TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc —————————

Bản án số: 313/2025/DS-PT
Ngày: 24.6.2025
V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Bích Hải

Các Thẩm phán: Bà Phan Thị Tuyết Mai

Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Huyền – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Ông Trần Thanh Vũ- Kiểm sát viên.

Trong ngày 24 tháng 6 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số 296/2024/TLPT-DS ngày 01 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 136/2024/TLST-DS ngày 21 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 419/2024/QĐ-PT ngày 14 tháng 10 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Đặng T, sinh năm 1949.

Nơi cư trú: Số A Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Văn L, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số C T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (Giấy ủy quyền ngày 22/3/2023).

Bị đơn: Bà Đặng Thúy D, sinh năm 1993.

Nơi cư trú: Số 152 Đường 30/4, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

HKTT: ấp Tân Hiệp, xã Tân Bình, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thế Nam H, sinh năm 1982.

Nơi cư trú: Số E, Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (Giấy ủy quyền ngày 24/7/2023).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Đặng T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 07/3/2023, ông Đặng T trình bày: Khoảng tháng 02/2018, ông có cho bà Đặng Thúy D thuê mặt tiền nhà của ông để mở quán cà phê, theo thỏa thuận thời gian thuê là 03 năm, năm đầu là 4.000.000 đồng/tháng, 02 năm tiếp theo là 8.000.000 đồng/tháng.

Ông T và bà D có lập hợp đồng thuê, nhưng ký xong bà D không đưa lại cho ông giữ bản nào, mặc dù ông đã nhắc nhở nhiều lần. Thời gian đầu bà D có trả tiền thuê mặt bằng, nhưng có tháng trả, tháng không trả. Số tiền bà D còn nợ ông là 12.000.000 đồng, từ tháng 12/2021 bà D không thanh toán tiền thuê nhà cho ông. Hết hạn hợp đồng thuê, ông T muốn lấy lại mặt bằng để sửa chữa do nhà đã xuống cấp nhưng bà D không đồng ý, không trả tiền thuê và cũng không chịu di dời đồ đạc trả lại mặt bằng, bà D cố tình chiếm đoạt nhà của ông để kinh doanh thu lợi, có hành vi chai lì, côn đồ, hăm dọa..., luôn trong thái độ gây hấn khi ông nhắc đến việc di dời, trả mặt bằng. Hành vi của bà D là không chấp nhận được, đã làm ảnh hưởng đến sức khỏe, tinh thần và lợi ích hợp pháp của ông.

Nay khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vần đề sau đây:

1. Buộc bà Đặng Thúy D di dời và giao trả mặt bằng thuê nhà tại số A Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.
2. Buộc bà Đặng Thúy D phải thanh toán số tiền 204.000.000 đồng, do nợ tiền thuê nhà (Số tiền nợ chi tiết: Tháng 02/2018 đến tháng 01/2021 còn nợ 12.000.000 đồng; tháng 02/2021 đến tháng 02/2023 còn nợ 192.000.000 đồng (24 tháng x 8.000.000 đồng). Tổng cộng 204.000.000 đồng.

Theo bản tự khai ngày 09/8/2023, bà Đặng Thúy D trình bày: Bà không đồng ý theo yêu cầu của ông Đặng T, với nhiều nguyên do:

1. Không có sự việc ký kết hợp đồng thuê nhà giữa bà và ông Đặng T;
2. Ông Đặng T không phải chủ sở hữu căn nhà số A Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ;
3. Bà chỉ là người nhờ trông coi nhà và mở quán C3 số 152 Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Tại bản án sơ thẩm số 136/2024/TLST-DS, ngày 21 tháng 06 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều đã tuyên xử như sau:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, về việc buộc bị đơn di dời và giao trả nhà số A Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ;
2. Đình chỉ đối với yêu cầu buộc bị đơn trả tiền thuê nhà 204.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí thẩm định, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 25/6/2024, nguyên đơn ông Đặng T kháng cáo yê cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc bà Đặng Thúy D di dời, giao trả mặt bằng thuê nhà tầng trệt tại số A đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đặng T – ông Phạm Văn L có đơn xin vắng mặt đề ngày 23/6/2023, đề nghị xét xử vụ án theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý theo thủ tục phúc thẩm và tại phiên tòa hôm nay, đương sự và Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Trên cơ sở tài liệu chứng cứ trong hồ sơ và qua diễn biến tại phiên tòa, kiểm sát viên đề nghị áp dụng khoản 3 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều xét xử lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn ông Đặng T thực hiện thủ tục kháng cáo đúng thời hạn và nộp tạm ứng án phí đầy đủ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đặng T có đơn xin vắng mặt, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Huỳnh Thị Thu T1 vắng mặt. Căn cứ theo Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Trên cơ sở yeu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng T, cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “ tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là có căn cứ.

