Bản án số: 357/2025/DS - PT

Ngày: 15-4-2025

“V/v tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Doãn Thị Kim Thúy.

Các Thẩm phán:Bà Nguyễn Thị Thoa.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Minh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đào Thị Lành, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Mai Thị Thanh Hòa - Kiểm sát viên.

Vào ngày 15 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 52/2025/TLPT-DS ngày 04 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 410/2024/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 822/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 02 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 3708/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 3 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa:

Nguyên đơn: Ông Phan Anh D, sinh năm 1979. Địa chỉ thường trú: 2 T, Phường I, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ liên lạc: Số G Đường số G, Khu dân cư C, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Biện Minh M, sinh năm 1991 và/hoặc bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1993. Cùng địa chỉ liên lạc: Số I Đường số C, Khu dân cư C, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền – Hợp đồng ủy quyền số 005469 ngày 02/11/2023 tại Văn phòng C)

Bị đơn: Công ty TNHH S; Trụ sở: Căn hộ 1B Tầng 1 - Lô A, số A A, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Chu Thị L, sinh năm 1998; Trung Tâm T3 ủy quyền lại cho Bà Huỳnh Thị Thu T1, sinh năm 1997. Cùng địa chỉ liên hệ: B N, Phường G, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (Là người đại diện theo ủy quyền – Giấy ủy quyền số 01/UQ-TB ngày 02/5/2024, Hợp đồng ủy quyền số 2806 ngày 28/6/2024 và Giấy ủy quyền ngày 20/8/2024).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• Bà Nguyễn Thị Ngọc M1, sinh năm 1976. Địa chỉ thường trú: 2 T, Phường 1, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ liên lạc: Số G Đường số G, Khu dân cư C, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Công ty TNHH MTV D1. Trụ sở: I Â, Phường C, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH MTV D1: Ông Nguyễn Văn L1, sinh năm 1976. (Là người đại diện theo ủy quyền – Giấy ủy quyền số 186/GUQ-DVCI ngày 12/3/2024)

Người kháng cáo: Bị đơn Công ty TNHH S.

(Ông Minh M, bà T, bà Thu T1, ông L1 xin vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Đơn khởi kiện, đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Biện Minh M và bà Nguyễn Thị T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phan Anh D trình bày:

Ngày 28/12/2016, ông Phan Anh D với Công ty TNHH S (sau đây gọi là Công ty S) có ký hợp đồng mua bán căn hộ theo Hợp đồng số B-10-12/HĐMB/ANSINH tại dự án chung cư C có tên thương mại là Asa L2. Căn hộ ông D mua của Công ty S là căn hộ số B thuộc Chung cư C tại Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích sử dụng 58.88m², với giá bán căn hộ là 1.341.686.364 đồng (Bằng chữ: Một tỷ, ba trăm bốn mươi mốt triệu, sáu trăm tám mươi sáu ngàn, ba trăm sáu mươi bốn đồng), việc thanh toán tiền mua căn hộ sẽ theo tiến độ xây dựng công trình. Ông D đã thanh toán cho Công ty S số tiền đặt cọc và số tiền thanh toán tổng cộng là 268.337.273 đồng.

Sau khi ông D ký hợp đồng và thanh toán tiền cho Công ty S thì tiến độ xây dựng của dự án chung cư C bị vướng mắc, chậm trễ, không theo đúng như tiến độ mà Công ty S đã cam kết với ông D theo Hợp đồng mua bán căn hộ. Vì vậy, ngày 28/7/2018 và ngày 05/01/2019 tại văn phòng Công ty S đã diễn ra buổi họp giữa Công ty S và đại diện cư dân (có lập biên bản buổi họp) để xác định chủ trương chung xử lý cho các cư dân dự án A, theo đó nếu khách hàng đồng hành với Thái B sau ngày 31/12/2018 thì:

• Thái Bảo hỗ trợ 6%/năm trên tổng số tiền đã thanh toán trước đây nhưng không quá 30% trên tổng số tiền hợp đồng.
• Tiền hỗ trợ tính 6%/năm trên tổng số tiền đã thanh toán trước đây (tối đa 30% giá trị hợp đồng) sẽ tính sau 06 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ trên Hợp đồng tại Điều 8: Ngày bàn giao 31/12/2018, có thể muộn hơn 06 tháng tức là ngày 01/7/2019.

