NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Huyền.

Các Thẩm phán:

1. 1/ Bà Phạm Hồng Loan
2. 2/ Bà Châu Thị Điệp

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Văn Thùy – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông Nguyễn Đức Thành - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 19 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 139/2024/TLPT-DS ngày 23 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 406/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, T kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 821/2024/QĐ-PT ngày 21 tháng 02 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 3528/2024/QĐ-PT ngày 20 tháng 3 năm 2024 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Đỗ Văn U, sinh năm 1980; Địa chỉ: Số C đường T, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Bích H, sinh năm 1949; Địa chỉ: Số D đường N, Phường H, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Ông Võ Quang Đ, sinh năm 1962; Địa chỉ thường trú: A T, Phường G, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên hệ: A H, Phường E, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy uỷ quyền số công chứng 000410 quyển số 02/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 12/4/2024 tại Văn phòng C1) (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Võ Quang Đ - Luật sư Văn phòng L – Thuộc đoàn luật sư Thành phố H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, hai bên đương sự thống nhất nội dung sự việc như sau:

Nhà, đất tại địa chỉ số B đường N, phường N, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là nhà đất số B) là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Bích H. Ngày 29/5/2021, ông Đỗ Văn U là Bên đặt cọc và bà Nguyễn Thị Bích H là B nhận cọc ký hợp đồng đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nêu trên với giá bán là 14.500.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận: Ngày 15/7/2021, hai bên sẽ đi ký kết công chứng hợp đồng chuyển nhượng và B mua sẽ thanh toán số tiền 12.800.000.000 đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, Bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 700.000.000 đồng.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc, trong hai ngày 29/5/2021 và ngày 01/6/2021, ông U đã giao cho bà H số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 15/7/2021, hai bên không đi ký kết công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất nêu trên như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Tại Đơn khởi kiện ngày 20/02/2023, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Đỗ Văn U trình bày:

Đến thời hạn phải đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, thành phố phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trong thời gian này, bản thân ông và gia đình thuộc nhóm F1 phải tự thực hiện cách ly tại nhà, nên ông không thể đi công chứng đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Vào ngày 12/7/2021, ông đã nhắn tin xin bà H gia hạn thời hạn đi công chứng đến ngày 02/8/2021. Bà H đồng ý gia hạn nhưng với điều kiện là hạn chót đến ngày 19/7/2021, ông phải bồi cọc thêm số tiền 1.000.000.000 đồng.

Do không thể ra khỏi nhà nên ông không thể bồi cọc theo yêu cầu của bà H. Vì vậy, vào ngày 19/7/2021, ông U nhắn tin đề nghị bà H dời lại ngày công chứng đến khi có Chỉ thị cho đi lại của Nhà nước. Tuy nhiên, bà H vẫn chỉ đồng ý gia hạn với điều kiện trong ngày 19/7/2021, ông U phải bồi cọc thêm số tiền 1.000.000.000 đồng.

Sau khi hết giãn cách xã hội, qua tìm hiểu thì ông U được biết nhà, đất mà ông đặt cọc để nhận chuyển nhượng bị quy hoạch thành đất giao thông hết 81,2m2, chỉ còn lại 7,29m2 là đất ở hiện hữu chỉnh trang, nên ông yêu cầu bà H trả lại tiền đặt cọc nhưng bà H không đồng ý. Do vậy, ông khởi kiện, yêu cầu Toà án giải quyết: Buộc bị đơn hoàn trả lại cho ông tài sản đặt cọc là 1.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả lại tài sản đặt cọc tính từ ngày đặt cọc đến ngày Toà xét xử vụ án.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn ông Đỗ Văn U rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu bị đơn trả tiền lãi do chậm trả lại tài sản đặt cọc. Ông U chỉ yêu cầu Toà án giải quyết huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 giữa ông với bà H và buộc bà H trả lại tài sản đặt cọc cho ông.

