TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 35/2024/DS-PT Ngày: 11-01-2024 V/v tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ	-

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Sỹ Hồng Nam

Các Thẩm phán:

Bà Phạm Thị Thảo

Bà Lê Thu Thủy

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Hoàng – Kiểm sát viên.

Vào ngày 11 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 459/2023/TLPT-DS ngày 10/10/2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 384/2023/DS-ST ngày 27/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 6139/2023/QĐ-PT ngày 20/12/2023, giữa các bên đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1974

Địa chỉ: E đường H, phường E, Thành phố V, tỉnh Vĩnh Long.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị Kim Q, sinh năm 1988 (Văn bản ủy quyền ngày 08/08/2022) (có mặt)

Bị đơn: Công ty Cổ phần B

Địa chỉ: B chung cư S, Cụm B- khu dân cư 13E, Đô thị Mới Nam T, ấp E, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Minh T (có mặt)

(Giấy ủy quyền số 61/2023/UQ-BPK ngày 24/11/2023).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo Đơn khởi kiện ngày 07/8/2022 và Đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ngày 07/04/2023, các lời khai của nguyên đơn do bà Trần Thị Kim Q làm đại diện ủy quyền trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:

Ngày 25/01/2019 ông Nguyễn Văn Đ và Công ty Cổ phần B đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019, Phụ lục số 1 và Phụ lục số 2 về việc mua bán căn hộ số B09.06 tại Dự án chung cư C – Một phần Khu dân cư 13E (phía Nam), Đô T1 mới Nam Thành phố, ấp E, xã P, huyện B (Dự án chung cư S) với giá bán căn hộ là 1.221.136.000 (Một tỷ hai trăm hai mươi mốt triệu một trăm ba mươi sáu ngàn) đồng.

Trong quá trình thực hiện mua bán, ông Đ đã tuân thủ chính xác các quy định trong hợp đồng mua bán, hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo Điều 6 của Hợp đồng. Cụ thể tổng số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán cho nguyên đơn là: 1.160.079.200 (Một tỷ một trăm sáu mươi triệu không trăm bảy mươi chín ngàn hai trăm) và 02% phí bảo trì tương ứng là: 22.357.736 (Hai mươi hai triệu ba trăm năm mươi bảy ngàn bảy trăm ba mươi sáu) đồng. Ngày thanh toán là ngày 25/11/2021.

Ngày bàn giao nhà theo dự kiến: Theo quy định tại khoản 1.19 Điều 1 của Hợp đồng thời hạn dự kiến bàn giao căn hộ là 31/3/2020; Ngày phải bàn giao căn hộ: Theo khoản 8.1 Điều 8 của “Hợp đồng”, thì ngày phải bàn giao căn hộ là sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến là 03 tháng, tức ngày phải bàn giao căn hộ là ngày 30/6/2020; Ngày phải bàn giao căn hộ theo Hợp đồng có xem xét đến Covid 19: Công ty đã nêu sự kiện bất khả kháng xảy ra vào năm 2021 là dịch bệnh C dẫn đến tình trạng dự án phải tạm ngừng thi công nên nguyên đơn sẽ cộng thêm 54 ngày vào thời gian bàn giao căn hộ cộng thêm 54 ngày tức là ngày 23/8/2020.

Tuy nhiên, ông Đ đã nhận được Thông báo số 02/2022/TB-BPK, ngày 12/5/2022 của Công ty Cổ phần B về việc “thời gian, địa điểm bàn giao căn hộ dự án chung cư S” bắt đầu bàn giao từ ngày 21/05/2021, mặc dù Công ty Cổ phần B gửi cho ông Đ thông báo trên nhưng trên thực tế cũng không thực hiện bàn giao căn hộ ông Đ đã mua. Đến ngày 06/5/2022 Công ty Cổ phần B mới chính thức bàn giao cho ông Đ căn hộ trên theo biên bản bàn giao chính thức căn hộ, có xác nhận của đại diện pháp lý của Công ty Cổ phần B.

