Bản án số: 32/2025/DS-ST

Ngày 21 - 3 - 2025

V/v tranh chấp hợp đồng cầm cố

quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN C, TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hồ Chí Thêm

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Trần Quốc Trí

Ông Nguyễn Quốc Trung

Thư ký phiên tòa: Ông Hồ Văn Mil - Thư ký Tòa án nhân dân huyện C.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C tham gia phiên tòa: Bà Trần Bích Trâm – Kiểm sát viên.

Trong ngày 21 tháng 3 năm 2025 tại Tòa án nhân dân huyện C xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 480/2024/TLST - DS ngày 17 tháng 10 năm 2024 về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 284/2024/QĐXXST-DS ngày 31 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1985 (Có mặt)

Địa chỉ: Ấp Đông Hưng, xã Tân Hưng Đông, huyện C, tỉnh Cà Mau

2. Bị đơn: Bà Bùi Thị T, sinh năm 1964 (Vắng mặt)

Anh Huỳnh Văn N, sinh năm 1988 (Vắng mặt)

Anh Huỳnh Văn D, sinh năm 1986 (Vắng mặt)

Anh Huỳnh Văn H, sinh năm 1992 (Vắng mặt)

Chị Huỳnh Thị L, sinh năm 1984 (Vắng mặt)

Cùng địa chỉ: ấp Đ, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 17 tháng 10 năm 2024 và các lời khai tại Tòa án nguyên đơn ông Nguyễn Văn S trình bày:

Vào ngày 02 tháng 9 năm 2023, bà Bùi Thị T cùng với các con là anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L có cố cho ông phần đất với tổng diện tích 10.500m² do ông Huỳnh Văn C là chồng của bà T đứng tên quyền sử dụng đất, tọa lạc tại ấp L, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau (ông C chồng bà T chết đã lâu) với số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc thì hiện nay do ông giữ. Thời hạn cố là 03 năm kể từ ngày ký giấy cố đất. Sau khi lập giấy cố đất thì ông cho bà T và các con của bà T thuê lại đất trên để canh tác mỗi năm là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), đóng đủ hàng năm. Bà T và các con của bà T đã trả tiền thuê lại đất cho ông được 01 năm đầu tiên. Tuy nhiên, đến nay đã qua năm thứ hai nhưng bà T và các con của bà T vẫn chưa trả tiền thuê đất cho ông đúng như giao kết là vào ngày 02 tháng 9 hằng năm. Ông đã nhiều lần đến gặp bà T và các con của bà T để yêu cầu trả tiền thuê đất cho ông nhưng bà T và các con của bà T không trả, đất thì bà T và các con của bà T vẫn đang canh tác bình thường.

Nay ông yêu cầu tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông và bà T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H, chị Huỳnh Thị L là vô hiệu. Buộc bà T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L phải trả cho ông số tiền cố đất là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Đối với số tiền thuê đất thì ông yêu cầu bà T và các con của bà T trả cho ông tính từ ngày 02 tháng 9 năm 2024 đến ngày xét xử sơ thẩm. Ông đồng ý khi nào bà T và các con của bà T thanh toán xong tiền cố đất và tiền thuê đất cho ông thì ông sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T và các con của bà T.

Bị đơn là bà Bùi Thị T trình bày tại Biên bản hòa giải ngày 10 tháng 12 năm 2024 của Tòa án:

Bà có một phần đất diện tích 10 công tầm lớn tọa lạc tại ấp Đ, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau. Phần đất này do chồng của bà là ông Huỳnh Văn C (đã chết) đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào ngày 02 tháng 9 năm 2023, bà cùng các con và ông S có lập hợp đồng cố đất, giá cố là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), thời hạn cố là 05 năm, sau 03 năm sẽ cho chuộc lại khi có tiền. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc do ông Sài G. Khi ký hợp đồng cố đất xong thì ông S cho bà thuê lại phần đất này với giá là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng)/năm. Bà đã trả tiền thuê 01 năm cho ông S. Mỗi năm trả tiền thuê đất cho ông S một lần. Đến đầu năm nay thì ông S lấy tiền thuê đất nhưng bà không có tiền trả cho ông S nên ông S mới khởi kiện bà. Trong giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 thì bà và các con của bà đều ký tên trong hợp đồng này. Nay ông S yêu cầu tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 là vô hiệu thì bà không đồng ý vì hợp đồng cố đất chưa hết hạn, bà sẽ chuộc lại phần đất này sau 05 năm khi hết hạn hợp đồng. Không đồng ý trả tiền thuê đất cho ông S, nếu ông S đồng ý thì bà sẽ giao đất cho ông S quản lý, canh tác.

