NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN V, TỈNH HƯNG YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị M1

Các Hội thẩm nhân dân:

• 1/ Ông Ngô Đức D2
• 2/ Bà Phan Thị H2

- Thư ký phiên tòa: Bà Lưu Thị T1 - Thư ký Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Hưng Yên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện V, tỉnh Hưng Yên tham gia phiên tòa: Bà Lý Thị L2 - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 26, 29 tháng 5 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Hưng Yên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 26/2023/TLST - DS ngày 23 tháng 6 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 05/2024/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 8 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 06/2024/QĐST-DS ngày 11/9/2024, Thông báo v/v thay đổi thời gian xét xử vụ án số 01 ngày 01/10/2024, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 05/2024/QĐST-DS ngày 10/10/2024, Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án số 05/2024/QĐST-DS ngày 11/11/2024, Quyết định tiếp tục giải quyết vụ án số 05/2025/QĐST-DS ngày 26/3/2025, Thông báo mở lại phiên tòa số 05/TB-TA ngày 26/3/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 05/2025/QĐST-DS ngày 16/4/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 09/2025/QĐST-DS ngày 15/5/2025 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Phạm Thủy Q, sinh năm: 1981 (Có mặt)

HKTT: Lô E Tập thể liên hiệp thực phẩm Tổ D, phường P, quận H, thành phố Hà Nội

Nơi ở hiện nay: Phòng 2405, Tòa nhà Vinata Tower B, số B Khu Á, phường T, quận C, thành phố Hà Nội

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nguyên đơn:

Bà Nguyễn Thị M, ông Phạm Viết L - Luật sư thuộc Công ty L1 - Đoàn Luật sư thành phố H. (Có mặt)

Địa chỉ: Tầng F, tòa B - Số A Hồ X, phường N, quận H, thành phố Hà Nội.

* Bị đơn: Công ty cổ phần Đ (UBLAND)

Địa chỉ trụ sở chính: Số 25 Thủy Nguyên, Khu đô thị thương mại và du lịch V, xã Xuân Quan, huyện V, tỉnh Hưng Yên

Căn 120 dãy B Thuỷ Nguyên, khu đô thị Ecopark, Phụng C, V, Hưng Yên

Đại diện theo pháp luật: Ông Quách Công B - Tổng giám đốc

Đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Hương Thảo T - Phó tổng giám đốc. (Có mặt)

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Công ty Cổ phần T2
• Địa chỉ trụ sở chính: Khu Đô thị T - xã X, huyện V, tỉnh Hưng Yên
• Đại diện theo pháp luật: Ông Trần Quốc V - Tổng giám đốc
• (Vắng mặt)
• - Ông Nguyễn Khánh D, sinh năm: 1981
• HKTT: Lô E Tập thể liên hiệp thực phẩm Tổ D, phường P, quận H, thành phố Hà Nội
• Nơi ở hiện nay: Phòng 2405, Tòa nhà Vinata Tower B, số B Khu Á, phường T, quận C, thành phố Hà Nội.
• (Vắng mặt)
• - Bà Lê Thu H1, sinh năm 1995 (Có mặt)
• Địa chỉ: Số A M, khu đô thị E, V, Hưng Yên.
• Địa chỉ trong hồ sơ: P415B-E3 V, Khu đô thị E, V, Hưng Yên.

* Người làm chứng:

• 1/ Bà Nguyễn Thị D1, sinh năm 1990 (Vắng mặt)
• Địa chỉ: Căn E tòa S - S - X - V- Hưng Yên.
• 2/ Ông Trần Văn S, sinh năm 1983 (Có mặt)
• Địa chỉ: Tầng G, tòa W, khu đô thị E, V, Hưng Yên

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Phạm Thủy Q trình bày:

Bà có nhu cầu mua căn shophouse để kinh doanh. Do được người quen giới thiệu nên bà biết bà Nguyễn Thị D1 là nhân viên Công ty cổ phần Đ có địa chỉ trụ sở tại số B T, khu đô thị T, xã X, huyện V, tỉnh Hưng Yên. Bà và bà D1 có gọi điện thoại trao đổi với nhau, bà có nói rõ nhu cầu của bà là mua căn shophouse để thuận tiện cho việc kinh doanh sau này. Ngày 16/8/2022, bà D1 thông qua Z đã gửi cho bà hình ảnh căn hộ, phiếu tính giá trị của căn hộ SF102S20 tại tầng 2 tòa SF1. Ngày 17/8/2022, bà D1 gửi cho bà hình ảnh căn hộ, phiếu tính giá trị của căn hộ SF302S18A tại tầng 2 tòa SF3. Bà D1 tư vấn cho bà vị trí 2 căn đều ở mặt tiền nhưng căn SF102S20 đẹp hơn do gần thang cuốn. Cùng ngày 17/8/2022, bà chốt mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 tòa SF1 với giá là 5.150.492.051đ và thỏa thuận tiền “chênh” là 350.000.000đ. Bà D1 gửi cho bà thông tin số tài khoản của ông Quách Công B tại ngân hàng T3 và bảo bà chuyển 100.000.000đ vào tài khoản của ông B là “sếp” của bà D1, mục đích để đặt cọc căn hộ SF102S20. Bà đã chuyển khoản số tiền trên cho ông B trong ngày 17/8/2022. Tại thời điểm chuyển tiền, bà chưa gặp trực tiếp bà D1 và chưa ký văn bản giấy tờ gì liên quan đến việc mua căn hộ shophouse, chưa ký hợp đồng đặt cọc.

Ngày 18/8/2022, bà D1 nhắn tin qua zalo cho bà báo bà chuyển thông tin cá nhân của bà gồm CMND, sổ HKGĐ, địa chỉ mail, địa chỉ nhà, số điện thoại để bà D1 lấy thông tin và yêu cầu bà chuyển tiền “chênh” 350.000.000đ vào tài khoản của ông Trần Văn S. Tiền “chênh” là số tiền bà phải trả cho Công ty cổ phần Đ (UBLAND) ngoài số tiền 5.150.492.051đ mà chủ đầu tư là Công ty cổ phần T2 niêm yết đối với căn hộ SF102S20. Ngày 18/8/2022, bà đã chuyển khoản số tiền 350.000.000đ vào tài khoản của ông S theo yêu cầu của bà D1.