[3] Về nội dung tranh chấp. Nhận thấy:

Về nguồn gốc căn nhà số A Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ theo “Tờ tường trình” ngày 08/8/1985, thể hiện bà Trần Diệu M lại của ông Trần Bá C, đến năm 1969 bà D1 đã xây dựng lại phố lầu hai tầng, ngang 5,5m, dài 20m, bà D1 cam kết sẽ giữ nguyên hiện trạng cho đến khi các con là Đặng P, Đặng H1, Đặng Thuận G cho nhà nước đi xuất cảnh, có xác nhận của UBND phường A ngày 21/8/1985, người làm chứng xác nhận là bà Trần Thị Bích T2 con ông Trần Bá C. Đến ngày 09/6/1993, bà Trần Diệu L1 “Tờ ủy quyền sử dụng nhà” cho con trai là ông Đặng T “được trọn quyền sử dụng căn nhà số S Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. Để có phương tiện làm ăn sinh sống và phụng dưỡng tôi trong suốt thời gian còn lại. Kể từ ngày 09/6/1993, con tôi được trọn quyền khai thác mặt bằng kinh doanh và có nhiệm vụ tu bổ, gia cố và trang trí theo nhu cầu kinh doanh cần thiết”, tờ ủy quyền được UBND phường A xác nhận ngày 10/6/1993. Đến năm 1997, bà Đặng Thuận C1 nên tài sản đã phát sinh thừa kế. Như vậy, việc ủy quyền cho ông Đặng T quản lý sử dụng nhà chấm dứt. Thời điểm này, ông Đặng T vẫn đang quản lý tài sản của bà D1, ông T kê khai thửa đất 251 diện tích 132.5m² đứng tên trên sổ mục kê, đóng thuế đất cho nhà nước và tiếp tục cho thuê khai thác mặt bằng. Đến năm 2017, ông T và vợ là bà Dương Ngọc H2 đã cho bà Đặng Thúy D thuê nhà để bán quán cà phê theo Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/01/2017. Đối với việc cho bà D thuê nhà, bà Dương Ngọc H2 đã thực hiện thủ tục kê khai hoạt động cho thuê tài sản và nộp thuế kinh doanh cho Chi cục thuế quận N theo mã số thuế 1801553199. Do bà Thúy D vi phạm hợp đồng, không trả tiền thuê nhà, nên ông T yêu cầu bà D di dời trả lại nhà. Do vậy, cần làm rõ nhà số A, Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ có phải là di sản thừa kế của bà Trần D1 theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hay không, ông T có phải là hàng thừa kế thứ nhất của bà D1 không, có quyền đối với tài sản của bà D1 theo kỷ phần được hưởng hay không?

Đối với yêu cầu của ông Đặng T, bà D không đồng ý với lý do: Căn nhà số A đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ không thuộc chủ quyền của ông Đặng T; Giữa bà D và ông T không có sự việc ký kết hợp đồng thuê nhà; Bà D chỉ là người trông coi nhà hộ bà Trương C2 để thờ cúng tổ tiên. Theo giấy phép xây dựng số 66-HC/HCTQ ngày 24/6/1969, bà Trương C2 được phép xây dựng một căn nhà hai tầng lầu tại số B đường L trên thửa đất 54-B BK 954, tờ 7 xã T, Tỉnh Phong Dinh có phải là nhà số A đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ hay không, cần được làm rõ.

[4] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Đặng T. Nhận thấy:

[4.1] Về việc thuê mặt bằng nhà số A, Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ, Tòa án đã tiến hành thu thập chứng cứ và có phát sinh tình tiết mới như sau:

• - Hợp đồng thuê nhà lập ngày 01/01/2017, Phụ lục hợp đồng điều chỉnh giá tiền thuê nhà ngày 05/11/2020, thể hiện bà Dương Ngọc H2 cho bà Đặng Thúy D thuê mặt bằng nhà số A, Đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ, thời hạn 03 năm, tính từ ngày 01/3/2017 đến ngày 01/2/2020, giá thuê có định năm đầu là 3.000.000đồng, năm thứ hai trở đi là 4.000.000đồng, Hợp đồng có chữ ký của bà H2 và bà D.
• - Bảng sao kê chi tiết bà Dương Ngọc H2 nộp thuế kinh doanh nhà cho Chi cục thuế quận N từ ngày 25/01/2018 cho đến ngày 14/01/2022.