Các con của bà là anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, chị Huỳnh Thị L hiện tại đã đi làm, không có mặt tại địa phương. Hiện nay, bà sống cùng với anh Huỳnh Văn H.

Bị đơn là anh Huỳnh Văn H trình bày tại Biên bản làm việc ngày 26 tháng 12 năm 2024 của Tòa án:

Vào ngày 02 tháng 9 năm 2023, anh cùng mẹ anh là bà Bùi Thị T và các anh chị em của ông là anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, chị Huỳnh Thị L có lập giấy cố đất với ông Nguyễn Văn S. Nội dung là anh và mẹ anh, các anh chị em của anh thống nhất cố phần đất diện tích 10 công tầm lớn tọa lạc tại ấp L, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau cho ông Nguyễn Văn S với giá là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), thời hạn cố là 05 năm, sau 03 năm ông S sẽ cho chuộc lại khi có tiền. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc thì giao cho ông S giữ. Ông S cho gia đình anh thuê lại đất với giá là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng)/năm. Anh thừa nhận chữ ký trong giấy cố đất ngày 02 tháng 9 năm 2023 là của anh và các anh chị của anh là anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D và chị Huỳnh Thị L có ký trực tiếp vào hợp đồng trên. Nay ông S khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì anh không đồng ý do hợp đồng còn trong hạn, anh và gia đình sẽ chuộc lại đúng hạn là 05 năm khi hết hạn hợp đồng. Nếu ông S không thống nhất thì anh và gia đình thống nhất giao đất cho ông S quản lý.

Đối với anh Huỳnh Văn N sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý về yêu cầu của ông Nguyễn Văn S nhưng anh N không có ý kiến. Tòa án thông báo để các đương sự tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhiều lần nhưng anh N, anh D, anh H và chị L vắng mặt nên Tòa án không thể tiến hành hòa giải giữa các đương sự được.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn S trình bày: Ông thay đổi yêu cầu khởi kiện, ông xác định chỉ yêu cầu tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông và bà T, anh N, anh D, anh H, chị L là vô hiệu. Buộc bà T cùng các con của bà T là anh N, anh D, anh H và chị L trả cho ông số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) (Năm trăm triệu đồng). Không yêu cầu đối với số tiền thuê đất từ ngày 02 tháng 9 năm 2024 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý cho đến phiên tòa xét xử sơ thẩm, Tòa án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn là bà Bùi Thị T đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng được quy định tại các điều 70, 71, 72 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn là anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng được quy định tại các điều 70, 72 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung:

+ Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông S với bà T, anh N, anh D, anh H và chị L. Tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông S với bà T, anh N, anh D, anh H và chị L là vô hiệu.

Buộc bà T, anh N, anh D, anh H và chị L trả cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Ghi nhận sự tự nguyện của ông S về việc trả lại cho bà T, anh N, anh D, anh H và chị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 074216 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 10 tháng 01 năm 1995 cho ông Huỳnh Văn C, khi bà T, anh N, anh D, anh H và chị L thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho ông S.

+ Về án phí: Đương sự chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền:

Tranh chấp giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn S với bị đơn bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H, chị Huỳnh Thị L là tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Đây là “Tranh chấp hợp đồng dân sự” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Khi khởi kiện, bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H, chị Huỳnh Thị L cư trú tại ấp Đ, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau. Do vậy, Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Cà Mau thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã triệu tập hợp lệ bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án:

Xét yêu cầu của ông S về việc yêu cầu tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông S và bà T, anh N, anh D, anh H và chị L là vô hiệu. Buộc bà T, anh N, anh D, anh H và chị L trả lại cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Đồng thời, ông S sẽ trả lại cho bà T, anh N, anh D, anh H và chị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và lời thừa nhận của ông S, bà T tại phiên tòa thể hiện: Ông S và bà T, anh D, anh N, anh H1, chị L có lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích là 10.500m² thuộc các thửa số 145, 146, tờ bản đồ số 02 do ông Huỳnh Văn C đứng tên quyền sử dụng đất (ông C đã mất), tọa lạc tại ấp L (nay là ấp Đ), xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau cho ông S với giá là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), thời hạn cố là 03 năm. Việc cầm cố quyền sử dụng đất thì hai bên có lập thành văn bản là “Giấy cố đất”, có chữ ký của ông S, bà T, anh N, anh D, anh H, chị L và người chứng kiến là ông Lâm Hoàng S1. Sau khi ký Giấy cố đất thì bà T, anh N, anh D, anh H và chị L đã giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Sài G; hai bên thỏa thuận ông S sẽ cho bà T, anh N, anh D, anh H và chị L thuê lại phần đất này mỗi năm là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), trả tiền thuê hằng năm. Phần đất bà T, anh N, anh D, anh H và chị L cố cho ông S thì hiện nay bà T đang quản lý, canh tác. Quá trình thực hiện hợp đồng, do bà T, anh N, anh D, anh H và chị L không thực hiện đúng theo thỏa thuận về việc trả tiền thuê đất nên ông S khởi kiện yêu cầu tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông S và bà T, anh N, anh D, anh H và chị L là vô hiệu, buộc bà T, anh N, anh D, anh H và chị L trả lại cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Đồng thời, ông S sẽ trả lại cho bà T, anh N, anh D, anh H và chị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà T, anh H, anh D và chị L không đồng ý yêu cầu của ông S vì hiện tại hợp đồng cố đất vẫn chưa hết thời hạn. Bà T, anh N, anh D, anh H và chị L đồng ý giao phần đất cố cho ông S quản lý, canh tác hoặc đến tháng 9 năm 2025 sẽ trả tiền thuê đất cho ông S là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Ông S không đồng ý nhận đất để quản lý, canh tác nên vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Hội đồng xét xử xét thấy giữa ông S và bà T, anh N, anh D, anh H, chị L có xảy ra giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất trên thực tế. Theo quy định tại các điều 26, 27 Luật Đất đai năm 2024 và quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, nên giao dịch giữa ông S và bà T, anh N, anh D, anh H, chị L là trái với quy định của pháp luật. Do đó, căn cứ vào các điều 122, 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S đối với bà T, anh N, anh D, anh H, chị L, tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông S với bà T, anh N, anh D, anh H, chị L là vô hiệu. Buộc bà T, anh N, anh D, anh H, chị L trả lại cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Đồng thời, ghi nhận sự tự nguyện của ông S về việc trả lại cho bà T, anh N, anh D, anh H và chị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 074216 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 10 tháng 01 năm 1995 cho ông Huỳnh Văn C, khi bà T, anh N, anh D, anh H và chị L thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho ông S.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[4] Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Buộc bà T, anh N, anh D, anh H và chị L phải chịu là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

Án phí dân sự có giá ngạch: Buộc bà T, anh N, anh D, anh H và chị L mỗi người phải chịu là 4.800.000 đồng (Bốn triệu tám trăm nghìn đồng), nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C khi Bản án có hiệu lực.

Bà Bùi Thị T thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Ông S không phải chịu án phí. Ông S đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0018751 ngày 17 tháng 10 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, được nhận lại tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C khi Bản án có hiệu lực.

[5] Xét lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6] Về quyền kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các điều 122, 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ điều 26, 27 Luật Đất đai năm 2024;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn S đối với bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L.

Tuyên bố Giấy cố đất lập ngày 02 tháng 9 năm 2023 giữa ông Nguyễn Văn S với bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L là vô hiệu.

Buộc bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn S về việc trả lại cho bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 074216 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 10 tháng 01 năm 1995 cho ông Huỳnh Văn C, khi bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ cho ông Nguyễn Văn S.

3. Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Buộc bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L phải chịu là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

Án phí dân sự có giá ngạch: Buộc bà Bùi Thị T, anh Huỳnh Văn N, anh Huỳnh Văn D, anh Huỳnh Văn H và chị Huỳnh Thị L mỗi người phải chịu là 4.800.000 đồng (Bốn triệu tám trăm nghìn đồng), nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C khi Bản án có hiệu lực.

Bà Bùi Thị T thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Ông Nguyễn Văn S không phải chịu án phí. Ông Nguyễn Văn S đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0018751 ngày 17 tháng 10 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, được nhận lại tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C khi Bản án có hiệu lực.

Trường hợp Bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án dân sự, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.