NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Quyến

Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Minh Trang

Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thảo Ngân - Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: ông Bùi Trung Nam- Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 07 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 132/2024/TLPT-DS ngày 06 tháng 06 năm 2024 về việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà".

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 24/2024/DSST ngày 13 tháng 03 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 236/2024/QĐPT-DS ngày 12 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Bà Trần Thị Tố A, Sinh năm 1985; Địa chỉ: A đường H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (Có mặt).

* Bị đơn: Ông Võ Minh T, Sinh năm 1988 và bà Trần Thị Kiều T1, Sinh năm 1992; Cùng địa chỉ: Số A, đường số A, khu dân cư N, khu vực 2, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

Ông Võ Thành L, Sinh năm 1962; Địa chỉ: A - 72, đường số B, KDC N, khu V, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ. (Giấy ủy quyền ngày 25/11/2023). Có mặt

Ông Lưu Minh T2, Sinh năm 1981; Địa chỉ liên hệ: Số A T, phường A, quận B, thành phố Cần Thơ. (Giấy ủy quyền ngày 19/02/2024). Vắng mặt

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng TMCP Q (MB).

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Phúc Hồng N, sinh năm: 1974; Địa chỉ liên hệ: 77 – G V, phường T, quận N, thành phố Cần Thơ (Giấy ủy quyền ngày 23/01/2024). Có mặt

2. Ông Nguyễn Phúc Toàn T3, Sinh năm 1985; Địa chỉ: A đường H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (Có đơn yêu cầu vắng mặt).

* Người kháng cáo: Bà Trần Thị Kiều T1

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 08/8/2023 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Trần Thị Tố A trình bày:

Ngày 15/10/2022 nguyên đơn và bị đơn có ký hợp đồng thuê tài sản là căn nhà và đất có tổng diện tích 79,8m² (đất ODT), tại thửa 1876, đất tọa lạc tại khu dân cư L, khu đô thị N Cần Thơ, khu vực 2, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ, thời hạn thuê là 06 tháng, tính từ ngày 15/10/2022 với giá thuê hàng tháng là 90.000.000 đồng, thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào ngày 05 hàng tháng, nếu bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê trong vòng 01 tháng thì bên cho thuê được quyền ngừng cho thuê ngay lập tức, không có sự đền bù nào và bên thuê phải trả nhà ngay theo điều khoản hợp đồng thuê nhà mà bị đơn đã ký kết. Do từ khi thuê nhà đến nay bị đơn chỉ thanh toán được 02 tháng tiền thuê nhà với tổng số tiền là 180.000.000 đồng thì không còn thanh toán bất kỳ khoản tiền nào nữa nên nguyên đơn có đến nhắc nhở thì bị đơn đã viết 03 lần cam kết vào các ngày 23/02/2023, ngày 15/3/2023 và ngày 25/3/2023 đều hẹn ngày thanh toán và có hứa nếu đến hẹn mà bị đơn không thanh toán tiền thuê nhà thì sẽ giao trả lại nhà cho nguyên đơn.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 15/10/2022 giữa nguyên đơn với bị đơn và buộc bị đơn có nghĩa vụ thanh toán 04 tháng tiền thuê nhà với tổng số tiền là 360.000.000 đồng. Đồng thời, yêu cầu bị đơn phải giao lại toàn bộ tài sản thuê là căn nhà và đất.

- Quá trình giải quyết, bị đơn ông Võ Minh T ủy quyền cho ông Võ Thành L trình bày:

Giữa nguyên đơn và bị đơn có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 6297, quyền số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/10/2022 tại Văn phòng C. Đồng thời, cùng ngày 15/10/2022 nguyên đơn và bị đơn có ký kết Hợp đồng thuê nhà bằng giấy tay không có công chứng. Tuy nhiên, việc ký kết các hợp đồng này là xuất phát từ việc vay nợ giữa nguyên đơn và bị đơn với tổng số tiền mà bị đơn vay của nguyên đơn là 3.000.000.000 đồng, thỏa thuận lãi suất tháng đầu là 5%, các tháng còn lại là 3%, thời hạn vay là 06 tháng tính từ ngày 15/10/2022 đến ngày 15/4/2023 là bị đơn phải thanh toán hết số nợ gốc và lãi này cho nguyên đơn, nếu không thanh toán hết số nợ trên thì nguyên đơn sẽ làm thủ tục sang tên nhà đất. Do chưa hết thời hạn thanh toán số nợ gốc mà nguyên đơn đã cho người đến đòi nợ, còn đập phá nhà và đuổi bị đơn ra khỏi nhà nhưng nhờ có chính quyền địa phương can thiệp nên họ mới bỏ đi và không gây khó dễ cho bị đơn mới ở được cho đến nay. Ngoài ra việc giả cách còn thể hiện ở chỗ hợp đồng cho thuê nhà làm qua loa, sơ sài, mỗi bên giữ 01 bản, phần ngày tháng năm để trống để ghi tay, nhưng bản mà bị đơn giữ thậm chí không ghi ngày, tháng, năm và 02 (hai) lần chuyển khoản cho bà Trần Thị Tố A là vào ngày 12/12/2022 số tiền 152.000.000 đồng do chậm thanh toán nên bị tính thêm 2.000.000 đồng so với số tiền 150.000.000 đồng như thỏa thuận ban đầu xem như phạt lãi chậm trả, chuyển khoản lần 2 vào ngày 03/01/2023 với số tiền là 90.000.000 đồng. Trong đó, có ghi rõ nội dung chuyển tiền mỗi lần chuyển là: “Chuyển trả tiền lãi vay 03 tỷ theo hợp đồng của Võ Minh T và Trần Thị Tố A”

Bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng do giả cách, bị đơn sẽ trả lại số nợ gốc là 3.000.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật cho nguyên đơn. Ngoài ra, do bị đơn nhận thấy phía nguyên đơn chưa cung cấp đủ chứng cứ chứng minh được thiệt hại của nguyên đơn trong vụ án này nên bị đơn không đồng ý với nội dung trong đơn khởi kiện của bà Trần Thị Tố A và cũng không cần thiết phải nộp tạm ứng án phí phản tố.

- Quá trình giải quyết, bị đơn bà Trần Thị Kiều T1 ủy quyền cho ông Lưu Minh T2 trình bày:

Bà T1 khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/10/2022 giữa ông Võ Minh T với bà Trần Thị Tố A là hợp đồng chuyển nhượng giả cách của hợp đồng vay tài sản bởi vì nguồn gốc tài sản là của vợ chồng ông Võ Thành L (Bố mẹ chồng của bà T1) bỏ tiền ra mua để cho ông T đứng tên chủ tài sản để sau này tặng cho vợ chồng bà T1. Do đây là tài sản chung của vợ chồng nên việc ông T ký hợp đồng chuyển nhượng với bà Tố A mà không có chữ ký của bà T1 là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu nguyên đơn cung cấp chứng từ thể hiện nguyên đơn có giao tiền cho bị đơn để chứng minh là đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng với bị đơn mà nguyên đơn đã chỉnh lý sang tên phần đất này qua tên của nguyên đơn bà Trần Thị Tố A là không hợp pháp nên chứng cứ do nguyên đơn cung cấp chưa có giá trị pháp lý.

