Bản án số: 34/2024/DS-ST

Ngày 30-9-2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÙ GIA MẬP, TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Hải Ly

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Phan Tấn Lãm
2. Bà Nguyễn Thị Mùa

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Kim Đức – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Gia Mập tham gia phiên tòa: Ông Đặng Hữu Phương – Kiểm sát viên

Trong ngày 30 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 156/2023/TLST-DS ngày 28 tháng 12 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 71/2024/QĐXXST-DS ngày 26 tháng 8 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa số 49/2024/QĐST-DS ngày 13 tháng 9 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trương Thị Thu V, sinh năm 1976; nơi cư trú: thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước “có mặt”
2. Bị đơn: Bà Hồ Thị T, sinh năm 1974 “vắng mặt”
   Anh Lê Thế H, sinh năm 2002 “vắng mặt”
   Cùng cư trú: Thôn 3, xã Phú Văn, huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   - Ngân hàng N2; Địa chỉ: Số B, đường L, phường T, quận B, Thành phố Hà Nội
   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn V1, chức vụ: Giám đốc Ngân hàng N2, chi nhánh huyện B - Bình Phước
   Người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Chí C – Chức vụ: Trưởng phòng Kế hoạch và kinh doanh Ngân hàng N2, chi nhánh huyện B - Bình Phước “có mặt”.
   - Ông Lê Thế H1, sinh năm 1966; nơi cư trú: Thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước “vắng mặt”

4. Những người tham gia tố tụng khác:
   Người làm chứng:
   Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1986; nơi cư trú: Thôn A, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước “vắng mặt”

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Trương Thị Thu V trình bày:

Do sinh sống gần nhà bà T nên bà V biết bà T đang muốn chuyển nhượng đất, bà V muốn nhận chuyển nhượng đất này ở gần nhà bà V để sau này cho con bà V sinh sống, nên ngày 02/10/2021 bà T và con trai là anh Lê Thế H có thống nhất chuyển nhượng cho bà V diện tích đất có diện tích 300 m² (ngang 10m, dài 30m) tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc một phần trong tổng diện tích đất của bà T đang sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất mang tên bà T và chồng cũ là ông Lê Thế H1. Giấy chứng nhận QSD đất này được bà T thế chấp cho ngân hàng N3 chi nhánh B để vay tiền, bà V không được bà T cho thấy và biết thông tin về giấy chứng nhận QSD đất này nhưng được bà T và anh H cam kết là đất đã được cấp giấy chứng nhận; giá 175.000.000 đồng theo nội dung giấy viết tay “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021. Lúc này bà V có giao trước cho bà T số tiền 150.000.000 đồng, còn lại 25.000.000 đồng thì bà T hẹn bà V đến tháng 10/2022 bà V trả nợ ngân hàng và lấy giấy chứng nhận QSD đất về thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng hợp pháp và tách thửa cho bà V. Khi thoả thuận hai bên có nhờ ông Nguyễn Văn Đ là trưởng thôn 3, xã P viết giấy sang nhượng và làm chứng, ngoài ra có bà Bùi Thị Ngọc Á làm chứng.

Diện tích đất này là đất trống, có tứ cận: phía đông giáp đất bà T, phía tây giáp đường thôn, phía bắc giáp đất bà B, phía nam giáp đất ông B. Bà T chưa giao đất cho bà V sử dụng.

Tuy nhiên đến tháng 10/2022 bà V được biết bà T trả nợ ngân hàng nhưng tiếp tục vay lại mà không thực hiện việc lấy giấy chứng giấy chứng nhận QSD đất về thì sẽ làm thủ tục chuyển quyền, tách thửa cho bà V như đã thoả thuận.