Do vậy, ông Nguyễn Văn Đ nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Cổ phần B có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền là 209.900.000 đồng do chậm bàn giao căn hộ. Cụ thể:

• Đối với số tiền 70% giá bán căn hộ nguyên đơn đã thanh toán trước ngày 21/05/2021 cho bị đơn: là 786.020.750 đồng (chưa thuế VAT) x 0,03%/ngày x 621 ngày (tính từ ngày 23/8/2020 đến 06/05/2022) = 146.345.666 đồng.
• Đối với số tiền 25% gía bán căn hộ nguyên đơn đã thanh toán sau ngày 21/05/2021 là 305.284.000 đồng (đã bao gồm thuế VAT) x 162 ngày (tính từ ngày 25/11/2021 đến 06/05/2022) x 0,03%/ngày = 13.488.000 đồng.
• Số tiền thuê nhà là 2.500.000 đồng/tháng x 20 tháng = 50.000.000 đồng.

Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, ông Đ rút yêu cầu nguyên đơn trả tiền thuê nhà là 50.000.000 đồng, còn lại giữ nguyên các yêu cầu trên.

Theo các bản tự khai và các lời khai của đại diện theo ủy quyền của bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án, bà Phạm Thị Thúy H và bà Nguyễn Thị Mỹ H1 trình bày:

Công ty Cổ phần B xác nhận là ngày 25/01/2019, giữa ông Nguyễn Văn Đ và Công ty Cổ phần B đã ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019 và Phụ lục số 1 và Phụ lục số 2 về việc mua bán căn hộ số B09.06 tại Dự án chung cư C – Một phần Khu dân cư 13E (phía Nam), Đô T1 mới Nam Thành phố, ấp E, xã P, huyện B (Dự án chung cư S) với giá bán căn hộ là 1.221.136.000 (Một tỷ hai trăm hai mươi mốt triệu một trăm ba mươi sáu ngàn) đồng.

Theo Khoản 1.19 Điều 1 và Khoản 8.1 Điều 8 của Hợp đồng mua bán, Ngày dự kiến bàn giao căn hộ là ngày 31/03/2020 và ngày phải bàn giao căn hộ có thể sớm hoặc muộn hơn tối đa 03 (ba) tháng kể từ ngày dự kiến bàn giao, tức là ngày 30/06/2020. Tuy nhiên, khi đến ngày phải bàn giao căn hộ, Công ty C1 bàn giao theo đúng thỏa thuận vì lý do bất khả kháng và một số lý do khác, cụ thể như sau:

1.1. Trong quá trình thi công xây dựng tại Dự án đã xảy ra sự kiện bất khả kháng:

Vào cuối năm 2019, Dự án chung cư S đã được cất nóc và đang triển khai giai đoạn hoàn thiện căn hộ để đảm bảo bàn giao căn hộ đúng tiến độ đã cam kết trong Hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, cùng thời điểm đó, dịch bệnh C đã bắt đầu bùng phát ở Trung Quốc và lây lan mạnh trên toàn thế giới. Vào năm 2020, Chính phủ Việt Nam đã ban hành quyết định công bố dịch bệnh chủng mới nguy hiểm vào ngày 01/02/2020 (Quyết định số 173/QĐ-TTg).

Trong thời gian này, tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và địa bàn huyện B, cơ quan Nhà nước đã ban hành các lệnh giãn cách xã hội, đóng cửa, tạm ngưng hoạt động kinh doanh, tạm ngừng thi công công trình,...để kiểm soát và phòng chống dịch. Sau khi lệnh giãn cách xã hội bị bãi bỏ, Công ty lại tiếp tục gặp khó khăn từ phía các nhà thầu do phần lớn công nhân không quay lại thành phố làm việc, số công nhân hiện hữu làm việc thì liên tục bị nhiễm bệnh dẫn đến tình trạng khan hiếm, thiếu hụt công nhân trầm trọng. Điều này đã khiến cho tiến độ thi công của Dự án Saigon Intela bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong thời gian dài.