Vì vẫn tin tưởng vào Công ty S nên ông D chọn phương án tiếp tục đồng hành với Thái B. Tuy nhiên đến hiện tại, đã quá rất lâu thời gian Công ty S cam kết giao nhà cho ông D và số tiền hỗ trợ trên ông D cũng chưa lần nào được nhận. Đã nhiều lần ông D liên hệ, làm việc nhưng Công ty S vẫn chưa có nhà để giao như các thỏa thuận. Theo thông tin ông D được biết Công ty S không phải là chủ đầu tư của dự án này, không như những lời khẳng định trước đó của Công ty S luôn cho rằng họ là chủ đầu tư dự án nên có toàn quyền bán căn hộ theo hợp đồng. Do đó, Hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông D và Công ty S vi phạm điều kiện về chủ thể, dẫn đến hợp đồng này vô hiệu nên không thể tiếp tục thực hiện được nữa.

Ngày 25/10/2023, ông Phan Anh D có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy bỏ Hợp đồng mua bán căn hộ số B-10-12/HĐMB/ANSINH ngày 28/12/2016 được ký kết giữa ông D và Công ty S, đồng thời buộc Công ty S phải thanh toán cho ông các khoản tiền sau:

• Tiền gốc Công ty S đã nhận theo hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng số B-10-12/HĐMB/ANSINH là 268.337.273 đồng;
• Tiền lãi phạt do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện ngày 25/10/2023: 0.05% x số tiền đã thanh toán x số ngày trễ hạn = 0.05% x 268.337.273 đồng x 1.743 ngày = 233.855.933 đồng;
• Tiền Công ty S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền ông D đã thanh toán tính tạm tính từ năm 2019 đến nay (năm 2023) là 05 năm, tương đương 6% x 5 năm x số tiền đã thanh toán = 30% x 268.337.273 đồng = 80.501.182 đồng.

Tổng số tiền ông D yêu cầu Công ty S thanh toán tạm tính đến ngày hôm nay là 582.694.388 đồng, yêu cầu Công ty S thanh toán các khoản tiền trên một lần ngay khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Ngày 25/6/2024, ông Phan Anh D có đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, cụ thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ số B-10-12/HĐMB/ANSINH ngày 28/12/2016 giữa ông D và Công ty S, đồng thời buộc Công ty S phải thanh toán cho ông D các khoản tiền sau:

• Tiền gốc Công ty S đã nhận của ông theo hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng số B-10-12/HĐMB/ANSINH là 268.337.273 đồng;
• Tiền Công ty S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền ông D đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và 05/01/2019. Căn cứ Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty S tính ngày hỗ trợ là từ ngày 01/01/2019 tạm tính tương đương 5 năm, tính tối đa 30% theo Biên bản = 30% x số tiền đã thanh toán =30% x 268.337.273 đồng = 80.501.182 đồng.

Tổng số tiền ông D yêu cầu Công ty S thanh toán tạm tính là 348.838.455 đồng, yêu cầu Công ty S thanh toán các khoản tiền trên một lần ngay khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Ngày 09/8/2024, ông Phan Anh D có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ số B-10-12/HĐMB/ANSINH ngày 28/12/2016 giữa ông D và Công ty S, đồng thời buộc Công ty S phải thanh toán cho ông D các khoản tiền sau:

• Tiền gốc Công ty S đã nhận của ông D theo hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng số B-10-12/HĐMB/ANSINH là 268.337.273 đồng;
• Tiền bồi thường thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại tiểu mục 2.4 mục 2 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP:
  • + Tỷ lệ số tiền ông D đã đóng trên giá mua bán nhà đất theo Hợp đồng = 268.337.273 đồng: 1.341.686.364 đồng = 20%;
  • + Chênh lệch giá nhà theo hợp đồng so với giá định giá hiện tại = 1.472.812.000 đồng - 1.341.686.364 đồng = 131.125.636 đồng;
  • Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền ông D đã trả = 20% x 131.125.636 đồng = 26.225.327 đồng.
• Tiền Công ty S hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền ông D đã thanh toán theo Biên bản họp cư dân ngày 27/8/2018 và 05/01/2019. Căn cứ Biên bản Cam kết tiếp tục thực hiện hợp đồng xây dựng số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019, Công ty S tính ngày hỗ trợ là tức là ngày 01/7/2019 thời điểm bàn giao căn hộ, tạm tính tương đương 5 năm, tính tối đa 30% theo Biên bản = 30% x số tiền đã thanh toán =30% x 268.337.273 đồng = 80.501.182 đồng.

