NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Phan Thanh Tùng

Các Thẩm phán: Ông Phạm Văn Tâm

Bà Trần Thị Kim Sang

- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Mến - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Bà Đoàn Thị Thủy Tiên - Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 175/2024/TLPT-DS ngày 27 tháng 5 năm 2024, về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 42/2024/DS-ST ngày 16 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 231/2024/QĐPT-DS ngày 29 tháng 5 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Phan Quốc B, sinh năm 1974; nơi cư trú: Số F, hẻm A, đường H, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Tây Ninh; có mặt.
2. Bị đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm 1954; nơi cư trú: tổ A, đường A, ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1989 và anh Dương Văn T1, sinh năm 1988; nơi cư trú: C5/41B ấp C, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt.
   2. Chị Võ Thu L, sinh năm 1976; nơi cư trú: ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.
4. Người kháng cáo: nguyên đơn anh Phan Quốc B.
5. Viện kiểm sát kháng nghị: không.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa, nguyên đơn trình bày: Ngày 01-10-2023 anh và bà Lê Thị T lập hợp đồng đặt cọc nhằm giao kết chuyển nhượng phần đất diện tích 99m² thuộc thửa đất 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc tại ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh, với giá 480.000.000 đồng. Hai bên ký vào giấy mua bán nhà đất đề ngày 01-10-2023 như anh đã cung cấp cho Toà án. Anh đặt cọc cho bà T số tiền 200.000.000 đồng, hai bên hẹn nhau ngày 10-11-2023 thì anh sẽ trả cho bà T số tiền 280.000.000 đồng còn lại và sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó khoảng ngày 02-03 tháng 11/2023 do đã đủ tiền nên anh liên hệ với bà T hẹn nhau đến Văn phòng công chứng Bùi Quốc T2 để lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng khi đến thì bà T có nói với anh là đợi cháu bà T đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nhưng đợi mãi không được và bà T bỏ về. Sau đó 01 ngày, anh và bà T tiếp tục đến Văn phòng công chứng Bùi Quốc T2 để làm thủ tục chuyển nhượng, tại đây thì anh gặp chị Võ Thu L (địa chỉ ở T), chị L có đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T đến. Tuy nhiên, trong khi chờ đợi Văn phòng C làm thủ tục thì bà T cùng cháu bà T là anh Lê Châu S đã bỏ về, không tiếp tục việc chuyển nhượng.

Ngày 07-11-2023, anh Lê Châu S đến nhà anh đưa anh số tiền 5.000.000 đồng nói là bà T trả lại tiền cọc và có hẹn là sẽ chuyển khoản cho anh số tiền 160.000.000 đồng, tổng cộng là 165.000.000 đồng và anh viết giấy hoàn cọc cho bà T. Tuy nhiên anh Châu S không chuyển khoản cho anh 160.000.000 đồng như đã hẹn.

Sau đó, anh nhiều lần liên lạc với bà T nhưng không được và được biết bà T đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho người khác trong khi chưa trả lại tiền cọc cho anh. Nay, anh yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà T tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 99m² thuộc thửa đất 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc tại ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh. Trường hợp Toà án không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thì anh yêu cầu bà T trả cho anh số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng sau khi khấu trừ số tiền bà T đã trả 5.500.000 đồng, còn lại là 194.500.000 đồng.

Bị đơn bà Lê Thị T trình bày: Ngày 01-10-2023 bà và anh Phan Quốc B có ký kết giấy mua bán đất đối với phần đất diện tích 99m² thuộc thửa đất 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc tại ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh như anh B cung cấp cho Toà án. Bà bán phần đất trên cho anh B với giá 280.000.000 đồng nhưng anh B ghi trong giấy mua bán đất là 480.000.000 đồng, đặt cọc 200.000.000 đồng còn lại 280.000.000 đồng. Bà có thắc mắc thì anh B nói cứ ký tên vì số tiền bà nhận được sẽ là 280.000.000 đồng như giá đất mà bà bán cho anh B. Anh B hứa hẹn với bà sau khi bà ký tên sẽ đưa tiền cho bà trước 200.000.000 đồng nhưng anh B không đưa tiền cho bà. Anh B có hẹn với bà là ngày 10-11-2023 bà và anh B sẽ đến Văn phòng công chứng (nhưng không nói rõ văn phòng công chứng nào) để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đã bán được đất cho người khác nên ngày 07-11-2023, bà có đưa cho cháu bà là anh Lê Châu S số tiền 5.000.000 đồng để trả cho anh B, đây là tiền hoa hồng mà anh B yêu cầu bà phải trả cho anh B do không bán đất cho anh B mà bán cho người khác. Sau đó anh B tự tính và tự ghi số tiền trong giấy hoàn cọc là bà còn nợ anh B số tiền công môi giới là 35.000.000 đồng.

