TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ TÂN UYÊN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 36/2024/DS-ST
Ngày: 07/5/2024
V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ TÂN UYÊN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa: Bà Phạm Thị Hương Diệp.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Huỳnh Sơn Tây;
2. Ông Nguyễn Văn Thảo.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Phạm Thị Ngọc Giàu, Kiêm sát viên.

Ngày 07 tháng 05 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 42/2020/TLST-DS ngày 10 tháng 3 năm 2020 về việc: tranh chấp hợp đồng tín dụng, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 28/2024/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 3 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 30/2024/QĐST-DS ngày 15 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Q1 (V); địa chỉ: Tầng A, tầng B, tòa nhà S P, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Phan Anh T, bà Võ Đinh Ánh T1, ông Vương Quốc H, Nhân viên; cùng địa chỉ liên hệ: Tầng F Tòa nhà P số B U, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 28/3/2024). Bà T1 có mặt; ông T, ông H, vắng mặt.

- Bị đơn: Bà Trần Thị G, sinh năm 1979; địa chỉ: tổ E, khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trịnh Hữu Q, sinh năm 1975; vắng mặt.
2. Bà Thiều Thị T2, sinh năm 1973; vắng mặt.
3. Ông Trịnh Hữu D, sinh năm 1996; vắng mặt.
4. Ông Đỗ Công L, sinh năm 1962; vắng mặt.
5. Bà Trịnh Thị L1, sinh năm 1962; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
6. Ông Nguyễn Thành T3, sinh năm 1971; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
7. Bà Huỳnh Thị Thu T4, sinh năm 1975; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

8. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: đường N, khu phố B, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Ngọc B, sinh năm 1982 – Chấp hành viên, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 08/4/2024), có mặt.

9. Bà Hoàng Thị L2, sinh năm 1979; thường trú: thôn T, xã T, huyện N, tỉnh Thanh Hóa; tạm trú: số A Tỉnh lộ 43, khu phố B, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 28/10/2016, Ngân hàng TMCP Q1 – Chi nhánh B3 (sau đây viết tắt là V) và bà Trần Thị G ký kết hợp đồng tín dụng (cho vay tiêu dùng) số 2016.0249.HDTD.613 với nội dung: VIB cho bà Trân Thị G vay 500.000.000 đồng, mục đích vay vốn để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở trên nền nhà đất cũ (bao gồm mua sắm trang thiết bị) tại thửa đất số 704, tờ bản đồ số 08, khu phố B, phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương, thời hạn vay 120 tháng tính từ ngày 31/10/2016 đến 31/10/2026, lãi suất tại thời điểm giải ngân 8.99%/năm, đây là lãi suất ưu đãi và chỉ được áp dụng trong 12 tháng đầu tiên kể từ ngày khoản vay được giải ngân. Hết thời hạn này, lãi suất sẽ được điều chỉnh lại theo quy định của V tại thời điểm điều chỉnh và sẽ được điều chỉnh 03 tháng một lần bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3.99%/năm. Bà G có nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi hàng tháng vào ngày 10, bắt đầu từ ngày 10/12/2016, kỳ trả cuối là ngày 31/10/2026, số tiền trả nợ mỗi kỳ 4.167.000 đồng, số còn lại trả kỳ cuối.

Để bảo đảm cho khoản vay, bà G thế chấp cho V là quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số 323, tờ bản đồ số 70, tại khu phố A, phường A, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 366185, số vào sổ cấp GCN: CS10878 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 14/10/2016 cho bà Trần Thị G, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 2016.0249.HĐTC.613 ngày 28/10/2016, được công chứng tại Văn phòng C1, số công chứng 2310, quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD. Việc thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Tài sản thế chấp bao gồm nhưng không giới hạn các vật phụ, hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp, tài sản hay tiền đền bù, bồi thường của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba bất kỳ và toàn bộ các quyền, quyền lợi theo hợp đồng bảo hiểm ký giữa khách hàng bà Trần Thị G và công ty B4 được Ngân hàng chấp thuận. Bất kỳ sự thay đổi, sửa chữa, nâng cấp nào của khách hàng bà Trần Thị G đối với tài sản thế chấp làm tăng giá trị thực tế của tài sản thế chấp sẽ được coi là bộ phận không tách rời thuộc tài sản thế chấp.

