TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 37/2024/DS-PT Ngày: 23 - 4 - 2024 V/v Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Tuấn.

Các Thẩm phán: Ông Phạm Đình Thanh;

Bà Huỳnh Thị Oanh.

Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Mỹ Ngọc - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Lê Đăng Phương Huệ – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 19 và 23 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 42/2024/TLPT- DS ngày 21 tháng 02 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 38/2024/QĐXX-PT ngày 28 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Mỹ H; địa chỉ: A Tổ B H, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đoàn Công Nữ H1; địa chỉ: Căn hộ S Chung cư S Khu đô thị M, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (Giấy ủy quyền số chứng thực 169, quyển số 01 SCT/CK,ĐC ngày 11/8/2022 của Văn phòng C, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa). Có mặt.

Bị đơn: Công ty Cổ phần B; địa chỉ trụ sở: STH28A.12, đường số A, Khu đô thị M, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Võ Khánh Y, chức vụ: Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần B (Văn bản ủy quyền số 03/GUQ-HQL ngày 19/4/2024). Có mặt.

Người kháng cáo:

• + Bà Phạm Thị Mỹ H là nguyên đơn.
• + Công ty Cổ phần B là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, nội dung vụ án như sau:

* Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Phạm Thị Mỹ H và người đại diện theo ủy quyền bà Đoàn Công Nữ H1 trình bày:

Ngày 24/12/2020, bà Phạm Thị Mỹ H và Công ty Cổ phần B (Sau đây gọi tắt là Công ty B) ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhà ở xã hội số SSH07.10-12A/HĐMB/24122020 (gọi tắt là Hợp đồng) với nội dung như sau: Công ty B đồng ý bán cho bà Mỹ H 01 căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội HQS do công ty B làm chủ đầu tư là căn hộ số 12A, tầng 10, tòa nhà SSH07.10-12A; địa chỉ Khu đô thị M, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa; diện tích 56,73m² (Sau đây viết tắt là Căn hộ); giá Căn hộ (đã có VAT) 792.375.708 đồng; thời hạn bàn giao là Q 2 năm 2021.

Kể từ ngày ký kết hợp đồng, bà H đã tiến hành thanh toán tiền mua căn hộ đúng theo tiến độ quy định trong hợp đồng mà hai bên đã ký kết trước đó, cụ thể:

• - Ngày 24/12/2020, thanh toán số tiền 237.800.000 đồng
• - Ngày 05/01/2021 Ngân hàng đã giải ngân và thanh toán cho Công ty B số tiền 316.950.284 đồng.

Như vậy, tổng số tiền mà bà H đã thanh toán cho Công ty B là 554.750.284 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 30/6/2021 là thời điểm phải bàn giao căn hộ theo như Hợp đồng, Công ty B không bàn giao căn hộ đúng thời gian và cũng không có bất kỳ thông báo đến khách hàng là bà H về vấn đề bàn giao căn hộ. Công ty B đã vi phạm nghĩa vụ của mình theo quy định tại điểm f khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng.

Đến ngày 30/9/2021, Công ty B cũng chưa thực hiện việc bàn giao căn hộ cho bà H. Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 12 của Hợp đồng, Công ty B phải chịu lãi chậm bàn giao căn hộ trên tổng số tiền mà bà H đã thanh toán cho Công ty B với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng theo thời điểm của Ngân hàng TMCP Đ cộng biên độ lãi suất 3,5%.

Ngày 28/10/2021, bà H gửi thông báo yêu cầu Công ty B thực hiện thủ tục bàn giao Căn hộ và thanh toán tiền lãi chậm bàn giao Căn hộ. Đến ngày 16/11/2021, Công ty B có gửi cho bà H Văn bản số 969/TB-PKD với nội dung thông báo về việc gia hạn thời gian bàn giao căn hộ đến Quý 1 năm 2022 vì lý do dịch bệnh Covid 19 làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án nhưng không trả lời về việc yêu cầu thanh toán lãi chậm bàn giao căn hộ của bà H.

Ngày 14/6/2022, Công ty B gửi cho bà H Thông báo số 409/TB-HQL về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao Căn hộ. Tuy nhiên, Thông báo trên không trả lời về nội dung yêu cầu Công ty B thanh toán tiền lãi do chậm bàn giao Căn hộ.