Mặt khác, toàn bộ nền kinh tế thế giới đều bị ảnh hưởng do đại dịch, làm cho chuỗi cung ứng hàng hóa, vật tư giữa các quốc gia bị gián đoạn, thiếu hụt. Trong khi hầu hết các vật tư, thiết bị hoàn thiện của các căn hộ đều được nhập khẩu từ nước ngoài, dẫn đến Dự án tiếp tục bị gián đoạn tiến độ vì thiếu hụt vật tư trong khi Dự án đã sẵn sàng cho giai đoạn thi công hoàn thiện. Khó khăn nối

tiếp khó khăn, nhưng với mục tiêu hàng đầu là bàn giao căn hộ cho khách hàng một cách chỉn chu nhất, Công ty chúng tôi không có lựa chọn nào khác ngoài việc vẫn tiếp tục thi công đúng chất lượng, lắp đặt đúng danh mục vật tư, thiết bị như cam kết dù đã bị trễ tiến độ.Vì vậy, mặc dù Công ty Cổ phần B đã nỗ lực hết sức bằng mọi biện pháp, mọi cố gắng nhưng Công ty không thể triển khai thi công đúng tiến độ dự kiến dẫn đến việc chậm bàn giao nhà cho các khách hàng nói chung và ông Nguyễn Văn Đ nói riêng.

- Khi dịch bệnh nhiều lần bùng phát làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công Dự án, Công ty đã kịp thời gửi các văn bản thông báo đến Khách hàng cũng như đến ông Nguyễn Văn Đ, bao gồm Thông báo số 10/2020/TB-BPK ngày 10/04/2020; Thông báo số 15/2020/TB- BPK ngày 29/04/2020; Thông báo số 18/2020/TB-BPK ngày 25/05/2020; Thông báo số 04/2021/TB-BPK ngày 10/07/2021 và Thông báo số 05/2021/TB- BPK ngày 01/10/2021 để thông báo về các sự kiện bất khả kháng đã làm ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao căn hộ.

- Bằng tất cả nỗ lực, cứ mỗi đợt nới lỏng phạm vi giãn cách xã hội theo quy định của Cơ quan Nhà nước, Công ty chúng tôi đều đẩy mạnh triển khai, thực hiện toàn bộ các công tác để tiếp tục thi công trong khuôn khổ lệnh nới lỏng tương ứng (nhanh chóng thanh toán cho các nhà thầu, nhà cung cấp, ký kết các hợp đồng thi công, mua bán vật tư, thiết bị...). Có nghĩa là Công ty “không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép" theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, Công ty cho rằng việc chậm tiến độ thi công Dự án dẫn đến chậm bàn giao căn hộ cho ông Nguyễn Văn Đ là do xảy ra sự kiện bất khả kháng.

1.2. Công ty Cổ phần B đã nỗ lực và áp dụng mọi biện pháp để khắc phục hậu quả của sự kiện bất khả kháng

Mặc dù, Công ty chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19, nhưng với tất cả mong muốn và tinh thần làm việc nghiêm túc nhằm bàn giao căn hộ đến tay khách hàng một cách sớm nhất, Công ty Cổ phần B đã triển khai thi công và hoàn tất các thủ tục pháp lý sớm nhất, cụ thể: Ngày 22/12/2020, Dự án đã được Phòng C2- Công an Thành phố H nghiệm thu Phòng cháy chữa cháy và ngày 03/03/2021, Dự án đã được Cục C3 - Bộ X chấp thuận kết quả nghiệm thu của Công ty. Vào thời điểm ngày 03/03/2021, Dự án đã hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý để bàn giao căn hộ cho khách hàng theo quy định pháp luật (Thời điểm này không chậm hơn quá nhiều so với thời điểm phải bàn giao căn hộ là ngày 31/12/2020).