Ngày 31/10/2016, V đã giải ngân cho bà Trần Thị G theo đơn đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ số 2016.0249.KUNN.613 với số tiền 500.000.000 đồng. Sau khi vay tiền, bà Trần Thị G đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi phát sinh. Do vậy, V đã chuyển khoản vay thành khoản nợ quá hạn từ ngày 10/08/2019. Tính đến ngày 07/5/2024, bà G chỉ thanh toán được cho V số tiền 285.444.375 đồng, trong đó nợ gốc: 155.226.000 đồng, nợ lãi: 130.218.375 đồng.

Do bà G vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên VIB khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Trần Thị G trả cho V số tiền 692.994.781 đồng, trong đó: nợ gốc 344.774.000 đồng, nợ lãi trong hạn 5.078.359 đồng, nợ lãi quá hạn 343.142.422 đồng.

Trường hợp bà Trần Thị G không trả nợ hoặc trả không hết nợ thì VIB được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục kê biên, phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 2016.0249.HĐTC.613 ngày 28/10/2016, được công chứng tại Văn phòng C1, số công chứng 2310, quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD. Nếu số tiền thu được từ xử lý tài sản đảm bảo không đủ để thanh toán hết khoản nợ thì bên vay vốn vẫn phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ còn lại cho V.

Bị đơn bà Trần Thị G trình bày:

Thống nhất với ý kiến trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn về việc giữa bà G và V có ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản, và số tiền bà G còn nợ V. Do sau khi vay tiền, bà G làm ăn thua lỗ nên không có khả năng để thanh toán cho ngân hàng như thỏa thuận trong hợp đồng. Trước yêu cầu của V, bà G đồng ý thanh toán cho V toàn bộ số tiền trên theo phương thức như sau: tháng 6 thanh toán 10.000.000 đồng, tháng 7/2020 thanh toán 10.000.000 đồng, tháng 8/2020 thanh toán hết số tiền còn lại.

Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất diện tích 529,1m², thửa 323, tờ bản đồ số 70, tại khu phố A, phường A, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương là tài sản riêng của bà G. Tại thời điểm thế chấp, trên đất không có tài sản nhưng sau khi thế chấp cho V, bà G xây dựng 01 căn nhà cấp 4 và một dãy trọ gồm 06 căn phòng trọ, đây là tài sản của bà G. Ngoài ra, không có tài sản nào khác.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 07/5/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Công L trình bày:

Vào năm 2015, vợ chồng ông L và bà Trịnh Thị L1 nhận chuyển nhượng từ ông Cao Lý H1 và bà Trần Thị G diện tích 109,8m² (chiều ngang 09m, chiều dài 12,2m), là phần đất tại vị trí có dãy nhà trọ trên thửa đất số 323 với giá 334.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất có lập Tờ cam kết nhận tiền để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2015 giữa bên bán là Cao Lý H1 và bên mua là Đỗ Công L. Ông L, bà L1 đã giao đủ tiền cho ông Cao Lý H1 và bà Trần Thị G nhưng khi lập Vi bằng số 442/VB-TPL ngày 08/10/2015 của Văn phòng T9 thì chỉ có ông Cao Lý Huỳnh k và lăn tay bên nhận tiền. Theo nội dung Tờ cam kết nhận tiền để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2015, vợ chồng ông L, bà L1 nhận chuyển nhượng 02 lô đất số 03 và số 04 khu B theo sơ đồ do ông H1 xác định, thuộc một phần thửa đất số 289, 290 (hợp thửa mới là thửa đất số 324), tờ bản đồ số 70, giấy CNQSDĐsố CH05643 do Ủy ban nhân dân T10 (nay là thành phố) T cấp cho ông Phan Văn S ngày 06/02/2013, điều chỉnh biến động ngày 10/6/2015, tại khu phố A, phường A, thành phố T. Trước khi nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông L, bà L1 và ông H1, bà G cùng đến hiện trạng thực tế để xác định phần đất nhận chuyển nhượng (chính là phần đất hiện nay ông L, bà L1 đang ở), sau đó ông L, bà L1 mới nhận chuyển nhượng đất. Khi nhận chuyển nhượng đất, ông H1 và bà G có giao cho ông L bản sao giấy CNQSDĐ số CH05643 ngày 06/02/2013 cấp cho ông Phan Văn S và chỉ cho ông L, bà L1 vị trí đất trên giấy CNQSDĐ là thửa đất số 289, 290. Ông L xác định phần đất nhận chuyển nhượng từ bà Trần Thị G và ông Cao Lý Huỳnh c là phần đất ông, bà xây nhà trọ. Trước khi mua đất, ông L không đến chính quyền địa phương để tìm hiểu tình trạng đất có tranh chấp không. Do đất mua không tách thửa được nên mới mua theo hình thục lập giấy tay chuyển nhượng và lập vi bằng. Trong quá trình quản lý, sử dụng đất, ông L không biết bà G đã thế chấp đất cho Ngân hàng V.

Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông L không đồng ý vì ông đã nhận chuyển nhượng đất trước khi bà G thế chấp thửa đất số 323 cho Ngân hàng V.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 07/5/2021 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Hữu Q và bà Thiều Thị T2 trình bày:

Vào năm 2015, vợ chồng ông Q, bà T2 nhận chuyển nhượng diện tích đất 48,8m² (có chiều ngang 04m, chiều dài 12,2m), giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng. Vợ chồng ông Q, bà T2 mua đất cùng thời điểm với ông Đỗ Công L và việc mua bán cũng lập tờ cam kết nhận tiền để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2015 giữa bên bán là Cao Lý H1 và bên mua là Trịnh Hữu Q và các bên có mời Văn phòng T9 lập Vi bằng cùng ngày 08/10/2015, vợ chồng ông Q, bà T2 đã giao đủ tiền cho ông Cao Lý H1 và bà Trần Thị G nhưng trong Vi bằng chỉ ông Cao Lý H1 ký tên và lăn tay. Ông Q, bà T2 nhận chuyển nhượng đất của bà G, ông H1 cũng được thực hiện như đối với ông L, vị trí đất nhận chuyển nhượng là ngay tại vị trí có căn nhà có kết cấu 01 trệt, 01 lầu. Trước khi nhận chuyển nhượng, ông H1 và bà G cùng đến vị trí đất ông Q, bà T2 đang ở và chỉ phần đất chuyển nhượng cho ông Q, bà T2, sau đó vợ chồng ông Q, bà T2 mới nhận mua đất. Ông Q, bà T2 đã xây nhà và sinh sống ổn định từ khi nhận chuyển nhượng đất cho đến nay. Quá trình sinh sống trên đất, ông bà không biết việc bà G1 thế chấp thửa đất số 323 cho ngân hàng và cũng không thấy Ngân hàng đến thẩm định tài sản.

Phần đất ông Q, bà T2 nhận chuyển nhượng từ bà Trần Thị G và ông Cao Lý Huỳnh c là phần đất đang sinh sống. Trước khi mua đất, ông bà không đến chính quyền địa phương để tìm hiểu tình trạng đất có tranh chấp không. Do đất mua không tách thửa được nên các bên mới mua theo hình thức lập Giấy tay chuyển nhượng và lập Vi bằng. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Q bà T2 không đồng ý.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 07/5/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Thu T4 trình bày:

Vào tháng 9/2019, vợ chồng bà T4, ông T3 nhận chuyển nhượng diện tích đất 48,8m² (chiều ngang 04m, chiều dài 12,2m) của ông Phạm Hồng H2, giá chuyển nhượng là 755.000.000 đồng, ông bà đã thanh toán đủ tiền cho ông H2. Đất này có nguồn gốc năm 2017, bà G chuyển nhượng cho ông Lê Văn B1 với giá 190.000.000 đồng. Đến ngày 03/4/2018, ông B1 chuyển nhượng cho ông Lê Như T5 với giá 300.000.000 đồng. Ngày 13/7/2019, ông T5 chuyển nhượng cho ông H2 với giá 400.000.000 đồng. Thời điểm ông H2 nhận chuyển nhượng đất là đất trống, sau đó ông H2 mới xây dựng căn nhà cấp 4 trên đất. Ngày 09/9/2019, ông H2 chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng bà T4, ông T3. Tất cả việc mua bán, chuyển nhượng đất đều có lập giấy mua bán và lập Vi bằng như ông Đỗ Công L và ông Trịnh Hữu Q. Do kinh tế khó khăn nên ông bà mới nhận mua đất bằng giấy tay. Lúc nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng bà T4, ông T3 không biết đất bà G đã thể chấp cho Ngân hàng TMCP Q1 (V). Tuy ông, bà nhận chuyển đất vào năm 2019 nhưng đất này bà G đã bán cho ông B1 trước khi thế chấp cho Ngân hàng.