Tổng số tiền ông D yêu cầu Công ty S thanh toán là 375.063.782 đồng, yêu cầu Công ty S thanh toán các khoản tiền trên cho ông D một lần ngay khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Số tiền 268.337.273 đồng mà ông D đã đóng cho Công ty S là tiền riêng của ông, không liên quan gì đến vợ ông là bà Nguyễn Thị Ngọc M1, ông yêu cầu Công ty S phải có nhiệm thanh toán khoản tiền trên cho cá nhân ông.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Nguyên đơn vẫn giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện là yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số B-10-12/HĐMB/ANSINH ngày 28/12/2016 và các phụ lục hợp đồng kèm theo được ký kết giữa ông D và Công ty S vô hiệu, buộc Bị đơn phải trả lại số tiền gốc đã

nhận là 268.337.273 đồng, bồi thường thiệt hại với số tiền 26.225.327 đồng và thanh toán số tiền 84.526.241 đồng là tiền Bị đơn cam kết hỗ trợ cho Nguyên đơn tính từ ngày 01/7/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm 25/9/2024 là 84.486.448 đồng.

Nguyên đơn thống nhất với kết quả, nội dung Chứng thư thẩm định giá số 135/2024/04307/CT-TV của Công ty Cổ phần Đ lập ngày 26/7/2024, theo đó giá của căn hộ tranh chấp tại thời điểm định giá là 1.472.812.000 đồng. Về chi phí định giá tài sản là 12.500.000 đồng mà Nguyên đơn đã tạm ứng ra để Tòa án thực hiện việc định giá tài sản, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Bị đơn phải trả lại cho Nguyên đơn số tiền này.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bà Huỳnh Thị Thu T1 là đại diện theo ủy quyền của Bị đơn trình bày:

Công ty S có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số B-10- 12/HDMB/ANSINH với ông Phan Anh D ngày 28/12/2016 và các phụ lục hợp đồng kèm theo. Công ty S đã thu của khách hàng số tiền là 268.337.273 đồng. Do yếu tố khách quan nên Công ty chưa hoàn thành việc xây dựng công trình để bàn giao căn hộ cho khách hàng và Công ty S cũng đang nỗ lực giải quyết để sớm đưa dự án được xây dựng trở lại. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông D, Công ty S có ý kiến như sau:

Đồng ý tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số B-10-12/HDMB/ANSINH lập ngày 28/12/2016 và các phụ lục hợp đồng kèm theo giữa ông D và Công ty S, Công ty S đồng ý trả lại số tiền gốc mua bán căn hộ đã nhận của ông D là 268.337.273 đồng.

Do Nguyên đơn rút lại yêu cầu Bị đơn trả tiền phạt do vi phạm theo thỏa thuận hợp đồng là 233.855.933 đồng nên Bị đơn không có ý kiến.

Đối với yêu cầu Bị đơn trả tiền cam kết hỗ trợ là 84.486.448 đồng, theo nội dung cam kết ngày 09/10/2019: “Quý khách hàng tiếp tục cùng dự án A thì hỗ trợ 6%/năm (tối đa không quá quá 30%)". Đây là thiện chí mà Bị đơn mong muốn được hoàn thành dự án, ý chí này đến nay Bị đơn vẫn đang cố gắng thực hiện thông qua các văn bản giải trình, kiến nghị đến các sở ban ngành Thành phố vì thực sự Bị đơn đã đầu tư vào dự án này một số tiền khá lớn. Mặt khác, do ảnh hưởng chung của nền kinh tế hiện nay, Bị đơn đang gặp rất nhiều khó khăn về tài chính nên chỉ có khả năng hỗ trợ cho khách hàng 50% trên tổng số tiền hỗ trợ yêu cầu theo đơn khởi kiện. Tuy nhiên đây là ý kiến trong quá trình giải quyết vụ án nếu Nguyên đơn muốn hòa giải, nay ra phiên tòa Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu thì Bị đơn không đồng ý thanh toán nữa. Lý do là văn bản cam kết số 01 được soạn dựa trên nội dung làm việc theo Biên bản họp giữa Công ty T4 và các cư dân ngày 05/01/2019 là một phần không thể tách rời của Hợp đồng mua bán căn hộ nên Văn bản cam kết này cũng vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật dân sự.