Ngày 19/8/2022, bà đến Công ty Cổ phần Đ (UBLAND) gặp bà D1 và nhờ bà D1 dẫn đi thăm quan khu đô thị E nhưng do tòa nhà SF1 có căn hộ F102S20 chưa hình thành nên không xem được.

Ngày 25/8/2022 bà D1 gửi hình ảnh qua zalo cho bà các tài liệu: Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc mua căn hộ SF102S20 và yêu cầu bà nộp 20% giá trị căn hộ vào ngày 27/8/2022, chuyển vào tài khoản của ông Quách Công B tại ngân hàng T3. Ngày 27/8/2022, bà đã chuyển số tiền 911.688.678đ vào tài khoản của ông Quách Công B tại ngân hàng T3.

Ngày 30/8/2022, bà nhận được các tài liệu từ bà D1 gửi qua đường bưu điện, gồm: Văn bản thỏa thuận, thỏa thuận chuyển nhượng, thỏa thuận đặt cọc thành ý. Khi đọc các tài liệu mà bà D1 gửi cho bà, bà thấy các văn bản này chỉ có dấu xác nhận của Công ty cổ phần Đ (UBLAND) chứ không có chữ ký, dấu xác nhận của chủ đầu tư là Công ty cổ phần T2, bà hỏi bà D1 thì bà D1 bảo khi nào ký hợp đồng mua bán căn hộ thì chủ đầu tư mới xác nhận cho. Bà đã nghi ngờ và đi tìm hiểu thì biết vị trí căn hộ bà D1 tư vấn cho bà khác hoàn toàn vị trí căn hộ bà đã giao dịch chuyển tiền mua bán với bà D1. Ngày 15/9/2022, bà nhận được phiếu thu do bà D1 gửi cho bà qua đường bưu điện, bà đã gọi điện ngay cho bà D1 và bảo vợ chồng bà thống nhất không mua căn hộ SF102S20 do vị trí căn hộ không đúng với tư vấn của bà D1 và giấy tờ căn hộ không đảm bảo vì chưa có xác nhận của chủ đầu tư nên vợ chồng bà không ký kết các giấy tờ bà D1 gửi và bà có bảo bà D1 tìm khách hàng khác mua lại căn hộ SF102S20 thì bà D1 đồng ý sẽ tìm khách khác mua lại căn hộ để trả lại tiền cho bà, nhưng đến ngày 30/12/2022 bà D1 gọi điện cho bà yêu cầu bà chuyển các thông tin cá nhân của bà cho bà D1 để bà D1 chuyển cho chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua căn hộ nhưng vợ chồng bà không đồng ý ký kết hợp đồng mua bán.

Ngày 09/01/2023, bà gửi đơn kiến nghị đến Công ty cổ phần Đ) đề nghị chấm dứt việc đặt cọc mua căn hộ SF102S20 và yêu cầu công ty H2 cho bà số tiền bà đã chuyển.

Ngày 07/02/2023, Công ty cổ phần Đ (UBLAND) gửi văn bản phản hồi cho bà và đề xuất phương án giải quyết như sau: Trường hợp Công ty cổ phần Đ (UBLAND) tìm dược khách hàng mua căn hộ F102S20 trước thời hạn cuối cùng phải ký Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư và không chịu phạt do chậm thanh toán cũng như chậm ký kết hợp đồng, công ty sẽ xem xét trao đổi chi tiết với bà về việc hoàn lại một phần tiền tương ứng với khoản phải thanh toán theo bảng giá được phê duyệt mà công ty đã gửi tới bà sau khi khách hàng mua mới đã thanh toán.

Ngày 18/02/2023 bà trực tiếp đến công ty làm việc đề nghị công ty giải quyết trả lại tiền bà đã đặt cọc nhưng công ty không giải quyết nên bà làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Tuyên bố thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà và Công ty cổ phần Đ (UBLAND) số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK và Văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 để mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa nhà SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2 là vô hiệu.
2. Buộc Công ty cổ phần Đ (UBLAND) hoàn trả cho bà toàn bộ số tiền cọc là 1.361.698.678đ (một tỷ ba trăm sáu mươi mốt triệu sáu trăm chín mươi tám nghìn sáu trăm bảy mươi tám đồng) theo phiếu thu các ngày 18/08/2022, ngày 27/08/2022 và sao kê ngân hàng.

Sau đó, bà sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, bà yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Công nhận việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà và Công ty Đ là hợp pháp.
2. Giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc trên, buộc Công ty Đ phải hoàn trả cho bà toàn bộ số tiền cọc là 1.361.698.678 (Một tỷ, ba trăm sáu mươi mốt triệu, sáu trăm chín mươi tám nghìn sáu trăm bảy mươi tám đồng) theo phiếu thu các ngày 18/08/2022, ngày 27/08/2022 và sao kê ngân hàng.
3. Bà xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tuyên bố Văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/08/2022 để mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2 vô hiệu, vì thỏa thuận này tôi chưa ký kết nên không tồn tại.

Ngày 19/5/2025, Tòa án nhận được “Bản tự khai” của bà Q với nội dung đề nghị Tòa án: Xem xét hiệu lực của Thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà và Công ty Đ và Văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 để mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2. Trong trường hợp các văn bản nêu trên vô hiệu theo quy định của pháp luật thì đề nghị tuyên vô hiệu, nếu không vô hiệu thì đề nghị Tòa án công nhận việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc giữa bà và Công ty Đ là hợp pháp. Đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu/ chấm dứt hợp đồng là buộc Công ty Đ phải hoàn trả cho bà toàn bộ số tiền cọc là 1.361.698.678 đồng theo phiếu thu các ngày 18/8/2022, 27/8/2022 và sao kê ngân hàng.

* Theo bản tự khai, biên bản lấy lời khai và các văn bản khác có trong hồ sơ, bị đơn (có người đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Hương Thảo T) trình bày:

Bà là Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đ. Ông Trần Văn S, sinh năm 1983 là Giám đốc kinh doanh, bà Nguyễn Thị D1, sinh năm 1990 là nhân viên Công ty, bà Lê Thu H1, sinh năm 1995 là nhân viên Công ty thời điểm phát sinh giao dịch với bà Q. Bà H1 đã nghỉ việc tại Công ty Đ từ khoảng đầu năm 2023.

