TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 12 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 310/2024/DS-ST

Ngày: 12 - 6 - 2024

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Văn Điệp.

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Võ Văn Tốt;

Ông Nguyễn Văn Quản.

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Thiện Quang là Thư ký Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Võ Thị Kiều - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 22 tháng 5 và 12 tháng 6 năm 2024, tại Phòng xử án của Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 103/2021/TLST-DS ngày 10 tháng 3 năm 2021 về: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 460/2024/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 4 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 549/2024/QĐST-DS ngày 22 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

• 1) Bà Nguyễn Thị Mộng T - Có mặt;
• 2) Bà Nguyễn Thị Mộng T1 - Có mặt;
• 3) Ông Nguyễn Xuân T2 - Có mặt;

Cùng địa chỉ: 3 Khu phố C, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Võ Thành T3; Địa chỉ: A N, phường H, Thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Giấy ủy quyền số công chứng: 0029467, quyển số 12, lập ngày 07 tháng 12 năm 2022 tại Văn phòng C) - Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Thành T4 và ông Nguyễn Duy T5 - Luật sư Công ty L - Đoàn luật sư Thành phố H (Ông T4 vắng mặt, ông T5 có mặt).

- Bị đơn: Bà Lê Thị T6; Địa chỉ: 1 Khu phố G, đường T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh - Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C1; Địa chỉ: A T, phường Đ, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Hoàng V - Trưởng văn phòng làm đại diện - Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1, ông Nguyễn Xuân T2 và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Võ Thành T3 cùng trình bày:

Ngày 17/9/2020, bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 (bên B) có ký kết với bà Lê Thị T6 (bên A) hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C1, số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD. Theo Hợp đồng, bên B chuyển nhượng cho bên A 02 thửa đất gồm thửa đất số 28 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: Phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 02902 QSDĐ/Q12/2002 do Ủy ban nhân dân Quận A cấp ngày 12/11/2002, đăng ký thay đổi ngày 28/8/2018 và thửa đất số 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: Phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 03031 QSDĐ/Q12/2003 do Ủy ban nhân dân Quận A cấp ngày 16/01/2003, đăng ký thay đổi ngày 29/8/2018 với giá là 25.000.000.000 đồng (Hai mươi lăm tỷ đồng). Hai bên thoả thuận bên A đặt cọc cho bên B số tiền 15.000.000.000 đồng (Mười lăm tỷ đồng) làm 02 đợt:

Đợt 1 ngày 17/9/2020: Đặt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

Đợt 2 ngày 17/12/2020: Đặt cọc số tiền 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng).

Thời hạn đặt cọc: Kể từ ngày Văn phòng công chứng chứng nhận đến ngày 17/02/2021. Số tiền còn lại thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà T6 đã giao cho bà T, bà T1 và ông T2 số tiền đặt cọc là 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng). Tuy nhiên đến đợt 2 vào ngày 17/12/2020 thì bà T6 không đặt cọc tiếp số tiền 12.000.000.000 đồng như thoả thuận. Nguyên đơn mong muốn và có thiện chí chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên cho bị đơn nên đã hai lần tạo điều kiện cho bị đơn. Lần thứ nhất ngày 18/10/2022, bà T6 xin gia hạn đến ngày 30/11/2022 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện. Lần thứ 2 vào ngày 02/11/2023, bà T6 lại xin gia hạn đến ngày 01/02/2024 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng cũng không thực hiện.

Đến nay, đã hết thời hạn đặt cọc theo hợp đồng (ngày 17/02/2021), hết thời gian gia hạn nhưng bà T6 vẫn không đặt cọc tiếp, cũng không ký hợp đồng chuyển nhượng là đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Thời gian kéo dài đã gây nhiều khó khăn, thiệt hại cho nguyên đơn. Vì vậy, nguyên đơn không đồng ý tiếp tục gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 vì bà T6 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng làm cho mục đích của hợp đồng không đạt được. Số tiền 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng) mà bà T6 đã đặt cọc thuộc về bên nhận cọc là bà T, bà T1 và ông T2.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là bà Lê Thị T6 trình bày:

Bà thừa nhận đúng là ngày 17/9/2020, bà T6 (bên A) và bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 (bên B) có ký kết hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C1, số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD như phía nguyên đơn trình bày để đảm bảo cho việc bên B chuyển nhượng cho bên A 02 thửa đất số 28 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 02902 QSDĐ/Q12/2002 do A cấp ngày 12/11/2002, đăng ký thay đổi ngày 28/8/2018 và thửa đất số 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 03031 QSDĐ/Q12/2003 do A cấp ngày 16/01/2003, đăng ký thay đổi ngày 29/8/2018 với giá là 25.000.000.000 đồng (Hai mươi lăm tỷ đồng). Hai bên thoả thuận bên A đặt cọc cho bên B số tiền 15.000.000.000 đồng (Mười lăm tỷ đồng) làm 02 đợt:

Đợt 1 ngày 17/9/2020: đặt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

Đợt 2 ngày 17/12/2020: đặt cọc số tiền 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng).

Thời hạn đặt cọc: Kể từ ngày Văn phòng công chứng chứng nhận đến ngày 17/02/2021. Số tiền còn lại thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì cá nhân bà T6 đã đặt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng). Tuy nhiên đến đợt 2 vào ngày 17/12/2020 thì do tình hình dịch bệnh Covid 19 nên bà T6 không đặt cọc tiếp được số tiền 12.000.000.000 đồng theo thoả thuận. Bà có thoả thuận miệng với bà T, bà T1 và ông T2 để gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng và được các ông bà trên đồng ý.

Sau đó, bà xin gia hạn đến ngày 30/11/2022 và lần 2 bà xin gia hạn đến 01/02/2024 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng đồng thời thanh toán hết số tiền còn lại theo Hợp đồng đặt cọc và hỗ trợ thêm cho bà T, bà T1 và ông T2 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) đồng thời với việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà cũng không thực hiện được.

Bà T6 thừa nhận việc các bên đến nay chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc nêu trên hoàn toàn do lỗi của bà. Nguyên nhân là do tình hình kinh tế khó khăn, số tiền trên quá lớn mà bà chưa thu xếp được. Cuối tháng 01/2024, bà T có gọi điện, nhắn tin SMS cho bà nhắc nhưng do thời gian đó có nhiều cuộc gọi nên bà không nghe và bà không thường xuyên sử dụng tin nhắm SMS nên không chú ý. Đến ngày 01/02/2024 thì bà quên nên không đến văn phòng công chứng. Bà T6 xác định đến nay không ký được hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn do lỗi của bà. Bà vẫn có thiện chí muốn nhận chuyển nhượng hai thửa đất nêu trên nên không đồng ý huỷ Hợp đồng đặt cọc.

Tại phiên tòa, bà Lê Thị T6 trình bày: Bà xin được gia hạn đến cuối tháng 6/2024 khi được ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay vốn thì lúc đó bị đơn sẽ có tiền trả cho nguyên đơn để ký hợp đồng chuyển nhượng. Bên cạnh đó, do nghi ngờ diện tích thực tế của hai thửa đất mà bà nhận chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận nên bà yêu cầu được đo vẽ lại. Lý do là tại thời điểm thỏa thuận nhận chuyển nhượng thì bà đã biết về hai thửa đất này và thỏa thuận nhận chuyển nhượng trọn thửa mà không tính theo diện tích thực tế, mục đích là để làm dự án nhà ở vì gia đình bà kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên sau khi cha bà nhận chuyển nhượng một lô đất của cha nguyên đơn tiếp giáp với hai thửa đất này, khi đo lại bị thiếu so với Giấy chứng nhận nên bà nghi ngờ diện tích thực tế của hai thửa đất này cũng như vậy. Nếu sau khi đo vẽ lại mà diện tích thực tế nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận thì bà yêu cầu nguyên đơn phải thương lượng lại giá chuyển nhượng.

