TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 33/2025/KDTM-ST Ngày: 19 - 6 - 2025 V/v tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 3, TP. HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Hoa

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Đặng Thị Ngọc Hằng;
2. Bà Lê Thị Xuân Mai.

Thư ký phiên tòa: Bà Bùi Nhật Vi Phượng – Thư ký Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Thu Hường – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 10, ngày 13 và ngày 19 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số: 113/2023/TLST-KDTM ngày 05 tháng 10 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 80/2024/QĐXXST-KDTM ngày 06 tháng 8 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 291/2024/QĐST-KDTM ngày 06 tháng 9 năm 2024, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 321/2024/QĐST-KDTM ngày 27 tháng 9 năm 2024, Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 102/2025/QĐXXST-KDTM, Quyết định hoãn phiên tòa số 151/2025/QĐST-KDTM ngày 13/5/2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.

   Trụ sở: Số D T, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo pháp luật của nguyên đơn: Ông Trương Trọng T; Chức vụ: Giám đốc

   Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn D và bà Lê Bảo N. Cùng là người đại diện theo ủy quyền. Văn bản ủy quyền số 832/QLKDN-TCKT ngày 30 tháng 5 năm 2025.

   (có mặt).

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần X.

   Trụ sở: Số A H, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo pháp luật của bị đơn: Ông Nguyễn Nhân K – Tổng giám đốc.

   (vắng mặt).

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH D1

   Trụ sở: Số B C, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo pháp luật: Bà Hoàng Nguyễn Phương Hải Y; Chức danh: Chủ tịch Công ty; Địa chỉ: Số A L N, phường Đ, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

   (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 08 tháng 11 năm 2022 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn có các ông (bà) Nguyễn Quang T1, Nguyễn Văn D và Lê Bảo N cùng trình bày như sau:

Nhà, đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu Nhà nước do Công ty K1 chuyển giao cho Công ty Q (nay là Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H) quản lý theo Quyết định số 3863/QĐ-UB ngày 23/8/2006 của Ủy ban nhân dân thành phố H.

Năm 2013, Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H (sau đây gọi tắt là Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H) cho Công ty Cổ phần X (sau đây gọi tắt là: Công ty X) thuê Nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng thuê nhà số 264/HĐTN-KD ngày 31/10/2013. Hợp đồng này đã thanh lý xong.

Ngày 14/10/2020, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H tiếp tục ký Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD cho Công ty X thuê nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh, với nội dung:

Giá thuê từ 01/01/2020 đến 31/12/2020 là 40.000.000 đồng/tháng; Thời hạn thuê từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2021; Ngày bắt đầu thuê 01/01/2020; Ngày hết hạn thuê 31/12/2021; Mục đích thuê: Kinh doanh. Loại nhà: nhà phố; Diện tích khuôn viên là: 251,9 m²; Diện tích sử dụng là: 242,42 m².

Trong hợp đồng thuê nhà trên, hai bên thỏa thuận “Trong thời hạn hợp đồng, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành biểu giá đất hoặc giá thuê nhà mới thì giá thuê nhà trên sẽ được điều chỉnh cho phù hợp”; Thời hạn thanh toán, hai bên thỏa thuận tiền thuê nhà được thanh toán theo quý (tiền thuê nhà được thanh toán chậm nhất vào ngày thứ 15 của tháng thứ 2 trong quý), trường hợp bên Thuê chậm thanh toán thì phải thanh toán thêm cho bên cho thuê khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán bằng 0,03% trên tiền thuê tháng cho mỗi ngày chậm thanh toán.

Ngày 31/12/2021, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H và Công ty X ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số A điều chỉnh giá thuê: giá thuê từ 01/01/2021 đến 31/12/2021 là 42.800.000 đồng/tháng (theo bản vẽ hiện trạng sử dụng nhà ngày 31/10/2008).

Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty X đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Tính đến ngày 31/10/2022 còn nợ tổng số tiền 473.312.360 đồng, bao gồm: Nợ tiền thuê nhà từ tháng 01 năm 2022 đến tháng 10 năm 2022 (42.800.000 đồng/tháng x 10 tháng = 428.000.000 đồng và tiền lãi lãi phạt do chậm thanh toán từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là 45.312.360 đồng.

Ngày 08/11/2022, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Buộc Công ty X bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.
• Buộc Công ty X thanh toán toàn bộ số nợ tạm tính đến ngày 31/10/2022 với tổng số tiền là 473.312.360 đồng.
• Buộc Công ty X thanh toán tiếp tiền thuê nhà cho đến khi bàn giao trống mặt bằng thuê cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.