Công ty cổ phần Đ là đại lý phân phối chính thức các sản phẩm tại Dự án Khu đô thị T - T2 tại xã X, huyện V, tỉnh Hưng Yên. Công ty cổ phần Đ và Công ty CP T2 đã ký hợp đồng môi giới bán bất động sản số 0519/HĐĐL/ECO-UBL ngày 12/11/2019 và chỉ định là đơn vị tư vấn, thu thập dữ liệu khách hàng tiềm năng đối với các sản phẩm bất động sản tại Dự án Khu đô thị T - T2.

Ngày 17 tháng 8 năm 2022, tại Công ty Đ - Khu đô thị E, Hưng Yên, Công ty cổ phần Đ và bà Phạm Thủy Q đã ký kết Thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTĐCTY/ECOPARK. Nội dung và việc thực hiện thỏa thuận này như sau:

Ngày 16/8/2022, bà Phạm Thủy Q liên hệ với nhân viên kinh doanh của U là bà Nguyễn Thị D1 để hỏi về thông tin sản phẩm bất động sản nằm tại khối đế của Dự án Khu C (CT-06, tên thương mại: Sky F) thuộc Khu đô thị E do Công ty Cổ phần T2 làm chủ đầu tư. Sau đó, bà D1 có gửi cho bà Phạm Thủy Q mặt bằng thiết kế của chủ đầu tư, Chính sách bán hàng và phiếu tính giá của sản phẩm bất động sản với mã căn: SF102S20 tại Dự án Sky Forest Residences khi đủ điều kiện mở bán của Chủ đầu tư.

Ngày 17/8/2022, bà Q chủ động nhắn tin cho bà D1 về việc muốn đặt mua tầng 2 sản phẩm bất động sản với mã căn: SF102S20 tại Dự án Sky F khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán. Cùng ngày 17/8/2022, bà Q chuyển khoản 100.000.000 VNĐ đặt cọc để đảm bảo việc bà Q sẽ tham gia chọn mua sản phẩm bất động sản với mã căn SF102S20 tại Dự án Sky F khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, hai bên đã thỏa thuận và bà Q đã thanh toán thêm 250.000.000 VNĐ là khoản tiền để bà Q có quyền đặt cọc để đảm bảo tham gia chọn mua sản phẩm bất động sản với mã căn SF102S20 tại Dự án Sky F khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật.

Ngày 25/8/2022, bà D1 có gửi cho bà Q văn bản thỏa thuận ký kết giữa bên nhận đặt cọc là bà Lê Thu H1 và bên đặt cọc là bà Phạm Thủy Q trước sự chứng kiến của bên thứ ba là Ubland căn cứ trên các văn bản mà bà Lê Thu H1 đã được chủ đầu tư xác nhận, cụ thể:

• - Bản đăng ký đặt mua sản phẩm ký hiệu: SF102S20 ngày 22/7/2022;
• - Thỏa thuận ký quỹ số TTKQ/Ecopark-SF102S20 ngày 22/7/2022;

Và căn cứ trên việc bà Phạm Thủy Q đã tìm hiểu và hiểu rõ các vấn đề liên quan đên sản phẩm ký hiệu SF102S20.

Ngày 26/8/2022, bà Q đồng ý với văn bản bà D1 gửi và giục bà D1 gửi giấy tờ sang để bà Q ký, các giấy tờ bao gồm:

• - Thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTĐCTY/ECOPARK;
• - Phiếu thu của Công ty Đ liên quan đến khoản tiền 100.000.000 VNĐ mà bà Phạm Thủy Q nộp theo thảo thuận đãth cọc thành ý nêu trên.
• - Văn bản thỏa thuận số VBTT/Ecopark-SF102S20 được lập giữa bà Lê Thu H1 - Bên nhận đặt cọc, bà Phạm Thủy Q - Bên đặt cọc và bên làm chứng là U1.

Ngày 27/8/2022, bà Q nhắn tin cho bà Nguyễn Thị D1 đồng ý đóng tiếp khoản tiền theo tiến độ tại Văn bản thỏa thuận số VBTT/Ecopark-SF102S20 lập giữa bà Lê Thu H1 và bà Phạm Thủy Q, bên làm chứng là Công ty Đ vào tài khoản được chỉ định của ông Quách Công B. Số tài khoản: 19024940750021 tại Ngân hàng T3, chi nhánh G, Hà Nội với số tiền 911.698.678 VNĐ với nội dung giao dịch là TT lần 2 SF102S20. Cùng ngày, số tiền này được ông Quách Công B chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư để thanh toán tiền ký quỹ của căn SF102S20. Tính đến thời điểm bà Q chuyển cọc (27/8/2022), chủ đầu tư vẫn chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật mà mới chỉ nhận ký quỹ để đảm bảo nhu cầu mua và đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán của khách hàng.

Sau đó, bà Q đã nhận được đầy đủ các văn bản gốc các văn bản trên và các văn bản bà Lê Thu H1 được xác nhận/ký kết với chủ đầu tư, cụ thể:

• - Bản đăng ký đặt mua sản phẩm ký hiệu: SF102S20 ngày 22/7/2022;
• - Thỏa thuận ký quỹ số TTKQ/Ecopark-SF102S20 ngày 22/7/2022.

Ngày 16/11/2022, bà Q nhắn tin cho bà D1 đề nghị xin lại khoản tiền đã thanh toán do bị kẹt tài chính nhưng không được sự đồng ý của bên nhận đặt cọc. Bà Q có hỏi khi nào ký kết Hợp đồng mua bán, bà D1 thông báo là cuối tháng 12/2022 sẽ ký hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư - thời điểm Chủ đầu tư dự kiến đủ điều kiện bán sản phẩm.

Ngày 30/12/2022, bà Phạm Thủy Q có gửi thông tin cho bà D1 gồm: Sổ hộ khẩu, căn cước công dân của bà Q và chồng bà Q là ông Nguyễn Khánh D và báo ông D sẽ ký tên trên Hợp đồng mua bán và giục sớm ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Đến ngày 12/01/2023, công ty Đ nhận được đơn đề nghị của bà Q đề nghị chấm dứt thỏa thuận đặt cọc căn SF102S20. Ngày 07/02/2023, U có phản hồi từ chối đề nghị do việc đặt cọc đã hoàn thành và chủ đầu tư đã đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán sản phẩm mà bà Q đặt mua.