Về ý kiến của người đại diện theo uỷ quyền của bà H tại phiên hoà giải và tại phiên toà, cho biết hiện nay bà H vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà, đất cho ông U theo giá đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 thì ông U trình bày như sau: Vì tin tưởng thông tin bà H cung cấp là nhà, đất trên không thuộc quy hoạch của nhà nước và không bị tranh chấp nên ông U mới ký hợp đồng đặt cọc. Nay, ông biết được phần lớn nhà, đất mà ông đặt cọc để nhận chuyển nhượng bị quy hoạch thành đất giao thông nên ông không đồng ý nhận chuyển nhượng nữa.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H và người đại diện theo ủy quyền của bà H trình bày tại Bản tự khai ngày 24/4/2023, Biên bản lấy lời khai ngày 28/6/2023, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa như sau:

Ngày 12/7/2021, ông U có nhắn tin để xin dời ngày hẹn công chứng đến ngày 02/8/2021 do ông U và gia đình đang bị cách ly theo nhóm F1 vì dịch bệnh Covid-19. Mặc dù ông U không đưa ra được bằng chứng nào chứng minh ông đang bị cách ly, nhưng để tạo điều kiện cho ông U và cũng để giải quyết tình hình tài chính đang khó khăn của gia đình, nên bà đồng ý gia hạn thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng với điều kiện ông U phải bồi cọc thêm cho bà số tiền 1.000.000.000 đồng. Ngày 16/7/2021, gia đình bà đã nhắn tin thông báo cho ông U biết nếu đến hết ngày 19/7/2021 mà ông U không bồi thêm tiền cọc thì đồng nghĩa với việc ông U đã vi phạm thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc và ông U sẽ bị mất tiền đặt cọc.

Ngày 19/7/2021, ông U lấy lý do thực hiện Chỉ thị 16/CT-TTg tiếp tục nhắn tin xin được dời thời hạn đi công chứng đến thời điểm thành phố có Chỉ thị cho đi lại. Bà đã yêu cầu ông U nếu muốn dời ngày công chứng thì phải bồi cọc thêm 1.000.000.000 đồng để bà tin tưởng ông U đang thật sự có ý định mua nhà mà không phải là tìm lý do để cố tình trì hoãn. Tuy nhiên, ông U không bồi cọc cho thấy ông U cố tình trì hoãn việc giao kết hợp đồng. Nếu ông U thực sự có thiện chí mua nhà thì ông U đã bồi thêm số tiền cọc để được giữ cọc và gia hạn hợp đồng đặt cọc nhưng ông U không đồng ý thì phải chịu mất cọc.

Hết giãn cách xã hội, ông U cũng không liên lạc với bà để yêu cầu đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mà sau đó tự ý gửi đơn tố giác bà có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đến Phòng C2 Công an Thành phố H, gây ảnh hưởng đến đời sống và sức khỏe tinh thần của bà và gia đình. Ngày 16/9/2022, Phòng C2 Công an Thành phố H ra Thông báo số: 2816/TB-PC02-Đ1 trả lời ông U về việc không khởi tố vụ án hình sự.

Nay bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn bởi các lý do sau đây:

• - Thứ nhất: Tại phiên hòa giải và tại phiên tòa, bị đơn vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà, đất cho nguyên đơn theo giá đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 mà nguyên đơn từ chối nhận chuyển nhượng, nên lý do nguyên đơn đưa ra để từ chối giao kết hợp đồng bởi vì dịch bệnh Covid-19 là không đúng.
• - Thứ hai: Trong quá trình tìm mua nhà, nguyên đơn đã tìm hiểu và biết rõ về thông tin quy hoạch nhà, đất ở khu vực này từ trước nhưng vẫn đồng ý mua do giá rẻ, nên việc nguyên đơn nói bị đơn che giấu thông tin quy hoạch nhà, đất để lừa dối nguyên đơn là không có cơ sở. Nay bị đơn vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà, đất cho nguyên đơn mà nguyên đơn đưa ra lý do nhà, đất bị quy hoạch để từ chối nhận chuyển nhượng là chứng tỏ nguyên đơn đã đổi ý và từ bỏ việc nhận chuyển nhượng. Như vậy, nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, không thực hiện đúng thỏa thuận nên phải chịu mất tiền đặt cọc.
• - Thứ ba: Bị đơn là bên bán nhà chỉ có trách nhiệm bảo đảm nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn; bảo đảm nhà, đất không bị tranh chấp hoặc bị thế chấp. Việc nhà, đất bị quy hoạch không phải là trường hợp nhà bị tranh chấp như cam kết của bị đơn trong hợp đồng đặt cọc. Trách nhiệm của bị đơn - bên chuyển nhượng là bảo đảm việc chuyển nhượng nhà, đất cho nguyên đơn đúng với cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Trách nhiệm tìm hiểu thông tin quy hoạch trước khi mua nhà là trách nhiệm của nguyên đơn - bên nhận chuyển nhượng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 406/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

• - Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự;
• - Căn cứ Điều 2 Luật người cao tuổi;
• - Căn cứ Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018;
• - Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 và khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc đòi lại tài sản đặt cọc:
   1. Hủy hợp đồng đặt cọc bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số B đường N, phường N, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 29/5/2021 giữa bà Nguyễn Thị Bích H với ông Đỗ Văn U.
   2. Buộc bà Nguyễn Thị Bích H trả lại cho ông Đỗ Văn U tài sản đặt cọc là số tiền 1.000.000.000 đồng.
   3. Thi hành ngay khi bản án của Toà án có hiệu lực pháp luật.
   4. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất là 10%/năm, tương ứng với thời gian chậm thi hành án.
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu đòi tiền lãi do chậm trả lại tài sản đặt cọc của nguyên đơn.
3. Án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Bà Nguyễn Thị Bích H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nhưng được miễn nộp toàn bộ số tiền án phí dân sự sơ thẩm phải chịu.
   2. Ông Đỗ Văn U không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông Đỗ Văn U được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 22.635.000 đồng, theo Biên lai thu tiền số AA/2022/0001254 ngày 03/3/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và quyền thi hành án của các đương sự.

Ngày 11/10/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện. Bị đơn không rút yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn trình bày: Việc các bên không ký kết được hợp đồng theo đúng thỏa thuận về thời gian theo hợp đồng đặt cọc do dịch C là do trở ngại khách quan. Sau thời gian dịch bệnh các bên không có sự thống nhất, thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Sau đó nguyên đơn tìm hiểu thì phần lớn diện tích nhà đất các bên chuyển nhượng bị nằm trong qui hoạch. Nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn trình bày: Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 điều 56 Bộ luật Tố tụng Dân sự để ban hành quyết định không chấp nhận yêu cầu thay đổi Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa là không đúng qui định pháp luật.

Do dịch C nên nguyên đơn và bị đơn không thể ký hợp đồng công chứng theo thỏa thuận là lý do khách quan. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các bên không biết về thông tin quy hoạch nên bà H không thể thông báo cho nguyên đơn biết. Nay bà H yêu cầu nguyên đơn tiếp tục các thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc. Nếu nguyên đơn không tiếp tục hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc quyền sở hữu của bà H. Bị đơn yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày quan điểm:

• - Về tố tụng: Từ ngày thụ lý đến khi xét xử và tại phiên tòa hôm nay, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã thực hiện đầy đủ và đúng trình tự thủ tục tố tụng được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• - Về nội dung: Yêu cầu hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án Dân sự sơ thẩm số 406/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về đề nghị hoãn phiên tòa của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn:

Ngày 15/4/2024, Tòa án nhận được đơn đề nghị hoãn phiên tòa đề ngày 16/4/2024 của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn – ông Đỗ Quang Đ1. Theo đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Tòa án hoãn phiên tòa xét xử vụ án ngày 19/4/2024 vì người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn chưa được sao chụp tài liệu để có cơ sở bảo vệ quyền lợi của bị đơn tại phiên tòa. Tòa án nhân dân dân thành phố Hồ Chí Minh đã triệu tập hợp lệ hai lần cho bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H tham gia phiên tòa, cụ thể phiên tòa thứ nhất vào lúc 8 giờ 00 phút ngày 20/3/2024 và phiên tòa lần thứ hai lúc 8 giờ 00 phút ngày 19/4/2024. Ông Đỗ Quang Đ1 cho rằng ông mới nhận làm người đại diện theo ủy quyền và làm Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn từ ngày 12/4/2024 và có đơn xin hoãn phiên tòa xét xử phúc thẩm lần 2 vào lúc 8 giờ 00 phút ngày 19/4/2024, ông mới được tiếp xúc hồ sơ lần đầu nên yêu cầu Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa theo Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Xét thấy, đương sự được xác định trong vụ án là bà Nguyễn Thị Bích H, ông Đ1 chỉ là đại diện theo ủy quyền của bà H. Trong quá trình giải quyết vụ án bà H có quyền được thay đổi người đại diện theo ủy quyền nhiều lần, nhưng người đại diện theo ủy quyền sau phải tiếp tục quá trình Tố tụng liên tục tại tòa nên yêu cầu xin hoãn phiên tòa xét xử phúc thẩm lần 2 của ông Đ1 là không có căn cứ chấp nhận. Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, không có cơ sở chấp nhận đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.