Tuy nhiên, để đảm bảo việc bàn giao căn hộ cho khách hàng của dự án trong tình trạng tốt nhất và chỉn chu nhất, Công ty Cổ phần B cần thêm thời gian để sửa chữa một số lỗi nhỏ và hoàn thiện một số nội thất thông minh bên trong căn hộ nên đến ngày 21/05/2021, Công ty Cổ phần B mới chính thức bắt đầu bàn giao căn hộ đến khách hàng của Dự án (Theo thông báo số 34/2021/TB-BPK ngày 10/05/2021). Công ty đã tiến hành bàn giao những căn hộ đầu tiên của Dự án vào ngày 21/05/2021, nhưng vì số lượng căn hộ phải bàn giao khá

nhiều nên Công ty sẽ chia thành nhiều đợt bàn giao từ tầng thấp đến tầng cao để công tác bàn giao căn hộ được thuận lợi, cũng như đảm bảo an toàn trong công tác phòng, chống dịch và đảm bảo an toàn sức khỏe cho Quý khách hàng dẫn đến việc bàn giao kéo dài, cụ thể thời điểm bàn giao cho nguyên đơn là ngày 06/05/2022.

Do vậy, đại diện Công ty Cổ phần B không đồng ý với nội dung yêu cầu khởi kiện trả tiền lãi phạt do chậm bàn giao căn hộ của nguyên đơn, vì căn cứ quy định của Hợp đồng mua bán và quá trình thực hiện hợp đồng giữa các bên, cụ thể:

• Theo quy định tại Điều 12.1 (a) của Hợp đồng mua bán, Công ty Cổ phần B sẽ bị phạt 0,03% trên mỗi ngày trễ hạn bàn giao đối với số tiền Quý khách hàng thanh toán (không bao gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì) tính từ ngày phải bàn giao theo hợp đồng;
• Theo quy định tại Điều 12.3 (a) và (c), Quý khách hàng không được quyền tính lãi phạt Công ty Cổ phần B chậm bàn giao tương ứng với thời gian Khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính đến hạn và Công ty sẽ được miễn trừ trách nhiệm khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Đồng thời, áp dụng theo quy định tại Điều 301 Luật thương mại 2005 về nguyên tắc phạt vi phạm cũng như các quy định pháp luật có liên quan đến sự kiện bất khả kháng, Công ty Cổ phần B xác định có một phần trách nhiệm do chậm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn như sau:

1. Đối với số tiền 70% giá bán căn hộ nguyên đơn đã thanh toán trước ngày 21/5/2021: Công ty chịu lãi phát sinh từ ngày 01/7/2020 tính đến ngày 21/05/2021 (ngày Công ty bắt đầu thực hiện bàn giao sản phẩm) đối với phần nghĩa vụ bị vi phạm tương ứng với 70% giá trị hợp đồng mua bán mà nguyên đơn đã thanh toán như sau: Số tiền phạt chậm bàn giao = Số ngày tính lãi x 0,03% x 70% giá trị hợp đồng mua bán. Số ngày tính lãi. Tổng số ngày chậm bàn giao căn hộ (tính từ ngày bắt đầu trễ hạn bàn giao theo hợp đồng mua bán đến ngày 21/05/2021) – Số ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng (54 ngày) – Số ngày khách hàng chậm thanh toán theo quy định tại hợp đồng mua bán = 271 ngày tương đương 69.494.850 đồng.
2. Đối với số tiền 25% giá bán căn hộ nguyên đơn đã thanh toán sau ngày 21/05/2021: Công ty sẽ chịu phần lãi cho Nguyên đơn kể từ ngày thanh toán đến ngày bàn giao căn hộ thực tế (từ 21/5/2021 đến 06/5/2022) là 14.836.802 đồng.

Do đó, Công ty đồng ý trả lại cho ông Đ tổng cộng 84.331.652 đồng, ngoài ra không đồng ý với các yêu cầu của nguyên đơn.

Bản án dân sự sơ thẩm số 384/2023/DS-ST ngày 27/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc Công ty Cổ phần B phải thanh toán tiền lãi do chậm bàn

giao nhà là 159.900.000 (Một trăm năm mươi chín triệu chín trăm ngàn) đồng phát sinh Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019, Phụ lục số 1 và Phụ lục số 2 về việc mua bán căn hộ số B09.06 ký ngày 25/01/2019.

