TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 

Bản án số: 35/2024/DSST

Ngày: 18/6/2024

V/v: tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Thủy

Các Hội thẩm nhân dân:

1. 1- Ông Hoàng Văn Định
2. 2- Bà Lê Thị Xuân Mai

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Trinh - Cán bộ Toà án nhân dân Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Thu Hường – Kiểm sát viên.

Ngày 18 tháng 6 năm 2024 tại Tòa án nhân dân Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 495/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 11 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 56/2024/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 5 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 226/2024/QÐST-DS ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Âu Văn T, sinh năm 1984

Địa chỉ: J khối nhà J, khu P, Chung cư H, số B Đường C, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

(ông T có mặt)

Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ

Địa chỉ: A T, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Phan Thế C

Địa chỉ: 13.13 Chung cư C U, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: A4.19 Chung cư T đường L, phường P, Quận I (nay là Thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh

(bị đơn vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, các bên đương sự trình bày:

Nguyên đơn ông Âu Văn T trình bày:

Ngày 12/12/2018, ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là Công ty Đ) ký Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC.

Nội dung hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án G tọa lạc tại Phường T, Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện hợp đồng, ông T đã thanh toán cho Công ty Đ số tiền 1.449.284.760 đồng theo hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và 1.140.720.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC. Tổng cộng là 2.590.004.760 đồng.

Đến cuối năm 2019, ông T biết Công ty MAY không triển khai dự án đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên yêu cầu Công ty Đ hoàn trả tiền đã thanh toán. Hai bên ký biên bản làm việc ngày 05/6/2020 với nội dung Công ty Đ cam kết trả lại toàn bộ tiền đặt cọc đã nhận là 3 đợt. Tuy nhiên, tính đến ngày 28/4/2022, bên Công ty Đ chỉ trả 1.449.284.760 đồng. Số tiền còn nợ là 1.569.644.760 đồng.

Ngày 29/4/2022, hai bên đã ký biên bản làm việc và Công ty cam kết trả tiền gốc cho ông T. Công ty đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền gốc, trả nợ trễ hạn theo cam kết. Tính đến ngày 22/8/2023, Công ty còn nợ ông T số tiền gốc 20.000.000 đồng.

Do Công ty Đ vi phạm hợp đồng đặt cọc, vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tiền gốc đã đặt cọc nên ngày 06/11/2023 ông T khởi kiện yêu cầu buộc Công ty Đ thực hiện các nghĩa vụ sau:

• - Trả số tiền gốc là 20.000.000 đồng.
• - Yêu cầu bồi thường số tiền là 518.000.952 đồng.
• - Tiền lãi chậm thanh toán theo Biên bản làm việc ngày 05/6/2020 theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự là 240.489.606 đồng.
• - Tiền lãi chậm thanh toán theo Biên bản làm việc ngày 29/4/2022 theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự là 47.986.528 đồng.

Tổng cộng là 826.477.086 đồng (T1 trăm hai mươi sáu triệu bốn trăm bảy mươi bảy ngàn không trăm tám sáu đồng).

Ngày 29/3/2024, ông Âu Văn T có Đơn khởi kiện sửa đổi. Theo đó, nội dung khởi kiện của ông T là:

• - Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ.
• - Buộc bị đơn thanh toán số tiền gốc đã đặt cọc còn lại là: 20.000.000 đồng; Tiền lãi chậm thanh toán theo Biên bản làm việc ngày 05/6/2020 là 312.031.803 đồng và 32.879.767 đồng theo Biên bản làm việc ngày 29/4/2022. Tổng cộng là 364.910.945 đồng.

Nguyên đơn không yêu cầu buộc bị đơn bồi thường vi phạm hợp đồng 518.000.952 đồng.

Bị đơn Công ty Cổ phần Đ vắng mặt tại tất cả các phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Nguyên đơn: Ông Âu Văn T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ. Buộc bị đơn thanh toán số tiền gốc đã đặt cọc còn lại là: 20.000.000 đồng; tiền lãi chậm thanh toán theo Biên bản làm việc ngày 05/6/2020 là 312.031.803 đồng và 33.399.315 đồng tính đến ngày xét xử sơ thẩm theo Biên bản làm việc ngày 29/4/2022. Tổng cộng là 365.431.493 đồng.

Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 3 phát biểu quan điểm: Tòa án đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ lý đúng thẩm quyền. Quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm và tại phiên tòa hôm nay thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định pháp luật tố tụng, các đương sự đã chấp hành đúng theo qui định tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung, căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 hai bên ký kết phù hợp quy định pháp luật. Trong quá trình thực hiện hai bên đã thỏa thuận hoàn trả tiền cọc để thanh lý hợp đồng, tuy nhiên bị đơn không thực hiện theo đúng thỏa thuận. Do đó có cơ sở đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Âu Văn T khởi kiện yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc và lãi chậm thanh toán phát sinh từ hợp đồng đặt cọc nên đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn có trụ sở tại Quận C nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 3.

[2] Bị đơn Công ty Cổ phần Đ đã được Tòa án triệu tập tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do nên Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt Công ty Cổ phần Đ theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

[3] Về nội dung yêu cầu khởi kiện: Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ và buộc bị đơn hoàn trả số tiền gốc 20.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[3.1] Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 ký kết giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ với nội dung, ông T đặt cọc số tiền 1.449.284.760 đồng theo Hợp

đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và 1.140.720.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC, tổng cộng là 2.590.004.760 đồng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc dự án G, phường T, quận I (nay là thành phố T), cụ thể tương ứng các mã nền E24 và E17. Các hợp đồng có chữ ký xác nhận giữa ông T và Công ty Đ nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên.

[3.2] Thực hiện hợp đồng, ông T đã thanh toán tổng số tiền đặt cọc cho hai hợp đồng là 2.590.004.760 đồng, tuy nhiên Công ty Đ vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán.

[3.3] Ngày 05/6/2020 và ngày 29/4/2022, ông T và đại diện Công ty Đ đã ký biên bản thỏa thuận với nội dung: Công ty Đ sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận để thanh lý hợp đồng đặt cọc. Tính đến hiện tại Công ty Đ vẫn còn thanh toán thiếu số tiền gốc là 20.000.000 đồng.

[3.4] Xét thấy, Công ty Đ đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự. Giữa ông T và Công ty Đ đã thỏa thuận trả tiền cọc để thanh lý hợp đồng, tuy nhiên Công ty Đ vẫn chưa hoàn trả hết số tiền cọc, việc thanh lý hợp đồng cũng chưa tiến hành. Do đó, ông T yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ là có cơ sở để Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3.5] Căn cứ Điều 280 Bộ luật Dân sự quy định: “nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm...”

[3.6] Xét thấy Công ty Đ cam kết thanh toán toàn bộ số tiền gốc chậm nhất là ngày 22/8/2022, tuy nhiên đến nay vẫn còn thiếu 20.000.000 đồng là vi phạm thỏa thuận đã cam kết và vi phạm Điều 280 Bộ luật Dân sự. Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận yêu cầu của ông T về việc buộc Công ty Đ hoàn trả số tiền nợ gốc là 20.000.000 đồng.

[4] Xét yêu cầu của ông T về việc buộc Công ty Đ thanh toán tiền lãi chậm trả là 345.431.493 đồng.

[4.1] Căn cứ biên bản làm việc ngày 05/6/2020, Công ty Đ cam kết về thời gian hoàn trả tiền như sau:

• Đợt 1: Ngày 30/6/2020 hoàn trả 777.001.428 đồng;
• Đợt 2: Ngày 15/7/2020 hoàn trả 777.001.428 đồng;
• Đợt 3: Ngày 31/7/2020 hoàn trả 777.001.428 đồng;

[4.2] Tuy nhiên Công ty Đ chỉ hoàn trả số tiền 200.000.000 đồng vào ngày 01/7/2020; 260.180.000 đồng vào ngày 15/10/2020; 260.180.000 đồng vào ngày 17/11/2020; 56.641.428 đồng vào ngày 28/12/2020; 43.358.572 đồng vào ngày 28/12/2020; 100.000.000 đồng vào ngày 02/01/2021 và 100.000.000 đồng vào ngày 26/4/2021.