Ngày 13/7/2022, Ngân hàng đã giải ngân, bà H thanh toán đầy đủ tiền cho Công ty B và bà H đã nhận Căn hộ vào ngày 14/7/2022.

Khi ký kết Hợp đồng, bà H đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Công ty B nhưng Công ty B đã vi phạm nghĩa vụ ghi trong hợp đồng là điểm f khoản 2 Điều 8 và khoản 2 Điều 12. Công ty B cho rằng là do dịch bệnh toàn cầu làm ảnh hưởng tiến độ thi công dẫn đến việc chậm bàn giao Căn hộ, tuy nhiên, đến thời điểm phải bàn giao Căn hộ bà H không nhận được bất kỳ thông

báo gì của Công ty B về sự kiện bất khả kháng cũng như hướng giải quyết về việc chậm bàn giao căn hộ là vì phạm khoản 3 Điều 16 của Hợp đồng và dựa theo Văn bản số 969/TB-PKD với nội dung thông báo về việc gia hạn thời gian bàn giao căn hộ đến Quý 1 năm 2022 thì đến hạn, Công ty B cũng chưa bàn giao Căn hộ và tiếp tục không thông báo đến người mua về việc chậm bàn giao theo thời gian mà Công ty B xin gia hạn. Bà H còn cho rằng, tình hình dịch bệnh là có thật, tuy nhiên, Chỉ thị 16 áp dụng tại thành phố N từ ngày 09/7/2021, trong khi thời hạn bàn giao Căn hộ chậm nhất là 30/6/2021. Do vậy, bà H không đồng ý với lý do mà Công Hà Q1 đã nêu để biện minh cho việc chậm bàn giao căn hộ. Nay bà H yêu cầu Tòa án căn cứ vào hợp đồng đã ký giữa hai bên, tình hình thực tế tại thành phố N xem xét tài liệu chứng cứ buộc Công ty B thanh toán cho bà H tiền lãi do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chậm bàn giao căn hộ cụ thể thời gian tính từ ngày 01/7/2021 (ngày bắt đầu vi phạm) đến ngày 14/6/2022 (Ngày Công ty có văn bản nhận bàn giao căn hộ) cụ thể: 554.750.284 đồng x 9,1%/năm: 365 ngày x 348 ngày = 48.131.047 đồng (Bốn mươi tám triệu một trăm ba mươi mốt nghìn không trăm bốn mươi bảy đồng).

* Theo bản tự khai và quá trình tố tụng, bị đơn Công ty B và người đại diện hợp pháp bà Đỗ Khánh Y1 trình bày:

Ngày 24/12/2020, Công ty B và bà Phạm Thị Mỹ H ký Hợp đồng như lời trình bày của nguyên đơn. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng, Công ty B đã hoàn thành và nghiệm thu phần thô công trình tòa nhà SSH-07 và đang trong giai đoạn hoàn thiện công trình. Tuy nhiên, trong năm 2020 với sự cấp bách và đồng bộ trong cách thức phòng chống dịch Covid-19 từ phía Nhà nước, Công ty B đánh giá tình hình dịch bệnh sớm được kiểm soát và vật tư thiết bị sẽ được nhập về kịp thời nên Công ty B đã đưa ra thời gian dự kiến bàn giao Căn hộ cho nguyên đơn vào Quý 2 năm 2021.

Ngày 25/10/2021, Bà H gửi Thông báo cho Công ty B yêu cầu thanh toán tiền lãi do chậm bàn giao Căn hộ nhưng đến ngày 16/11/2021 ngay sau khi toàn bộ nhân viên Công ty B bắt đầu đi làm lại thì đã phát hành Văn bản số 969/TB-HQL về việc bàn giao Căn hộ cho bà H. Đến nay, bà H đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao Căn hộ vào ngày 14/7/2022.

