TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 334/2024/DS-PT

Ngày 28-6-2024

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Ông Nguyễn Trung Dũng.
Các Thẩm phán:	Ông Lê Sỹ Trứ;
	Ông Nguyễn Văn Tài.
- Thư ký phiên tòa:	Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:	Bà Ngô Kim Duyên – Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 190/2024/TLPT-DS ngày 15 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2024/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành thành phố D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 235/2024/QĐ-PT ngày 04 tháng 6 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 326/2024/QĐ-PT ngày 25 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị Kim L, sinh năm 1986; địa chỉ: Khu phố T, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Phước.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Vũ Huỳnh Đ, sinh năm 1994; địa chỉ: ấp T, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Phước, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 16/10/2023); có mặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ1; địa chỉ: số A, ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Dương Kim C, sinh năm 1995; địa chỉ liên hệ: tầng 2, tòa nhà A G, số D, đường Đ, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ngày 22/01/2024); có mặt.

2

Người kháng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần Đ1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 05/12/2023; đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 01/02/2024; lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Trần Thị Kim L là ông Vũ Huỳnh Đ trình bày:

Ngày 08/07/2022, bà Trần Thị Kim L và Công ty Cổ phần Đ1 (gọi tắt Công ty Đ1) đã cùng ký kết Thỏa thuận đặt cọc số: C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 và Thỏa thuận đặt cọc số: C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 để đảm bảo cho việc Công ty Đ1 và bà L sẽ xác lập và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Thỏa thuận đặt cọc số: C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 thì căn hộ mua bán có ký hiệu: C2-25.01, căn hộ số: 01, thuộc khối C, tầng số: 25, diện tích sàn xây dựng tạm tính 90,4m² (tim tường), diện tích sử dụng tạm tính 83,2m² (thông thủy), mục đích sử dụng: dùng để ở, giá bán căn hộ: 2.900.003.000 đồng, số tiền đặt cọc: 580.000.600 đồng.

Theo Thỏa thuận đặt cọc số: C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 thì căn hộ mua bán có ký hiệu: C2-26.01, căn hộ số: 01, thuộc khối C, tầng số: 26, diện tích sàn xây dựng tạm tính 90,4m² (tim tường), diện tích sử dụng tạm tính 83,2m² (thông thủy), mục đích sử dụng: dùng để ở, giá bán căn hộ: 2.869.477.000 đồng, số tiền đặt cọc: 573.895.400 đồng.

Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến ký kết của hai thỏa thuận đặt cọc đã ký là dự kiến ký kết vào ngày 30/12/2022 với điều kiện bà L đã thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ, trách nhiệm, cam kết được nêu tại Thỏa thuận đặt cọc số: C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và Thỏa thuận đặt cọc số: C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022. Bà L và Công ty Đ1 đồng ý rằng, thời gian ký kết Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 (ba) tháng so với thời hạn dự kiến là ngày 30/12/2022.

Thực hiện theo hợp đồng đã ký, bà Trần Thị Kim L đã thanh toán cho Công ty Đ1 tổng số tiền đặt cọc là 1.153.896.000 đồng, cụ thể số tiền đã đặt cọc theo Phụ lục 01 kèm theo Thỏa thuận đặt cọc số C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 là 580.000.600 đồng và số tiền đã đặt cọc thể hiện tại Phụ lục 01 kèm theo Thỏa thuận đặt cọc số C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 là: 573.895.400 đồng. Toàn bộ tiền đặt cọc mua căn hộ nêu trên là tài sản riêng của bà L, không thuộc sở hữu chung với bất cứ tổ chức, cá nhân nào khác.

