NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Nam Hưng – Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 4 và ngày 19 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 644/2020/TLPT-DS ngày 01/12/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 862/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 819/2024/QĐ-PT ngày 23/02/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 3215/QĐ-PT ngày 18/3/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trần Thị Tuyết L, sinh năm 1970 (có mặt)

Địa chỉ: 1 đường C, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Phạm Thị T, sinh năm 1940 (vắng mặt)

Bà Trương Thị L1, sinh năm 1966 (có mặt)

Cùng địa chỉ thường trú: 18/1 Khu phố A, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên hệ: C ấp Đ, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn H (sinh năm 1935, chết năm 2021);
2. Bà Nguyễn Thị Phương D, sinh năm 1985 (có mặt);
3. Ông Nguyễn Trung H1, sinh năm 1987 (có mặt);
4. Bà Nguyễn Thị Thủy T1, sinh năm 1990 (vắng mặt);
5. Ông Nguyễn Trung T2, sinh năm 1992 (có mặt);
6. Ông Nguyễn Cộng H2, sinh năm 1994 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ thường trú: 18/1 Khu phố A, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên hệ: C ấp Đ, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo đơn khởi kiện cùng lời khai trong quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, nguyên đơn bà Trần Thị Tuyết L trình bày: Ngày 05/7/2017, giữa bà Trần Thị Tuyết L với bà Trương Thị L1 cùng các đồng sở hữu khác thỏa thuận chuyển nhượng đối với nhà và thửa đất số 552, tờ bản đồ số 66, diện tích 250m², tọa lạc tại xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BI 388275 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho bà Trương Thị L1 là đại diện đồng sở hữu), giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng. Nguyên đơn đã thanh toán 1.000.000.000 đồng tiền cọc cho bị đơn, hẹn 20 ngày sau sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, đến hẹn bà Phạm Thị T - là một trong những người đồng sở hữu vắng mặt và cho đến nay vẫn không tìm được bà T.

Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu tiếp tục thực hiện thỏa thuận ngày 05/7/2017, thực hiện chuyển nhượng đối với nhà và thửa đất nêu trên. Nguyên đơn sẽ tiếp tục thanh toán phần tiền còn lại 2.000.000.000 đồng cho phía bà Trương Thị L1.

Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn bà Trương Thị L1 trình bày: Về thỏa thuận chuyển nhượng, số tiền nhận cọc và việc bà T vắng mặt khi đến ngày ký công chứng, bị đơn thừa nhận và thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn. Sau khi bà T bỏ đi, gia đình bà Trương Thị L1 cũng muốn chuyển nhượng tài sản nói trên cho nguyên đơn, nhưng do trở ngại khách quan nên hai bên chưa thực hiện được việc mua bán. Hiện nay, giá đất các bên thỏa thuận trước đây không còn phù hợp với giá thị trường, nguyên đơn yêu cầu thực hiện hợp đồng theo giá cũ là không hợp lý nên gia đình phía bị đơn không chấp nhận. Nếu nguyên đơn đồng ý thanh toán thêm 1.000.000.000 đồng so với giá thỏa thuận ngày 05/7/2017 thì gia đình bị đơn đồng ý giao tài sản.

Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông, bà: Nguyễn Thị Phương D, Nguyễn Trung H1, Nguyễn Thị Thủy T1, Nguyễn Trung T2 cùng trình bày: Thống nhất với ý kiến trình bày của bà Trương Thị L1, không có ý kiến bổ sung; bà Nguyễn Thị Phương D và ông Nguyễn Trung T2 không yêu cầu định giá lại tài sản đang tranh chấp.

Trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, tại phiên tòa ngày 09/9/2020, phía bị đơn có yêu cầu nguyên đơn thanh toán thêm 1.000.000.000 đồng so với giá thỏa thuận ngày 05/7/2017 thì đồng ý giao tài sản, Tòa án cấp sơ thẩm đã tạm ngừng phiên tòa để các bên thực hiện thỏa thuận, nhưng mặc dù phía nguyên đơn đồng ý nhưng bị đơn lại thay đổi ý kiến.