Từ chứng cứ trên cho thấy, Hợp đồng thuê nhà đến thời điểm hiện tại đã hết thời hạn cho thuê. Bà Dương Ngọc H2 là người ký hợp đồng cho bà Đặng Thúy D thuê mặt bằng nhà số A, Đường C, phường A, nộp thuế kinh doanh cho thuê nhà. Do vậy, cần phải đưa bà H2 vào giam gia tố tụng mới đảm bảo việc giải quyết vụ án.

[4.2] Qua đối chiếu tài liệu chứng cứ trong hồ sơ, về diễn biến người đăng ký thường trú tại nhà số A, đường C, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. Xét thấy:

• - Theo Giấy chứng nhận đăng ký nhân khẩu thường trú trong hộ ngày 25/05/1977, nhà số A đường C, phường A, thành phố Cần Thơ, tỉnh Hậu Giang, chủ hộ là bà Đặng P, mẹ là Trần D1, chồng Huỳnh Quang M1, em Đặng H3, em Đặng Hải H4, con Huỳnh Thị T3, con Huỳnh Thị thu T1, con Huỳnh Chấn X, con Huỳnh Thu T4, con Huỳnh Đắng T5.
• - Theo Sổ hộ khẩu gia đình ngày 08/5/2001, nhà số A đường C, phường A, thành phố Cần Thơ chủ hộ Huỳnh Thị Thu T1, chị Huỳnh Thị T3, em Huỳnh Thu T4, cậu Đặng T, mợ Dương Ngọc H2, em Đặng Tiểu Y, em Đặng Tiểu L2.

Như vậy, từ trước cho đến nay bà Trương C2 không đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa chỉ nhà số A đường C. Theo lời khai của nguyên đơn, bà Trương C2 đã đi định cư ở nước ngoài nên cần làm rõ bà Trương C2 đi từ thời gian nào.

Đối với bà Huỳnh Thị Thu T1, qua xác minh thực tế tại Công văn số 375/QLXNC-Đ1 ngày 10/3/2025 của Phòng quản lý xuất nhập cảnh - Công an thành phố C, thể hiện: “Qua tra cứu thông tin trên hệ thống cơ sở dữ liệu tại Phòng quản lý xuất nhập cảnh, kết quả: Huỳnh Thị Thu T1, sinh ngày 13/4/1970, CMND số [...] đã sử dụng hộ chiếu B3052216 để xuất cảnh ngày 11/9/2016 qua cửa khẩu sân bay quốc tế T6, đến nay chưa có thông tin nhập cảnh”.

Tuy nhiên, bà D căn cứ vào “Văn bản thỏa thuận về việc cho ở nhờ nhờ” ngày 24/12/2016, để cho rằng bà Huỳnh Thị Thu T1, bà Trương C2 cho bà D ở nhờ không phải thuê nhà như ông T trình bày là chưa phù hợp. Bởi lẽ, thời điểm xác lập Văn bản thỏa thuận cho ở nhờ ngày 24/12/2016 thì bà T1 đã xuất cảnh vào ngày 11/9/2016, không thể nào có mặt tại Việt Nam để ký văn bản vào thời điểm nêu trên. Nên cần làm rõ việc bà Trương C2, bà Huỳnh Thị Thu T1 đã xác lập văn bản cho ở nhờ trong trường hợp nào, ý kiến như thế nào về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đồng thời, trong quá tình giải quyết vụ kiện tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành tống đạt hợp lệ tất cả các văn bản tố tụng, nhưng bị đơn nhiều lần vắng mặt. Tại cấp phúc thẩm, tòa án đã gửi giấy triệu tập bị đơn nhưng thư bị hoàn trả không có người nhận. Vì vậy, không thể xem xét đối chiếu các chứng cứ bị đơn cung cấp.

Xét thấy, các chứng cứ mới thu thập như nêu trên cần được xem xét giải quyết tại cấp sơ thẩm mới đảm bảo trình tự thủ tục nên cần phải hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về cho tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Quan điểm của Đại diện viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên có căn cứ chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Đặng T

1. Tuyên xử: Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 136/2024/DS-ST ngày 21/6/2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ để giải quyết lại theo thủ tục chung.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Đặng T không phải chịu.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND thành phố Cần Thơ; - TAND quận Ninh Kiều; - Chi cục THADS quận Ninh Kiều; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Võ Bích Hải