Tuy nhiên, Công ty Đ1 đã không thực hiện đúng theo hợp đồng, theo quy định của hợp đồng, thời gian ký kết hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến vào ngày 30/12/2022, có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 tháng so với thời hạn dự kiến nhưng đến nay Công ty Đ1 vẫn không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bà Trần Thị Kim L. Việc vi phạm nghĩa vụ trên của Công ty

3

Đ1 đã xâm phạm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của bà Trần Thị Kim L. Vì vậy, bà Trần Thị Kim L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Tuyên bố chấm dứt văn bản thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2022 số C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và Phụ lục 01, Phụ lục 02 kèm theo giữa Công ty Cổ phần Đ1 với bà Trần Thị Kim L về việc đặt cọc mua bán căn hộ C2-25.01 thuộc khối C, tầng 25 tọa lạc khu chung cư L khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
• Tuyên bố chấm dứt văn bản Thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2022 số C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và Phụ lục 01, Phụ lục 02 kèm theo giữa Công ty Cổ phần Đ1 với bà Trần Thị Kim L về việc đặt cọc mua bán căn hộ C2-26.01 thuộc khối C, tầng 26 tọa lạc khu C khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
• - Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho bà Trần Thị Kim L tổng số tiền 1.237.438.070 đồng, trong đó số tiền bà L đã đặt cọc là 1.153.896.000 đồng và tiền lãi chậm trả tính từ ngày 01/4/2023 đến ngày 27/3/2024 là 0.02%/ngày x 362 ngày x 1.153.896.000 đồng = 83.542.070 đồng.

- Lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên toà, người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 là bà Nguyễn Thị N trình bày:

Thống nhất với trình bày của đại diện nguyên đơn về việc ký kết thỏa thuận đặt cọc, nội dung đặt cọc, số tiền đặt cọc như bà L trình bày. Đối với Thỏa thuận đặt cọc số C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022, bị đơn đã nhận cọc của bà L số tiền 580.000.600 đồng. Đối với Thỏa thuận đặt cọc số: C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022, bà L đã thanh toán cho Công ty số tiền là 573.896.000 đồng. Do ảnh hưởng suy thoái toàn cầu đang diễn ra dẫn tới tình hình kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn. Vì vậy, Công ty cũng không thoát khỏi ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng suy thoái kinh tế này. Công ty vẫn đang cố gắng thu xếp nguồn vốn và tài chính để có thể thanh toán cho nguyên đơn trong thời gian sớm nhất. Nay bà L khởi kiện thì công ty có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của bà L như sau: Công ty đồng ý chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và các phụ lục kèm theo theo yêu cầu của nguyên đơn. Đối với tiền đặt cọc thì bị đơn đồng ý trả lại tổng số tiền đặt cọc đã nhận của nguyên đơn là 1.153.896.000 đồng và thời hạn thanh toán số tiền này là vào ngày 30/6/2024. Đối với tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán thì bị đơn không đồng ý thanh toán khoản tiền này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2024/DS-ST ngày 27/03/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Kim L đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Chấm dứt văn bản thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2022 số C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và Phụ lục 01, Phụ lục 02 kèm theo giữa Công ty Cổ phần Đ1 với bà Trần Thị Kim L về việc đặt cọc mua bán căn hộ C2-25.01 thuộc khối C, tầng 25 tọa lạc khu chung cư L khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

4

Chấm dứt văn bản Thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2022 số C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và Phụ lục 01, Phụ lục 02 kèm theo giữa Công ty Cổ phần Đ1 với bà Trần Thị Kim L về việc đặt cọc mua bán căn hộ C2-26.01 thuộc khối C, tầng 26 tọa lạc khu C khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Buộc Công ty Cổ phần Đ1 phải trả cho bà Trần Thị Kim L số tiền 1.237.438.070 đồng.