Tại văn bản trình bày ý kiến, Văn phòng C1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do ông Nguyễn Hoàng V – Trưởng văn phòng là người đại diện trình bày:

Ngày 17/9/2020, Công chứng viên Văn phòng C1 có chứng nhận hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD đối với quyền sử dụng đất tại thửa đất số 28, 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời điểm công chứng, sau khi người yêu cầu công chứng trình bày yêu cầu, cung cấp hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định, công chứng viên đã kiểm tra toàn bộ giấy tờ, soạn thảo văn bản và tiến hành chứng nhận khi:

Các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng; Tại thời điểm công chứng, các bên hợp đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; Mục đích, nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Các bên giao kết đã đọc lại toàn bộ dự thảo hợp đồng, đồng ý toàn bộ nội dung dự thảo hợp đồng, đã ký vào hợp đồng này trước mặt công chứng viên.

Vì vậy, việc chứng nhận hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 là đúng trình tự và đúng quy định pháp luật. Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nêu trên, Văn phòng C1 không có ý kiến và đề nghị Quý Tòa xét xử theo quy định của pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là luật sư Nguyễn Duy T5 có ý kiến:

Phía nguyên đơn mong muốn và có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 28, 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên đơn đã thể hiện thiện chí nên nhiều lần gia hạn cho bị đơn. Đến nay, đã hết thời hạn đặt cọc theo hợp đồng (ngày 17/02/2021), hết thời gian gia hạn nhưng bà T6 vẫn không ký hợp đồng chuyển nhượng là đã vi phạm hợp đồng đặt cọc gây khó khăn, thiệt hại cho nguyên đơn. Vì vậy, nguyên đơn không đồng ý tiếp tục gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 vì bà T6 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng làm cho mục đích của hợp đồng không đạt được. Số tiền 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng) mà bà T6 đã đặt cọc thuộc về bên nhận cọc là bà T, bà T1 và ông T2. Việc bà T6 yêu cầu đo vẽ lại hai thửa đất trên là không có cơ sở, bởi hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng, bị đơn nghi ngờ diện tích thực tế bị thiếu nhưng không có chứng cứ chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu đo vẽ lại của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12 tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Thẩm phán chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về xác minh, thu thập chứng cứ; cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng; quyết định đưa vụ án ra xét xử và chuyển hồ sơ cho Viện Kiểm sát đúng thời hạn; chưa đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện đúng quy định về nội quy phiên tòa sơ thẩm. Các đương sự và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Xét hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 28, 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh được hai bên ký kết đúng quy định về hình thức và nội dung nên có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Nguyên đơn mong muốn và có thiện chí chuyển nhượng nên đã hai lần tạo điều kiện gia hạn cho bị đơn để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bị đơn không thực hiện. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên A mất tài sản đặt cọc. Tại phiên tòa, bị đơn thừa nhận đang gặp khó khăn về tài chính, xin gia hạn đến cuối tháng 6/2024 chờ ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay nhưng phía nguyên đơn không đồng ý. Bị đơn có yêu cầu đo vẽ lại diện tích đất vì cho rằng diện tích thực tế thiếu hụt nhiều so với trong giấy chứng nhận nhưng không có chứng cứ chứng minh. Bị đơn cũng thừa nhận lúc ký hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giá chuyển nhượng là theo Giấy chứng nhận chứ không theo diện tích thực tế. Vì vậy không có cơ sở chấp nhận ý kiến của bị đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật: Căn cứ hồ sơ vụ án thể hiện, ngày 17/9/2020, bà Lê Thị T6 (bên A) và bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 (bên B) có ký kết hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C1, số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD để đảm bảo cho việc bên B chuyển nhượng cho bên A 02 thửa đất tại phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Nay các bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc nêu trên nên có cơ sở xác định đây là vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn có địa chỉ cư trú tại Quận A, đồng thời đối tượng tranh chấp cũng là quyền sử dụng đất tại phường T, Quận A. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

[3] Về sự vắng mặt của đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự và việc đưa người tham gia tố tụng: Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C1 và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là luật sư Nguyễn Thành T4 vắng mặt, có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự theo quy định tại khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự. Theo hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các đương sự thì quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 28 và 29 tờ bản đồ số 8, tại phường T, Quận A là tài sản riêng của bà T, bà T1 và ông T2. Về số tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng 02 thửa đất cũng được bà T6 thừa nhận là của cá nhân bà, việc giao tiền cho nguyên đơn cũng do cá nhân bà T6 thực hiện. Các bên giao nhận tiền là để đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa các cá nhân bà T, bà T1, ông T2 và bà T6 trong tương lai nên không cần thiết đưa chồng (vợ) của bà T, bà T1, ông T2, bà T6 vào tham gia tố tụng trong vụ án.