Trong quá trình Tòa án thụ lý giải quyết vụ án, Công ty X đã thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà của năm 2022, cụ thể:

• Ngày 29/11/2022, đã thanh toán tiền thuê nhà quý 1/2022 với số tiền là: 128.400.000 đồng.
• Ngày 12/12/2022, đã thanh toán tiền thuê nhà quý 2/2022 với số tiền là: 128.400.000 đồng.
• Ngày 03/04/2023, đã thanh toán tiền thuê nhà quý 3/2022 với số tiền là: 128.400.000 đồng.
• Ngày 07/04/2023, đã thanh toán tiền thuê nhà quý 4/2022 với số tiền là: 128.400.000 đồng.
• Ngày 02/08/2023, đã tạm thanh toán tiền thuê nhà quý 1/2023 với số tiền là: 128.400.000 đồng.

Sau khi Công ty X thanh toán tiền thuê nhà của năm 2022. Ngày 18/10/2023, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H và Công ty X đã ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD điều chỉnh thời hạn thuê nhà từ ngày 01/01/2022 đến ngày 31/12/2022 và giá thuê năm 2022 là: 42.800.000 đồng, cụ thể:

• Ngày 18/12/2023, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 2/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng.
• Ngày 07/02/2024, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 3/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng
• Ngày 20/06/2024, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 4/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng.

Ngày 17/06/2024, Công ty Kinh doanh nhà Thành phố H và Công ty X đã ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD với nội dung điều chỉnh thời hạn thuê từ ngày 01/01/2023 đến ngày 31/12/2023 và điều chỉnh giá thuê năm 2023 là: 49.500.000 đồng/tháng. Đồng thời, ngày 11/8/2023, Công ty Kinh doanh nhà Thành phố H giửi cho Công ty X Thông báo thu tiền số 2124/TB-QLKDN với nội dung thông báo giá thuê nhà năm 2023 là 49.500.000 đồng/tháng, thời điểm áp dụng từ 01/01/2023 đến 31/12/2023. Vì vậy Công ty X còn thiếu tiền chênh lệch giá thuê của tháng 1/2023, tháng 2/2023 và tháng 3/2023 là: 20.100.000 đồng

Căn cứ Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024 và Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 8/12/2023 của Ủy ban nhân dân thành phố H về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024) nên Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H gửi Thông báo số 719/TB-QLKDN ngày 27/05/2024 cho Công ty X về việc tăng giá tiền thuê nhà là 49.500.000 đồng/tháng. Thời điểm áp dụng: 01/01/2024 đến 31/12/2024.

Từ 01/01/2024 đến nay Công ty X không thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H đúng như thời hạn đã quy định trong Hợp đồng thuê nhà.

Tạm tính đến 10/06/2025, Công ty X còn nợ tổng số tiền thuê nhà là 878.100.000 đồng, trong đó gồm:

• Nợ chênh lệch giá giữa Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD ngày 17/06/2024 với PLĐC số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023 của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 3 năm 2023 là: 20.100.000 đồng.
• Nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 (giá thuê 49.500.000 đồng/tháng x 12 tháng) là 594.000.000 đồng.
• Nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng x 5 tháng 10 ngày) là 264.000.000 đồng.

Căn cứ điều 6 khoản 6.2 của Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14/10/2020 có ghi: “ Trường hợp bên B chậm thanh toán theo khoản 6.1, thì bên B phải thanh toán thêm cho bên A khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán bằng 0,03% trên tiền thuê tháng cho mỗi một ngày chậm thanh toán”.

Lãi suất 0,03%/ngày, tương đương 0,9%/tháng, tương đương 10,8%/năm.

Ngày 29/08/2022, Công ty X mới thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 mức giá là 42.800.000 đồng, nên số tiền lãi chậm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả như sau:

• - Tiền thuê nhà tháng 4/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/05/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 03 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 3 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 6.137.520 đồng (1).
• - Tiền thuê nhà tháng 5/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/06/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 02 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 2 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 5.752.320 đồng (2').
• - Tiền thuê nhà tháng 6/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/07/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 01 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 1 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 5.367.120 đồng (3').
• - Tiền thuê nhà tháng 7/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/08/2021 cho đến 26/09/2022 là 01 năm 01 tháng 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 1 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26 ngày) = 5.341.440 đồng (4').
• - Tiền thuê nhà tháng 8/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/09/2021 cho đến 26/09/2022 là 01 năm 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26 ngày) = 4.956.240 đồng (5').
• - Tiền thuê nhà tháng 9/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/10/2021 cho đến 26/09/2022 là 11 tháng 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 11 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26 ngày) = 4.571.040 đồng (6').
• - Tiền thuê nhà tháng 10/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/11/2021 cho đến 27/10/2022 là 11 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 11 tháng) + (42.800.000đồng x 0,03%/ngày x 27 ngày) = 4.583.880 đồng (7').
• - Tiền thuê nhà tháng 11/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/12/2021 cho đến 27/10/2022 là 10 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 10 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 27 ngày) = 4.198.680 đồng (8').
• - Tiền thuê nhà tháng 12/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/01/2022 cho đến 27/10/2022 là 9 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 9 tháng) + (42.800.000 đ x 0,03%/ngày x 27ngày) = 3.813.480 đồng(9').

→ Cộng tiền lãi phạt (1')+(2')+(3')+(4')+(5')+(6')+(7')+(8')+(9') = 44.721.720 đồng. (Do quá trình soạn thảo đơn đã nhầm lẫn nên đã ghi số tiền 45.312.360 là không đúng).

Tổng các khoản nợ : 922.821.720 đồng, trong đó tiền lãi phạt chậm thanh toán từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là: 44.721.720 đồng; nợ chênh lệch giá của tháng 1/2023, tháng 2/2023 và tháng 3/2023 là: 20.100.000 đồng; nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 là 594.000.000 đồng và nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng) là 264.000.000 đồng.

Vì vậy, Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Buộc Công ty X phải thanh toán cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H tổng số tiền còn nợ tạm tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 là 922.821.720 đồng, trong đó bao gồm:
  • - Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là: 44.721.720 đồng;
  • - Tiền nợ chênh lệch giá của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 03 năm 2023 là: 20.100.000 đồng;
  • - Tiền thuê nhà còn nợ từ ngày 01/01/2024 tạm tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 là 858.000.000 đồng, trong đó: tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 là 594.000.000 đồng và tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng) là 264.000.000 đồng.
• Buộc Công ty X bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh (theo bản vẽ hiện trạng sử dụng nhà ngày 31/10/2008) cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.
• Buộc Công ty X phải thanh toán tiếp tiền thuê nhà cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H từ ngày 11/6/2025 cho đến khi bàn giao giao nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.
• Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H đã nộp tạm ứng số tiền 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) để thực hiện thủ tục xem xét thẩm định tại chỗ đối với hiện trạng nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân Quận 3). Yêu cầu Công ty X phải trả lại cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H số tiền 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) đã nộp tạm ứng.

Bị đơn Công ty Cổ phần X đã được Tòa án thông báo thụ lý vụ án, triệu tập hợp lệ tham gia các phiên làm việc, phiên hòa giải, phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ nhưng vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến về nội dung vụ án.

Tại bản tự khai và đơn xin vắng mặt đề ngày 13/6/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty TNHH D1 có bà Hoàng Nguyễn Phương Hải Y là người đại diện theo pháp luật trình bày:

Vào ngày 08 tháng 4 năm 2025, Công ty TNHH D1 (sau đây gọi tắt là Công ty D1 đã chuyển trụ sở về địa chỉ 84b T, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh và thực tế đã di dời toàn bộ tài sản và con người của Công ty ra khỏi địa chị 2 C, Phường I, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty D1 đã bàn giao nhà trống cho Công ty X. Hiện nay Công ty D1 không còn liên quan và không có bất cứ tranh chấp nào liên quan đến nhà 2 C, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Nay tôi làm đơn này xin được vắng mặt suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

• - Nguyên đơn Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H có bà Lê Bảo N và ông Nguyễn Văn D là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

  Trong quá trình Tòa án thụ lý giải quyết vụ án, Công ty X đã thanh toán đủ tiền thuê nhà của năm 2020, năm 2021, năm 2022. Bị đơn đã thanh toán tiền thuê nhà của năm 2023, nhưng mới thanh toán theo đơn giá tạm tính 42.800.000 đồng/tháng, cụ thể:

  • Ngày 02/08/2023, đã tạm thanh toán tiền thuê nhà quý 1/2023 với số tiền là: 128.400.000 đồng.
  • Ngày 18/12/2023, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 2/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng.
  • Ngày 07/02/2024, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 3/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng
  • Ngày 20/06/2024, Công ty X đã thanh toán tiền thuê nhà quý 4/2023 với số tiền là: 148.500.000 đồng.