Bản án dân sự sơ thẩm số 862/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên xử:

• - Không chấp nhận nội dung khởi kiện của bà Trần Thị Tuyết L yêu cầu Tòa án buộc bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà và thửa đất số 552, tờ bản đồ số 66, diện tích 250m², tại xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Buộc bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu (bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Phương D, ông Nguyễn Cộng H2, ông Nguyễn Trung H1, bà Nguyễn Thị Thủy T1, ông Nguyễn Trung T2) có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Thị Tuyết L 1.000.000.000 (một tỷ) đồng tiền cọc và bồi thường một lần tiền cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.
• - Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
• - Sau khi bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu thanh toán các khoản tiền theo quyết định của Tòa án, bà Trần Thị Tuyết L có nghĩa vụ giao trả cho bà Trương Thị L1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BI 388275 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho bà Trương Thị L1 là đại diện đồng sở hữu.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm,

Ngày 13/10/2020, bà Trần Thị Tuyết L kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Nguyên đơn trình bày: Giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, yêu cầu bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu tiếp tục thực hiện thỏa thuận ngày 05/7/2017 về việc chuyển nhượng nhà đất, nguyên đơn sẽ tiếp tục thanh toán phần tiền còn lại 2.000.000.000 đồng cho phía bà Trương Thị L1. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm.

Bị đơn bà Trương Thị L1 trình bày: Bà không cung cấp được thông tin về địa chỉ của những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn H và không biết hiện nay bà Phạm Thị T đang ở đâu do mất tích từ lâu. Bà không đồng ý tiếp tục thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bà Trần Thị Tuyết L. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà D, ông H1, ông T2 trình bày: Thống nhất với trình bày của bà Trương Thị L1. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Chủ tọa, Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng các quy định của pháp luật, những người tham gia phiên tòa đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo luật định.

Về nội dung: Trong quá trình giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm, ông Nguyễn Văn H đã chết ngày 03/5/2021 theo Trích lục khai tử số 442/TLKT-BS do Ủy ban nhân dân phường T, Quận A cấp ngày 04/5/2021. Theo lời khai của bị đơn bà Trương Thị L1 tại phiên tòa phúc thẩm thì ông H có nhiều con và trong số đó có 02 người biệt tích từ lâu không rõ còn sống hay đã chết. Do đó, cần phải làm rõ các thừa kế của ông H còn sống, mất tích hay đã chết để đưa các thừa kế vào tham gia tố tụng với tư cách người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H và cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời xác định phạm vi thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại để giải quyết vụ án đúng quy định pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm đã xác minh tại Công an Q nhưng cũng không thu thập được thông tin của hàng thừa kế theo pháp luật của ông Nguyễn Văn H.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức:

[1.1] Đơn kháng cáo của bà Trần Thị Tuyết L trong hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

[1.2] Về thủ tục xét xử vắng mặt đương sự: Tòa án đã triệu tập hợp lệ bà Phạm Thị T, bà Nguyễn Thị Thủy T1, ông Nguyễn Cộng H2 tham gia phiên tòa nhưng bà Phạm Thị T, bà Nguyễn Thị Thủy T1, ông Nguyễn Cộng H2 vắng mặt. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Phạm Thị T, bà Nguyễn Thị Thủy T1, ông Nguyễn Cộng H2.