[4] Xác định nguyên nhân và lỗi trong việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết: Hội đồng xét xử xét thấy, theo “Hợp đồng đặt cọc” ký ngày 17/9/2020 và sự thừa nhận của các bên trong quá trình giải quyết vụ án thì bà Lê Thị T6 (bên A) đặt cọc cho bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 (bên B) số tiền 15.000.000.000 đồng (Mười lăm tỷ đồng) làm 02 đợt: Đợt 1 ngày 17/9/2020: đặt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng); Đợt 2 ngày 17/12/2020: đặt cọc số tiền 12.000.000.000 đồng (Mười hai tỷ đồng). Thời hạn đặt cọc: Kể từ ngày Văn phòng công chứng chứng nhận đến ngày 17/02/2021. Số tiền còn lại thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc chuyển nhượng 02 thửa đất gồm thửa đất số 28 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 02902 QSDĐ/Q12/2002 do A cấp ngày 12/11/2002, cập nhật sang tên bà T, bà T1 và ông T2 ngày 28/8/2018 và thửa đất số 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận 03031 QSDĐ/Q12/2003 do A cấp ngày 16/01/2003, cập nhật sang tên bà T, bà T1 và ông T2 ngày 29/8/2018. Tuy nhiên, đến ngày 17/12/2020 thì bà T6 không đặt cọc tiếp số tiền 12 tỷ đồng như thỏa thuận và đến ngày17/02/2021 cũng không cùng với nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng. Bà T6 tiếp tục xin gia hạn đến ngày 30/11/2022 rồi gia hạn đến ngày 01/02/2024 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời thanh toán hết số tiền còn lại cho nguyên đơn và được phía nguyên đơn đồng ý.

[5] Tại biên bản ghi nhận ý kiến ngày 02/11/2023 của Tòa án, hai bên đã thống nhất, trong buổi sáng từ 09 giờ 00 đến 11 giờ 00 ngày 01/02/2024, hai bên sẽ cùng có mặt tại tầng trệt, trong Văn phòng công chứng Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh để cùng ký hợp đồng chuyển nhượng. Trước 02 ngày của thời hạn trên, bà T6 có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho một người của nguyên đơn là bà T để các bên đến địa chỉ của Văn phòng C1 đúng thời gian, địa điểm nêu trên. Các bên có trách nhiệm đem theo đầy đủ giấy tờ, tiền thanh toán để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp bà T6 vi phạm các thỏa thuận nêu trên thì số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng) mà bà T6 đã đặt cọc thuộc về bên nhận cọc là bà T, bà T1 và ông T2. Tuy nhiên, đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, bà T6 không thông báo trước cho phía nguyên đơn, cũng không đến địa điểm ký hợp đồng là Văn phòng công chứng Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh như thỏa thuận. Tại Vi bằng số 122/2024/VB-TPL do Văn phòng T7 lập ngày 01/02/2024 ghi nhận bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 đã có mặt tại Văn phòng C1 cùng với các giấy tờ, tài liệu phục vụ cho việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng thời gian theo thỏa thuận. Bà T và bà T1 đã gọi điện, nhắn tin cho bà T6 nhưng không được. Bà T6 cũng thừa nhận là cuối tháng 01/2024, bà T có gọi điện và nhắn tin SMS cho bà nhưng do thời gian đó có nhiều cuộc gọi nên bà không nghe và bà không thường xuyên sử dụng tin nhắm SMS nên không chú ý. Đến ngày 01/02/2024 thì do bà quên nên không đi công chứng. Điều đó thể hiện bà T6 đã từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng cũng như nghĩa vụ trả tiền. Bà T6 thừa nhận việc các bên đến nay chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc nêu trên hoàn toàn do lỗi của bà T6. Nguyên nhân là do tình hình kinh tế khó khăn, số tiền trên quá lớn mà bà chưa thu xếp được. Như vậy, nguyên đơn đã thể hiện thiện chí mong muốn ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà T6 và đã tạo điều kiện nhiều lần gia hạn thời hạn để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng theo sự thừa nhận của bà T6 thì đến nay bà vẫn chưa thu xếp được tiền để ký hợp đồng chuyển nhượng. Điều đó đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn nên do lỗi của bị đơn.