- Người đại diện theo ủy quyền của ngân hàng Q (MB) ông Phạm Phúc Hồng N trình bày: Nhà và đất nêu trên bà Tố A đang thế chấp vay tiền tại Ngân hàng, việc thế chấp được đăng ký bảo đảm theo đúng quy định pháp luật. Ngân hàng không có ý kiến trong vụ án này vì ngân hàng chỉ có ký hợp đồng cho vay với bà Trần Thị Tố A mà trong quá trình thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bà A với ngân hàng không có sự vi phạm hợp đồng.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ, liên quan ông Nguyễn Phúc Toàn T3 thống nhất với ý kiến của bà A và có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 13/03/2024 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Tố A.
2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 15/10/2022 giữa bà Trần Thị Tố A với ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1.
3. Bị đơn ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1 có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Trần Thị Tố A tổng số tiền thuê nhà tính đến ngày 12/3/2024 là 360.000.000 đồng (Ba trăm sáu mươi triệu đồng).
4. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về tiền lãi chậm trả được tính tiếp từ ngày 01/01/2025, nếu bị đơn chậm trả tiền thì còn phải trả lãi chậm trả tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả đến khi bị đơn trả dứt số tiền 360.000.000 đồng (Ba trăm sáu mươi triệu đồng) theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015. Thời hạn và phương thức thanh toán sẽ do Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ điều chỉnh.
5. Bị đơn ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1 có nghĩa vụ di dời toàn bộ vật dụng cùng tài sản cá nhân để trả lại nhà và đất có tổng diện tích 79,8m² (đất ODT), tại thửa 1876, tờ bản đồ số 7, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07199 cấp ngày 15/01/2019 cho ông Võ Minh T được chỉnh lý sang tên cho bà Trần Thị Tố A vào ngày 21/10/2022, đất tọa lạc tại khu dân cư L, khu đô thị N Cần Thơ, khu vực 2, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bà Trần Thị Tố A có đơn yêu cầu thi hành án.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí định giá, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25/3/2024 bị đơn Trần Thị Kiều T1 kháng cáo do Bản án sơ thẩm tuyên xử có sự bất lợi và thiệt hại tới quyền và lợi ích của bà một cách nghiêm trọng, đó là: hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có một mình chồng bà ký tên (trái với luật Hôn nhân và gia đình), giả cách (che dấu việc cho vay lãi nặng), hợp đồng thuê nhà cũng giả cách... yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà T1.

- Đại diện bà T1 cho rằng nhà và đất là tài sản chung của vợ chồng bà T1 nhưng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có một mình ông T ký tên, cùng ngày 02 vợ chồng bà T1 ký hợp đồng thuê nhà, thể hiện sự chuyển nhượng là giả cách, chỉ như vậy mới làm qua loa, sơ sài, thiếu chặt chẽ...đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Đại diện Ngân hàng M cho rằng việc thế chấp được đăng ký bảo đảm theo đúng quy định pháp luật nên đề nghị bảo đảm quyền lợi cho Ngân hàng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn nộp đơn kháng cáo trong thời gian luật định nên xem xét hợp lệ về mặt hình thức.

Về nội dung kháng cáo của bị đơn thấy rằng cấp sơ thẩm đã xem xét, đánh giá các chứng cứ đương sự cung cấp và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì mới, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Kiều T1 làm trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đương sự vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt. Do vậy, căn cứ vào Khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án.

[2] Về nội dung vụ án và kháng cáo của bị đơn, nhận thấy:

[2.1] Nhà và đất tại thửa đất 1876, tờ bản đồ số 7, tọa lạc tại khu dân cư L, khu đô thị N Cần Thơ, khu vực 2, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ, là thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của ông Võ Minh T, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà số CS07199 cấp ngày 15/01/2019 nên ông T có quyền định đoạt.

[2.2] Ngày 15/10/2022 tại Văn phòng C, ông Võ Minh T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với căn nhà nêu trên cho bà Trần Thị Tố A, giá chuyển nhượng 3.000.000.000đ. Việc thanh toán tiền chuyển nhượng nhà được thể hiện tại Biên nhận (về việc giao nhận tiền) với nội dung ngày 15/10/2022 bà Trần Thị Tố A giao 3.000.000.000đ đối với việc chuyển nhượng nhà đất tại thửa 1867 cho ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1 (vợ ông T), điều này cũng chứng tỏ bà T1 thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà Tố A. Ngày 21/10/2022, bà Tố A được chỉnh lý, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Ngày 15/10/2022, bà Trần Thị Tố A ký hợp đồng cho ông Võ Minh T, bà Trần Thị Kiều T1 thuê căn nhà làm nơi ở và các hoạt động hợp pháp khác.