[2] Về yêu cầu thay đổi Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:

Tại phiên toà phúc thẩm ngày 19/4/2024, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn – bà Nguyễn Thị Bích H là ông Đỗ Quang Đ1 yêu cầu thay đổi Thẩm phán Nguyễn Thị H1 với lý do ông Đỗ Quang Đ1 mới nhận làm người đại diện theo ủy quyền và làm Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn từ ngày 12/4/2024 và có đơn xin hoãn phiên tòa xét xử phúc thẩm lần 2 vào lúc 8 giờ 00 phút ngày 19/4/2024 nhưng Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Nguyễn Thị H1 không chấp nhận cho hoãn phiên tòa là cố ý làm bất lợi cho bị đơn nên Thẩm phán thể hiện không vô tư khách quan trong vụ án này. Ông Đ1 đã nộp đơn xin thay đổi Thẩm phán Nguyễn Thị H1 cho Chánh án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 17/4/2024 và đang chờ được giải quyết, nên yêu cầu Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa chờ kết quả giải quyết của Chánh án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối với việc ông Đỗ Quang Đ1 yêu cầu hoãn phiên tòa để chờ kết quả giải quyết của Chánh án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận thấy: Bị đơn nộp đơn khiếu nại đề ngày 16/4/2024 yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng là Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa bà Nguyễn Thị H1 với lý do Thẩm phán không đồng ý hoãn phiên tòa. Xét việc hoãn phiên tòa thuộc thẩm quyền của Hội đồng xét xử và phiên tòa được mở lại vào ngày 19/4/2024, Hội đồng xét xử quyết định không hoãn phiên tòa nên trước thời điểm này nguyên nhân dẫn đến khiếu nại của bị đơn chưa xảy ra. Tòa án đã mở phiên tòa vào ngày 20/3/2024 (lần 1), tại phiên tòa được mở lại ngày 19/4/2024 (lần 2) bị đơn có yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng nên căn cứ khoản 2 Điều 56 Bộ luật Tố tụng Dân sự thẩm quyền xem xét giải quyết khiếu nại thuộc về Hội đồng xét xử.

Xét việc ông Đỗ Quang Đ1 yêu cầu thay đổi Thẩm phán Nguyễn Thị H1: Ngày 15/4/2024, Tòa án nhận được đơn đề nghị hoãn phiên tòa đề ngày 16/4/2024 của ông Đỗ Quang Đ1 - người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H. Theo đơn ông Đỗ Quang Đ1 đề nghị Tòa án hoãn phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án ngày 19/4/2024 vì người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn chưa được sao chụp tài liệu để có cơ sở bảo vệ quyền lợi của bị đơn tại phiên tòa. Yêu cầu xin hoãn phiên tòa của ông Đ1 không thuộc trường hợp qui định tại Điều 228 Bộ luật Tố Tụng Dân sự nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu xin hoãn phiên tòa của ông Đỗ Quang Đ1. Vì vậy trình bày của ông Đỗ Quang Đ1 về việc Thẩm phán Nguyễn Thị H1 không chấp nhận cho hoãn phiên tòa là cố ý làm bất lợi cho bị đơn nên Thẩm phán không vô tư khách quan trong vụ án này là không có căn cứ chấp nhận. Căn cứ Điều 52, Điều 53 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Thẩm phán Nguyễn Thị H1 không thuộc một trong các trường hợp phải từ chối tiến hành tố tụng hoặc thay đổi người tiến hành tố tụng.

Căn Điều 52, Điều 53, Khoản 2 Điều 56 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận yêu cầu của ông Đỗ Quang Đ1 về việc thay đổi Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn về việc sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3.1] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 29/5/2021.