Công ty B thừa nhận việc chậm bàn giao Căn hộ và không có thông báo kịp thời cho bà H nhưng Công ty B có lý do chậm trễ đối với dự án Nhà ở XH nói chung và Tòa nhà SSH-07 nói riêng là do sự kiện bất khả kháng theo nội dung quy định tại Điều 16 của Hợp đồng, cụ thể là đại dịch C1 - 19. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của bà H là không có cơ sở vì Công ty B được miễn trừ trách nhiệm liên quan đến việc vi phạm Hợp đồng và không phải thanh toán tiền lãi phạt theo đơn khởi kiện của bà H. Đại dịch ngày càng phức tạp và mất kiểm soát cho nên Công ty B thừa nhận đã không kịp ban hành văn bản thông báo cho bà H biết về việc chậm bàn giao Căn hộ. Đối với thông báo sự kiện bất khả kháng cùng tài liệu chứng cứ chứng minh, Công ty B cho rằng đây là đại dịch xảy ra trên toàn cầu không riêng cá nhân, tổ chức nào mà bản thân bà H đương nhiên đã biết nên Công ty B đã không thông báo và gửi tài liệu chứng minh về sự kiện bất khả kháng cho bà. Nhưng sau khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát Công ty B đã có

thông báo ngay cho bà H về việc chậm bàn giao Căn hộ. Việc chậm trễ này là ngoài mong muốn của Công ty B, vì bản thân Công ty B cũng đã bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng, gặp rất nhiều khó khăn vừa cố gắng thi công, vừa phải thực hiện các biện pháp chống dịch một cách nghiêm ngặt của Nhà nước. Thời điểm ký kết Hợp đồng, tình hình kinh tế xã hội ở N đã ổn định tuy trước đó đã bùng phát dịch, tuy nhiên, đầu năm 2021 tiếp tục bùng phát hai đợt dịch, cụ thể là ngày 28/01/2021 đến ngày 26/4/2021 và ngày 27/4/2021 đến cuối tháng 10 năm 2021. Đầu tháng 11 năm 2021, xã hội đã được bình thường mới. Kính mong Tòa án xem xét không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang quyết định:

• - Căn cứ Điều 351, Điều 353, Điều 358, Điều 430, Điều 434 Bộ luật Dân sự;
• - Căn cứ Nghị quyết 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử:

• - Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Mỹ H, buộc Công ty B thanh toán cho bà H số tiền 19.778.044 đồng (Mười chín triệu bảy trăm bảy mươi tám nghìn không trăm bốn mươi bốn đồng).
• - Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Mỹ H đối với Công ty B về số tiền yêu cầu thanh toán là 28.353.003 đồng (Hai mươi tám triệu ba trăm năm mươi ba nghìn không trăm lẻ bà nghìn đồng)

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quy định thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29/9/2023, Công ty B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, lý do:

Tòa án không xem xét các chứng cứ hợp pháp do Công ty B cung cấp để chứng minh cho sự kiện bất khả kháng, chỉ công nhận 62 ngày giãn cách xã hội theo các công điện của UBND tỉnh K là không hợp lý, vì dịch Covid-19 không chỉ xảy ra trong 62 ngày đó mà xảy ra trong một thời gian dài và ảnh hưởng trầm trọng đến mọi mặt của xã hội nói chung, đến tiến độ thi công hoàn thiện công trình của HQL nói riêng.

Tòa án cấp sơ thẩm không căn cứ vào tình tiết, sự thật khách quan của vụ án để giải quyết tranh chấp của các bên đương sự, không xem xét những khó khăn trên thực tế của Công ty B khi đối mặt với dịch bệnh nguy hiểm có sức ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng con người và kinh tế xã hội toàn cầu.

Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp giữa các bên đương sự trên cơ sở nhận định chủ quan, không có căn cứ pháp lý, Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng việc Công ty B không kịp thời gửi văn bản thông báo về sự kiện bất khả kháng đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nguyên đơn và Công ty B phải chịu một phần trách nhiệm về hành vi này, mặc dù các bên đã có thỏa thuận loại bỏ hành vi này ra khỏi các trường hợp bị coi là vi phạm nghĩa vụ.