Ngày 18/02/2023, đại diện U và bà Phạm Thủy Q có gặp mặt trao đổi, U vẫn bảo lưu quan điểm trên, công ty chỉ hỗ trợ bà Q trong trường hợp bà có nhu cầu tìm kiếm khách hàng có mong muốn nhận chuyển nhượng sản phẩm này.

Quan điểm của Công ty Đ về yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn là:

Bà Q đã biết đầy đủ thông tin của thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà Q và Công ty Đ số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022 và văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 giữa bà Q và bà Lê Thu H1, bên làm chứng là Ubland trước khi chuyển tiền đặt cọc 911.698.678 VNĐ. Tại Văn bản thỏa thuận đặt cọc thành ý ghi rõ việc đặt cọc chỉ để đảm bảo tham gia đăng ký chọn mua sản phẩm bất động sản khi Chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Tại Văn bản thỏa thuận ba bên cũng nêu rõ bà Phạm Thủy Q đặt cọc để đảm bảo mua và ký kết Hợp đồng mua bán sản phẩm theo quy định tại Phụ lục 01 của Văn bản thỏa thuận ba bên khi Chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục mở bán theo đúng quy định cảu pháp luật. Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch đặt cọc của bà Phạm Thủy Q với U, việc ghi nhận khoản đặt cọc của bà Q với bà Lê Thu H1 có sự chứng kiến của U là giao dịch dân sự có hiệu lực. Việc đặt cọc này đã hoàn thành do bà Q đồng thuận và chuyển tiền theo các văn bản mà U và bà Lê Thu H1 cung cấp. Trường hợp bà Q đơn phương chấm dứt giao dịch đặt cọc không đúng theo thỏa thuận của các bên, U được quyền giữ lại toàn bộ khoản tiền đặt cọc của bà Q theo điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Nguyễn Khánh D trình bày: Ông là chồng bà Phạm Thủy Q. Ông đồng ý với tất cả yêu cầu khởi kiện của bà Q trong vụ án này. Trong giai đoạn đầu việc đặt cọc mua bán căn hộ SF102S20 tại tầng 2 tòa SF1 thuộc dự án S của Công ty cổ phần T2 giữa bà Q và Công ty cổ phần Đ thì ông không tham gia, chỉ có bà Q làm việc với Công ty Đ. Khi Công ty cổ phần Đ gửi các giấy tờ để ký kết thì ông nhận thấy tính pháp lý của các giấy tờ này không ổn nên vợ chồng ông đã thống nhất ngừng giao dịch mua bán căn hộ SF102S20 nêu trên với Công ty cổ phần Đ và yêu cầu được hoàn trả số tiền mà vợ ông đã đặt cọc.

2/ Công ty Cổ phần T2 có người đại diện theo pháp luật ông Trần Quốc V trình bày:

Ngày 22/7/2022, Công ty cổ phần T2 ("Ecopark/Công ty") nhận được bản đăng ký đặt mua của khách hàng Lê Thu H1 đối với 01 căn shophouse 02 tầng, trong đó: tầng 1 ký hiệu SF101S20 có diện tích sử dụng tạm tính là 120,22m và tầng 2 ký hiệu SF102S20 có diện tích sử dụng tạm tính là 89,99m²("Căn Hộ"). Công ty đã ghi nhận nội dung đăng ký đặt mua Căn Hộ của khách hàng, đồng thời đề nghị khách hàng phối hợp với Công ty để hoàn thành việc đăng ký đặt mua và ký kết hợp đồng mua bán.

Cùng ngày 22/7/2022, E, bà Lê Thu H1 và Ngân hàng TMCP Q1 - chi nhánh Sở G1 đã ký Thỏa thuận ký quỹ số TTKQ/Ecopark-SF1S20 ("Thỏa Thuận K") để đảm bảo nhu cầu mua và ký kết hợp đồng mua bán của bà Lê Thu H1 đối với Căn H nêu trên.

Ngày 27/8/2022, E nhận được tổng số tiền 911.698.678 đồng qua 04 lần thanh toán cho mã căn SF101S20 với nội dung “Le Thu Ha tt can SF1S20". Do khách hàng Lê Thu H1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản ký quỹ và vi phạm nghĩa vụ ký kết hợp đồng mua bán theo quy định tại Thỏa thuận ký quỹ nên ngày 16/5/2023, Công ty đã ra Thông báo chấm dứt Thỏa thuận ký quỹ đối với khách hàng Lê Thu H1.

Trong suốt thời hạn hiệu lực của Thỏa Thuận K, Công ty T2 không được khách hàng Lê Thu H1 cung cấp bất kỳ văn bản ủy quyền nào thể hiện tư cách đại diện cho cơ quan, tổ chức tham gia giao dịch. Công ty cũng không nhận được bất kỳ yêu cầu nào về việc chuyển nhượng Thỏa thuận ký quỹ từ khách hàng Lê Thu H1 cho bà Phạm Thủy Q. Do đó, căn cứ tài liệu, hồ sơ mà Công ty đã ký kết với khách hàng và đối chiếu với diễn biến thực tế vụ việc cho thấy: Bà Lê Thu H1 là khách hàng duy nhất đang giao dịch với E. Bà Lê Thu H1 chưa thực hiện chuyển nhượng Thỏa thuận ký quỹ cho bà Phạm Thủy Q hay bất kỳ bên thứ ba khác.

Ngày 06/02/2023, bà Phạm Thủy Q đã gửi email đến Ecopark kiến nghị Công ty tạo điều kiện giải quyết cho bà Q chấm dứt thỏa thuận đặt cọc với Công ty cổ phần Đ. Ngày 08/02/2023, Công ty đã phản hồi đến bà Phạm Thủy Q với nội dung: Giữa bà Phạm Thủy Q và E không tồn tại mối quan hệ pháp lý liên quan đến việc đặt cọc hoặc ký quỹ như bà Q kiến nghị. Do đó, Công ty không có cơ sở giải quyết kiến nghị của bà Phạm Thủy Q.

Ý kiến của công ty đối với các yêu cầu của nguyên đơn: Công ty T2 không tham gia trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng, thỏa thuận trên nên không có ý kiến đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án xử lý theo quy định của pháp luật.

