Bản án số: 35/2024/DS-ST

Ngày: 31-7-2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN PHÚ, TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Bá Đại

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Phạm Thanh Lam và ông Trần Viết Hữu.

Thư ký phiên tòa: Bà Lý Thị Chuyên – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Phạm Hữu Huỳnh – Kiểm sát viên.

Ngày 31 tháng 7 năm 2024, tại Tòa án nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 100/2023/TLST-DS ngày 16 tháng 5 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 43/2024/QĐXXST-DS ngày 04 tháng 7 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa số 30/2024/QĐST-DS ngày 22 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Ánh M, sinh năm 1987
• Địa chỉ: Số F, ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Đặng Văn T, sinh năm 1981; địa chỉ: Số B, tổ C, ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai (Theo giấy ủy quyền ngày 08/3/2023)
• - Bị đơn: Ông Trương Văn Đ, sinh năm 1972
• Địa chỉ: Số C, tổ B, ấp P, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• (Ông T có đơn đề nghị xét xử vắng; ông Đ vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử vụ án đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 20/10/2022, chị Nguyễn Thị Ánh M và ông Trương Văn Đ có ký hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa 358, tờ bản đồ 25, địa chính xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Chị M và ông Đ thỏa thuận phần đất chuyển nhượng cho chị M có diện tích ngang 16m, chiều dài hết đất, với giá trị chuyển nhượng là 1.220.000.000 đồng. Chị M đã đặt cọc cho ông Đ số tiền 200.000.000 đồng.

Ông Đ cam kết đất không tranh chấp, không vướng vào thừa kế gia đình, hỗ trợ tất cả các thủ tục pháp lý để chị M làm thủ tục sang tên theo quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc thì chị M phát hiện đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật nên chị M đã yêu cầu ông Đ trả lại số tiền cọc nhưng ông Đ vẫn không đồng ý.

Theo đơn khởi kiện chị Nguyễn Thị Ánh M yêu cầu Tòa án giải quyết

• - Chị Nguyễn Thị Ánh M yêu cầu tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 20/10/2022 giao kết giữa chị M và ông Đ là vô hiệu.
• - Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trương Văn Đ phải trả lại cho chị M số tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và thanh toán số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng); tổng số tiền ông Đ phải trả cho chị M là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Chị M xin rút đối với số tiền yêu cầu phạt cọc là 200.000.000 đồng. Nay chị M xác định khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:

• - Chị Nguyễn Thị Ánh M yêu cầu tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 20/10/2022 giao kết giữa chị M và ông Đ là vô hiệu.
• - Chị Nguyễn Thị Ánh M khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trương Văn Đ phải trả lại cho bà M số tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra đây là tài sản riêng của ông Đ không có liên quan đến vợ là bà Phạm Thị T1, vì vậy chị M chỉ yêu cầu một mình ông Đ phải trả lại cho chị M số tiền đã nhận cọc, đề nghị Tòa án không đưa vợ ông Đ tham gia tố tụng trong vụ án này.

Tại biên bản lấy lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử vụ án bị đơn trình bày:

Vào ngày 20/10/2022 chị M có đến nhà ông để thương lượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích chiều ngang giáp đường là 16m, chiều dài hết đất, thuộc một phần thửa 358, tờ bản đồ 25 địa chính xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai, sau khi các bên thỏa thuận và thống nhất giá trị sang nhượng quyền sử dụng đất nêu tên là 1.220.000.000 đồng và cũng vào ngày 20/10/2022 chị M đã đặt cọc cho ông số tiền là 200.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày 20/10/2022 đến ngày 20/01/2023, về thỏa thuận thuế và lệ phí như sau, bên chị M phải chịu tất cả các loại thuế và phí công chứng, bên ông cam kết đất không tranh chấp, hỗ trợ tất cả các thủ tục ký sang tên cho chị M theo đúng quy định của pháp luật, do đó chữ ký và ghi rõ họ tên đại diện bên A là do ông ký và ghi rõ họ tên.

Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chị M cam kết chị M sẽ tự đi làm thủ tục tách thửa sang tên cho chị M theo quy định của pháp luật. Sau thời gian khoảng 01 tháng kể từ ngày đặt cọc thì ông đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị M để chị M tự đi làm thủ tục sang tên cho chị M, nhưng từ đó cho đến nay chị M vẫn chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên theo quy định của pháp luật.

Nay chị M khởi kiện yêu cầu hủy “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 20/10/2022 giao kết giữa chị M và ông và chị M yêu cầu ông phải trả lại cho chị M số tiền cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và thanh toán số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng); tổng số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) thì ông hoàn toàn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của chị M, vì hiện nay ông vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho chị M.

Phát biểu của Kiểm sát viên:

• - Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật Tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt nên đề nghị Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
• - Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 20/10/2022 giữa chị M và ông Đ là vô hiệu. Buộc ông Trương Văn Đ có trách nhiệm trả lại cho chị Nguyễn Thị Ánh M số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Đình chỉ xét xử đối với số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng của chị M.
• - Về chi phí tố tụng: Ông Đ phải chịu chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.
• - Về án phí: Ông Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

1. Về áp dụng pháp luật tố tụng:
   1. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bị đơn ông Trương Văn Đ có nơi cư trú tại huyện T, tỉnh Đồng Nai nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
   2. Về quan hệ pháp luật và tư cách tố tụng:

      Chị M khởi kiện yêu cầu ông Đ1 trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc và tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Vì vậy, căn cứ theo khoản 3, Điều 26, Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và xác định chị M là nguyên đơn; ông Đ là bị đơn;

   3. Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đã được cấp, tống đạt, thông báo hợp lệ các văn bản tố tụng của Tòa án. Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ khoản 1 khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.
2. Về yêu cầu khởi kiện:
   1. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu và bị đơn phải trả lại số tiền cọc cho nguyên đơn là 200.000.000 đồng.