  Nay nguyên đơn Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H yêu cầu Tòa án giải quyết:

  • Buộc Công ty X phải thanh toán cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H tổng số tiền tạm tính đến ngày 10/6/025 là 922.821.720 đồng, trong đó bao gồm:
    • Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là: 44.721.720 đồng. (do quá trình soạn thảo đơn đã nhầm lẫn nên đã ghi số tiền 45.312.360 là không đúng).
    • Tiền nợ chênh lệch giá của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 3 năm 2023 là: 20.100.000 đồng;
    • Tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 tạm tính đến ngày 10/6/2025 là 858.000.000 đồng, trong đó: tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 là 594.000.000 đồng và tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng) là 264.000.000 đồng.
  • Buộc Công ty X bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh (theo bản vẽ hiện trạng sử dụng nhà ngày 31/10/2008) cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.
  • Buộc Công ty X phải thanh toán tiếp tiền thuê nhà cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H từ ngày 11/6/2025 cho đến khi hoàn tất thủ tục giao nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.
  • Buộc Công ty X phải thanh toán cho Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H số tiền 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) đã nộp tạm ứng để thực hiện thủ tục xem xét thẩm định tại chỗ đối với hiện trạng nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng ngày 27/11/2023 của Tòa án nhân dân Quận 3).
• - Bị đơn Công ty Cổ phần X do ông Nguyễn Nhân K đại diện theo pháp luật vắng mặt.
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH D1 do bà Hoàng Nguyễn Phương Hải Y đại diện theo pháp luật vắng mặt.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 3 phát biểu:

  Về thủ tục tố tụng:

  Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành đầy đủ, đảm bảo thủ tục tố tụng; tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng khác đã tuân thủ đúng qui định của pháp luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

  Về nội dung vụ án:

  Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án và thủ tục tố tụng:

Nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà đối với bị đơn Công ty Cổ phần X có trụ sở tại Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Người đại diện theo pháp luật của bị đơn Công ty Cổ phần X và người đại diện theo pháp luật của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH D1 đã được Tòa án tống đạt hợp lệ về thời gian, địa điểm tham gia phiên tòa xét xử sơ thẩm nhưng vắng mặt, không rõ lý do. Ngày 13/6/2025 Công ty D1 có bà Nguyễn Hoàng P Hải Yến nộp cho Tòa Bản tự khai và đơn xin vắng mặt đề ngày 13/6/2025. Do đó, căn cứ vào khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 2 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt Công ty X và Công ty D1.

[3] Về nội dung vụ án và yêu cầu của các đương sự:

[3.1] Về yêu cầu bị đơn Công ty Cổ phần X thanh toán tiền nợ chênh lệch giá của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 3 năm 2023 là: 20.100.000 đồng và tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 10/6/2025 với tổng số tiền 858.000.000 đồng.

Căn cứ Quyết định số 53/QĐ-UB ngày 23/7/1986 và Quyết định số 3863/QĐ-UB ngày 23/8/2006 và Quyết định đổi số nhà số C.UB ngày 23/11/2001 cùng của Ủy ban nhân dân thành phố H thì nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Ngày 23/8/2006, Ủy ban nhân dân Thành phố H giao ông ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H quản lý.

Công ty Quản lý kinh doanh nhà Thành phố H ký hợp đồng thuê nhà với Công ty Cổ phần X theo Hợp đồng thuê nhà số: 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020. Theo hợp đồng, Công ty Quản lý kinh doanh nhà Thành phố H cho Công ty Cổ phần X thuê căn nhà 2 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh để kinh doanh; Thời hạn thuê 02 năm, ngày bắt đầu thuê 01/01/2020, ngày hết hạn thuê 31/12/2021; Giá thuê nhà từ 01/01/2020 đến 31/12/2020 là 40.000.000 đồng/tháng, năm 2021 giá thuê sẽ được điều chỉnh; Mục đích thuê: Kinh doanh; Loại nhà: nhà phố; Diện tích khuôn viên là: 251,9 m²; Diện tích sử dụng là: 242,42 m².

Trong hợp đồng thuê nhà trên, hai bên thỏa thuận “Trong thời hạn hợp đồng, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành biểu giá đất hoặc giá thuê nhà mới thì giá thuê nhà trên sẽ được điều chỉnh cho phù hợp”; Thời hạn thanh toán, hai bên thỏa thuận tiền thuê nhà được thanh toán theo quý (tiền thuê nhà được thanh toán chậm nhất vào ngày thứ 15 của tháng thứ 2 trong quý), trường hợp bên Thuê chậm thanh toán thì phải thanh toán thêm cho bên cho thuê khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán bằng 0,03% trên tiền thuê tháng cho mỗi ngày chậm thanh toán.