Do đó bà V khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà T, anh H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết, cụ thể là phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục chuyển nhượng và tách thửa đối với diện tích đất 300 m² cho bà V theo đúng quy định pháp luật; trường hợp Tòa án không công nhận hợp đồng chuyển nhượng thì buộc bà T, anh H có nghĩa vụ trả lại số tiền 150.000.000 đồng cho bà V và trả tiền lãi của số tiền này theo mức lãi suất 0,83%/tháng tính từ ngày 02/10/2021 cho đến khi giải quyết xong vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thế H1 trình bày:

Trước đây ông H1 và bà T là vợ chồng, nhưng đã ly hôn vào năm 2020; giữa ông H1 và bà T có 04 người con chung: Lê Thế H, Lê Thị Ngọc T1, Lê Thị Ngọc N, Lê Thị Ngọc N1.

Thửa đất số 34, tờ bản đồ số 21, diện tích 2295,8 m² tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước do ông H1 và bà T sử dụng chung. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BI 002243, số vào sổ cấp GCN: CS 000776/CL do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 13/3/2020 cấp cho hộ ông Lê Thế H1. Trên đất có 01 căn nhà xây cấp 4 của ông H1 và bà T. Tài sản này ông H1 và bà T khi ly hôn không yêu cầu Toà án giải quyết chia mà tự chia, tuy nhiên giữa hai bên không thoả thuận được, sau đó bà T mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thế chấp vay tiền tại ngân hàng N3 chi nhánh huyện B theo văn bản uỷ quyền việc thế chấp của ông H1 cho bà T trước khi ly hôn (uỷ quyền 5 năm), đến nay bà T vẫn chưa trả nợ được cho ngân hàng.

Việc bà T, anh H chuyển nhượng một phần diện tích đất là ngang 10m, dài 30m trong tổng diện tích 2295,8 m² tại thôn C, xã P; bà T, anh H tự ý bán đất cho bà V sau khi ông H1 và bà T ly hôn mà ông H1 không được biết, không được sự đồng ý của ông H1 là đồng sở hữu.

Phần đất ngang 10m, dài 30m này hiện nay vẫn là đất trống, bà V chưa sử dụng. Còn việc bà T bán đất cho bà V giá bao nhiêu thì ông H1 không biết, ông H1 cũng không sử dụng số tiền bán đất này.

Đất bà T bán cho bà V có tứ cận: phía đông giáp đất bà T, phía tây giáp đất ông B, phía bắc giáp đất bà Á, phía nam giáp đường thôn.

Nay bà V yêu cầu Toà án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà V, bà T và anh H có hiệu lực pháp luật, thì ông H1 không có ý kiến gì cả, theo ông H1 hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu vì đây là tài sản chung của ông H1 và bà T nhưng bà T tự ý bán mà không có sự đồng ý của ông H1.

Ông Nguyễn Chí C trình bày:

Thửa đất số 34, tờ bản đồ số 21, diện tích 2295,8 m² tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BI 002243, số vào sổ cấp GCN: CS 000776/CL do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 13/3/2020 cấp cho hộ ông Lê Thế H1 đang được bà Hồ Thị T thế chấp tại ngân hàng N2 chi nhánh B để vay số tiền 150.000.000 đồng, thời hạn vay từ ngày 23/5/2022 đến ngày 23/5/2023, đến nay đã quá hạn thời hạn trả nợ nhưng bà T chưa trả cho ngân hàng nên ngân hàng đã khởi kiện bà T bằng một vụ án dân sự “tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập và đã được xét xử; do đó trong vụ án này ngân hàng không có yêu cầu gì đối với bà T.

Người làm chứng ông Nguyễn Văn Đ trình bày:

Ông Đ là người sống chung tại thôn C, xã P nên biết bà V, bà T, anh H, ông Đ không có mâu thuẫn gì với họ.

Vào ngày 02/10/2021 bà T và con trai là anh H có chuyển nhượng cho bà V 01 diện tích đất chiều ngang 10m, dài 30m với giá 175.000.000 đồng theo giấy viết tay “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021.