3/ Bà Lê Thu H1 trình bày: Bà là nhân viên phòng kế toán của Công ty Cổ phần Đ (UBAND) từ đầu năm 2018 đến tháng 02/2023 thì nghỉ việc. Bà không quen biết bà Q, bà chỉ là nhân viên được công ty cử ra để ký tên đăng ký mua căn hộ SF102S20 do Công ty T2 mở bán. Hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ngày 22/7/2022 với Công ty Cổ phần T2 do bà là người đại diện cho Công ty Cổ phần Đ (UBAND) ký với chủ đầu tư với tư cách cá nhân. Bà chỉ là đại diện đứng ra ký quỹ sau đó thông qua phòng kinh doanh của UBLAND để tìm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ (trên thực tế khách hàng trong trường hợp này là bà Phạm Thủy Q). Mục đích của việc ký quỹ là để đặt mua căn hộ SF102S20 và để cho công UBLAND có quyền đứng ra đưa thông tin sản phẩm cần bán đến khách hàng. Việc ký quỹ ban đầu là tiến trình nội bộ của công ty Đ không liên quan đến bà Phạm Thủy Q. Khi UBLAND đã được quyền bán căn hộ cho khách hàng có nhu cầu mua, thông qua sự tư vấn của chị D1 là nhân viên kinh doanh của UBLAND thì bà Phạm Thủy Q đã đồng ý mua căn hộ trên qua hình thức chuyển nhượng thỏa thuận ký quỹ này. Khi chị Q đồng ý mua và chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản của anh Quách Công B (là tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đ). Số tiền này đã được chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư để thanh toán tiền ký quỹ của căn SF102S20. Bà không nhận tiền trực tiếp từ bà Q mà bà Q chuyển tiền thông qua tài khoản của Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đ là ông B. Bà chỉ là người ký văn bản, không liên hệ hay tư vấn gì cho bà Q. Do vi phạm thỏa thuận ký quỹ với công ty T2 về nghãi vụ tài chính nên công ty T2 đã gửi văn bản cho bà thông báo về việc chấm dứt thỏa thuận ký quỹ.

* Những người làm chứng:

- Bà Nguyễn Thị D1 trình bày: Bà là nhân viên phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần Đ (UBAND) từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 04/2023 thì nghỉ việc. Bà không quen biết bà Q từ trước, bà Q là người chủ động liên hệ với bà để tìm hiểu mua căn hộ SF102S20 do Công ty Cổ phần T2 mở bán. Ngày 16/8/2022, bà Q liên hệ với bà hỏi về thông tin các căn khối đế dự án S, bà cũng chỉ giới thiệu chung về dự án cho bà Q. Sau đó, bà có gửi hình ảnh và phiếu tính giá của căn SF102S20 cho bà Q. Ngày 17/8/2024, bà Q nhắn tin cho bà muốn mua tầng 2 của căn khối đế nêu trên, bà có tư vấn để bà Q hiểu quy định của Công ty là không bán tách lẻ mà bán cả 2 tầng. Sau khi bà xin được ý kiến ông Trần Văn S (Giám đốc dự án Ecopark H của Công ty Cổ phần Đ), phối hợp với bộ phận amind và phòng kế toán cùng nhau tư vấn cho bà Q về thủ tục mua bán và tách tầng (Do tách tầng nên chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng mua bán với những căn tách tầng khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký nên bà Q sẽ ký văn bản thỏa thuận để đặt cọc với chị Lê Thị Thu H1 trong thời gian chờ ký với chủ đầu tư). Sau khi được tư vấn về quy trình mua bán, bà Q đồng ý và chuyển 100.000.000 đồng tiền cọc vào tài khoản của anh Quách Công B - Giám đốc Công ty cổ phần Đ. Ngày 18/8/2022, bà Q chuyển thêm 350.000.000 đồng là phí dịch vụ để có quyền được mua căn hộ vào tài khoản của ông Trần Văn S. Ngày 25/8/2022, bà có nhận mẫu giấy tờ mua bán (cụ thể là văn bản thỏa thuận đặt cọc từ phòng kế toán) để gửi cho bà Q kiểm tra nội dung. Bà Q đồng ý nội dung văn bản và nhắn bà gửi văn bản sang để bà Q ký. Bà cũng đã gửi hình ảnh cụ thể của dự án và mặt bằng của tổng dự án, mặt bằng chi tiết mã căn hộ là SF101S20 và SF102S20 đầy đủ và chính xác về vị trí cho bà Q. Bà Q đồng ý mua vì căn này căn phù hợp tài chính với chị. Ngày 26/8/2022, bà Q nhận giấy tờ văn bản thỏa thuận đặt cọc và nhắc bà nhớ báo bà Q lịch thanh toán 20% tiền theo quy định mua bán cho Công ty. Ngày 27/8/2022 bà có thông báo cho bà Q biết đã đến hạn thanh toán 20% tiền cho công ty thì bà Q có chuyển khoản đủ 911.698.678 đồng (tương ứng với 20%). Khoảng tháng 11/2022, bà Q nhắn cho bà nói do gia đình đang kẹt tiền nên không muốn tiếp tục mua căn này nữa mà muốn nhờ bà báo cáo sếp để hoàn tiền cho bà Q. Bà Q nhắn nếu bà giúp bà Q lấy lại được tiền thì bà Q sẽ trả phí cảm ơn cho bà là 50.000.000 đồng. Tuy nhiên, phía công ty không đồng ý với yêu cầu trên của bà Q. Đến ngày 30/12/2022, bà Q có gửi cho bà: Sổ hộ khẩu, căn cước công dân,... của bà Q và ông D (là chồng bà Q), và Q cũng báo với bà là hợp đồng mua bán sẽ đứng tên ông Nguyễn Khánh D. Cùng ngày 30/12/2022, bà Q lại báo lại cho bà là muốn dừng việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chấp nhận chỉ lấy lại tiền 20% đã nộp và để lại cho công ty phần phí dịch vụ 350.000.000 đồng. Bà báo cáo ông S về việc này, nhưng ông S không đồng ý. Ngày 05/01/2023, bà Q nhắn cho bà là bà Q không đồng ý mua căn này nữa và sẽ gặp trực tiếp ban lãnh đạo công ty để làm việc. Từ thời điểm đó đến nay, bà Q không làm việc với bà nữa.