Do vậy, trước yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, bà T4 không đồng ý việc Ngân hàng phát mãi tài sản để thu hồi nợ của bà G. Bà T4 đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà T4.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 18/01/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị L2 trình bày:

Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 02/2019/QĐ-ST ngày 04/3/2019 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương, bà Trần Thị G có nghĩa vụ thanh toán cho bà L2 201.586.000 đồng, phương thức thanh toán được thực hiện làm 03 lần như sau:

Đợt 1: ngày 30/3/2019 thanh toán 70.000.000 đồng;

Đợt 2: ngày 30/4/2019 thanh toán 70.000.000 đồng;

Đợt 3: ngày 30/5/2019 thanh toán 61.586.000 đồng.

Sau khi quyết định có hiệu lực, bà L2 có làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương để thi hành Quyết định nêu trên. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên đã ban hành Quyết định về về việc ủy thác thi hành án số 68/QĐ-CCTHADS ngày 02/5/2019 cho Chi cục Thi hành án thành phố Thuận An thi hành quyết định công nhận thỏa thuận nêu trên. Ngày 24/7/2019, Chi cục Thi hành án thành phố Thuận An đã ban hành Quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu số 2419/QĐ-CCTHADS. Đến ngày 25/11/2020, ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 07/QĐ-CCTHADS đối với thửa đất số 323, tờ bản đồ số 70 diện tích 529,1m² (trong đó có 171,4m² đất ODT và 357,7m² đất HNK) tại khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất này đã được bà Trần Thị G thế chấp cho Ngân hàng TMCP Q1 và Ngân hàng đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương nên việc thi hành án bị tạm dừng do tranh chấp. Do bà G chưa thanh toán tiền cho bà L2 theo Quyết định công nhận thỏa thuận nêu trên nên bà đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật để Chi cục Thi hành án thành phố T, tỉnh Bình Dương tiếp tục thi hành quyết định nêu trên cho bà L2, bà không có yêu cầu gì trong vụ án.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương trình bày:

Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 323, tờ bản đồ số 70 bà Trần Thị G được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp giấy CNQSDĐ. Ngày 25/11/2016, Chấp hành viên đã ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 07/QĐ-CCTHADS. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An thống nhất việc thụ lý, giải quyết vụ án nêu trên và đề nghị giải quyết vụ án theo đúng quy định của pháp luật để cơ quan thi hành án có cơ sở thi hành hồ sơ thi hành án của người yêu cầu là bà Hoàng Thị L2.

Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng, các đương sự đã thực hiện đúng quy định.

Về nội dung:

Đối với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc bà Trần Thị G thanh toán số tiền tạm tính đến ngày 18/01/2024 là 668.857.153 đồng, trong đó nợ gốc 344.774.000 đồng, lãi trong hạn 5.078.359 đồng, lãi quá hạn 319.004.794 đồng. Bà G thống nhất và thừa nhận số nợ này nên đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn VIB đối với bà Trần Thị G về việc thanh toán tiền nợ gốc và nợ lãi phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.

Đối với yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, xét thấy: hiện nay gia đình bà Huỳnh Thị Thu T4 và ông Nguyễn Thành T3, gia đình ông Đỗ Công L và bà Trịnh Thị L1 và gia đình ông Trịnh Hữu Q và bà Thiều Thị T2 đang sinh sống trên đất. Tài liệu, chứng cứ do những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giao nộp thể hiện:

Bà T4, ông T3 nhận chuyển nhượng phần đất 47,6m² (ngang 04m, dài 11,9m) thuộc một phần thửa đất số 323 từ ông Phạm Hoàng H3 vào ngày 09/9/2019 với giá 755.000.000 đồng. Phần đất này, ngày 25/3/2017 bà G là người chuyển nhượng cho ông Lê Văn B1, sau đó vợ chồng ông Lê Văn B1, bà Đỗ Thị T6 chuyển nhượng cho ông Lê Như T5 vào ngày 03/4/2018 với giá 300.000.000 đồng, đến ngày 13/7/2019 vợ chồng ông T5, bà Võ Thị B2 chuyển nhượng cho ông H3 với giá 400.000.000 đồng. Việc mua bán giữa những người này đều bằng giấy tay, có lập Vi bằng kèm theo.