Sau khi các bên lập xong giấy sang nhượng đất thì bà V có điện thoại nhờ ông Đ đến làm chứng sự việc. Khi đến nhà bà T thì có bà T, anh H và bà V ở đó, ông Đ có đọc lại nội dung “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021, thấy nội dung giấy viết đúng với sự việc mua bán giữa hai bên nên ông Đ đồng ý ký tên với tư cách người làm chứng sự việc.

Ông Đ không chứng kiến việc giao nhận tiền mua đất giữa bà T, anh H và bà V, chỉ thấy trong “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021 có ghi là giá bán 175.000.000 đồng. Lúc đó ông Đ có hỏi bà V đã giao tiền chưa thì bà T, anh H nói bà V đã giao rồi. Ngoài ông Đ ra thì có bà Bùi Thị Ngọc Á làm chứng.

Thửa đất bà T, anh H bán cho bà V là đất trống, có tứ cận: phía đông giáp đất bà T, phía tây giáp đường thôn, phía bắc giáp đất bà B, phía nam giáp đất ông B. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng thông tin cụ thể về giấy chứng nhận thì ông Đ không rõ

Thửa đất bà T, anh H bán cho bà V là một phần trong thửa đất của hộ bà T cùng chồng cũ là ông Lê Thế H1; nhưng thời điểm ông Đ làm chứng việc mua bán thì không có mặt ông H1 ở đó, ông Đ có hỏi đất gia đình đã chia chưa thì bà T và anh H có nói là đất này đã được ông H1 chia và uỷ quyền toàn bộ cho anh H để sử dụng hoặc bán, nên nay bà T và anh H bán lại cho bà V. Ngoài ra gia đình bà T, ông H1 chia tài sản như thế nào thì ông Đ không rõ.

Bị đơn bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H không đến làm việc nên không có lời khai tại hồ sơ vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Gia Mập tại phiên tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, tòa án đã tiến hành đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền. Về những người tham gia tố tụng trong vụ án đã chấp hành đúng quy định.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ thu thập được có trong hồ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử: không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị Thu V về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn về yêu cầu bị đơn bà T, anh H có nghĩa vụ trả số tiền 150.000.000 đồng cho bà V và trả tiền lãi của số tiền này theo mức lãi suất 0,83%/tháng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Đây là vụ án tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do nguyên đơn bà Trương Thị Thu V thực hiện quyền khởi kiện. Vì bị đơn bà T, anh H cư trú tại xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Đối với bị đơn bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H và có đăng ký thường trú tại tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước nhưng hiện tại vắng mặt tại địa phương, tuy nhiên bà T, anh H còn nhà đất tại địa phương nên thỉnh thoảng mới về lại, mặc dù đã được Tòa án niêm yết hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án; đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thế H1 vắng mặt tại phiên tòa không có lý do. Căn cứ vào Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[3] Xét về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1]Nguyên đơn bà Trương Thị Thu V khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã xác lập giữa bà V và bà T, anh H vào ngày 02/10/2021.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Nguyên đơn trình bày vào ngày 02/10/2021 bà V có nhận chuyển nhượng của mẹ con bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H diện tích đất 300 m² tọa lạc tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước. Đất thuộc một phần thửa đất số 34, tờ bản đồ số 21, diện tích 2295,8 m² tọa lạc tại thôn C, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 002243, số vào sổ cấp GCN: CS 000776/CL do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 13/3/2020 cấp cho hộ ông Lê Thế H1. Việc các bên xác lập việc chuyển nhượng thể hiện tại nội dung giấy viết tay “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021.

Qua xem xét, thẩm định tại chỗ thì thửa đất các bên chuyển nhượng có trên thực địa, vị trí, hình thể, tứ cận, tài sản trên đất phù hợp với trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người làm chứng; đất đang do bà T, anh H quản lý, sử dụng. Do đó có căn cứ xác định việc bà T, anh H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà V là có thật.

Xét về hình thức hợp đồng: việc chuyển nhượng được các bên lập giấy viết tay “giấy sang nhượng đất” đề ngày 02/10/2021 mà không lập hợp đồng chuyển nhượng và không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013.