- Ông Trần Văn S trình bày: Ông là quản lý kinh doanh phụ trách bán hàng của Công ty Cổ phần Đ (UBAND). Ông là người nhận số tiền 350.000.000 đồng từ bà Phạm Thủy Q chuyển khoản vào số tài khoản 0011000117998 mang tên Trần Văn S mở tại ngân hàng V1. Trong đó, 100.000.000 đồng là tiền đặt cọc, 250.000.000 đồng là tiền chênh, tức là tiền thù lao của Công ty Cổ phần Đ. Thông thường số tiền 250.000.000 đồng này là phần tiền dịch vụ để được quyền mua căn hộ mà UBLAND tư vấn và đã được sự đồng thuận của khách hàng là bà Q trả cho UBLAND ngay tại thời điểm khách hàng đồng ý thanh toán tiền đặt cọc. Sau khi nhận tiền, ông đã chuyển lại cho công ty Đ toàn bộ số tiền trên. Chị Nguyễn Thị D1 là người trực tiếp tư vấn và thỏa thuận số tiền này với bà Q. Tại thời điểm ông đứng ra nhận số tiền này, căn hộ trên chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án không hòa giải được vụ án nên phải đưa vụ án ra xét xử.

Tại phiên tòa:

* Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như đã trình bày tại bản tự khai đề ngày 10/10/2024. Yêu cầu HĐXX:

Xem xét hiệu lực của Thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa nguyên đơn và Công ty Đ và Văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 để mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2. Trong trường hợp các văn bản nêu trên vô hiệu theo quy định của pháp luật thì đề nghị tuyên vô hiệu, nếu không vô hiệu thì đề nghị Tòa án công nhận việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc giữa bà và Công ty Đ là hợp pháp. Đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu/ chấm dứt hợp đồng là buộc Công ty Đ phải hoàn trả cho bà toàn bộ số tiền cọc là 1.361.698.678 đồng theo phiếu thu các ngày 18/8/2022, 27/8/2022 và sao kê ngân hàng.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà Phạm Thủy Q và công ty cổ phần Đ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Công ty Đ chỉ là đơn vị trung gian, không có quyền trực tiếp ký kết và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, việc công ty Đ ký kết các thỏa thuận trên là vi phạm cam kết với chủ đầu tư. Tại thời điểm ký kết các thỏa thuận trên, căn hộ SF102S20 chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Tại phiên tòa, bà Lê Thu H1 cũng khẳng định không hề biết bà Q và không trực tiếp giao dịch, ký kết văn bản nào với bà Q. Đề nghị HĐXX căn cứ Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 69 Luật nhà ở năm 2014; Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Điều 117, 123, 131 Bộ luật dân sự 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn như đã nêu trên.

* Bị đơn xuất trình tài liệu mới là bản phô tô Hợp đồng ủy quyền giữa bà Lê Thu H1 và Công ty cổ phần Đ.

Nội dung ủy quyền: Bà H1 ủy quyền cho Công ty Đ thay mặt bà tìm kiếm khách hàng và khảo sát nhu cầu mua sản phẩm bất động sản của khách hàng với thông tin sản phẩm bất động sản theo Bản đăng ký và thỏa thuận ký quỹ mà bên A đã ký kết với Công ty Cổ phần T2. Trong quá trình tìm kiếm khách hàng, Công ty Đ được toàn quyền thay mặt bà H1 đàm phán, ký kết và nhận tiền đặt cọc với khách hàng để khảo sát nhu cầu mua sản phẩm bất động sản mà bà H1 đã ký kết với Công ty cổ phần T2.

Bị đơn cho rằng việc Công ty Đ ký thỏa thuận đặt cọc thành ý với bà Q là thực hiện theo quy trình từ giấy ủy quyền với bà H1 chứ không liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản với Công ty T2. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, giữ nguyên lời trình bày trong quá trình tham gia tố tụng, khẳng định các văn bản trên có hiệu lực vì bà Q đã biết rõ nội dung văn bản, đồng ý nội dung văn bản nên mới thực hiện việc chuyển tiền cho Công ty Đ. Đề nghị HĐXX không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện V, tỉnh Hưng Yên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, HĐXX, việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến phiên toà hôm nay, Thẩm phán, HĐXX, Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật, hoạt động thu thập chứng cứ đúng trình tự thủ tục đảm bảo khách quan, HĐXX không thuộc trường hợp phải thay đổi, thủ tục tố tụng tại phiên toà được HĐXX tiến hành đảm bảo đúng quy định. Nguyên đơn đã chấp hành đúng quy định tại Điều 70, 71 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải không có lý do là không chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 70, 72 Bộ luật tố tụng dân sự. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty T2 chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ, ông S, bà D1, bà H1 không có mặt tại Tòa án trong một số lần Tòa án triệu tập là không thực hiện đúng quy định tại Điều 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử:

Áp dụng: Điều 123, 131, 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự; Điều 55, 56, 227, 228 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Khoản 3 điều 26, điểm a khoản 1 điều 35, điểm a khoản 1 điều 39, khoản 1 điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thủy Q. Tuyên bố thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022 giữa bà Phạm Thủy Q và Công ty cổ phần Đ (UBLAND) và văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 giữa bên nhận đặt cọc bà Lê Thu H1 và bên đặt cọc bà Phạm Thủy Q, người làm chứng Công ty cổ phần Đ vô hiệu.

Về hậu quả pháp lý: Buộc Công ty cổ phần Đ (UBLAND) phải trả vợ chồng bà Phạm Thủy Q và ông Nguyễn Khánh D số tiền 1.361.698.678 đồng.

Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng:

- Về thẩm quyền: Nguyên đơn bà Phạm Thủy Q yêu cầu Tòa án giải quyết “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn Công ty cổ phần Đ (UBLAND), địa chỉ trụ sở chính: Số B T, Khu đô thị T, xã X, huyện V, tỉnh Hưng Yên. Theo quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện V.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm chứng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên tòa lần thứ 2, có đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ điểm b khoản 2 điều 227, khoản 1, 3 điều 228, khoản 2 điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử (HĐXX) xét xử vụ án vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm chứng.

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn:

Quá trình giải quyết vụ án, do nhận thức nên nguyên đơn nhiều lần thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Xét thấy, sự thay đổi, bổ sung yêu cầu của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên HĐXX chấp nhận việc thay đổi, bổ sung trên.