Ông Đỗ Công L nhận chuyển nhượng từ ông Cao Lý H1 diện tích đất 109,8m² (ngang 09m, dài 12,2m), thuộc thửa đất số 289, 290 (hợp thửa mới là 324) GCNQSDĐ số CH05643 do UBND thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Phan Văn S ngày 06/02/2013 với giá 334.000.000 đồng, việc chuyển nhượng đất có lập Tờ cam kết nhận tiền để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2015 và Vi bằng số: 442/VB-TPL ngày 08/10/2015 do Văn phòng T9 1, phần đất này ông L nhận chuyển nhượng không phải thuộc thửa đất số 323.

Ông Trịnh Hữu Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn T7 diện tích đất 48m² thuộc thửa 285, 286 (hợp thửa mới là 320), GCNQSDĐ cấp cho ông Phan Thanh X với giá 170.000.000 đồng, việc mua bán có lập giấy tờ chuyển nhượng, vi bằng và có giấy cam kết giữa bà Trần Thị G với ông Q, giấy nhận đất giữa ông Q với ông Trần Ngọc C. Phần đất ông Q nhận chuyển nhượng không phải thuộc thửa đất số 323.

Theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn xác định tại thời điểm Ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp thì thửa 323 là đất trống, không có tài sản gì. Năm 2017, bị đơn mới tiến hành phân lô để chuyển nhượng cho ông Lê Văn B1 01 phần thửa 323. Việc chuyển nhượng giữa bà G với ông B1 không có giá trị pháp lý do đất đã được thế chấp cho Ngân hàng. Các bên chỉ thực hiện việc mua bán bằng giấy tay, diện tích chuyển nhượng không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh B. Bị đơn bà G và vợ bà T4 ông T3 không cung cấp được bản chính các giấy tờ chuyển nhượng và không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập về việc công nhận giao dịch chuyển nhượng trên. Đối với việc nhận chuyển nhượng của ông Trịnh Hữu Q và ông Đỗ Công L thì như phân tích ở trên, ông Q, ông L nhận chuyển nhượng các thửa đất khác, không phải là thửa đất 323 được cấp GCNQSDĐ cho bị đơn. Do đó việc ông Q, ông Lâm sinh s trên thửa 323 là không phù hợp. Ông Q, ông L cũng không có yêu cầu độc lập trong vụ án nên không đặt ra xem xét, giải quyết. Xét thấy, hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa VIB với bà G được thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định, được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, trường hợp bị đơn bà G không trả nợ hoặc trả không hết nợ thì Ngân hàng được quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục kê biên, phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ bao gồm cả QSDĐ và tài sản trên đất. Đối với việc chuyển nhượng giữa người liên quan và bị đơn, nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu giải quyết bằng một vụ án khác.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 91, 95 Luật các tổ chức tín dụng, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Bị đơn bà Trần Thị G và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Hữu Q, ông Trịnh Hữu D, ông Đỗ Công L, bà Thiều Thị T2, bà Huỳnh Thị Thu T4 được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do; bà Trịnh Thị L1, ông Nguyễn Thành T3, bà Hoàng Thị L2 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[2] Nguyên đơn Ngân hàng V khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Trần Thị G có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng số tiền gốc: 344.774.000 đồng, nợ lãi trong hạn 5.078.359 đồng, nợ lãi quá hạn 343.142.422 đồng. Xét thấy, ngày 28/10/2016 Ngân hàng V và bà Trần Thị G ký kết Hợp đồng tín dụng số: 2016.0249.HDTD.613 với nội dung: Ngân hàng V cho bà G vay số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn vay 120 tháng tính từ ngày giải ngân, ngày 31/10/2016 Ngân hàng đã giải ngân cho bà G theo Đơn đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ, bà G có nghĩa vụ trả nợ gốc hàng tháng vào ngày 10, bắt đầu từ ngày 10/12/2016 đến kỳ cuối là ngày 31/10/2026, số tiền trả nợ mỗi kỳ là 4.167.000 đồng.