      Xét thấy: Chứng cứ nguyên đơn cung cấp là “Hợp đồng đặt cọc” đề ngày 20/10/2022, nội dung thể hiện vào ngày 20/10/2022 chị M đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Đ số tiền 200.000.000 đồng. Ông Đ đã ký, ghi rõ họ tên vào hợp đồng đặt cọc và nhận đủ tiền của chị M.

      Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận vào ngày 20/10/2022 có ký hợp đồng đặt cọc, chị M đã giao cho ông Đ số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, ông Đ đã nhận đủ số tiền cọc, nên thuộc trường hợp những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh được quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

      Căn cứ nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 thì giữa chị M và ông Đ là thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự. Giao dịch giữa chị M và ông Đ là tự nguyện, các bên có đủ năng lực pháp luật Dân sự, năng lực hành vi dân sự.

   2. Các đương sự thừa nhận, phần đất thỏa thuận chuyển nhượng vào ngày 20/10/2022 ngang giáp đường 16m, chiều dài hết đất, diện tích khoảng 470m² thuộc một phần thửa 358, tờ bản đồ 25 địa chính xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai, nhưng chưa đo đạc cụ thể và phần đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

      Tòa án đã tiến hành đo đạc thực tế diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng, có diện tích cụ thể là 451,2m², (Theo trích lục và đo chỉnh lý thửa đất bản đồ địa chính số 945/2022 ngày 16/11/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh huyện T).

   3. Hội đồng xét xử nhận thấy, tại thời điểm giao kết hợp đồng chị M và ông Đ đều biết diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng là không đủ điều kiện để tách thửa cho chị M, theo Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ.

      Tại Văn bản số 1898/UBND-NN ngày 05/6/2024 của Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Nai thể hiện, đối với phần đất diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng nêu trên không đảm bảo điều kiện tách thửa theo Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ.

      Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 giữa chị M và ông Đ có đối tượng không thể thực hiện được ngay tại thời điểm xác lập nên cần tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của việc vô hiệu hợp đồng theo quy định tại Điều 131 và Điều 408 Bộ luật Dân sự. Cụ thể các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bồi thường thiệt hại nếu có.

   4. Về yêu cầu bồi thường thiệt hại hiện nay chị M không có yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.
   5. Bị đơn cho rằng nay đồng ý tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị M. Xét thấy, hiện nay đối với phần đất các bên thỏa thuận nhận chuyển nhượng không thể tách thửa theo quy định của pháp luật được (Không đảm bảo điều kiện tách thửa theo Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ), do đó ý kiến của ông Đ không có cơ sở để xem xét.
   6. Từ những nhận định trên, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận. Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 giữa chị M và ông Đ là vô hiệu và buộc ông Trương Văn Đ phải trả lại cho chị Nguyễn Thị Ánh M số tiền cọc là 200.000.000 đồng.
3. Theo đơn khởi kiện chị M yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Đ phải có trách nhiệm trả lại cho chị M số tiền nhận cọc là 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng. Ngày 27/6/2024, đại diện theo ủy quyền của chị M rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể chị M rút số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng. Xét thấy, việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện. Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với số tiền chị M rút là 200.000.000 đồng; nếu sau này có phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác. Chị M không phải chịu án phí đối với yêu cầu đã đình chỉ xét xử.
4. Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng về xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc là 2.214.900 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của chị M được chấp nhận nên ông Đ phải chịu chi phí tố tụng về xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc là 2.214.900 đồng. Chị M đã tạm ứng chi phí tố tụng nên ông Đ phải nộp lại số tiền này để hoàn trả cho chị M.
5. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên chị M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông Đ phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
6. Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

QUYẾT ĐỊNH:

Vì các lẽ trên;

Căn cứ vào:

• - Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35 và điểm a, khoản 1, Điều 39, Điều 95, Điều 147, điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 1, khoản 3 Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 267 và Điều 271, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• - Khoản 1, khoản 2 Điều 131; Điều 328; Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Điểm đ, khoản 1 Điều 12; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của chị Nguyễn Thị Ánh M đối với ông Trương Văn Đ.
   1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2022 giữa chị Nguyễn Thị Ánh M và ông Trương Văn Đ là vô hiệu.
   2. Buộc ông Trương Văn Đ có trách nhiệm trả cho chị Nguyễn Thị Ánh M số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ xét xử đối với số tiền khởi kiện phạt cọc là 200.000.000 đồng. Đương sự có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật.
3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Trương Văn Đ phải hoàn trả lại cho chị Nguyễn Thị Ánh M chi phí tố tụng về xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc là 2.214.900 đồng.
4. Về án phí:
   • - Ông Trương Văn Đ phải nộp tổng số tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).
   • - Trả lại cho chị Nguyễn Thị Ánh M số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.300.000 đồng, theo biên lai thu số 0001097 ngày 16/5/2023 của Chi Cục thi hành án dân sự huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.

   Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 (Mười lăm) ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.