[2.3] Như vậy, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất giữa ông T với bà A được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật. Bà Tố A đã tiến hành đăng ký sang tên nhưng bà T1, ông T không có ý kiến phản đối. Đồng thời, bà Tố A đã thực hiện thủ tục quản lý nhà đất bằng việc cho gia đình ông T thuê lại để làm nơi ở và các hoạt động hợp pháp khác.

Bà T1 cho rằng việc ký hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất ở cho bà L1 là hợp đồng giả cách, nhằm đảm bảo cho khoản vay của số tiền là 3.000.000.000đ.

Xét thấy, trước thời điểm ông T chuyển nhượng nhà đất cho bà A, giả sử có việc vay mượn tiền 3.000.000.000đ thì cũng có sự chuyển hóa từ việc vay mượn tiền sang chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất. Tại Biên bản định giá do hội đồng định giá cấp sơ thẩm lập ngày 23/01/2024 thì giá trị nhà đất thời điểm này là 3.624.600.000đ, trong khi năm 2022, bà Tố A đã nhận chuyển nhượng 3.000.000.000đ, không có sự chênh lệch về giá chuyển nhượng thực tế tại từng thời điểm.

Từ căn cứ trên, có cơ sở xác định việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở là có thật. Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Tố A.

[2.4] Nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng thuê nhà, do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà đã vi phạm vào mục 6.1 Điều 6 của Hợp đồng thuê nhà ngày 15/10/2022, mặc dù nguyên đơn đã nhiều lần nhắc nhở và bị đơn đã ký cam kết rất nhiều lần nhưng vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà và cũng không trả lại sản thuê cho nguyên đơn. Từ đó, cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại nhà, thanh toán 04 tháng tiền nhà còn thiếu... là có căn cứ, phù hợp quy dịnh pháp luật và quyền tự định đoạt của nguyên đơn và có lợi cho bị đơn.

[3] Về án phí phúc thẩm: bà T1 kháng cáo nhưng không được chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm.

[5] Quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Kiều T1;

Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 13 tháng 03 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Tố A.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 15/10/2022 giữa bà Trần Thị Tố A với ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1.

Buộc bị đơn ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1 có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Trần Thị Tố A tổng số tiền thuê nhà tính đến ngày 12/3/2024 là 360.000.000 đồng (Ba trăm sáu mươi triệu đồng).

Buộc bị đơn ông Võ Minh T và bà Trần Thị Kiều T1 có nghĩa vụ di dời toàn bộ vật dụng cùng tài sản cá nhân để trả lại nhà và đất có tổng diện tích 79,8m² (đất ODT), tại thửa 1876, tờ bản đồ số 7, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS07199 cấp ngày 15/01/2019 cho ông Võ Minh T được chỉnh lý sang tên cho bà Trần Thị Tố A vào ngày 21/10/2022, đất tọa lạc tại khu dân cư L, khu đô thị N Cần Thơ, khu vực 2, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bà Trần Thị Tố A có đơn yêu cầu thi hành án.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án và sau ngày 01/01/2025, nếu người phải thi hành án chưa thi hành số tiền nêu trên, thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Mức lãi suất chậm trả được tính theo quy định tại Điều 357 và Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản và trích lục hồ sơ (chi phí tố tụng):

Bà Trần Thị Tố A tự nguyện chịu chi phí tố tụng với số tiền là 6.200.000 đồng, công nhận đã nộp và chi xong.

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 18.000.000 đồng (Mười tám triệu đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

Nguyên đơn được nhận lại 9.000.000 đồng (Chín triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003009 ngày 27/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Trần Thị Kiều T1 phải chịu 300.000đ, được khấu trừ vào 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0003326 ngày 29/03/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng; bà T1 đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, và Điều 9; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.