Như vậy, hợp đồng quy định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên. Quá trình thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 06/5/2020, bà Trần Thị G chỉ thanh toán cho VIB số tiền nợ gốc: 155.226.000 đồng, nợ lãi: 130.218.375 đồng. Việc bà G vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng là vi phạm thỏa thuận của các bên theo Hợp đồng tín dụng, được bà G thừa nhận. Do đó, Ngân hàng V khởi kiện yêu cầu bà G thanh toán số tiền 692.994.781 đồng, trong đó: nợ gốc 344.774.000 đồng, nợ lãi trong hạn 5.078.359 đồng, nợ lãi quá hạn 343.142.422 đồng và tiền lãi theo hợp đồng tính từ ngày 08/5/2023 cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản nợ là có căn cứ chấp nhận theo quy định tại Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 2016.0249.HĐTC.613 ngày 28/10/2016, được công chứng tại Văn phòng C1, số công chứng 2310, quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD đối với thửa đất số 323, tờ bản đồ số 70, tại khu phố A, phường A, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 366185, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CS10878 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 14/10/2016 cho bà Trần Thị G, xét thấy:

[3.1] Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/7/2020 của Tòa án thể hiện trên thửa đất số 323 có các tài sản gồm 01 căn nhà cấp 3 do vợ chồng ông Trịnh Hữu Q và bà Thiều Thị T2 sinh sống, 01 căn nhà cấp 4 do vợ chồng ông Nguyễn Thành T3 và bà Huỳnh Thị Thu T4 sinh sống và 01 dãy nhà trọ do ông Đỗ Công L, bà Trịnh Thị L1 đang quản lý, sử dụng.

Chứng cứ do bà Huỳnh Thị Thu T4 giao nộp thể hiện: ngày 25/3/2017 bà Trần Thị G chuyển nhượng cho ông Lê Văn B1 diện tích đất 47,6m² (ngang 04m, dài 11,9m) thuộc một phần thửa đất số 323 theo Bản cam kết cùng ngày và Vi bằng số: 197/2017/VB-TPL ngày 25/3/2017 do Văn phòng T11 với số tiền 190.000.000 đồng. Ngày 03/4/2018, vợ chồng ông Lê Văn B1, bà Đỗ Thị T6 chuyển nhượng phần đất này cho ông Lê Như T5 với giá 300.000.000 đồng theo Bản cam kết và Vi bằng số: 389/2018/VB-TPL cùng ngày 03/4/2018 của Văn phòng T9; đến ngày 13/7/2019 vợ chồng ông Lê Như T5 và bà Võ Thị B2 chuyển nhượng phần đất này cho ông Phạm Hoàng H3 với giá 400.000.000 đồng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Biên bản giao nhận tiền cùng ngày; đến ngày 09/9/2019, ông H3 chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị Thu T4 với giá 755.000.000 đồng theo Văn bản thỏa thuận ngày 09/9/2019. Kết quả thẩm định thể hiện ông T3 và bà T4 đang sinh sống trên phần đất này.

Chứng cứ do ông Đỗ Công L giao nộp thể hiện: ngày 08/10/2015 ông L nhận chyển nhượng từ ông Cao Lý H1 diện tích đất 109,8m² (ngang 09m, dài 12,2m), thuộc thửa đất số 289, 290 (hợp thửa mới là 324) giấy CNQSDĐ số CH05643 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Phan Văn S ngày 06/02/2013 với giá 334.000.000 đồng theo Tờ cam kết nhận tiền để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2015 và Vi bằng số: 442/VB-TPL ngày 08/10/2015 do Văn phòng T9 lập. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện ông L, bà L1 đang quản lý dãy nhà trọ gồm 06 phòng trọ. Như vậy, phần đất ông L, bà L1 nhận chuyên nhượng từ ông Cao Lý Huỳnh theo các chứng cứ ông giao nộp là thửa đất 324, không phải thửa đất số 323. Giấy tờ chuyển nhượng giữa ông L và ông Cao Lý H1 cũng không thể hiện tài sản trên đất.