[2] Về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị Tuyết L với bà Trương Thị L1 và các cá nhân có quyền sử dụng đất khác:

[2.1]. Nhà và thửa đất số 552, tờ bản đồ số 66, diện tích 250m², tọa lạc tại xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà Trương Thị L1 đại diện chuyển nhượng cho nguyên đơn là thuộc đồng sử dụng của các ông bà trong đó có ông Nguyễn Văn H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BI 388275 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho bà Trương Thị L1 là đại diện đồng sở hữu. Ngày 05/7/2017 giữa bà Trần Thị Tuyết L với bà Trương Thị L1 và các đồng sở hữu thỏa thuận chuyển nhượng nhà và thửa đất số 552, tờ bản đồ số 66, diện tích 250m², tọa lạc tại xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BI 388275 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho bà Trương Thị L1 là đại diện đồng sở hữu, giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận, bà Trần Thị Tuyết L đã thanh toán 1.000.000.000 đồng tiền cọc cho gia đình bà Trương Thị L1 và hẹn 20 ngày sau sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, khi đến hẹn bà Phạm Thị T là một trong những người đồng sử dụng đất vắng mặt và cho đến nay không tìm được bà T nên không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo thỏa thuận.

[2.2]. Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo đề nghị bị đơn tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp phúc thẩm đã tạm ngừng phiên tòa để các bên có thời gian tự thỏa thuận về việc giải quyết vụ án, nhưng các bên không tự thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Trong quá trình giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm, bà Trương Thị L1 cung cấp Trích lục khai tử của ông Nguyễn Văn H, ông Nguyễn Văn H đã chết ngày 03/5/2021 theo Trích lục khai tử số 442/TLKT-BS do Ủy ban nhân dân phường T, Quận A cấp ngày 04/5/2021. Tòa án đã tiến hành xác minh thông tin về hàng thừa kế theo pháp luật của ông Nguyễn Văn H tại Công an phường T, Quận A và Công an Q. Ngày 11/3/2024, Công an Q trả lời cho Tòa án theo Văn bản số 1263/CAQ12-QLHC cung cấp bản khai nhân khẩu gia đình ông H và trả lời nội dung: “Trong hồ sơ không có giấy khai sinh, giấy chứng tử, chứng minh nhân dân của vợ, cha mẹ và các con của ông Nguyễn Văn H”.

[2.3]. Xét thấy, giữa bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là những người có chung quyền sử dụng đối với thửa đất số 552, tờ bản đồ số 66, diện tích 250m², tọa lạc tại xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh đã xác lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng nhà và thửa đất nêu trên nhưng chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Nay bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không đồng ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền sử dụng thửa đất trên trả nguyên đơn tiền đặt cọc và phạt cọc là 2.000.000.000 đồng có căn cứ.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Nguyễn Văn H là người có chung quyền sử dụng thửa đất mà bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có chung quyền sử dụng đất đã ký hợp đồng đặt cọc hứa bán cho nguyên đơn đã chết nên phát sinh việc thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại. Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ, kết quả xác minh thì ông H có vợ là bà Phạm Thị T và các con. Theo quy định tại Điều 615 và điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bà T và các con của ông H là những người thừa kế của ông H tham gia tố tụng và cũng là người thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại. Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện bà T vợ ông H đã biệt tích trước khi nguyên đơn khởi kiện; theo lời khai của bị đơn bà Trương Thị L1 tại phiên tòa phúc thẩm thì ông H có nhiều con và trong số đó có 02 người biệt tích từ lâu không rõ còn sống hay đã chết. Do đó, cần phải làm rõ các thừa kế của ông H còn sống, mất tích hay đã chết để đưa các thừa kế vào tham gia tố tụng với tư cách người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H và cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời xác định phạm vi thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại để giải quyết vụ án đúng quy định pháp luật. Đây là những tình tiết mới phát sinh tại cấp phúc thẩm mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể giải quyết được nên cần phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử quyết định hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 862/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[3]. Về án phí:

Về án phí dân sự sơ thẩm: Do hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại nên số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xử lý khi Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn giải quyết lại vụ án.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị Tuyết L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 862/2020/DS-ST ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn bà Trần Thị Tuyết L và bị đơn bà Phạm Thị T, bà Trương Thị L1; Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
2. Về án phí:
   • - Án phí dân sự sơ thẩm: Nghĩa vụ chịu án phí được xác định lại khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
   • - Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho bà Trần Thị Tuyết L số tiền là 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0076431 ngày 13/10/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Hóc Môn.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.