Nay bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh B vì hiện nay phần đất trên bà đã chuyển nhượng cho người khác, ngoài ra bà không có bất kỳ giao dịch mua bán đất nào với anh B và cũng không nhận của anh B 200.000.000 đồng như anh B trình bày. Việc bà ký vào giấy mua bán đất là do anh B dụ dỗ bà ký để anh B dễ môi giới mua bán đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Võ Thu L trình bày:

Trước đây bà T có vay tiền của chị và bà T có nhờ chị đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà T vay tiền ngân hàng trả lại tiền cho chị. Sau đó, ngày 12-3-2020 chị cùng bà T đến Văn phòng C lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất 99m² thuộc thửa đất số 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc ở xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh. Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến năm 2023 bà T đã thanh toán tiền cho chị và chị trả lại cho bà T giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hai bên không huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 2023 thì bà T tiếp tục nhờ chị đứng tên dùm để bà T vay ngân hàng nên chị và bà T nộp thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đ chi nhánh huyện D theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 12-3-2020. Đến ngày 20-11-2023 thì chị được Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên.

Sau khi chị vừa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà T có liên hệ với chị nói là đã bán được đất cho anh Dương Văn T1, chị Nguyễn Thị H nên không vay ngân hàng nữa và nhờ chị làm thủ tục chuyển nhượng cho anh T1, chị H. Việc bà T chuyển nhượng đất cho anh T1, chị H không liên quan gì đến chị, chị cũng không nhận tiền từ anh T1, chị H mà do bà T trực tiếp nhận.

Nay, chị không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của anh B. Việc chị đứng tên phần đất diện tích 99m² trên chỉ là đứng tên dùm bà T, bà T chuyển nhượng đất cho ai thì chị sẵn sàng thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay bà T. Hiện bà T cũng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho anh T1, chị H nên không liên quan đến chị.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Dương Văn T1, chị Nguyễn Thị H trình bày:

Ngày 13-11-2023 anh chị có đặt cọc nhằm nhận chuyển nhượng phần đất 99m² thuộc thửa đất số 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc ở xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh từ chị Lê Thị T3, giá chuyển nhượng là 395.000.000 đồng, anh chị đặt cọc cho bà chị 30.000.000 đồng và hẹn đến ngày 18-12-2023 sẽ đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến ngày 18-12-2023 thì anh chị cùng chị T3 đến Văn phòng công chứng Nguyễn Gia T4 thì mới biết là phần đất trên do chị Võ Thu L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên anh chị mới yêu cầu bà T3 làm giấy xác nhận chuyển nhượng như anh chị đã cung cấp cho Toà án.

Nay, anh chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh B bởi vì anh chị nhận chuyển nhượng từ bà Lê Thị T3, anh chị hoàn toàn không biết bà T và anh B là ai. Anh chị đã được Chi nhánh Văn phòng Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trên vào ngày 02-01-2024. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh chị là hoàn toàn hợp pháp, anh chị đã thanh toán tiền chuyển nhượng xong và đang quản lý sử dụng nhà đất trên.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 42/2024/DS-ST ngày 16 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phan Quốc B về việc yêu cầu bà Lê Thị T tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 99m² thuộc thửa đất 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc tại ấp K, xã C, Huyện D, tỉnh Tây Ninh theo giấy bán nhà đất đề ngày 01-10-2023.
2. Buộc bà Lê Thị T có nghĩa vụ trả cho anh Phan Quốc B số tiền cọc còn nợ là 34.500.000 (ba mươi bốn triệu năm trăm nghìn) đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 02 tháng 5 năm 2024, nguyên đơn anh Phan Quốc B có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện cho nguyên đơn là Phan Quốc B giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

