TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 368/2024/DS – ST Ngày: 11/9/2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 10 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trịnh Xuân Hương

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Trung Chính.
2. Bà Huỳnh Thị Lệ Quyên

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Đức - Thư ký Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 11 tháng 9 năm 2024 tại Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 340/2024/TLST-DS ngày 13 tháng 6 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 517/2024/QĐXXST-DS ngày 12 tháng 8 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 237/QĐST-DS ngày 26 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Lý Kim L, sinh năm 1961.
• Địa chỉ: 6 Khu phố E, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Ông Đặng Văn D, sinh năm 1995 (có mặt) và/hoặc ông Nguyễn Năng K, sinh năm 2001.
• Cùng địa chỉ liên hệ: 1680 đường N, Tổ A, Khu phố F, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• - Bị đơn: Ông Trần Ngọc V, sinh năm 1993.
• Địa chỉ: 2 đường N, Phường H, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:
• Ông Nguyễn Ngọc L1, sinh năm 1969 (có mặt).
• Địa chỉ thường trú: 194A L3 đường T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Địa chỉ liên lạc: B đường P, Phường G, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH Đ1.
• Địa chỉ trụ sở: 6 C, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Xuân B – Chức vụ: Giám đốc Công ty (có đơn xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các bản khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa phía nguyên đơn trình bày:

Ngày 30 tháng 11 năm 2022, bà Lý Kim L được Công ty TNHH Đ1 (gọi tắt là: “Công ty Đ1”) giới thiệu đưa đi xem đất tại Phường T, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Trong quá trình tham gia lễ mở bán của Công ty, bà được nhân viên kinh doanh của Công ty Đ1 tư vấn giá chuyển nhượng của Lô đất số 17 khu L tại Phường T, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai (viết tắt là: Lô đất số 17) là: 1.134.000.000 đồng (một tỷ, một trăm ba mươi bốn triệu đồng) và nếu trong ngày mở bán (ngày 30/11/2022), bà L đặt cọc đủ cho Công ty Đ1 số tiền 150.000.000 đồng thì bà L sẽ được Công ty: tặng 01 cây vàng (tương đương số tiền 50.000.000 đồng); Công ty sẽ ký hợp đồng thuê đất đối với lô đất bà L đặt cọc với giá thuê là 5.000.000 đồng trên 01 tháng và trong trường hợp bà L không đủ tiền thanh toán giá trị lô đất, Công ty Đ1 sẽ giới thiệu ngân hàng cho bà L vay thế chấp bằng chính tài sản bà L nhận chuyển nhượng là Lô đất số 17.

Ngoài ra, Công ty Đ1 cam kết sau khi bà L đặt cọc đủ số tiền 150.000.000 đồng, bà L chỉ cần thanh toán thêm số tiền 984.000.000 đồng (chín trăm tám mươi bốn triệu đồng) thì bà L sẽ được toàn quyền sử dụng, sang nhượng, bán ra đối với Lô đất số 17 nêu trên. Công ty cũng sẽ ký với bà Liên Hợp Đ ký gửi bán lại Lô đất số 17, cam kết trong thời gian từ 03 đến 12 tháng Công ty sẽ bán cho bà L Lô đất số 17 và bà L sẽ được lời từ 5% đến 35% giá trị lô đất bà L mua ban đầu.

Do quá tin tưởng vào lời tư vấn của Công ty Đ1 nên bà L đã đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng đối với lô đất nói trên (theo Biên nhận ngày 30/11/2022). Ngay khi bà Liên thanh T đủ tiền đặt cọc 300.000.000 đồng, bà L và ông Trần Ngọc V có ký kết Hợp đồng đặt cọc đề ngày 30/11/2022 (gọi tắt là: “Hợp đồng đặt cọc”) đối với lô đất số 17 nêu trên. Tuy nhiên, bà L chưa từng gặp mặt ông V và Hợp đồng đặt cọc mà phía Công ty Đ1 đưa cho bà L (Bên đặt cọc – Bên B) ký kết với ông V là Hợp đồng đặt cọc mẫu đã có sẵn chữ ký, ghi họ tên của ông Trần Ngọc V (Bên nhận đặt cọc - Bên A) và có sẵn chữ ký, ghi họ tên, đóng dấu của Công ty Đ1 (Bên Môi giới và làm chứng đặt cọc - Bên C).