Xét về nội dung hợp đồng:

Giữa các đương sự xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau trên cơ sở tự nguyện, các đương sự có đủ năng lực hành vi dân sự, hợp đồng chuyển nhượng có mục đích không trái quy định pháp luật. Tuy nhiên việc bà T, anh H thực hiện việc chuyển nhượng diện tích đất 300 m² cho bà V là tài sản chung chưa chia và không có sự đồng ý hoặc ủy quyền của các thành viên còn lại trong hộ gia đình gồm chồng bà T là ông Lê Thế H1 và các con chung là không đảm bảo quyền lợi của các thành viên khác; mặc khác bà T, anh H xác lập việc chuyển nhượng đất cho bà V đối với tài sản đang thế chấp tại ngân hàng N2-chi nhánh B là vi phạm quy định tại Điều 302 Bộ luật dân sự năm 2015, vi phạm các thỏa thuận đã ký kết giữa bà T và ngân hàng. Do đó việc bà T, anh H chuyển nhượng đất cho bà V là vi phạm pháp luật nên hợp đồng bị vô hiệu.

Do hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu nên các bên đương sự giao trả lại cho nhau những gì đã nhận, do vậy cần buộc bà T, anh H có nghĩa vụ trả lại cho bà V số tiền 150.000.000 đồng là đúng quy định.

[3.2] Xét yêu cầu khởi kiện buộc bà T, anh H có nghĩa vụ trả tiền lãi của số tiền 150.000.000 đồng tính từ ngày 02/10/2021 đến ngày giải quyết xong vụ án:

Xét thấy khi xác lập việc chuyển nhượng, mặc dù quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng bà T, anh H vẫn tiến hành chuyển nhượng cho bà V, đồng thời cam kết trong thời hạn 01 năm sẽ tiến hành thủ tục chuyển quyền cho bà V nhưng không thực hiện dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, nên cần buộc bà T, anh H có nghĩa vụ chịu tiền lãi của số tiền đã nhận 150.000.000 đồng cho bà V là phù hợp. Đồng thời mức lãi suất bà V yêu cầu 0,83% là đúng quy định pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Cụ thể số tiền lãi là: 150.000.000 đồng x 0,83% x 35 tháng 28 ngày (từ ngày 02/10/2021 đến ngày 30/9/2024) = 44.737.000 đồng.

Tổng cộng số tiền bà T, anh H phải trả cho bà V là 194.737.000 đồng

[4] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng bị đơn bà T, anh H phải chịu do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: bị đơn bà T, anh H phải chịu do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[6] Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ các Điều 122, 123, 131, 302, 320, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015;
2. Căn cứ Điều 166, 167, 168, 179, 188 Luật đất đai 2013;
3. Căn cứ Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
4. Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị Thu V.
   Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 02/10/2021 giữa bà Trương Thị Thu V và bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H vô hiệu.
   Bà Hồ Thị T, anh Lê Thế H có nghĩa vụ liên đới trả cho bà V số tiền đã nhận là 150.000.000 đồng và tiền lãi là 44.737.000 đồng, tổng cộng 194.737.000 đồng (một trăm chín mươi bốn triệu bảy trăm ba mươi bảy nghìn đồng).
   Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp Cơ quan Thi hành án có quyền chủ động ra Quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu Thi hành án của người được thi hành (Đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
   Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng, bà T và anh H có nghĩa vụ liên đới chịu, do bà V đã nộp tạm ứng số tiền này nên bà T và anh H có nghĩa vụ trả lại bà V.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm là 9.736.850 đồng bà T và anh H phải liên đới chịu.
   Nguyên đơn bà V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng; được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng bà V đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006724 ngày 27/12/2023; trả lại cho bà V số tiền tạm ứng án phí 4.625.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 0008058 ngày 29/02/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước.
4. Quyền kháng cáo:
   Các đương sự có mặt tại phiên tòa có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.