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, Bản án còn quyết định về nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự, án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi tuyên bản án sơ thẩm đến ngày 05/4/2024, bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên toà, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

• - Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
• - Về nội dung: Nhận thấy, bị đơn kháng cáo nhưng tại phiên toà phúc thẩm không cung cấp được tài liệu chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án nên kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận và Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là phù hợp, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

5

[1] Nguyên đơn và bị đơn Công ty Đ1 thống nhất thời gian, nội dung của thỏa thuận đặt cọc số: C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 ký ngày 08/07/2022, các Phụ lục 01, 02 ký ngày 25/12/2020 và thỏa thuận đặt cọc số C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 ngày 08/07/2022 kèm theo phụ lục 01,02 giữa bà Trần Thị Kim L và Công ty Đ1 hai bên thống nhất số tiền mà bà L đã đặt cọc cho công ty là 1.153.896.000 đồng (trong đó: 580.000.000 đồng theo thỏa thuận đặt cọc là số: C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022 và 573.895.400 đồng theo thỏa đặt cọc là số: C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 ngày 08/07/2024, sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn và bị đơn đồng ý chấm dứt thỏa thuận đặt cọc và các phụ lục kèm theo về việc đặt cọc mua bán căn hộ C2-25.01/TTĐC-LDGSKY/2022, C2-26.01/TTĐC-LDGSKY/2022 thuộc khối C2 tầng 26 tọa lạc khu chung cư C khu đô thị M, phường A, Thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Nguyên đơn yêu cầu Công ty Đ1 phải thanh toán trả số tiền cọc mà nguyên đơn đã nộp cho công ty 1.153.896.000 đồng, tiền lãi chậm trả tính từ ngày 01/04/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm 27/03/2024 là 0,02%/ ngày x 362 ngày x 1.153.896.000 đồng = 83.542.070 đồng. Công ty chỉ đồng ý trả lại số tiền nguyên đơn đặt cọc cho công ty là 1.153.896.000 đồng và thời hạn thanh toán 30/06/2024. Đối với tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán thì bị đơn không đồng ý thanh toán khoãn tiền này.

[3] Xét lỗi dẫn đến việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc ngày 08/07/2022 giữa Công ty Đ1 và bà Trần Thị Kim L là do công ty không thực hiện nghĩa vụ thỏa thuận được quy định tại điểm 6.1 Điều 6 của Thỏa thuận đặt cọc hai bên đã ký ngày 08/07/2022 quy định quyền và nghĩa vụ của bên A như sau “Đảm bảo các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên B”. Cũng tại điểm 5.3 Điều 5 của thỏa thuận đặt cọc thể hiện: “Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ không được ký kết hoàn toàn do lỗi của bên A thì bên A có trách nhiệm trả cho bên B số tiền đã thanh toán và thanh toán thêm cho bên A một khoản tiền tương đương với mức lãi suất 0,02%/ngày/số tiền bên B đã thanh toán cho bên A”. Nguyên đơn bị đơn thống nhất số tiền cọc đã đóng cho Công ty Đ1 1.153.896.000 đồng.

Tại Tòa án cấp sơ thẩm các bên xác định thời hạn ký hợp đồng mua bán căn hộ 2 bên dự kiến ngày 30/12/2022 có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 (ba) tháng và thống nhất xác định hạn chót các bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là không quá ngày 31/03/2023. Đến ngày 01/04/2023 công ty vẫn không ký hợp đồng mua bán như thỏa thuận. Nên có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc bị đơn phải thanh toán số tiền lãi chậm trả từ ngày 01/04/2023 đến ngày xét xử 27/03/2024 là 0,02%/ngày x 362 ngày x 1.153.896.000 đồng = 83.542.070 đồng như nguyên đơn yêu cầu là có căn cứ chấp nhận.

Từ những phân tích trên với các tài liệu chứng cứ thể hiện trong hồ sơ vụ án Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp đúng quy định của pháp luật.

Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ mới để làm thay đổi nội dung vụ án nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

[4] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định của pháp luật.

6

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308, và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ1
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2024/DS-ST ngày 27 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương về phần án phí dân sự sơ thẩm như sau:
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đ1 phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo Biên lai số 0002757 ngày 09/04/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự; người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - Chi cục THADS thành phố Dĩ An; - TAND thành phố Dĩ An; - Các đương sự; - Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Trung Dũng