[4.3] Căn cứ vào biên bản làm việc ngày 29/4/2022, Công ty Đ cam kết thời gian hoàn trả tiền như sau:

• Trả 392.000.000 đồng trong khoảng thời gian từ 15/5/2022 đến ngày 22/5/2022;
• Trả 392.000.000 đồng trong khoảng thời gian từ 15/6/2022 đến ngày 22/6/2022;
• Trả 392.000.000 đồng trong khoảng thời gian từ 15/7/2022 đến ngày 22/7/2022;
• Trả 392.000.000 đồng trong khoảng thời gian từ 15/8/2022 đến ngày 22/8/2022;

[4.4] Tuy nhiên tiến độ thanh toán của Công ty Đ theo biên bản ngày 29/4/2022 thể hiện:

• Ngày 16/5/2022 trả 392.000.000 đồng;
• Ngày 06/7/2022 trả 50.000.000 đồng;
• Ngày 13/7/2022 trả 342.000.000 đồng;
• Ngày 25/8/2022 trả 100.000.000 đồng;
• Ngày 27/9/2022 trả 100.000.000 đồng;
• Ngày 31/10/2022 trả 60.000.000 đồng;
• Ngày 24/11/2022 trả 110.360.000 đồng;
• Ngày 29/12/2022 trả 21.640.000 đồng;
• Ngày 29/12/2022 trả 78.360.000 đồng;
• Ngày 13/01/2023 trả 200.000.000 đồng;
• Ngày 16/5/2023 trả 65.284.760 đồng;
• Ngày 22/8/2023 trả 30.000.000 đồng.

[4.5] Căn cứ Bộ luật Dân sự:

Tại khoản 2 Điều 280 quy định: “Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc...”

Tại Điều 357 quy định:

“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Tại khoản 2 Điều 468 quy định: “Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ”.

[4.6] Căn cứ vào biên bản làm việc ngày 29/4/2022, hai bên có thỏa thuận “nếu không thực hiện sẽ chịu mức phạt theo lãi suất ngân hàng V trên số tiền chậm trả”.

[4.7] Xét thấy, Tại biên bản làm việc ngày 05/6/2020, giữa ông Âu Văn T và Công ty Đ không có thỏa thuận về mức lãi suất đối với nghĩa vụ chậm trả tiền, còn tại biên bản làm việc ngày 29/4/2022 có thỏa thuận mức lãi suất chậm trả tiền là theo lãi suất ngân hàng V nhưng không xác định được là đối với kỳ hạn nào nên cũng không xác định được mức lãi suất cụ thể, do đó ông T yêu cầu áp dụng mức

lãi chậm trả là 10%/năm là phù hợp với quy định của khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự. Số tiền lãi chậm trả theo biên bản thỏa thuận ngày 05/6/2020 là 312.031.803 đồng, theo biên bản làm việc ngày 29/4/2022 đến ngày xét xử là 33.399.691 đồng, tổng là 345.431.493 đồng.

[5] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo qui định tại Nghị quyết 326/2016/NQ - UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 5; khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227; Điều 228; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 280; Điều 357; 423, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 26 Luật Thi hành án dân sự;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông  văn T.

Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số 010/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 và Hợp đồng đặt cọc số 011/2018/HĐĐC-GRC ngày 12/12/2018 giữa ông Âu Văn T và Công ty Cổ phần Đ.

Buộc Công ty Cổ phần Đ thanh toán số tiền 365.431.493 đồng (ba trăm sáu mươi lăm triệu bốn trăm ba mươi mốt ngàn bốn trăm chín mươi ba đồng), gồm 20.000.000 đồng tiền gốc và 345.431.493 đồng tiền lãi chậm trả.

2. Về án phí: Công ty Cổ phần Đ phải chịu 18.271.575 đồng (mười tám triệu hai trăm bảy mươi mốt ngàn năm trăm bảy mươi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

H lại số tiền tạm ứng án phí là 18.397.156 đồng (Mười tám triệu ba trăm chín mươi bảy đồng một trăm năm mươi sáu đồng) cho ông Âu Văn T theo Biên lai tạm ứng án phí số 0002304 ngày 13/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, nếu Công ty Cổ phần Đ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu lãi suất theo mức lãi suất quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với số tiền và thời hạn chậm thanh toán.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Về quyền kháng cáo:

Ông Âu Văn T được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Công ty Cổ phần Đ được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án.

Nơi nhận: - TAND Tp.HCM; - VKSND Quận 3; - Chi cục THA DS Quận 3; - Các đương sự; - Lưu VP, Hồ sơ.

TM/HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Thủy