Căn cứ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 29/5/2021 giữa bên nhận cọc là bị đơn, bên đặt đặt cọc là nguyên đơn thể hiện: Ngày 29/5/2021 và ngày 01/6/2021, nguyên đơn đặt cọc 1.000.000.000 đồng cho bị đơn để bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà số B thuộc quyền sở hữu của bị đơn theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Ủy ban nhân dân Quận A cấp ngày 04/7/2007, theo Hồ sơ gốc số: 1607/2007/UB-GCN, cập nhật thay đổi ngày 05/6/2018. Các bên tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, hoàn toàn tự nguyện, không có sự nhầm lẫn, lừa dối hay ép buộc ký hợp đồng; hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật, nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật. Vì vậy, căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 29/5/2021 là hợp đồng có hiệu lực pháp luật và các bên tham gia hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện các thỏa thuận đã ký.

[3.2] Về việc xác định bên có lỗi dẫn đến không giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021, thời hạn đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng là ngày 15/7/2021. Các bên xác nhận ngày 15/7/2021 các bên đã không đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc. Ngoài hợp đồng đặt cọc này, các bên thống nhất xác nhận không ký hợp đồng đặt cọc, phụ lục hợp đồng nào khác.

Căn cứ lời khai của nguyên đơn, bị đơn thì ngày 12/7/2021, nguyên đơn đã thông báo cho bị đơn về việc dời ngày đi công chứng đến ngày 02/8/2021 với lý do nguyên đơn và gia đình đang bị cách ly theo nhóm F1 vì dịch bệnh Covid-19. Bị đơn đã nhận được thông báo của nguyên đơn, đồng ý gia hạn thời điểm đi công chứng với điều kiện nguyên đơn phải đặt cọc thêm số tiền 1.000.000.0xxx đồng, hạn chót là ngày 19/7/2021. Ngày 16/7/2021, bị đơn thông báo cho nguyên đơn như sau: “Thông báo đến ông Đỗ Văn U: Ngày 19/7/2021 là hạn chót để bồi cọc 1 tỷ đồng về việc mua bán căn nhà số B N. Nếu qua ngày 19/7/2021 mà bên bán chưa nhận được số tiền bồi cọc trên thì việc mua bán căn nhà trên đã không thành công và mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc trước đó”. Ngày 19/7/2021, nguyên đơn đề nghị bị đơn dời ngày công chứng đến khi có Chỉ thị cho đi lại của nhà nước. Ngày 19/7/2021, bị đơn thông báo cho nguyên đơn rằng “Việc dời ngày công chứng mình đã đồng ý nhưng phải bồi cọc cho mình số tiền là 1 tỷ đồng... Đến hết hôm nay mà bên mình chưa nhận được số tiền bồi cọc trên thì bên anh sẽ mất số tiền đã cọc. Những thắc mắc và phản đối từ anh sẽ để pháp luật giải quyết”.

Như vậy, nguyên đơn là người đưa ra đề nghị về việc thay đổi ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, bị đơn là người đưa ra đề nghị về việc nếu thay đổi ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng thì nguyên đơn phải đặt cọc thêm số tiền 1.000.000.000 đồng hạn chót là ngày 19/7/2021. Hai bên không thống nhất, không thỏa thuận được về việc gia hạn hợp đồng, về số tiền đặt cọc nên căn cứ các Điều 393 và Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015, giữa nguyên đơn và bị đơn không có hợp đồng đặt cọc nào được giao kết ngoài Hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 và các bên vẫn có nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021.

Căn cứ Công văn số 2279/UBND-VX ngày 08/7/2021 của Ủy ban nhân dân Thành phố H, thì: “Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện cách ly xã hội toàn Thành phố theo tinh thần của Chỉ thị số 16/CT-TTg31 tháng 3 năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ trong vòng 15 ngày kể từ 00 giờ 00 ngày 09 tháng 7 năm 2021, theo nguyên tắc gia đình cách ly với gia đình, tổ dân phố - tổ nhân dân cách ly với tổ dân phố - tổ nhân dân, khu phố - ấp cách ly với khu phố - ấp, xã - phường - thị trấn cách ly với xã - phường - thị trấn, quận - huyện và thành phố T cách ly với quận - huyện và thành phố T. Ủy ban nhân dân Thành phố yêu cầu mọi người dân ở nhà, chỉ ra ngoài trong trường hợp thật sự cần thiết:

• - Mua lương thực, thực phẩm, dược phẩm và hàng hóa, dịch vụ thiết yếu khác;
• - Các trường hợp khẩn cấp như: cấp cứu, khám chữa bệnh; thiên tai, hỏa hoạn, tang lễ.
• - Làm việc tại các cơ quan, đơn vị nhà nước, lực lượng vũ trang, cơ quan ngoại giao và tại các cơ sở nêu tại Mục 4 của Văn bản này”.