Sau khi ký hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020, Công ty Quản lý kinh doanh nhà Thành phố H và Công ty Cổ phần X còn ký thêm các phụ lục hợp đồng:

• Ngày 31 tháng 12 năm 2021, ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số A điều chỉnh giá thuê: giá thuê từ 01/01/2021 đến 31/12/2021 là 42.800.000 đồng/tháng (theo bản vẽ hiện trạng sử dụng nhà ngày 31/10/2008);
• Ngày 18/10/2023, ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD điều chỉnh thời hạn thuê nhà từ ngày 01/01/2022 đến ngày 31/12/2022 và giá thuê năm 2022 là: 42.800.000 đồng;
• Ngày 17/06/2024, ký thêm Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD với nội dung điều chỉnh thời hạn thuê được từ ngày 01/01/2023 đến ngày 31/12/2023 và điều chỉnh giá thuê năm 2023 là: 49.500.000 đồng/tháng.

Xét Hợp đồng thuê nhà số: 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020; Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 197/PLĐC-QLKDN-KD ngày 31 tháng 12 năm 2021; Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023 và Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD ngày 17/06/2024 đều do các bên tự nguyện ký kết, nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014 nên được công nhận hiệu lực.

Theo Hợp đồng thuê nhà số: 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020 có thời hạn thuê từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12 năm 2021; Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023 điều chỉnh thời hạn thuê nhà từ ngày 01/01/2022 đến ngày 31/12/2022 và Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023 tiếp tục điều chỉnh thời hạn thuê nhà từ ngày 01/01/2023 đến ngày 31/12/2023.

Sau khi hợp đồng và Phụ lục điều chỉnh hợp đồng hết hạn, mặc dù hai bên chưa có văn bản gia hạn thời gian thuê nhưng bị đơn vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê nhà 2 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh và thực tế đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 bị đơn vẫn đang tiếp tục quản lý, sử dụng căn nhà này.

Tại điểm m Điều 8 của Hợp đồng thuê nhà số: 266/HĐTN-QLKDN-KD hai bên có thỏa thuận “Trong thời gian hết hạn hợp đồng, bên B có thực tế sử dụng nhà mà các bên chưa ký lại hợp đồng mới hoặc chưa gia hạn hợp đồng thuê nhà thuê bên B có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà”

Do đó nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2024 đến ngày 10/6/2025 là có cơ sở và phù hợp với khoản 1 Điều 481 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được chấp nhận.

Về việc Công ty Quản lý kinh doanh nhà Thành phố H được điều chỉnh giá thuê nhà bằng các Phụ lục điều chỉnh hợp đồng thuê nhà và các Thông báo thu tiền thuê nhà: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020, giá thuê nhà là 40.000.000 đồng/tháng theo Hợp đồng thuê nhà; từ ngày 01 tháng 01 năm 2021 đến ngày 31 tháng 12 năm 2022, giá thuê nhà được điều chỉnh lên 42.800.000 đồng/tháng theo Phụ lục điều chỉnh hợp đồng thuê nhà số 197/PLĐC-QLKDN-KD ngày 26/5/2021, Thông báo số 1082/TB-QLKD ngày 01/8/2022 và Phụ lục điều chỉnh hợp đồng số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023; từ ngày 01 tháng 01 năm 2023 đến ngày 31 tháng 12 năm 2023, giá thuê nhà được điều chỉnh lên 49.500.000 đồng/tháng theo Thông báo số 2124/TB-QLKD ngày 11/8/2023, Thông báo số 719/TB-QLKD ngày 27/5/2024 và Phụ lục điều chỉnh hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD ngày 17/6/2024.

Việc nguyên đơn đã thông báo cho bị đơn về việc điều chỉnh giá thuê nhà 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024 và Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 8/12/2023 của Ủy ban nhân dân thành phố H về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2024).

Tại Điều 3 của Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14/10/2020 có nội dung “Trong thời hạn hợp đồng, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành biểu giá đất hoặc giá thuê nhà mới thì giá thuê nhà trên sẽ được điều chỉnh cho phù hợp”.

Khoản 1 Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “...trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”.