Không chấp nhận đối với yêu cầu buộc Bị đơn trả tiền bồi thường thiệt hại là 26.225.327 đồng, bởi lẽ: Trong suốt quá trình từ năm 2018 đến nay, Bị đơn đã gửi hàng loạt các văn bản giải trình, tham gia các buổi làm việc với Ủy ban nhân dân Quận H1, Thanh tra sở xây dựng và Ủy ban nhân dân Thành phố H về việc khắc phục hồ sơ pháp lý công nhận chủ đầu tư tuy nhiên chưa được chấp thuận.

Hàng loạt các văn bản đề xuất được gửi đi và văn bản phản hồi, các văn bản giải trình đến Ủy ban nhân dân Thành phố H của Công ty S, Công ty D1, Ủy ban nhân dân Quận H1, Sở xây dựng Thành phố H đã chứng minh được việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý chấp thuận là chủ đầu tư dự án nêu trên không phải từ Công ty S mà đây là sự kiện bất khả kháng dẫn đến Hợp đồng vô hiệu.

Ngoài ra, Bị đơn đã tổ chức cuộc họp các khách hàng để thông báo về khó khăn mà Bị đơn gặp phải và nhận được sự đồng hành của các khách hàng, trong đó có cả sự đồng hành của Nguyên đơn.

Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được Bị đơn tuân thủ. Mặc khác, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ giữ trên ý chí tự nguyện của hai bên. Bị đơn đồng ý bán và Nguyên đơn cũng tự nguyện mua, hai bên hiểu rõ các thỏa thuận trong Hợp đồng. Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, Nguyên đơn phải biết và tìm hiểu rõ về pháp lý dự án A, nhưng vẫn tiến hành ký hợp đồng nói trên, điều này thể hiện thông qua điểm a, b khoản 1 Điều 13 của Hợp đồng mua bán: “ Bên mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua bán; Đã được bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, bên mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định về hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà bên mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”.

Do đó, trong trường hợp này hai bên cùng có lỗi. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu trả tiền bồi thường thiệt hại mà Nguyên đơn đưa ra.

Đối với yêu cầu của Nguyên đơn về việc buộc Bị đơn trả lại cho Nguyên đơn số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là 12.500.000 đồng, Bị đơn không có có ý kiến, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán nêu trên và những thỏa thuận khác kèm theo chỉ được thỏa thuận, ký kết giữa Nguyên đơn và Bị đơn, không liên quan gì đến Công ty D1, Ủy ban nhân dân Quận H1 hoặc bất kỳ bên thứ ba nào khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan – bà Nguyễn Thị Ngọc M1 trình bày:

Bà là vợ ông Phan Anh D theo giấy đăng ký kết hôn số 90/P.09 ngày 07/5/2008 tại Ủy ban nhân dân Phường 1, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà cam kết số tiền thanh toán cho hợp đồng mua bán căn hộ theo Hợp đồng số B-10/HĐMB/ANSINH tại dự án chung cư C có tên thương mại là Asia L3 là tiền riêng của chồng bà. Đối với tranh chấp trên, bà không có ý kiến gì và không có

yêu cầu độc lập. Bà không có liên quan gì đến tranh chấp trên nên bà đề nghị Tòa án không triệu tập bà tham gia tố tụng và xin vắng mặt các phiên hòa giải công khai chứng cứ và phiên xét xử.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn L1 là người đại diện theo ủy quyền của Công ty TNHH MTV D1 trình bày:

Công ty TNHH MTV D1 không liên quan gì đến việc thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông D và công ty S. Đây là quan hệ riêng giữa ông D và công ty S nên Công ty D1 không liên quan đến tranh chấp giữa hai bên, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định theo pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 410/2024/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn ông Phan Anh D:

Tuyên Hợp đồng mua bán Chung cư C (tên Thương mại: ASALIGHT) số B-10-12/HĐMB/ANSINH và các phụ lục hợp đồng kèm theo ký kết giữa ông Phan Anh D và Công ty TNHH S vào ngày 28/12/2016 vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH S có nghĩa vụ thanh toán cho ông Phan Anh D tổng cộng số tiền là 379.049.048 đồng (Ba trăm bảy mươi chín triệu, bốn mươi chín nghìn, bốn mươi tám đồng); Bao gồm: Số tiền Công ty TNHH S đã nhận của ông Phan Anh D là 268.337.273 đồng (Hai trăm sáu mươi tám triệu, ba trăm ba mươi bảy nghìn, hai trăm bảy mươi ba đồng), tiền bồi thường thiệt hại là 26.225.327 đồng (Hai mươi sáu triệu, hai trăm hai mươi lăm nghìn, ba trăm hai mươi bảy đồng) và số tiền Công ty TNHH S cam kết hỗ trợ là 84.486.448 đồng (T2 mươi bốn triệu, bốn trăn tám mươi sáu nghìn, bốn trăm bốn mươi tám đồng). Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn ông Phan Anh D đối với việc yêu cầu Bị đơn Công ty TNHH S thanh toán tiền lãi phạt do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện ngày 25/10/2023 là 233.855.933 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác, quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 01/10/2024, bị đơn Công ty TNHH S nộp đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự có đơn xin xét xử vắng mặt.

Tại Bản trình bày ý kiến đề ngày 11/4/2025, đại diện bị đơn trình bày:

Bị đơn yêu cầu kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn buộc Công ty S phải trả tiền hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền ông Phan Anh D đã thanh toán và tiền bồi thường thiệt hại do chênh lệch thị trường căn cứ vào kết quả thẩm định giá.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Xét đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định phù hợp khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên được chấp nhận.

[2] Về nội dung kháng cáo:

Công ty S không đồng ý bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn vì cho rằng từ năm 2018 đến nay, Bị đơn đã gửi hàng loạt các văn bản giải trình, tham gia các buổi làm việc với Ủy ban nhân dân Quận H1, Thanh tra Sở xây dựng và Ủy ban nhân dân Thành phố H về việc khắc phục hồ sơ pháp lý công nhận chủ đầu tư tuy nhiên chưa được chấp thuận, điều này đã chứng minh được việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý chấp thuận là chủ đầu tư dự án nêu trên không phải từ Công ty S mà đây là sự kiện bất khả kháng dẫn đến Hợp đồng vô hiệu. Mặt khác, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên. Bị đơn đồng ý bán và Nguyên đơn cũng tự nguyện mua, hai bên hiểu rõ các thỏa thuận trong Hợp đồng. Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, Nguyên đơn đã biết và tìm hiểu rõ về pháp lý dự án A (thể hiện tại những nội dung mà Bị đơn là bên mua đã cam kết tại điểm a, b khoản 2 Điều 13 Hợp đồng) nhưng vẫn tiến hành ký hợp đồng nói trên nên trong trường hợp này hai bên cùng có lỗi.

Xét thấy từ năm 2016, Bị đơn đã ký hợp đồng mua bán và thu tiền của Nguyên đơn trong khi Bị đơn không phải chủ đầu tư Dự án Chung cư A tại Phường D, Quận H. Tại thời điểm đó, Bị đơn mới chỉ là doanh nghiệp hợp tác với Công ty D1 (là Chủ đầu tư) nhưng việc hợp tác này cũng chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố H chấp thuận nhưng tại điểm a khoản 1 Điều 13 của Hợp đồng mua bán mà hai bên ký kết, Nguyên đơn lại cam kết căn hộ mà Nguyên đơn bán cho Bị đơn thuộc quyền sở hữu của bên bán là Bị đơn đồng thời tại các công văn số 475/UBĐ-ĐT ngày 03/3/2020, số 1814/UBND-ĐT ngày 10/8/2020, số 2620/UBND-ĐT ngày 28/10/2020 của Ủy ban nhân dân Quận H1 về việc trả đơn kiến nghị gửi cho các cá nhân ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Sinh thể hiện dự án Chung cư A đã được xác định là phục vụ tái định cư cho chương trình chỉnh trang đô thị, di dời nhà ở trên và ven kênh rạch trên địa bàn Quận H, không có mục đích thương mại, do đó, đối với các trường hợp đã ký hợp đồng và huy động vốn từ việc mua bán căn hộ từ việc mua bán chung cư A không đúng quy định, không đúng mục tiêu dự án, yêu cầu Công ty S có trách nhiệm thanh lý toàn bộ hợp đồng và hoàn trả toàn bộ tiền cho người dân, đồng thời Ủy ban nhân dân Quận H1 cũng khẳng định rằng Công ty S rất chậm, chưa thực hiện đúng nội dung cam kết về lộ trình, tiến độ thực hiện chi trả tiền.