Chứng cứ do ông Trịnh Hữu Q giao nộp là Vi bằng số 220/VB-TPL ngày 03/6/2015 do Văn phòng T9 lập có nội dung ông Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Trung H4 (Hợp đồng ủy quyền ngày 27/10/2014) diện tích đất 48m² thuộc thửa 285, 286 (hợp thửa mới là 320), giấy CNQSDĐ cấp cho ông Phan Thanh X với giá 170.000.000 đồng, ngoài ra còn có giấy cam kết giữa bà Trần Thị G với ông Q, giấy nhận đất giữa ông Q với ông Trần Ngọc C, các giấy tờ chuyển nhượng đều chỉ thể hiện nhận chuyển nhượng đất (không có tài sản trên đất). Kết quả thẩm định thể hiện vợ chồng ông Q, bà T2 đang sinh sống trong căn nhà cấp 3 có kết cấu tường gạch xây tô, nền gạch men, mái tôn, cổng sắt trên thửa đất số 323. Như vậy, phần đất vợ chồng ông L, bà L1 nhận chuyển nhượng từ ông Cao Lý Huỳnh theo các chứng cứ ông giao nộp là thửa đất 324, không phải thửa đất số 323. Giấy tờ chuyển nhượng giữa ông L và ông Cao Lý H1 cũng không thể hiện tài sản trên đất.

[3.2] Các tài liệu, chứng cứ do người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giao nộp đều là bản photo nên Tòa án đã ban hành Thông báo về việc yêu cầu các đương sự giao nộp bản chính các giấy tờ chuyển nhượng đất, triệu tập để làm việc về việc nhận chuyển nhượng đất nêu trên và tiến hành ủy thác thu thập chứng cứ cho Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương để tiến hành đo đạc, định giá đất và tài sản trên đất nhưng các đương sự không giao nộp chứng cứ và không hợp tác trong việc thẩm định, đo đạc và định giá là tự từ bỏ quyền, nghĩa vụ chứng minh của mình. Do đó, Hội đồng xét xử sẽ căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để đánh giá, xem xét hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luật.

[3.3] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 2016.0249.HĐTC.613 ngày 28/10/2016 được ký kết giữa bà Trần Thị G với V để đảm bảo cho khoản vay 500.000.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng số: 2016.0249.HDTD.613 ngày 28/10/2016, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C1, số công chứng 2310, quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD là phù hợp quy định khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013. Theo hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ đối với thửa đất số 323 có nguồn gốc bà G nhận chuyển nhượng từ ông Trần Anh T8 vào ngày 21/9/2016; đến ngày 14/10/2016, bà G được cấp giấy CNQSDĐ đối với thửa 323 (hợp từ thửa 288, 289), trước khi bà G được cấp giấy CNQSDĐ, bà G là người yêu cầu đo đạc đối với thửa đất số 323. Tại mảnh trích đo, chỉnh lý địa chính ngày 01/9/2016 thể hiện trên đất có tài sản là nhà diện tích 48,8m² (vị trí ông Q, bà T2 đang ở) và nhà diện tích 109,8m² (vị trí dãy nhà trọ của ông L, bà L1 đang quản lý, sử dụng). Nguyên đơn và bị đơn đều cho rằng tại thời điểm thế chấp trên đất không có tài sản, sau khi thế chấp thì bà G mới xây dựng tài sản nêu trên. Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/7/2020 xác định năm 2016 chủ thửa đất số 323 tiến hành xây dựng công trình nhưng địa phương đã đình chỉ xây dựng do việc xây dựng không có giấy phép, sau khi chủ thửa đất số 323 chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư và xin cấp phép xây dựng thì mới tiếp tục xây dựng. Như vậy, có căn cứ xác định thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp thì trên đất đã có tài sản này nhưng tài sản này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như tại mục [3.1] đã nhận định các giấy tờ ông L, ông Q giao nộp là bản photo thể hiện việc nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa 324 (không phải là thửa 323), vợ chồng ông Q, bà T2, vợ chồng ông L, bà L1 cũng không giao nộp được tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền về tài sản trên đất nên không có căn cứ xác định tại thời điểm bà G thế chấp quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Q, bà T2 và vợ chồng ông L, bà L1 có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất. Do đó, căn nhà cấp 3 hiện vợ chồng ông Q, bà T2 đang ở và dãy nhà trọ gồm 06 phòng trọ do vợ chồng ông L, bà L1 quản lý, sử dụng thuộc tài sản thế chấp. Đối với phần đất gắn liền căn nhà cấp 4 hiện vợ chồng bà T4, ông T3 sinh sống, các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến phần đất này đều được thực hiện sau thời điểm bà G thế chấp thửa đất số 323 cho V. Khoản 8 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bản, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”. Như vậy, việc chuyển nhượng liên quan đến phần đất này là không hợp pháp. Tại khoản 2.2 Điều 2 của Hợp đồng tín dụng quy định: “Tài sản thế chấp bao gồm nhưng không giới hạn các vật phụ, hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp, tài sản hay tiền đền bù, bồi thường của cơ quan nhà nước hoặc bên thứ ba bất kỳ và toàn bộ các quyền, quyền lợi theo hợp đồng bảo hiểm ký giữa khách hàng bà Trần Thị G và công ty B4 được Ngân hàng chấp thuận. Bất kỳ sự thay đổi, sửa chữa, nâng cấp nào của khách hàng bà Trần Thị G đối với tài sản thế chấp làm tăng giá trị thực tế của tài sản thế chấp sẽ được coi là bộ phận không tách rời thuộc tài sản thế chấp”. Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm cả đất và tài sản trên đất nên Ngân hàng V yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là phù hợp quy định tại Điều 319, 323 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3.4] Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Q, bà T2; vợ chồng ông L, bà L1; vợ chồng bà T4, ông T3 với bị đơn bà G sẽ giải quyết bằng một vụ án khác khi có yêu cầu.