Các bên thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc bị đơn là Công ty cổ phần B đơn trả tiền thuê nhà là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm,

Ngày 14/8/2023, bị đơn Công ty Cổ phần B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần B, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người đại diện hợp pháp của của bị đơn trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần B, sửa bản án sơ thẩm, Công ty chỉ chấp nhận bồi thường từ ngày 01/7/2020 đến ngày 21/5/2021. Bởi lẽ, việc chậm chễ giao căn hộ cho ông Đ là do dịch Covid-19, công nhân bỏ về quê và do dịch bệnh nên không thể đảm bảo đủ nhân công để thi công công trình, các thiết bị chủ yếu nhập khẩu từ Trung Quốc nhưng Trung Quốc đóng cửa biên giới nên không thể nhập khẩu thiết bị đúng thời hạn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Chủ tọa, Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng các quy định của pháp luật, những người tham gia phiên tòa đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo luật định.

Về nội dung:

Xét Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019 ngày 25/01/2019 ký kết giữa ông Nguyễn Văn Đ và Công ty Cổ phần B là phù hợp với quy định tại Điều 117, 118 Luật Nhà ởĐiều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP20/10/2015 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Nhà ở và khoản 11 Điều

8 Thông tư số 19/2016/TT-BXD30/6/2016 của Bộ X hướng dẫn một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CPhợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và bị đơn đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

Căn cứ Biên bản bàn giao nhà ngày 06/5/2022; khoản 19 Điều 1; khoản 1 Điều 8 của Hợp đồng mua bán căn hộ; Thông báo số 161/2021/TBTT-BPK ngày 08/11/2021, email ngày 25/11/2021, Bảng tính lãi chậm bàn giao dự án ban hành kèm theo Thông báo số 02/2022/TBTT-BPK ngày 12/5/2022 của Công ty Cổ phần B và trình bày của nguyên đơn và bị đơn có cơ sở xác định:

• Nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ theo tiến độ của từng đợt cho bị đơn, cụ thể là 100% giá bán căn hộ (trong đó bao gồm thuế GTGT) là 1.221.136.00 đồng và 2% phí bảo trì chung cư là 22.457.736 đồng;
• Thời hạn bàn giao căn hộ theo Hợp đồng (có xét đến sự kiện Covid 19) là ngày 23/08/2020, ngày bị đơn bàn giao thực tế cho nguyên đơn là ngày 06/5/2022.

Theo quy định tại Điều 12.1 (a) của Hợp đồng mua bán, Công ty Cổ phần B sẽ bị phạt 0,03% trên mỗi ngày trễ hạn bàn giao đối với số tiền khách hàng thanh toán (không bao gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì) tính từ ngày phải bàn giao theo hợp đồng.

Căn cứ Điều 147, 148 và Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2015, xét thấy việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn là Công ty Cổ phần B phải trả tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 23/8/2020 cho đến 06/05/2022 là có cơ sở chấp nhận.

Do nguyên đơn và bị đơn thống nhất việc tính tiền phạt được chia làm 02 phần gồm: 70% giá trị căn hộ (tính từ ngày 23/08/2020 là ngày phải bàn giao căn hộ) với số tiền là 786.020.750 đồng và 25% giá trị căn hộ (tính từ ngày 25/11/2021 đến ngày 05/6/2022 là 162 ngày) với số tiền là 277.531.000 đồng nên số tiền phạt do chậm bàn giao nhà bị đơn phải trả cho nguyên đơn như sau:

- Phần 2: 277.531.000 đồng x 162 ngày x 0,03%/ngày = 13.488.000 đồng.

- Phần 1: Phần này nguyên đơn và bị đơn chưa thống nhất về số ngày chậm bàn giao căn hộ, cụ thể: Nguyên đơn tính từ ngày 23/08/2020 đến ngày 05/06/2022 là 621 ngày, còn bị đơn tính từ ngày 23/08/2020 đến đến ngày 21/5/2021 là ngày bị đơn bắt đầu thực hiện bàn giao sản phẩm. Như phân tích trên, xét thấy việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn là Công ty Cổ phần B phải trả tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 23/8/2020 cho đến 06/5/2022 (ngày thực tế bị đơn bàn giao căn hộ cho nguyên đơn) là có cơ sở chấp nhận nên nên số tiền phạt do chậm bàn giao nhà bị đơn phải trả cho nguyên đơn là: 786.020.750 đồng x 621 ngày x 0,03%/ngày = 146.435.666 đồng. Tổng cộng (làm tròn): 159.900.000 đồng.