Theo văn bản số 887/UBND-ĐT ngày 01/9/2019 của Ủy ban nhân dân Quận H1 gửi cho Công ty S đã yêu cầu Công ty S khẩn trương thanh lý hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền cho 380 hộ dân đã ký hợp đồng và 31 hộ dân đã thanh lý hợp đồng nhưng chưa đến hạn thanh toán mua căn hộ chung cư A, Phường D, Quận H với Công ty.

Căn cứ vào các văn bản của các cơ quan có thẩm quyền ban hành thì Công ty S phải tiến hành thanh lý hợp đồng và trả lại tiền cho người dân nên việc Công ty S cho rằng Công ty S đang phải chờ khắc phục hồ sơ pháp lý để được công nhận là chủ đầu tư dự án là không đúng. Tại thời điểm Bị đơn có văn bản cam kết số 01 về việc hỗ trợ cư dân số tiền 6%/năm vào tháng 01/02/2019 thì Bị đơn vẫn cam kết việc thực hiện dự án, chỉ vướng về giấy phép xây dựng nên chậm tiến độ bàn giao, Nguyên đơn vẫn không hề hay biết việc Bị đơn không phải là chủ đầu tư dự án cho đến khi các cư dân khởi kiện ra Tòa án nhân dân Quận 8 và Tòa án đã tuyên hợp đồng mua bán giữa Bị đơn và các cư dân là vô hiệu. Hơn nữa, từ khi ký hợp đồng mua bán cho đến nay đã 08 năm trôi qua, Bị đơn vẫn cố tình giữ tiền mua bán căn hộ mà Nguyên đơn đã đóng khiến người mua nhà là Nguyên đơn rơi vào hoàn cảnh khó khăn về tài chính, về nhu cầu nhà ở do phải chờ đợi, tin tưởng Bị đơn giao nhà trong nhiều năm trời nhưng cuối cùng Bị đơn không thực hiện được.

Xét Nguyên đơn đã thanh toán cho Bị đơn số tiền 268.337.272 đồng tương đương với tỷ lệ là 20% giá trị hợp đồng (Theo hợp đồng giá mua bán căn hộ tại thời điểm hai bên ký kết là 1.341.686.364 đồng). Số tiền này Bị đơn đã giữ của Nguyên đơn từ ngày 31/12/2016 cho đến nay.

Theo Chứng thư thẩm định giá số 135/2024/04307/CT-TV của Công ty Cổ phần Đ lập ngày 26/7/2024, giá trị quyền sở hữu căn hộ: 1.472.812.000 đồng.

Như vậy, khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua căn hộ đã trả là (1.472.812.000 đồng - 1.341.686.364 đồng) x 20% = 26.225.327 đồng.

Khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường...”

Do bên bán là Bị đơn có lỗi làm cho hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu, nên sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn buộc Bị đơn phải bồi thường cho Nguyên đơn khoản tiền chênh lệch giá căn hộ là 26.225.327 đồng là có căn cứ.