• + Về tố tụng: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng những quy định pháp luật tố tụng dân sự.
• + Về nội dung: trước ngày giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà T trả lại tiền cọc cho anh B, anh B đồng ý và viết giấy nhận tiền hoàn cọc giao cho bà T giữ. Hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Anh B kháng cáo yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cứ. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn anh Phan Quốc B nộp trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo.

[2.1] Căn cứ lời khai của hai bên đương sự và các tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, có đủ căn cứ xác định. Ngày 01-10-2023 giữa anh B và bà T có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc có nội dung: “Bà T sẽ chuyển nhượng cho anh B phần đất diện tích 99 m² thửa 476 tờ bản đồ 34 tại xã C, huyện D, với giá 480.000.000 đồng; anh B giao cho bà T 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, số tiền còn lại 280.000.000 đồng hẹn ngày 10-11-2023 sẽ giao đủ; nếu anh B không thực hiện thì mất tiền cọc; nếu nhà, đất có ai tranh chấp, không phù hợp thì bên bán hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Như vậy, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là có thật.

[2.2] Trước khi nhận tiền cọc của anh B, ngày 12-3-2020, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất diện tích 99 m² thửa 476 tờ bản đồ 34 cho chị Võ Thu L. Ngày 06-11-2023 bà T trả lại cho anh B 165.000.000 đồng tiền đặt cọc, còn lại 35.000.000 đồng khi nào bà T bán đất sẽ trả; anh B tự viết giấy hoàn cọc giao cho bà T giữ. Đến ngày 20-11-2023 chị L được Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 18-12-2023 chị L ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên cho anh Dương Văn T1 và chị Nguyễn Thị H; ngày 02-01-2024 anh T1, chị H được Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2.3] Như vậy, trước ngày hẹn giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà T và anh B (ngày 10-11-2023), thì ngày 06-11-2023 bà T đã trả lại cho anh B 165.000.000 đồng tiền đặt cọc, còn lại 35.000.000 đồng khi nào bà T bán đất sẽ trả, ngày 12-02-2024 bà T trả tiếp cho anh B 500.000 đồng; được anh B đồng ý. Cho nên hợp đồng đặt cọc giữa bà T và anh B xác lập ngày 01-10-2023 đã chấm dứt từ ngày 06-11-2023 theo Điều 422 của Bộ luật dân sự năm 2015.

[2.4] Trong giấy hoàn cọc do anh B ghi có nhận của bà T số tiền hoàn cọc là 165.000.000 đồng, nhưng anh cho rằng không nhận là không có căn cứ; anh B kháng cáo yêu cầu bà T tiếp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cứ, nên không chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh B; buộc bà T phải trả cho anh B số tiền 34.500.000 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3] Từ những phân tích nêu trên xét thấy yêu cầu kháng cáo của anh B là không có căn cứ nên không chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo không được chấp nhận nên anh B phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

[5] Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Điều 328, 422 của Bộ luật dân sự năm 2015. Điều 12, 29 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn anh Phan Quốc B.
2. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 42/2024/DS-ST ngày 16 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.
   1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phan Quốc B về việc yêu cầu bà Lê Thị T tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 99m² thuộc thửa đất 476 tờ bản đồ 34 toạ lạc tại ấp K, xã C, huyện D, tỉnh Tây Ninh theo giấy bán nhà đất đề ngày 01-10-2023.
   2. Buộc bà Lê Thị T có nghĩa vụ trả cho anh Phan Quốc B số tiền cọc còn nợ là 34.500.000 (ba mươi bốn triệu năm trăm nghìn) đồng.

      Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: anh Phan Quốc B phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0007057 ngày 21-11-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

   Bà Lê Thị T được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: anh Phan Quốc B phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0007694 ngày 07-5-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh (đã nộp xong).
5. Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
6. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.