Vì vậy, Công ty B yêu cầu:

• Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm.
• Xem xét, đánh giá lại toàn bộ các chứng cứ chứng minh sự kiện bất khả kháng như hồ sơ Công ty B đã cung cấp và các tình tiết khách quan của vụ án, từ đó bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
• Yêu cầu cơ quan thi hành án tạm dừng các biện pháp thi hành án theo quyết định tại Bản án dân sự sơ thẩm để tránh làm tổn hại đến quyền lợi chính đáng của Công ty B.

Ngày 03/10/2023, bà Đoàn Công Nữ H1 kháng cáo một phần Bản án dân sự sơ thẩm, bà H1 không đồng ý việc Toà án cấp sơ thẩm chia đôi số tiền lãi chậm bàn giao Căn hộ mà Công ty B phải thanh toán cho bà H1. Vì:

Nguyên nhân Công ty B chậm bàn giao Căn hộ cho bà H1 không phải xuất phát từ sự kiện bất khả kháng. Thời hạn bàn giao Căn hộ là đến hết ngày 30/06/2021, trong khoảng thời gian này các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố N vẫn duy trì hoạt động bình thường. Đến ngày 13/7/2021 thì Nhà thầu của Dự án là Công ty TNHH H2 mới có văn bản số 11/CV-HPT thông báo tạm ngừng thi công để phòng chống dịch. Như vậy, trước thời gian đó, việc thi công Dự án căn hộ SSH07 vẫn được diễn ra bình thường.

Đến ngày 13/8/2021, thành phố N mới thực hiện cách ly xã hội theo Văn bản số 5318/UBND-VP ngày 13/8/2021 của UBND thành phố N. Công ty B cho rằng trước khi có Văn bản số 5318/UBND-VP nêu trên thì các cán bộ nhân viên của Công ty B bị F0 và F1 phải đi cách ly nên ảnh hưởng đến tiến độ thi công nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh cụ thể số lượng cán bộ, nhân viên của Công ty B phải thực hiện cách ly là bao nhiêu người, chiếm tỷ lệ bao nhiêu phần trăm số lượng cán bộ nhân viên của Công ty B, các cán bộ nhân viên này làm ở vị trí nào, việc vắng mặt họ có ảnh hưởng đến tiến độ thi công hay không?

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 353 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Bên chậm thực hiện nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền về việc không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn”. Theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Hợp đồng thì khi xảy ra các sự kiện mà Công ty B cho là sự kiện bất khả kháng, gây ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng, Công ty B có nghĩa vụ phải gửi thông báo cho bà H1 trong thời hạn 07 ngày kèm theo giấy tờ chứng minh hợp lý, hợp lệ về lý do bất khả kháng. Tuy nhiên, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, bà H1 không hề nhận được bất kỳ thông báo nào của Công ty B. Mãi đến ngày 16/11/2021, tức là 05 tháng sau khi hết thời hạn bàn giao Căn hộ và nhận được văn bản yêu cầu của bà H1, thì Công ty B mới gửi Văn bản số 969/TB-PKD thông báo gia hạn thời gian bàn giao Căn hộ đến Quý 1 năm 2022. Tuy nhiên, thời gian Công ty H3 bàn giao căn hộ trên thực tế là ngày 14/6/2022, trễ 03 tháng so với thời hạn mới do chính Công ty B ấn định, dù lúc đó Dịch bệnh Covid-19 đã hoàn toàn bị khống chế, mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh đã trở lại bình thường.

Việc Toà án cấp sơ thẩm chia đôi số tiền lãi chậm bàn giao mà Công ty B phải thanh toán cho bà H1 là không có căn cứ. Bà H1 đồng ý không tính tiền lãi

chậm bàn giao căn hộ trong thời gian thực hiện cách ly xã hội toàn bộ thành phố N theo Văn bản số 5318/UBND-VP ngày 13/8/2021 của UBND thành phố N. Tuy nhiên, sau khi thời gian cách ly toàn xã hội chấm dứt, Công ty B hoàn toàn có đủ điều kiện để tiếp tục thi công và khắc phục việc chậm bàn giao Căn hộ. Vì vậy, việc Toà án cấp sơ thẩm chia đôi số tiền lãi chậm bàn giao mà Công ty B phải thanh toán cho bà H1 là không có căn cứ.