Từ những cơ sở nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền nợ chênh lệch giá giữa Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD ngày 17/06/2024 với PLĐC số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18/10/2023 của tháng 01/2023, tháng 02/2023 và tháng 3/2023 là: 20.100.000 đồng; tiền thuê từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 với giá thuê được áp dụng là 49.500.000 đồng/thán; tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 với giá thuê tạm áp dụng là 49.500.000 đồng/tháng là phù hợp.

Từ ngày 01 tháng 10 năm 2024 đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 bị đơn chưa thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn. Việc chậm thanh toán của bị đơn là vi phạm quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền tại Điều 280 và Điều 481 của Bộ luật Dân sự năm 2015, làm ảnh hưởng đến việc thu nộp ngân sách nhà nước của nguyên đơn.

Điều 280 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.

1. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Điều 481 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận ...”

Từ những căn cứ nêu trên, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán một lần ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật toàn bộ số tiền thuê nhà còn thiếu tạm tính đến ngày 10/6/2025 là 878.100.00 đồng, trong đó: tiền nợ chênh lệch giá của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 03 năm 2023 là: 20.100.000 đồng; tiền nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 (giá thuê 49.500.000 đồng/tháng x 12 tháng) là 594.000.000 đồng; tiền nợ tiền thuê nhà từ ngày 01/01/2025 tạm tính đến ngày 10/6/2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng x 5 tháng 10 ngày) là 264.000.000 đồng là có cơ sở, phù hợp với quy định tại Điều 280 và Điều 481 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3.2] Về yêu cầu bị đơn thanh toán cho nguyên đơn khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là với mức lãi suất 0,03% trên tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 cho mỗi ngày chậm trả là: 44.721.720 đồng. Ngày 29/08/2022, Công ty X mới thanh toán khoản tiền này cho nguyên đơn.

Tại Điều 6 của Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14/10/2020 nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận “trường hợp bên Thuê chậm thanh toán thì phải thanh toán thêm cho bên cho thuê khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán bằng 0,03% trên tiền thuê tháng cho mỗi ngày chậm thanh toán".

Tại Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005 quy định: “Trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ và chi phí hợp lý khác thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả”.

Căn cứ Công văn số 416/NHNo.CN3.KHQLRR ngày 14 tháng 3 năm 2025 của Ngân hàng N1 - Chi nhánh C; Căn cứ Công văn số 394/TB-TĐN-KHBL ngày 04 tháng 3 năm 2025 của Ngân hàng TMCP N2 - Chi nhánh T3 và Công văn số 356/BIDV.BNE-QLRR ngày 05 tháng 3 năm 2025 của Ngân hàng TMCP Đ– Chi nhánh B1 thì lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường là 14,05%/năm. Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền lãi do chậm thanh toán với mức lãi suất bằng 0,03%/ngày (tức 10,95%/năm) là thấp hơn mức lãi suất nợ trung bình trên thị trường và có lợi cho bị đơn và phù hợp với Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005 nên được chấp nhận.

Căn cứ khoản 6.2 Điều 6 của Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14/10/2020 nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận “trường hợp bên Thuê chậm thanh toán thì phải thanh toán thêm cho bên cho thuê khoản tiền lãi phạt do chậm thanh toán bằng 0,03% trên tiền thuê tháng cho mỗi ngày chậm thanh toán”. Bị đơn phải chịu lãi phạt chậm thanh toán là:

Ngày 28/08/2022, Công ty X mới thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 với mức giá thuê là 42.800.000 đồng nên nguyên đơn đã tính tiền thê tháng cho mỗi ngày chậm trả:

• - Tiền thuê nhà tháng 4/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/05/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 03 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 3 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 6.137.520 đồng (1).
• - Tiền thuê nhà tháng 5/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/06/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 02 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1 năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 2 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 5.752.320 đồng (2').
• - Tiền thuê nhà tháng 6/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/07/2021 cho đến 28/08/2022 là 01 năm 01 tháng 28 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 1 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 28 ngày) = 5.367.120 đồng (3').
• - Tiền thuê nhà tháng 7/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/08/2021 cho đến 26/09/2022 là 01 năm 01 tháng 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1năm) + (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 1 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26ngày) = 5.341.440 đồng (4').
• - Tiền thuê nhà tháng 8/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/09/2021 cho đến 26/09/2022 là 01 năm 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 10,8%/năm x 1 năm) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26 ngày) = 4.956.240 đồng (5').
• - Tiền thuê nhà tháng 9/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/10/2021 cho đến 26/09/2022 là 11 tháng 26 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 11tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 26 ngày) = 4.571.040 đồng (6').
• - Tiền thuê nhà tháng 10/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/11/2021 cho đến 27/10/2022 là 11 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 11 tháng) + (42.800.000đồng x 0,03%/ngày x 27 ngày) = 4.583.880 đồng (7').
• - Tiền thuê nhà tháng 11/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/12/2021 cho đến 27/10/2022 là 10 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 10 tháng) + (42.800.000 đồng x 0,03%/ngày x 27 ngày) = 4.198.680 đồng (8').
• - Tiền thuê nhà tháng 12/2021, thời gian tính lãi phạt do chậm thanh toán từ 01/01/2022 cho đến 27/10/2022 là 9 tháng 27 ngày, do vậy tiền lãi phạt của tháng này được tính: (42.800.000 đồng x 0,9%/tháng x 9 tháng) + (42.800.000 đ x 0,03%/ngày x 27ngày) = 3.813.480 đồng(9').