2.1. Về thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022 giữa bà Phạm Thủy Q và Công ty cổ phần Đ (UBLAND):

Về hình thức giao dịch: Thỏa thuận đặt cọc thành ý chỉ có chữ ký của đại diện công ty cổ phần Đ, bà Phạm Thủy Q chưa ký vào văn bản này là không đảm bảo về hình thức hợp đồng, nhưng bà Q đã thực hiện việc chuyển tiền theo thỏa thuận nên có căn cứ khẳng định bà Q tự nguyện thỏa thuận và đồng ý với nội dung thỏa thuận này.

Về chủ thể ký kết giao dịch: Theo văn bản “Thỏa thuận đặt cọc thành ý”, lời khai của các đương sự, người làm chứng, có đủ căn cứ khẳng định: Nội dung thỏa thuận này là bà Phạm Thủy Q đặt cọc tiền cho Công ty cổ phần Đ để đảm bảo việc bà Q sẽ tham gia đăng ký chọn mua một sản phẩm tại Dự án Khu đô thị T - T2 tại xã X, huyện V, tỉnh Hưng Yên ngay khi Dự án được Chủ đầu tư tổ chức mở bán theo quy định của pháp luật, cụ thể là để bà Q mua căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa nhà SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2.

Theo sự xác nhận của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T2 và nội dung của Hợp đồng môi giới bán bất động sản giữa Công ty cổ phần T2 và Công ty cổ phần Đ số 0519/HĐĐL-Eco-UBL ngày 12/11/2019 thể hiện: Công ty cổ phần T2 là chủ đầu tư của Dự án Sky F và Công ty cổ phần Đ là Công ty được chỉ định là đơn vị môi giới bán, giới thiệu, quảng bá, tiếp thị và phân phối chính thức các sản phẩm bất động sản của Công ty T2 tại Dự án, tìm kiếm khách hàng tiềm năng có nhu cầu mua bất động sản trong danh sách bất động sản mà Công ty T2 chào bán ra thị trường.

Tại Điều 2 của Hợp đồng môi giới bán bất động sản trên, hai bên thỏa thuận về phạm vi dịch vụ mà Công ty Đ được thực hiện như sau:

“2.1. Tìm kiếm, chủ động tiếp xúc, giới thiệu và cung cấp cho các khách hàng thông tin về Dự án và Sản phẩm để môi giới Khách hàng mua bất động sản của bên A

2. 3. Tư vấn và giải đáp các yêu cầu của khách hàng liên quan đến Thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng mua bán giữa bên A và khách hàng, đồng thời hỗ trợ bên A giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện Hợp đồng mua bán".

Theo các quy định tại khoản 2 Điều 3, Điều 63, Điều 66, Điều 67 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, doanh nghiệp M1 bất động sản chỉ được thực hiện các dịch vụ trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng môi giới từ các giao dịch này. T1 hoặc nhận tiền đặt cọc cho việc giao kết và thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản không thuộc phạm vi nội dung môi giới bất động sản, không có trong quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp M1 bất động sản theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 292, 328 của Bộ luật dân sự 2015 thì mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Công ty Đ là doanh nghiệp M1 bất động sản chỉ là bên trung gian, không phải là bên có quyền và nghĩa vụ trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, Công ty Đ không có quyền trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc cho việc giao kết hoặc thực hiện các hợp đồng giao dịch bất động sản.

Mặt khác, Công ty Cổ phần T2 cũng khẳng định không ủy quyền cho Công ty Đ nhận tiền đặt cọc của khách hàng mua sản phẩm của E tại Dự án Khu đô thị T nói chung và Dự án Khu C (S) nói riêng.

Đối với Hợp đồng ủy quyền của bà Lê Thu H1 bị đơn xuất trình tại phiên tòa ngày 26/5/2025, HĐXX thấy: Bị đơn chỉ xuất trình bản phô tô hợp đồng, phần địa danh và thời gian ban hành văn bản ghi “Hưng Yên, ngày 01 tháng 08 năm 2022” có dấu hiệu sửa chữa số ngày, tháng. Phần nội dung ghi: “Hợp đồng ủy quyền này được lập ngày 01/01/2022”. Hội đồng xét xử đã tạm ngừng phiên tòa để phía bị đơn cung cấp bản gốc hợp đồng trên nhưng bị đơn không cung cấp được. Văn bản là bản phô tô, lại không thống nhất về ngày, tháng xác lập văn bản, có dấu hiệu sửa chữa nên không được coi là chứng cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự.

Giả sử việc ủy quyền là có thật thì việc bà H1 ủy quyền cho Công ty Đ thay mặt bà đàm phán, ký kết và nhận tiền đặt cọc với khách hàng để khảo sát nhu cầu mua sản phẩm bất động sản mà bà H1 đã ký kết với Công ty T2 là trái pháp luật. Vì: việc đặt cọc là để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, thời điểm ủy quyền cho Công ty Đ nếu tính từ ngày 01/01/2022 thì bà H1 chưa ký kết văn bản nào liên quan đến căn hộ SF102S20 tại tầng 2 Tòa SF1 thuộc Dự án Sky Forest của Công ty cổ phần T2, nếu tính từ ngày 01/8/2022 thì bà H1 cũng chưa ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ với Công ty T2, không phải là chủ sở hữu căn hộ. Mặt khác, căn hộ này còn chưa đủ điều kiện để chủ đầu tư đưa vào kinh doanh.

Như vậy, có đủ căn cứ khẳng định Công ty Đ không có đủ năng lực pháp luật để ký kết thỏa thuận đặt cọc nêu trên với bà Phạm Thủy Q.

Về nội dung giao dịch: Dự án Khu C (S) do Công ty T2 làm chủ đầu tư là dự án bất động sản được hình thành trong tương lai. Vì vậy, theo quy định tại Điều 55, Điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 và Điều 1 của Thông tư số 13/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Ngân hàng N sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 thì việc đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng Q1 có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư đối với khách hàng.