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, sửa lại bản án sơ thẩm theo hướng buộc Công ty B phải thanh toán cho bà H1 toàn bộ số tiền lãi chậm bàn giao (đã trừ tiền lãi chậm bàn giao trong thời gian diễn ra cách ly xã hội toàn thành phố N, tỉnh Khánh Hòa) là 39.556.088 đồng (Ba mươi chín triệu năm trăm năm mươi sáu nghìn không trăm tám mươi tám đồng).

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Công ty B thay đổi yêu cầu kháng cáo, không yêu cầu hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, không yêu cầu cơ quan thi hành án tạm dừng các biện pháp thi hành án theo quyết định tại Bản án sơ thẩm, mà chỉ yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, đánh giá lại toàn bộ các chứng cứ chứng minh sự kiện bất khả kháng như hồ sơ Công ty B đã cung cấp và các tình tiết khách quan của vụ án, từ đó bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
• - Bà Đoàn Công Nữ H1 xác định nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên kháng cáo sửa Bản án sơ thẩm theo hướng buộc Công ty B phải thanh toán cho bà H1 toàn bộ số tiền lãi chậm bàn giao Căn hộ (Có trừ tiền lãi chậm bàn giao trong thời gian diễn ra cách ly xã hội toàn thành phố N, tỉnh Khánh Hòa) là 39.556.088 đồng, vì: Không có căn cứ xác định Công ty B giao căn hộ chậm là do dịch Covid-19, trừ 62 ngày cách ly xã hội toàn thành phố N, thì các hoạt động trên địa bàn thành phố N vẫn diễn ra bình thường, bà Phạm Thị Mỹ H là giáo viên vẫn đi dạy và đi làm bình thường. Bà Đoàn Công Nữ H1 xác định bà Phạm Thị Mỹ H đang cư trú tại địa chỉ: A Tổ B H, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa là nhà của cha mẹ bà, Căn hộ hiện nay do gia đình em gái bà Phạm Thị Mỹ H đang ở.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng:

Thẩm phán, Thư ký phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Các đương sự, người tham gia tố tụng khác đã thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung:

Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS sửa Bản án sơ thẩm số 87/2023/DS-ST ngày 19/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Về án phí:

Đề nghị Hội đồng xét xử quyết định theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét kháng cáo của các đương sự:

[1.1] Về việc ký Hợp đồng: Ngày 24/12/2020, bà Phạm Thị Mỹ H và Công ty B ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhà ở xã hội số SSH07.10-12A/HĐMB/24122020 với nội dung: Công ty B đồng ý bán cho bà Mỹ H 01 căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội HQS do Công ty B làm chủ đầu tư là căn hộ số 12A, tầng 10, tòa nhà SSH07.10-12A; địa chỉ Khu đô thị M, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa; diện tích 56,73m²; giá căn hộ (đã có VAT) 792.375.708 đồng; thời hạn bàn giao là Q 2 năm 2021. Như vậy, các bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết Hợp đồng, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên Hợp đồng có hiệu lực theo Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015.

[1.2] Về quá trình thực hiện Hợp đồng: Nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất xác định bà H đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng đối với Công ty B. Ngày 14/7/2022, bà H nhận Căn hộ. Như vậy, Công ty B đã vi phạm thời hạn bàn giao Căn hộ.

[1.3] Về yêu cầu của nguyên đơn: Tại Đơn kháng cáo và tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn chỉ yêu cầu Công ty B phải thanh toán cho nguyên đơn toàn bộ số tiền lãi chậm bàn giao Căn hộ (đã trừ tiền lãi chậm bàn giao trong thời gian diễn ra cách ly xã hội toàn thành phố N, tỉnh Khánh Hòa) là 39.556.088 đồng.

[1.4] Về nguyên nhân và lỗi trong việc vi phạm thời hạn bàn giao Căn hộ:

Dịch bệnh Covid-19 xuất hiện tại Việt Nam vào cuối tháng 01 năm 2020. Tuy nhiên, thời điểm này các cơ quan, người có thẩm quyền chưa ban hành các quy định nghiêm ngặt về phòng, chống dịch. Do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, lây lan nhanh trên diện rộng, nên Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng, chống dịch Covid-19 và Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19. Trong đó có biện pháp cách ly toàn xã hội. Do tình hình dịch bệnh tại địa phương diễn biến phức tạp, nên Chủ tịch UBND tỉnh K, UBND tỉnh K và thành phố N nhiều lần thực hiện biện pháp cách ly xã hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg và giãn cách xã hội theo Chỉ thị số 15/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và quyết định nhiều biện pháp phòng chống dịch bệnh tại địa phương.