[4] Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ chấp nhận.

[6] Về chi phí tố tụng (chi phí xem xét thẩm định tại chỗ): bà Trần Thị G phải chịu 8.900.000 đồng để trả lại cho Ngân hàng TMCP Q1.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: bị đơn bà Trần Thị G phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

• - Các Điều 26, 35, 147, 157, 227, 228, 235, 266, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ Điều 91, Điều 95 của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017;
• - Căn cứ Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
• - Căn cứ Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng N quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng;
• - Căn cứ các Điều: 317, 318, 319, 320, 323, 325 của Bộ luật dân sự năm 2015;
• - Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ngân hàng TMCP Q1 (V) đối với bị đơn bà Trần Thị G về việc: Tranh chấp hợp đồng tín dụng.

Buộc bà Trần Thị G có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng TMCP Q1 (V) số tiền nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 07/5/2024 692.994.781 đồng, trong đó: nợ gốc 344.774.000 đồng, nợ lãi trong hạn 5.078.359 đồng, nợ lãi quá hạn 343.142.422 đồng.

Kể từ ngày 08/5/2024, bà Trần Thị G còn phải tiếp tục thanh toán tiền lãi cho Ngân hàng TMCP Q1 (V) theo mức lãi suất đã thỏa thuận theo hợp đồng tín dụng (cho vay tiêu dùng) số 2016.0249.HDTD.613 ngay 28/10/2016 cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản nợ.

2. Về xử lý tài sản bảo đảm: Trường hợp bà Trần Thị G không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ ngay sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật thì Ngân hàng TMCP Q1 (V) có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản thế chấp theo theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 2016.0249.HĐTC.613 ngày 28/10/2016 để thu hồi nợ, bao gồm:

• - Quyền sử dụng đất diện tích 529,1m² thuộc thửa đất số 323, tờ bản đồ số 70, tại khu phố A, phường A, thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 366185, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: CS10878 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 14/10/2016 cho bà Trần Thị G.
• - Các tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà cấp 3 có kết cấu tường gạch xây tô, nền gạch men, mái tôn, cổng sắt; 01 căn nhà cấp 4 kết cấu tường gạch xây tô nền gạch men, mái tôn, cổng sắt; 01 dãy nhà nhà trọ gồm 06 phòng trọ có kết cấu mái tôn, nền gạch men, tường xây tô, cổng sắt.

3. Chi phí tố tụng (chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ): bà Trần Thị G phải nộp số tiền 8.900.000 (Tám triệu chín trăm nghìn) đồng để trả lại cho Ngân hàng TMCP Q1 (V).

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Trần Thị G phải chịu 37.719.791 đồng (Ba mươi bảy triệu bảy trăm chín mươi chín nghìn bảy trăm chín mốt đồng).

Trả lại cho Ngân hàng TMCP Q1 (V) 9.840.261 đồng (Chín triệu tám trăm bốn mươi nghìn hai trăm sáu mươi mốt đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0037707 ngày 03/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Dương; - VKSND thành phố Tân Uyên; - Chi cục THADS thành phố Tân Uyên; - Các đương sự; - Lưu VT, HS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Thị Hương Diệp