Sau khi bà L ký kết Hợp đồng đặt cọc và nộp tiền đặt cọc thì phía ông Trần Ngọc V có thông báo cho bà L về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bà L phát hiện giá chuyển nhượng lô đất số 17 theo Điều 2 Hợp đồng đặt cọc là 2.895.000.000 đồng chứ không phải là 1.134.000.000 đồng như những gì Công ty Đ1 tư vấn trước đó. Do đó, bà L không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V. Bà L đã liên hệ đến Công ty Đ1 để lấy lại số tiền bà L đã đặt cọc nhưng Công ty Đ1 không giải quyết và thông báo nếu như bà L không thanh toán đủ tiền theo hợp đồng đặt cọc thì bà L sẽ bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Do không được hoàn trả tiền đặt cọc nên bà Lý Kim L đã nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với ông Trần Ngọc V tại Tòa án nhân dân Quận 10. Tại phiên tòa, bà Lý Kim L yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây:

• Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V là vô hiệu. Bà Lý Kim L được chấm dứt Hợp đồng đặt cọc với ông Trần Ngọc V.
• Yêu cầu ông Trần Ngọc V hoàn trả lại cho bà L số tiền mà bà L đã đặt cọc là 300.000.000 đồng.
• Bà L rút yêu cầu về việc buộc Công ty TNHH Đ1 phải cùng có nghĩa vụ với ông Trần Ngọc V trả cho bà Lý Kim L số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Lý do bà L rút yêu cầu này là vì Công ty Đ1 chỉ là bên môi giới và làm chứng trong giao dịch đặt cọc giữa bà L và ông V. Hiện nay ông Trần Ngọc V đang chiếm hữu số tiền mà bà L đã đặt cọc cho ông V. Do đó, bà L chỉ yêu cầu cá nhân ông V trả cho bà L khoản tiền này. Đồng thời, bà Lý Kim L cũng xác nhận khoản tiền đặt cọc 300.000.000 đồng mà bà L đặt cọc cho ông Trần Ngọc V là khoản tiền của cá nhân bà L. Do đó, bà L yêu cầu ông V trả khoản tiền này cho một mình bà L.

- Tại các bản tự khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, phía bị đơn trình bày:

Phía bị đơn xác nhận ngày 30/11/2022, ông V có ký hợp đồng đặt cọc bán lô đất số 17 khu L tại Phường T, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Lô đất số 17) với giá là: 2.895.000.000 đồng. Ông V đã nhận tiền đặt cọc 300.000.000 đồng của bà L. Tại hợp đồng thể hiện sau 05 (năm) ngày các bên phải ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn bà Lý Kim L không ra ký hợp đồng. Công ty TNHH Đ1 đã ra thông báo yêu cầu bà Lý Kim Liên thanh T đủ số tiền còn lại để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù bà L đã nhận được thông báo nhưng không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bà L phải chịu mất tiền cọc. Bị đơn thống nhất với việc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà L và ông V. Tuy nhiên, bị đơn không đồng ý với ý kiến của nguyên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc giữa ông V với bà L bị vô hiệu vì bà L không bị lừa dối hay ép buộc khi ký kết hợp đồng đặt cọc với ông V.

Phía bị đơn xác nhận Công ty Đ1 chỉ là Công ty M, làm chứng. Hiện nay, các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên Công ty Đ1 chưa nhận được bất cứ khoản tiền môi giới nào.

- Tại các bản tự khai, Biên bản hòa giải, Công ty TNHH Đ1 do ông Nguyễn Xuân B là người đại diện theo pháp luật trình bày:

Công ty Đ1 xác nhận ngày 30/11/2022, có môi giới hợp đồng đặt cọc bán lô đất số 17 khu L tại Phường T, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai (Lô đất số 17) với giá là: 2.895.000.000 đồng (hai tỷ tám trăm chín mươi lăm triệu đồng) cho người bán là ông Trần Ngọc V, người mua là bà Lý Kim L. Bà Lý Kim L đã giao tiền cọc 300.000.000 đồng cho ông Trần Ngọc V theo biên nhận số 0001789 ngày 30/11/2022. Tại hợp đồng đặt cọc thể hiện sau 05 (năm) ngày các bên phải ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn bà Lý Kim L không ra ký hợp đồng. Công ty TNHH Đ1 đã ra thông báo yêu cầu bà Lý Kim Liên thanh T đủ số tiền còn lại để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông Trần Ngọc V. Mặc dù bà L đã nhận được thông báo nhưng bà L không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bà L phải chịu mất cọc.

Công ty Đ1 chỉ là Công ty M, làm chứng, hiện nay do các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng lên Công ty Đ1 chưa nhận được bất cứ khoản tiền môi giới nào. Công ty Đ1 không có yêu cầu gì trong vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Xét đơn khởi kiện của bà Lý Kim L, xác định đây là vụ án dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn ông Trần Ngọc V có địa chỉ tại Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 10 theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét nguyên đơn bà Lý Kim L ủy quyền tham gia tố tụng cho ông Đặng Văn D hoặc ông Nguyễn Năng K theo Hợp đồng ủy quyền ngày 23/5/2024 là hợp lệ được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Xét bị đơn ông Trần Ngọc V ủy quyền tham gia tố tụng cho ông Nguyễn Ngọc L1 theo Giấy ủy quyền ngày 05/9/2024 là hợp lệ được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Xét thấy ông Nguyễn Xuân B là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Đ1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông Nguyễn Xuân B theo quy định tại Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc Công ty TNHH Đ1 phải có nghĩa vụ cùng với ông Trần Ngọc V trả cho bà Lý Kim L số tiền đặt cọc 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Xét thấy, việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện. Căn cứ vào Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện mà nguyên đơn đã rút.