Ngày 11/5/2021, UBND tỉnh K ban hành Công điện (Khẩn) số 3896/UBND-KGVX về việc tăng cường công tác phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong tình hình mới.

Ngày 31/5/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện (Khẩn) số 02/CĐ-CTUBND về việc triển khai các giải pháp cấp bách về phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong tình hình mới

Ngày 08/7/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện số 03/CĐ-CTUBND về việc triển khai các giải pháp cấp bách về phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trong tình hình hiện nay

Ngày 22/7/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện (Khẩn) số 04/CĐ-CTUBND về việc tiếp tục tăng cường thực hiện một số giải pháp cấp bách về phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Ngày 22/7/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện số 05/CĐ-UBND về việc bổ sung một số biện pháp cấp bách trong phòng, chống dịch Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.

Ngày 05/8/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện số 06/CĐ-UBND về việc tăng cường thực hiện một số giải pháp cấp bách trong phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong tình hình mới.

Ngày 13/8/2021, UBND thành phố N ban hành Công văn số 5318/UBND-VP về việc thực hiện cách ly toàn xã hội đối với thành phố N kể từ 00 giờ 00 phút ngày 14/8/2021 cho đến từ 00 giờ 00 phút ngày 20/8/2021.

Ngày 19/8/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện (Khẩn) số 07/CĐ-UBND về việc tăng cường thực hiện một số giải pháp cấp bách trong phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong tình hình mới.

Ngày 24/8/2021, Chủ tịch UBND tỉnh K ban hành Công điện (Khẩn) số 08/CĐ-UBND về việc tiếp tục triển khai các giải pháp cấp bách phòng, chống dịch bệnh Covid-19 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa trong tình hình mới.

Ngày 12/9/2021, UBND thành phố N ban hành Văn bản số 6005/HD-UBND-QLĐT về việc hướng dẫn thực hiện phòng chống dịch bệnh Covid-19 trong hoạt động xây dựng trên đại bàn thanh phố N.

Đồng thời, các tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện nhiều nhà thầu cung cấp vật tư cho dự án nhà ở xã hội do Công ty B thực hiện có văn bản gửi Công ty B về việc cung cấp vật tư chậm trễ do dịch Covid-19.

Dịch bệnh Covid-19 đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, sản xuất kinh doanh bị đình trệ, trong đó có lĩnh vực xây dựng và việc thực hiện các hợp đồng dân sự. Việc xây dựng nhà ở xã hội của Công ty B được thực hiện trong giai đoạn dịch Covid-19 và bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh, dự án thực hiện không đúng tiến độ dẫn đến vi phạm nghĩa vụ bàn giao Căn hộ cho bà H theo Hợp đồng đã ký.

Đối chiếu qui định tại khoản 1 Điều 156 BLDS năm 2015 thì Dịch bệnh Covid-19 được xem là sự kiện bất khả kháng. Khoản 2 Điều 351 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Khoản 3 Điều 16 Hợp đồng quy định “Việc bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thực hiện nghĩa vụ của mình sẽ không coi là vi phạm hợp đồng”. Như vậy, Công ty B vi phạm thời hạn bàn giao Căn hộ cho bà H do tác động bởi dịch bệnh Covid-19 – là sự kiện bất khả kháng và không bị coi là vi phạm Hợp đồng và không phải chịu trách nhiệm dân sự.

