kết ngày ngày 10/01/2023 (ghi nhầm ngày 10/01/2022).

Tổng số tiền bà H cam kết trả nợ là 340.000.000đ, Do bà H, ông T1 vẫn không thực hiện trả nợ như cam kết nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải trả số tiền đã đặt cọc là 240.000.000đ và phạt cọc 240.000.000đ, tổng cộng 480.000.000đ.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn thực hiện cam kết trả tiền theo thỏa thuận ngày 12/10/2022 là 340.000.000đ.

Lời khai trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

Vợ chồng ông T1, bà H thống nhất như trình bày của bà T về nội dung hai hợp đồng đặt cọc ngày 18/3/2022 và ngày 09/4/2022 và “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022. Tại hai hợp đồng đặt cọc này, có hợp đồng thì bà H ký, có hợp đồng chỉ ông T1 ký. Tuy nhiên quá trình đặt cọc cả bà H và ông T1 cùng tham gia.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bà H, ông T1 tiến hành các thủ tục tách thửa để chuyển nhượng đất cho bà T, nhưng do chính sách của nhà nước không cho tách thửa đất nên hai bên đã thanh lý hợp đồng bằng “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022. Theo đó, bà H cam kết trả cọc và hỗ trợ tiền cọc như nguyên đơn trình bày là đúng.

Theo “Biên bản làm việc” thì bà H ông T1 phải thanh toán cho bà T cả hai hợp đồng là 130.000.000đ + 210.000.000đ = 340.000.000đ (Ba trăm bốn mươi triệu đồng).

Tuy nhiên do chính sách của Nhà nước không cho tách thửa nên bị đơn không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả cọc và lãi theo mức lãi suất 1,15%/tháng tính từ tháng 6/2022 đến khi trả hết cọc.

3. Người làm chứng bà Dương Thị H1 trình bày: Bà là người giới thiệu bà T mua đất của bà H, việc các bên có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất bà đều chứng kiến và nội dung như bà T trình bày là đúng sự thật.

4. Ý kiến đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa: Quá trình tố tụng vụ án, Thẩm phán, thư ký và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đều thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự; Tòa án xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng đặt cọc là chưa chính xác, vì nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải trả tiền theo “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022 về việc thanh lý 02 hợp đồng đặt cọc. Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “đòi lại tài sản”; về nội dung vụ án, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 340.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra tại tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Giữa nguyên đơn và bị đơn có quan hệ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất và đã thống nhất thỏa thuận cam kết bằng “Biên bản làm việc” về việc trả cọc và hỗ trợ % trên số tiền đã cọc. Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp đòi lại tài sản”; bị đơn có nơi cư trú tại phường P, thành phố B nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Bà Rịa theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: Căn cứ trình bày của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có cơ sở xác định, ngày 18/3/2022 và ngày 09/4/2022 giữa bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn T1 và bà Trần Thị T ký 02 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất ở huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Nội dung các hợp đồng bị đơn đều cam kết về thời gian hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất; nếu nguyên đơn không mua đất sẽ mất cọc, còn bị đơn không bán hoặc không bảo đảm việc tách thửa và thời gian chuyển nhượng đất sẽ bị phạt 02 lần tiền cọc. Đến thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất thì bà H không thực hiện được việc tách thửa chuyển nhượng đất nên hai bên thỏa thuận thanh lý 02 hợp đồng đặt cọc bằng “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022. Theo đó bà H cam kết đến ngày 10/01/2023 sẽ trả cọc và hỗ trợ 30% tiền cọc của hợp đồng ngày 18/3/2022 là 130.000.000đ, và ngày 12/01/2023 sẽ trả cọc và hỗ trợ 50% tiền cọc của hợp đồng ngày 09/4/2022 là 210.000.000đ, tổng cộng 340.000.000đ. Cho rằng, bị đơn không thực hiện thỏa thuận ngày 12/10/2022 nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả 340.000.000đ.

Bị đơn cho rằng không thực hiện được cam kết trong 2 hóp đồng đặt cọc là do nhà nước không cho tách thửa nên chỉ đồng ý trả cọc và tiền lãi trên số tiền cọc của hai hợp đồng, theo mức lãi suất 1,15%/tháng tính từ tháng 6/2022 đến khi trả xong cọc.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Bị đơn thừa nhận do không thực hiện được việc tách thửa chuyển nhượng đất nên đã thống nhất thanh lý hai hợp đồng đặt cọc bằng “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022. Ngoài ra tại trang sau của hai hợp đồng đặt cọc này đều thể hiện bà H cam kết thời gian trả cọc và hỗ trợ % tiền cọc.

Như vậy, có căn cứ xác định hai bên đã thỏa thuận chấm dứt thực hiện hai hợp đồng đặt cọc ngày 18/3/2022 và ngày 09/4/2022 từ ngày 12/10/2022, phù hợp quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự. Xét thấy, thỏa thuận ngày 12/10/2022 không trái pháp luật, đạo đức xã hội nên có hiệu lực pháp luật và các bên có nghĩa vụ thực hiện các thỏa thuận trong “Biên bản làm việc” ngày 12/10/2022. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận, buộc bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Trà 3 (Ba trăm bốn mươi triệu đồng).

[4] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phù hợp với nhận định của hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả là 340.000.000đ là 17.000.000đ (Mười bảy triệu đồng).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 36, 39, 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 166, 422, 468 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T đối với bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 về “Tranh chấp đòi lại tài sản”.

Buộc bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 phải trả cho bà Trần Thị T số tiền 340.000.000đ (Ba trăm bốn mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải trả khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Án phí:
• + Bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 phải nộp 17.000.000đ (Mười bảy triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• + Bà Trần Thị T không phải nộp án phí, hoàn trả cho bà T tiền tạm ứng án phí đã nộp 6.300.000đ (Sáu triệu ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005466 ngày 05/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (21/8/2023) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - TAND tỉnh BRVT; - VKSND TP Bà Rịa; - Chi cục THA TP Bà Rịa; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Hoàng Trí Thức