[6] Tại phiên tòa, bị đơn thừa nhận đang gặp khó khăn về tài chính, xin gia hạn đến cuối tháng 6/2024 để chờ ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay tiền nhưng không chắc chắn có vay được không, do đó phía nguyên đơn không đồng ý. Bị đơn cũng nghi ngờ diện tích thực tế của hai thửa đất nhận chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận nên yêu cầu đo vẽ lại nhưng không có chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình. Hơn nữa, bị đơn cũng thừa nhận thời điểm thỏa thuận nhận chuyển nhượng thì bà đã biết về hai thửa đất này và thỏa thuận nhận chuyển nhượng trọn thửa mà không tính theo diện tích nên không có cơ sở xem xét yêu cầu của bị đơn.

[7] Về việc nguyên đơn yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 vì bà T6 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng làm cho mục đích của hợp đồng không đạt được. Hội đồng xét xử xét thấy, theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “ Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên khi các bên không thực hiện được nghĩa vụ thì xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Xét “Hợp đồng đặt cọc” ngày 17/9/2020 nêu trên được ký giữa bên đặt cọc là bà Lê Thị T6 và bên nhận đặt cọc đồng thời là chủ sử dụng đất gồm các cá nhân bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 là sự tự nguyện ý chí của các bên. Mục đích, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Việc bà T6 đặt cọc cho bà T, bà T1 và ông T2 số tiền 03 tỷ đồng là một biện pháp bảo đảm cho việc hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Thời hạn đặt cọc đến ngày 17/02/2021. Hết thời hạn đặt cọc, nguyên đơn đã gia hạn cho bị đơn nhiều lần nhưng hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên xác định hai bên không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng. Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 423 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Khoản 2 Điều 423 của Bộ luật dân sự quy định: “Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng”. Việc bị đơn không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng làm cho nguyên đơn không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, việc nguyên đơn yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 do mục đích của hợp đồng đặt cọc không đạt được là có cơ sở chấp nhận.

[8] Từ những nhận định, đánh giá như trên, Hội đồng xét xử xét thấy có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 do Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận. Lỗi dẫn đến việc hai bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 28, 29 tờ bản đồ số 8, địa chỉ: phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh và hủy hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn của bị đơn bà Lê Thị Thanh n đã nhận định ở trên, nên căn cứ vào Điều 328, Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015 và sự thỏa thuận của các bên tại điểm b khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 17/9/2020: “Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên A mất tài sản đặt cọc” thì số tiền bà Lê Thị T6 đã đặt cọc 03 tỷ đồng thuộc về bên nhận đặt cọc là bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2.

[9] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12 về việc giải quyết vụ án và ý kiến của Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là có cơ sở và phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[10] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và án phí có giá ngạch đối với phần phạt cọc của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận. Trả lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[11] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a và điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 271; khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 117, Điều 328, Điều 423 và Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 26, khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2:

1.1. Huỷ bỏ “Hợp đồng đặt cọc” số công chứng 09966, quyển số 09/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2020 do Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận.

1.2. Số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng) mà bà Lê Thị T6 đã đặt cọc trong hợp đồng nêu trên thuộc về bên nhận đặt cọc là bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2.

2. Về án phí:

2.1. Bà Lê Thị T6 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 92.000.000 đồng (Chín mươi hai triệu đồng), tổng cộng là: 92.300.000 đồng (Chín mươi hai triệu, ba trăm nghìn đồng).

2.2. Bà Nguyễn Thị Mộng T, bà Nguyễn Thị Mộng T1 và ông Nguyễn Xuân T2 được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 46.300.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu, ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0106219 ngày 10 tháng 3 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 12.

3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Đương sự; - TAND TP.Hồ Chí Minh; - Viện KSND Quận 12; - Chi cục THADS Quận 12; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Văn Điệp