Đối với yêu cầu bị đơn phải trả 20 tháng tiền thuê nhà (2.500.000 đồng/tháng), trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn xin rút lại yêu cầu này nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết là đúng pháp luật.

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần B, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về hình thức:

Đơn kháng cáo của Công ty Cổ phần B trong hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

[2]. Về nội dung:

[2.1]. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn thống nhất không tranh chấp về số tiền bên mua đã thanh toán, thời hạn thanh toán, căn hộ đã nhận, mức lãi phạt mà chỉ tranh chấp về cách thức xác định thời hạn chậm bàn giao căn hộ là căn cứ để xác định số tiền phạt, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm chỉ xem xét việc bị đơn có chậm bàn giao căn hộ, số tiền phạt tương ứng theo thỏa thuận tại khoản 1.19 Điều 1 và khoản 8.1 Điều 8, Điều 12 của Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019, Phụ lục số 1 và Phụ lục số 2 về việc mua bán căn hộ số B09.06 ký ngày 25/01/2019.

[2.2]. Tại điểm a khoản 12.1 Điều 12 của Hợp đồng quy định Công ty Cổ phần B sẽ bị phạt 0,03% trên mỗi ngày trễ hạn đối với số tiền ông Đ đã thanh toán cho Công ty Cổ phần B (không bao gồm thuế GTGT và kinh phí bảo trì) tính trên thời gian chậm bàn giao căn hộ kể từ ngày phải bàn giao căn hộ theo quy định tại khoản 8.1 Điều 8 của Hợp đồng. Tại khoản 1.19 Điều 1 Hợp đồng quy định: “Bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào ngày 31/3/2020”. Đồng thời, tại khoản 8.1 của Điều 8 Hợp đồng quy định: “Việc bàn giao Căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến nêu tại khoản 1.19 Điều 1 Hợp đồng này tối đa là 03 tháng”. Theo như thỏa thuận trên, Công ty Cổ phần B phải bàn giao chậm nhất là ngày 30/6/2020 cho ông Đ và tính thêm 02 lần bất khả kháng (bị giãn cách xã hội do dịch Covid-19) tổng cộng là 54 ngày theo Điều 04, Phụ lục 4.2. Điều kiện để được tính lãi khi chậm bàn giao căn hộ khi bên mua đã thanh toán đủ và đúng tiến độ các đợt nộp tiền quy định tại điểm a khoản 12.1 Điều 12 của hợp đồng, như vậy hạn phải bàn giao căn hộ có xét đến dịch Covid-19 là 23/8/2020. Căn cứ Biên bản bàn giao căn hộ ngày 06/5/2022, thể hiện bị đơn bàn giao thực tế căn hộ cho nguyên đơn là ngày 06/5/2022.

[2.3]. Từ những nhận định tại [2.2] cho thấy, ông Đ yêu cầu Công ty Cổ phần B trả cho ông Đ số tiền lãi phạt do chậm bàn giao nhà tính từ ngày

23/8/2020 cho đến 06/05/2022, đã làm tròn tổng cộng là 159.900.000 đồng là có cơ sở để chấp nhận, cụ thể như sau:

[2.3.1]. Đối với yêu cầu trả tiền phạt chậm bàn giao căn hộ trên số tiền 25% giá trị căn hộ là 13.488.000 đồng (77.531.000 đồng x 162 ngày x 0,03%/ngày = 13.488.000 đồng). Nguyên đơn xác định số tiền 25% giá trị căn hộ đã bao gồm thuế VAT là 305.284.000 đồng, ngày nộp tiền là ngày 25/11/2021, ngày thực tế bàn giao căn hộ là 06/5/2022, số ngày tính phạt là 162 ngày. Đối với yêu cầu này, tại cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn đồng ý trả nguyên đơn nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu trên của nguyên đơn.