Cộng (1')+(2')+(3')+(4')+(5')+(6')+(7')+(8')+(9') = 44.721.720 đồng.

Theo đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán một lần tổng số tiền lãi do chậm tiền thuê nhà là 44.721.720 đồng ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật là có cơ sở chấp nhận.

[3.3] Về yêu cầu bị đơn Công ty X bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh và yêu cầu tiếp tục trả tiền thuê từ ngày 11/6/2025 cho đến khi bàn giao nhà:

Xét Tại Kết quả xác minh ngày 09/5/2023 của Công an P1, Quận C và tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 19/12/2023 thể hiện: Vào thời điểm xác minh và thời điểm xem xét thẩm định tại chỗ có Công ty D1 đang thực tế quản lý, sử dụng hoạt động kinh doanh lĩnh vực Internet tại căn nhà 2 C, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty Cổ phần X có treo biển hiệu Công ty nhưng không thực tế hoạt động kinh doanh tại địa chỉ này.

Tại Kết quả xác minh ngày 10/6/2025 của Công an P2, Quận C thể hiện Công ty D1 đang thực tế quản lý, sử dụng hoạt động kinh doanh lĩnh vực Internet tại căn nhà 2 C, Phường I, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại bản tự khai và đơn xin vắng mặt đề ngày 13/6/2025 của bà Hoàng Nguyễn Phương Hải Y là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH D1 trình bày: Công ty D1 đã chuyển trụ sở, di dời toàn bộ con người và tài sản của Công ty ra khỏi địa chỉ 2 C, Phường A, Quận C. Công ty D1 đã bàn giao nhà trống cho Công ty Cổ phần X nên không còn liên quan và không có bất cứ tranh chấp nào liên quan đến nhà 2 C, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với B tự khai và đơn xin vắng mặt bà Y đã nộp cho Tòa án bản photo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty D1 có thể hiện Công ty D1 có trụ sở hoạt động tại 84b T, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Từ những tài liệu chứng cứ nêu trên, Hội đồng xét xử có cơ sở để xác định: Vào thời điểm xét xử Công ty D1 không có trụ sở và không còn thực tế hoạt động kinh doanh tại nhà 2 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh Hội đồng xét xử không xem xét quyền và nghĩa vụ của Công ty D1 trong vụ án này.

Theo như đã phận tích tại mục [3.1], mục [3.2] và căn cứ vào các biên bản họp giữa nguyên đơn và người đại diện của bị đơn cùng các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, thể hiện bị đơn đã nhiều lần vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, các lần vi phạm đều có thời gian vượt quá 30 ngày.

Tại điểm Điều 7 của Hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14/10/2020 hai bên thỏa thuận Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H được quyền thu hồi lại nhà khi Công ty X chậm thanh toán tiền thuê nhà mà thời gian chậm thanh toán vượt quá 30 ngày, kể từ ngày đến hạn thanh toán.

Tại Điều 8 của Hợp đồng thuê này hai bên cũng thỏa thuận: “Trong thời gian hết hạn hợp đồng, bên B có thực tế sử dụng nhà mà các bên chưa ký lại hợp đồng mới hoặc chưa gia hạn hợp đồng thuê nhà thuê bên B có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà”.

Từ những căn cứ nêu trên nên Hội đồng xét xử xét thấy nguyên đơn yêu cầu bị đơn bàn giao trống nhà số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật và yêu cầu bị đơn còn phải thanh toán tiếp phần nợ tiền thuê nhà phát sinh thêm từ ngày 11/6/2025 cho đến khi hoàn giao nhà cho nguyên đơn là có cơ sở nên được chấp nhận.