Căn cứ các công văn số 2468/UBND-VX ngày 23/7/2021, số 2556/UBND-VX ngày 01/8/2021, số 2718/UBND-VX ngày 15/8/2021 và số 3072/UBND-VX ngày 15/9/2021 của Ủy ban nhân dân Thành phố, thì Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục thực hiện Chỉ thị 16/CT-TTg thực hiện cách ly xã hội toàn thành phố từ 00 giờ 00 ngày 09/7/2021 đến hết ngày 30/9/2021. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của các đương sự không thuộc trường hợp thật sự cần thiết theo quy định tại Công văn số 2279/UBND-VX ngày 08/7/2021 của Ủy ban nhân dân Thành phố H. Căn cứ khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.”, việc nguyên đơn không đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với bị đơn không phải lỗi của nguyên đơn mà do trở ngại khách quan.

Xét ý kiến của bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H về việc hiện nay bà vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà, đất cho ông U theo giá thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 nhưng ông U đưa ra lý do nhà, đất bị quy hoạch để từ chối nhận chuyển nhượng là ông U vi phạm thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc nên phải chịu mất cọc, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 khu dân cư phường N, Quận A đã được phê duyệt tại Quyết định số 3140/QĐ-UBND ngày 25/7/2019 của Uỷ ban nhân dân Thành phố, thì thời điểm ông U đặt cọc cho bà H số tiền 1.000.000.000 đồng, phần lớn diện tích khu đất số B đường N, phường N, Quận A đều đã được quy hoạch chức năng sử dụng đất là đất giao thông. Bà H yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông U không đồng ý nhận chuyển nhượng vì lý do nhà, đất bị quy hoạch, điều này chứng tỏ các bên không thể thống nhất tiếp tục mua bán nhà đất. Theo khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự: “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, thoả thuận đặt cọc là biện pháp để các bên bảo đảm việc giao kết hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Trong trường hợp này, đến thời hạn giao kết hợp đồng mà hai bên không giao kết được hợp đồng là do trở ngại khách quan, hai bên đều không có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết đúng thỏa thuận. Việc sau đó, hai bên có gia hạn thoả thuận đặt cọc nêu trên hay không phải được hai bên thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện. Vì vậy, hết thời hạn của thoả thuận đặt cọc ngày 29/5/2021 mà hai bên không thỏa thuận được việc gia hạn hợp đồng đặt cọc, thì ông U không còn trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ của Bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc. Do đó, không có cơ sở chấp nhận ý kiến này của bị đơn.

[3.3] Về việc xử lý tài sản đặt cọc:

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tài sản đặt cọc. Bị đơn không chấp nhận và trình bày về việc bị đơn vẫn đồng ý chuyển nhượng nhà, đất cho nguyên đơn theo giá thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 nhưng nguyên đơn đưa ra lý do nhà, đất bị quy hoạch để từ chối nhận chuyển nhượng là vi phạm thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc nên phải chịu mất cọc. Xét, căn cứ khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Căn cứ Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 “Thời hạn đặt cọc là 48 ngày kể từ ngày đặt cọc”, hết thời hạn đặt cọc mà các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng vì trở ngại khách quan, không do lỗi của nguyên đơn thì nguyên đơn không bị mất tiền đặt cọc và nguyên đơn không có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng, thanh toán tiền như quy định tại Hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021. Do đó, bản án sơ thẩm không chấp nhận ý kiến phản đối của bị đơn, tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 29/5/2021 và buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn tài sản đặt cọc là có cơ sở. Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận.

[4] Từ những nhận định trên và xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm nhưng do bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn giảm án phí nên được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ vào Điều 117, khoản 1 Điều 156, khoản 1 Điều 328, Điều 393 và Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Bích H.

1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 406/2023/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Bích H thuộc trường hợp được miễn án phí.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Thị Huyền