[2.3.2]. Đối với yêu cầu trả tiền phạt chậm bàn giao căn hộ trên số tiền 70% giá trị căn hộ: Nguyên đơn xác định số tiền 70% giá trị căn hộ đã bao gồm thuế VAT là 786.020.750 đồng, hạn tối đa phải bàn giao theo hợp đồng mua bán căn hộ là ngày 30/6/2020, số ngày diễn ra sự việc bất khả kháng (dịch C - 19, thành phố Hồ Chí Minh bị giãn cách xã hội) là 54 ngày, như vậy hạn phải bàn giao căn hộ có xét đến dịch Covid-19 là 23/8/2020, ngày thực tế bàn giao căn hộ là ngày 06/5/2022, tổng số ngày chậm bàn giao là 621 ngày. Bị đơn thống nhất với nguyên đơn về hạn phải bàn giao căn hộ, số ngày diễn ra sự việc bất khả kháng, ngày bàn giao căn hộ thực tế là ngày 06/5/2022; tuy nhiên, chỉ đồng ý trả tiền lãi chậm bàn giao căn hộ từ ngày 23/8/2020 đến ngày 21/5/2021 (ngày Công ty bắt đầu thực hiện bàn giao sản phẩm). Như vậy, hai bên chưa thống nhất được số ngày chậm bàn giao căn hộ để tính phạt vi phạm (nguyên đơn yêu cầu tính đến ngày 06/5/2022, bị đơn yêu cầu tính đến ngày 21/5/2021).

[2.3.3]. Xét thấy, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả tiền phạt do chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày 23/8/2020 cho đến 06/05/2022 (ngày thực tế bị đơn bàn giao căn hộ cho nguyên đơn) là có cơ sở chấp nhận nên nên số tiền phạt do chậm bàn giao nhà bị đơn phải trả cho nguyên đơn là: 786.020.750 đồng x 621 ngày x 0,03%/ngày = 146.435.666 đồng.

[2.3.4]. Từ nhận định tại [2.1], [2.2], [2.3] cho thấy, sự kiện bất khả kháng (thời gian thực hiện giãn cách xác hội do dịch C4) đã được trừ vào thời gian thực hiện hợp đồng, việc chậm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn là do lỗi của bị đơn. Do đó, bị đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm chỉ chấp nhận trả tiền lãi do chậm bàn giao căn hộ từ ngày 23/8/2020 đến ngày 21/5/2021 là không có cơ sở để chấp nhận nên cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[2.3.5]. Đối với yêu cầu bị đơn phải trả 20 tháng tiền thuê nhà (2.500.000 đồng/tháng), do nguyên đơn rút phần yêu cầu này, nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

[2.4]. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về nội dung vụ kiện là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[3]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo Công ty Cổ phần B phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần B.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 384/2023/DS-ST ngày 27/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh,

X:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc Công ty Cổ phần B phải thanh toán tiền lãi do chậm bàn giao nhà là 159.900.000 (Một trăm năm mươi chín triệu chín trăm ngàn) đồng phát sinh Hợp đồng mua bán căn hộ số B09.06/HĐMB-SGINTELA/2019, Phụ lục số 1 và Phụ lục số 2 về việc mua bán căn hộ số B09.06 ký ngày 25/01/2019.

Các bên thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc bị đơn là Công ty cổ phần B đơn trả tiền thuê nhà là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.
3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty Cổ phần B phải chịu án phí dân sự là 7.995.000 (Bảy triệu chín trăm chín mươi lăm ngàn) đồng;

H2 lại cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.247.500 (Năm triệu hai trăm bốn mươi bảy ngàn năm trăm) đồng theo Biên lai số AA/2021/0041751 ngày 11/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần B phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm mà Công ty Cổ phần B đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2023/0020151 ngày 17/8/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh. Công ty Cổ phần B đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7a, b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
CÁC THẨM PHÁN		THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Phạm Thị Thảo	Lê Thu Thuỷ	Sỹ Hồng Nam