[4]. Về chi phí tố tụng khác: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 157 của Bộ luật Tố tụng dân sự, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên các bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

[5] Về án phí: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm b khoản 1 Điều 3, điểm b khoản 1 và khoản 3 Điều 24, khoản 3 Điều 26 và khoản 1 Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 117, Điều 280; Điều 472; Điều 474 và Điều 481 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 129 của Luật nhà ở năm 2014;

Căn cứ Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005;

Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H:
   1. Buộc Công ty Cổ phần X phải thanh toán một lần cho Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H các khoản tiền còn nợ của Hợp đồng thuê nhà hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020; Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 197/PLĐC-QLKDN-KD ngày 31 tháng 12 năm 2021; Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 243/PLĐC-QLKDN-KD ngày 18 tháng 10 năm 2023 và Phụ lục điều chỉnh Hợp đồng thuê nhà số 75/PLĐC-QLKDN-KD ngày 17 tháng 06 năm 2024 với tổng số tiền tạm tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 là 922.821.720 đồng (chín trăm hai mươi hai triệu, tám trăm hai mươi mốt nghìn, bảy trăm hai mươi đồng), trong đó bao gồm:
      • - Tiền lãi phạt chậm thanh toán tiền thuê nhà từ quý 2 năm 2021 đến quý 4 năm 2021 là: 44.721.720 đồng (bốn mươi bốn triệu, bảy trăm hai mươi mốt nghìn, bảy trăm hai mươi đồng);
      • - T2 nợ chênh lệch giá của tháng 01 năm 2023, tháng 02 năm 2023 và tháng 03 năm 2023 là: 20.100.000 đồng (hai mươi triệu, một trăm nghìn đồng);
      • - Tiền thuê nhà còn nợ từ ngày 01 tháng 01 năm 2024 tạm tính đến ngày 10 năm 6 năm 2025 là 858.000.000 đồng (tám trăm năm mươi tám triệu đồng), trong đó: tiền thuê nhà còn nợ từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2024 là 594.000.000 đồng (năm trăm chín mươi bốn triệu đồng) và tiền thuê nhà còn nợ từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 tạm tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 (giá thuê tạm tính 49.500.000 đồng/tháng) là 264.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi bốn triệu đồng);
   2. Buộc Công ty Cổ phần X phải bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng thuê nhà hợp đồng thuê nhà số 266/HĐTN-QLKDN-KD ngày 14 tháng 10 năm 2020 và theo bản vẽ hiện trạng sử dụng nhà ngày 31/10/2008 cho Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.

      Việc thanh toán các khản tiền còn nợ nêu trên và việc giao nhà phải thực hiện ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

   3. Buộc Công ty Cổ phần X phải thanh toán tiếp tiền thuê nhà từ ngày 11/6/2025 cho đến khi bàn giao giao trống nhà đất số B C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H.

      Kể từ ngày Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty Cổ phần X không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì Công ty Cổ phần X còn phải chịu tiền lãi trên số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại Điều 306 của Luật Thương mại năm 2005.

2. Về án phí:
   • - Công ty Cổ phần X phải chịu tiền án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm 39.684.652 đồng (ba mươi chín triệu, sáu trăm tám mươi bốn nghìn, sáu trăm năm mươi hai đồng) đối với yêu cầu buộc phải thanh toán các khoản tiền còn nợ với tổng số tiền tạm tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2025 là 922.821.720 đồng của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H được chấp nhận;
   • - Công ty Cổ phần X phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) đối với yêu cầu buộc phải bàn giao trống nhà, đất số 262/12 C, Phường A (nay là Phường I), Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H được chấp nhận.
   • - Hoàn trả cho Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 11.466.247 đồng (mười một triệu, bốn trăm sáu mươi sáu nghìn, hai trăm bốn mươi bảy đồng) theo Biên lai thu số 0008014 ngày 28 tháng 12 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Về chi phí tố tụng: Bị đơn Công ty Cổ phần X phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Do nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H đã nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo Thông báo nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng ngày 27 tháng 11 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 3 nên bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền là 3.000.000 đồng (ba triệu đồng).

   Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo:

   Công ty TNHH Một thành viên Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố H được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án.

   Công ty Cổ phần X; Công ty TNHH D1 được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Nơi nhận: - TAND TP. Hồ Chí Mình; - VKSND Quận 3; - CCTHADS Quận 3; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trịnh Thị Hoa