Việc Công ty B không thông báo bằng văn bản trong thời hạn 07 ngày theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Hợp đồng cho bà H về Dịch C là sự kiện bất khả kháng, Công ty B không thể xác định ngày xảy ra và thời gian kết thúc dịch bệnh, việc chậm thông báo cho bà H không phải là nguyên nhân chậm bàn giao Căn hộ. Đồng thời, bà H là giáo viên tại thành phố N nên bà H buộc phải biết và phải chấp hành nghiêm các quy định về phòng, chống dịch bệnh Covid-19 mà không cần phải nhận được thông báo của Công ty B mới biết có dịch bệnh Covid-19. Không có căn cứ xác định Công ty B vi phạm thời hạn thông báo thời gian bàn giao Căn hộ theo khoản 2 Điều 6 và điểm f khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng, vì các khoản này chỉ quy định thời gian bàn giao Căn hộ theo Hợp đồng mà không quy định thời gian cụ thể về thông báo bàn giao Căn hộ.

[1.5] Về việc khắc phục thời gian bàn giao Căn hộ:

Ngày 28/10/2021, bà H gửi văn bản yêu cầu Công ty B bàn giao Căn hộ. Ngày 16/11/2021, Công ty B có Văn bản số 969/TB-PKD, Công ty B xác định vì lý do dịch bệnh Covid 19 làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án nên thời gian dự kiến bàn giao Căn hộ là Q 1 năm 2022, nếu bà H có nhu cầu cấp bách về nhà ở sẽ được chuyển đổi sang căn hộ tương đương thuộc tòa SSH-09 để được nhận bàn giao ngay.

Trong cùng thời gian, Công ty B thực hiện 3 khu nhà ở xã hội với tổng số 1072 căn hộ, riêng khu N quy mô 487 căn hộ được hoàn thành sau cùng, cho thấy nỗ lực của Công ty B trong việc xây dựng và hoàn thành dự án nhà ở xã hội trong tình hình dịch bệnh và khắc phục vi phạm đối với bà H là: Nếu bà H có nhu cầu cấp bách về nhà ở sẽ được chuyển đổi sang căn hộ tương đương thuộc tòa SSH-09 để được nhận bàn giao ngay, nhưng bà hạnh không đồng ý. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn xác định bà H cư trú và thường trú tại địa chỉ: A Tổ B H, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa, Căn hộ do gia đình em gái ở, điều này thể hiện việc sử dụng và ở Căn hộ đối với bà H là không cấp bách.

Từ nhận định trên [1.1] đến [1.5], việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định “Công ty B được xem xét miễn trừ một phần trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng mang lại nhưng vi phạm nghĩa vụ thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo sự kiện bất khả kháng khi có sự kiện bất khả kháng xảy qua trong quá trình thực hiện Hợp đồng và buộc Công ty B thanh toán cho bà H 1/2 số tiền mà bà H yêu cầu sau khi trừ thời gian giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ” từ đó chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Mỹ H, buộc Công ty B thanh toán cho bà H số tiền 19.778.044 đồng là không phù hợp tình hình thực tế trong quá trình thực hiện Hợp đồng, không đúng thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng và không phù hợp pháp luật; không có căn cứ chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

[2] Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nên nguyên đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 39.556.088 đồng x 5% = 1.977.884 đồng (làm tròn số 1.977.800 đồng).

2.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

• - Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 và Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• - Căn cứ khoản 1 Điều 156, khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự;
• - Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

* Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Mỹ H. Chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần B. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 87/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Mỹ H về yêu cầu Công ty Cổ phần B phải thanh toán cho bà H số tiền 39.556.088 đồng (Ba mươi chín triệu năm trăm năm mươi sáu nghìn không trăm tám mươi tám đồng) do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhà ở xã hội số SSH07.10-12A/HĐMB/24122020.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà H phải nộp 1.977.800 đồng (Một triệu chín trăm bảy mươi bảy nghìn tám trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.200.000 đồng (Một triệu hai trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0010764 ngày 07/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang. Bà H còn phải nộp 777.800 đồng (Bảy trăm bảy mươi bảy nghìn tám trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

• - Trả lại cho bà H 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2023/0000246 ngày 26/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.
• - Trả lại cho Công ty Cổ phần B 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2023/0000291 ngày 30/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Khánh Hoà; - TAND TP. Nha Trang; - VKSND TP. Nha Trang; - Chi cục THADS TP. Nha Trang; - Lưu án văn, hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên toà Nguyễn Hồng Tuấn