Theo Công văn số 1235/SXD-PTHT ngày 26/12/2022 của Sở xây dựng tỉnh H về việc điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai thuộc công trình Khu C - S (CT-06), Khu đô thị T thì sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai thuộc công trình Khu C - S (CT-06), Khu đô thị T được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Như vậy, tại thời điểm ký kết thỏa thuận đặt cọc thành ý, Công ty cổ phần T2 chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Khu C - S (CT-06), Khu đô thị T. Các đương sự cũng thừa nhận điều này. Do đó, về nội dung của văn bản trên đã vi phạm khoản 1 Điều 8, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Từ những phân tích trên, có đủ căn cứ xác định thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022 giữa bà Phạm Thủy Q và Công ty cổ phần Đ (UBLAND) vô hiệu vì không thỏa mãn điều kiện về chủ thể, nội dung theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự.

2.2. Đối với văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 giữa bên nhận đặt cọc bà Lê thu H1 và bên đặt cọc bà Phạm thủy Q, người làm chứng Công ty cổ phần Đ:

Văn bản này chỉ có chữ ký của bà H1, chưa được bà Q và Công ty Đ ký nên về hình thức không phù hợp với quy định của pháp luật. Văn bản này lập cùng ngày với thỏa thuận đặt cọc thành ý giữa bà Q và Công ty Đ với cùng nội dung, mục đích đối với căn hộ trên. Bà Lê Thu H1 và bị đơn đều thừa nhận bà H1 chỉ là người ký văn bản này và không liên hệ, tư vấn hay nhận tiền trực tiếp từ bà Q. Thực tế, bà Q đã chuyển tiền cho Công ty Đ qua tài khoản của ông Quách Công B. Như vậy, đây là giao dịch dân sự giả tạo, bà H1 và bà Q đều không có ý định thiết lập quyền và nghĩa vụ dân sự với nhau, nội dung giao dịch không thể hiện ý chí thực sự của đương sự, các bên muốn tạo ra giao dịch này chỉ nhằm che đậy một giao dịch khác là giao dịch giữa bà Q và Công ty cổ phần Đ. Thời điểm xác lập văn bản không rõ ràng, bà Lê Thu H1 không có đủ năng lực pháp luật để ký kết giao dịch. Đối tượng của hợp đồng là việc đăng ký mua căn hộ trên trong khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên nội dung giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật tại khoản 1 Điều 8, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Như vậy, văn bản thỏa thuận này cũng vô hiệu.

2.3. Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Bà Phạm Thủy Q và Công ty cổ phần Đ (Đ) thỏa thuận trong văn bản thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022 về tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng nhưng thực tế, hai bên đều xác nhận và tài liệu sao kê tại Ngân hàng thể hiện bà Q chuyển khoản từ số tài khoản (STK) 19036032670011 mở tại Ngân hàng TMCP Q1 cho Công ty Đ theo tài khoản chỉ định và người đại diện nhận như sau:

• Ngày 17/8/2022, bà Q chuyển 100.000.000đ vào STK của ông Quách Công B tại Ngân hàng T4 với nội dung “P chuyển cọc căn sf10 2s20”. Ngày 18/8/2022, bà Q chuyển tổng 350.000.000đ vào STK của anh Trần Văn S với nội dung “Pham Thuy Quynh chuyen tien can Sf102s20”. Ngày 27/8/2022 bà Q chuyển vào tài khoản của ông Quách Công B 911.698.678 đồng. Tổng cộng 1.361.698.678 đồng

Nguyên nhân dẫn đến thỏa thuận đặt cọc đề ngày 17/8/2022 vô hiệu là do lỗi của cả hai bên. Trong đó, Công ty Đ không có quyền ký kết và nhận tiền đặt cọc của khách hàng mà vẫn ký kết giao dịch. Bà Q và Công ty Đ đều biết căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh mà vẫn ký kết hợp đồng.

Do giao dịch dân sự (thỏa thuận đặt cọc thành ý) vô hiệu nên hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông D và bà Q là vợ chồng, cùng thống nhất để bà Q tham gia giao dịch với Công ty cổ phần Đ (UBLAND) để đặt mua căn hộ trên, số tiền bà Q chuyển cho Công ty Đ là tiền của vợ chồng bà Q nên nay Công ty cổ phần Đ (UBLAND) phải hoàn trả vợ chồng bà Phạm Thủy Q, ông Nguyễn Khánh D toàn bộ số tiền đã nhận là 1.361.698.678 đồng.

Do giao dịch dân sự vô hiệu nên không đặt ra xem xét, giải việc chấm dứt hợp đồng.

Bà Q không yêu cầu giải quyết các vấn đề khác nên không đặt ra xem xét.

[3]. Về án phí: Yêu cầu của bà Q được chấp nhận nên bà Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Công ty cổ phần Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với yêu cầu của bà Q được chấp nhận.

[4]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

• - Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131, 357, Điều 468 Bộ luật dân sự;
• - Khoản 1 Điều 8; Điều 55, 56, 63, 66, 67 Luật kinh doanh bất động sản 2014;
• - Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 và Điều 1 của Thông tư số 13/TT-NHNN ngày 29/9/2017 của Ngân hàng N sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015;
• - Khoản 3 điều 26, điểm a khoản 1 điều 35, điểm a khoản 1 điều 39, khoản 1 điều 147, Điều 226; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;
• - Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thủy Q.
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc, thể hiện bằng văn bản “thỏa thuận đặt cọc thành ý số SF102S20/UBLAND/TTDCTY/ECOPARK ngày 17/8/2022” giữa bà Phạm Thủy Q và Công ty cổ phần Đ (UBLAND) và văn bản thỏa thuận số VPTT/Ecopark-SF102S20 ngày 17/8/2022 giữa bên nhận đặt cọc bà Lê Thu H1 và bên đặt cọc bà Phạm Thủy Q, người làm chứng Công ty cổ phần Đ vô hiệu.
3. Về hậu quả pháp lý: Buộc Công ty cổ phần Đ (UBLAND) phải trả vợ chồng bà Phạm Thủy Q và ông Nguyễn Khánh D số tiền 1.361.698.678 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

2. Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thủy Q được chấp nhận nên bà Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả bà Q số tiền tạm ứng án phí bà đã nộp là 26.425.000 đ (hai mươi sáu triệu bốn trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00 10910 ngày 23/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Hưng Yên.

Công ty cổ phần Đ (UBLAND) phải chịu 52.850.960 đ (năm mươi hai triệu tám trăm năm mươi nghìn chín trăm sáu mươi đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.