[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[2.1] Xét nội dung các đương sự đã thống nhất: Ngày 30/11/2022, bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V có ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán Lô đất số 17 do Công ty Đ1, làm chứng. Cùng ngày, bà L đã giao cho ông V đủ số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng. Tình tiết này đã được bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thừa nhận nên nguyên đơn không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2.2] Xét Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 được các bên thỏa thuận và lập thành văn bản, nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định tại Điều 501 và Điều 502 của Bộ luật dân sự. Các bên tham gia giao giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đều tự nguyện khi ký kết hợp đồng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì lô đất của ông Trần Ngọc V đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V có hiệu lực tại thời điểm ký kết.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, phía nguyên đơn cho rằng bà Lý Kim L bị lừa dối khi ký kết Hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, phía nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Do đó, Hội đồng xét xử không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V là vô hiệu do bị lừa dối.

Xét thấy tại phiên tòa, các đương sự đều muốn chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022. Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V được chấm dứt theo quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ luật Dân sự.

[2.3] Xét yêu cầu đòi tiền đặt cọc của nguyên đơn: Tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu bị đơn hoàn trả khoản tiền đặt cọc 300.000.000 đồng. Phía nguyên đơn cho rằng Công ty Đ1 tư vấn, giới thiệu lô đất có giá chuyển nhượng là 1.134.000.000 đồng. Tuy nhiên sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà L phát hiện giá chuyển nhượng lô đất là 2.895.000.000 đồng chứ không phải là 1.134.000.000 đồng như những gì Công ty Đ1 tư vấn trước đó. Do đó, bà L không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V. Xét lý do bà L đưa ra để đòi lại tiền đặt cọc của ông Trần Ngọc V là không có cơ sở bởi lẽ: Công ty Đ1 không thừa nhận việc Công ty Đ1 đã tư vấn cho bà L giá chuyển nhượng Lô đất số 17 là 1.134.000.000 đồng. Về phía bà L không cung cấp được bất cứ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh Công ty Đ1 đã tư vấn cho bà L giá chuyển nhượng Lô đất số 17 là 1.134.000.000 đồng. Do đó lời trình bày của nguyên đơn là chưa đủ cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận.

Mặt khác, tại Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 đã ghi rõ giá chuyển nhượng của lô đất số 17 là 2.895.000.000 đồng. Trong trường hợp này, nếu bà L thấy giá chuyển nhượng lô đất ghi trong Hợp đồng đặt cọc không giống với giá chuyển nhượng do Công ty Đ1 tư vấn thì bà L có quyền từ chối ký kết Hợp đồng đặt cọc và từ chối giao tiền đặt cọc. Tuy nhiên, bà L vẫn lựa chọn việc ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 và giao tiền đặt cọc cho phía ông Trần Ngọc V. Do bà Lý Kim L đã ký kết vào Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 nên bà L phải chịu sự ràng buộc về các điều khoản của hợp đồng.

Tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 có quy định: “Nếu quá thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc này mà Bên B không thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xem như Bên B không tiếp tục thực hiện giao dịch và sẽ bị mất số tiền đặt cọc mà không có bất kỳ khiếu nại nào”. Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà, phía nguyên đơn thừa nhận Công ty Đ1 có thông báo cho bà L ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Ngọc V nhưng bà L không đồng ý. Xét thấy, bà Lý Kim L không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Ngọc V trong thời hạn được các bên thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 mà không thuộc trường hợp bất khả kháng nên bà L phải chịu mất số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng. Do đó, căn cứ vào Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu đòi tiền đặt cọc của bà Lý Kim L.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận nên bị đơn không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn bà Lý Kim L là người cao tuổi, có đơn đề nghị miễn nộp tạm ứng án phí, án phí nên bà L thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 227, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào Điều 116, Điều 117, Điều 328, khoản 2 Điều 422, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lý Kim L về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V là vô hiệu.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lý Kim L về việc buộc ông Trần Ngọc V phải hoàn trả cho bà Lý Kim L số tiền 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) mà bà Lý Kim L đã đặt cọc cho ông Trần Ngọc V.
3. Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 30/11/2022 giữa bà Lý Kim L và ông Trần Ngọc V (chấm dứt vào ngày 11/9/2024).
4. Đình chỉ xét xử yêu cầu của bà Lý Kim L về việc buộc Công ty TNHH Đ1 phải cùng có nghĩa vụ với ông Trần Ngọc V trả cho bà Lý Kim L số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).
5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lý Kim L là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí. Ông Trần Ngọc V không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.
6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn bà Lý Kim L và bị đơn ông Trần Ngọc V có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH Đ1 có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án./.

Nơi nhận: - TAND TP.HCM; - VKSND Q.10; - VKSND TP HCM; - Chi cục THADS Q.10; - Các đương sự; - Lưu: HS, VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trịnh Xuân Hương