Về giải quyết hợp đồng vô hiệu: Căn cứ biên bản họp cư dân dự án AsaLight ngày 28/7/2018 ký giữa đại diện và giám đốc Công ty S với những người mua căn hộ trong dự án Chung cư A bản họp cư dân dự án AsaLight ngày 05/01/2019 có thêm sự tham gia của Công ty D1; Văn bản số 01/TBKH-TB ngày 09/01/2019 của Công ty S về việc cam kết tiếp tục thực hiện xây dựng dự án AssLight gửi đến toàn thể khách hàng có nội dung: Công ty S cam kết hỗ trợ 6%/năm trên tổng số tiền khách hàng đã đóng theo hợp đồng (Tổng số tiền hỗ trợ tối đa là 30% giá trị hợp đồng). Thời gian hỗ trợ thanh toán bắt đầu từ ngày 01/01/2019 cho đến khi giao nhà, thanh toán từng đợt 06 tháng/lần (thanh toán vào tháng 6 và tháng 12), Công ty S cam kết thời gian giao nhà không quá tháng 6 năm 2020. Các bên tham dự họp đã thống nhất ký xác nhận và Công ty đã đóng dấu. Như vậy cấp sơ thẩm căn cứ vào biên bản trên để buộc Công ty S phải thanh toán số tiền hỗ trợ theo cam kết 6%/năm trên tổng số tiền ông D đã thanh toán 84.486.448 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Các phần khác của bản án không có kháng cáo nên không xem xét.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. Không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3.] Về chi phí tố tụng khác: Bị đơn phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản. Nguyên đơn đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là 12.500.000 đồng theo phiếu thu số 001294 ngày 16/7/2024 của Công ty Cổ phần Đ. Nên Bị đơn phải hoàn trả cho Nguyên đơn số tiền là 12.500.000 đồng (Mười hai triệu, năm trăm nghìn đồng) theo quy định tại Điều 165, khoản 1 Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117; Điều 119; Điều 122; Điều 123; khoản 1, khoản 2 Điều 131; Điều 275; Điều 289; Điều 407; Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Thi hành án Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty TNHH S. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn ông Phan Anh D:

Tuyên Hợp đồng mua bán Chung cư C (tên Thương mại: ASALIGHT) số B-10-12/HĐMB/ANSINH và các phụ lục hợp đồng kèm theo ký kết giữa ông Phan Anh D và Công ty TNHH S vào ngày 28/12/2016 vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH S có nghĩa vụ thanh toán cho ông Phan Anh D tổng cộng số tiền là 379.049.048 đồng (Ba trăm bảy mươi chín triệu, bốn mươi chín nghìn, bốn mươi tám đồng); Bao gồm: Số tiền Công ty TNHH S đã nhận của ông Phan Anh D là 268.337.273 đồng (Hai trăm sáu mươi tám triệu, ba trăm ba mươi bảy ghìn, hai trăm bảy mươi ba đồng), tiền bồi thường thiệt hại là 26.225.327 đồng (Hai mươi sáu triệu, hai trăm hai mươi lăm nghìn, ba trăm hai mươi bảy đồng) và số tiền Công ty TNHH S cam kết hỗ trợ là 84.486.448 đồng (T2 mươi bốn triệu, bốn trăn tám mươi sáu nghìn, bốn trăm bốn mươi tám đồng). Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn ông Phan Anh D đối với việc yêu cầu Bị đơn Công ty TNHH S thanh toán tiền lãi phạt do chậm bàn giao theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 16/01/2019 đến ngày ký đơn khởi kiện ngày 25/10/2023 là 233.855.933 đồng (Hai trăm ba mươi ba triệu, tám trăm năm mươi lăm nghìn, chín trăm ba mươi ba đồng).

4. Về chi phí tố tụng khác: Công ty TNHH S phải chịu chi phí thẩm định giá tài sản là 12.500.000 đồng (Mười hai triệu, năm trăm nghìn đồng). Công ty TNHH S có trách nhiệm hoàn trả cho ông Phan Anh D số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là 12.500.000 đồng (Mười hai triệu, năm trăm nghìn đồng) theo phiếu thu số 001294 ngày 16/7/2024 của Công ty Cổ phần Đ.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

5. Về án phí dân sự:

5.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH S phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 18.952.402 đồng (Mười tám triệu, chín trăm năm mươi hai nghìn, bốn trăm lẻ hai đồng).

H lại cho ông Phan Anh D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 13.653.888 đồng (Mười ba triệu, sáu trăm năm mươi ba nghìn, tám trăm tám mươi tám đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số AA/2023/0036572 ngày 09/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8 và số tiền 655.633 đồng (Sáu trăm năm mươi lăm nghìn, sáu trăm ba mươi ba đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0030238 ngày 12/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8.

5.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0030460 ngày 11/10/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty TNHH S đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.