TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHỢ MỚI TỈNH AN GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 31/2025/DS-ST

Ngày: 06/3/2025

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH AN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Anh Thư.

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Ông Huỳnh Thanh Tuấn;
2. Bà Nguyễn Thị Hồng Huệ.

- Thư ký phiên tòa: Ông Hồ Nhựt Huy - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang tham gia phiên toà: Bà Đoàn Thụy Thùy Trang - Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 3 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 1168/2024/TLST-DS ngày 10 tháng 10 năm 2024, về tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định hoãn phiên tòa số: 61/2025/QÐST-DS, ngày 13 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thành V, sinh năm 1971; địa chỉ: số F, tổ B, KDC khóm M, thị trấn M, huyện C, tỉnh An Giang; địa chỉ liên hệ: số I đường N, phường A, quận T, thành phố Hồ Chí Minh;
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Bông E, sinh năm 1983; địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang;
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Đặng Hoàng G, sinh năm 1987; địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang.

Tại phiên Tòa, Nguyên đơn ông V có mặt, Bị đơn bà Bông E và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông G vắng mặt.

2

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, tờ tự khai và các biên bản hòa giải, Nguyên đơn ông Nguyễn Thành V trình bày: Ông Nguyễn Thành V, ông Đặng Hoàng G, bà Nguyễn Thị Bông E không có quan hệ quen biết. Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc ông V không xác định được vị trí của thửa trên bản đồ địa chính cũng như vị trí theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ông V chỉ biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của bà Nguyễn Thị Bông E, có số thửa là 941, tờ bản đồ số 2 theo hợp đồng đặt cọc đã viết chứ không biết có đúng với thông tin của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Bông E không và vị trí đất thì ông V không xác định được), ông V chỉ biết vị trí trên thực tế vì được ông G dẫn đến đất để xem (khi này ông V chỉ biết vị trí trụ ranh đất, vẫn không biết đất thuộc vị trí nào trên bản đồ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), vào thời điểm đó ông V vẫn chưa biết đất tọa lạc tại vị trí nào chỉ đến khi hòa giải ở ban ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang thì mới biết đất tọa lạc tại đâu.

Mục đích của đặt cọc nhầm để hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không xác định được vị trí đất, mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngoài ra, còn thỏa thuận khi đo đạc ra diện tích đất (không xác định được vị trí đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào) thì ông V sẽ đưa thêm số tiền 320.000.000 đồng cho bà Bông E để chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Bông E đang thế chấp trong ngân hàng H1. Khi thỏa thuận hai bên có thỏa thuận phạt cọc với nội dung là phạt cọc gấp 02 lần tiền đặt cọc là 60.000.000 đồng. Đến ngày 29/12/2023 hai bên có lập hợp đồng đặt cọc với số tiền 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng) (trong đó: ông V đưa tiền mặt 1.000.000 đồng (không có lập biên bản giao nhận); chuyển khoản 29.000.000 đồng qua số tài khoản của bà Nguyễn Thị Bông E số tài khoản 070117990360 của Ngân hàng S). Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc thì ông V đã biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nằm trong ngân hàng H1 và ông V cũng biết quyền sử dụng đất đang thế chấp trong ngân hàng H1 là cùng một đối tượng trong hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023 thông qua lời nói của bà Bông E. Đến khi ông N (địa chính của huyện C đã nghỉ hưu) cùng ông V và ông M (trưởng ấp T, xã M, huyện C) đến đất để đo đạc thì nhận thấy không đúng hướng đất và đường đi vào đất nên phát sinh tranh chấp.

Nay ông Nguyễn Thành V yêu cầu bà Nguyễn Thị Bông E có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thành V tổng số tiền 30.000.000 đồng. Rút lại yêu cầu tính lãi đối với số tiền 1.250.000 (một triệu, hai trăm năm mươi nghìn) đồng trong yêu cầu khởi kiện ban đầu trong đơn khởi kiện ngày 10/6/2024.

Vào ngày 12/11/2024, ông Nguyễn Thành V có nộp đơn khởi kiện (bổ sung) đề ngày 12/11/2024 để thay đổi, bổ sung thêm yêu cầu khởi kiện:

3

• Yêu cầu bà Nguyễn Thị Bông E có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thành V tổng số tiền 60.000.000 đồng (sáu mươi triệu) đồng (trong đó: tiền đặt cọc là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng; tiền phạt cọc là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng;
• Yêu cầu trả tiền tốn thất tiền lương, chi phí đi lại là 24.000.000 (hai mươi bốn triệu) đồng (trong đó tiền lương 18.000.000 đồng/18 ngày, chi phí đi lại là 6.000.000 đông/6 lần đi lại);

Tuy nhiên, ngày 12/11/2024 Tòa án đã ra Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí số 2497 ngày 12/11/2024, ông V đã nhận trực tiếp Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí số 2497 ngày 12/11/2024 cùng ngày nhưng đến ngày 26/11/2024 đã quá thời hạn nộp biên lai thu tiền tạm ứng án cho Tòa án là đã hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí của Tòa án. Ông V xác định việc không nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí do lỗi chủ quan. Đối với yêu cầu khởi kiển bổ sung nêu trên ông V xác định sẽ khởi kiện bằng một vụ án khác không đề cập giải quyết trong vụ án này.

Tại phiên tòa, Nguyên đơn ông V xác định yêu cầu khởi kiện như sau: yêu cầu bà Nguyễn Thị Bông E có nghĩa vụ trả cho ông số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng. Rút lại yêu cầu tính lãi đối với số tiền 1.250.000 đồng trong đơn khởi kiện ngày 10/6/2024.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Bông E đã được Tòa án tống đạt thông báo thụ lý vụ án và triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng vắng mặt không lý do nên không hòa giải được.

Tại các biên bản làm việc, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Đặng Hoàng G trình bày: Ông với bà Nguyễn Thị Bông E và ông Nguyễn Thành V chỉ mới quen biết nhau thông qua giao dịch hợp đồng đặt cọc. Ông là người dẫn ông Nguyễn Thành V đi đến đất thực địa của bà Nguyễn Thị Bông E tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang theo “hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023”. Khi dẫn ông Nguyễn Thành V đến phần đất thực địa thì ông cũng chưa biết vị trí đất thực địa có đúng với vị trí đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Bông E, có số thửa là 941, tờ bản đồ số 2 theo “hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023” đã đề cập hay không (tại thời điểm này ông G chỉ biết vị trí đất thông qua lời nói của bà Nguyễn Thị Bông E). Đồng thời, tại thời điểm này ông Nguyễn Thành V cũng chưa biết được vị trí thửa đất theo “hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023” có đúng với vị trí đất thực địa mà ông dẫn đi xem không (ông Nguyễn Thành V chưa xem qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Bông E, có số thửa là 941, tờ bản đồ số 2 theo hợp đồng đặt cọc nên chưa xác định được vị trí đất). Ngoài ra, khi đến thửa đất thì

4

ông có chỉ đất, tuy nhiên không có chỉ cụ thể thửa đất này nằm tại hướng đông nam vì ông không biết hướng nào là hướng đông nam.

Đến ngày 29/12/2023, tại quán cà phê thuộc Khu H, thuộc khóm Thị 1, thị trấn M, huyện C, tỉnh An Giang, khi đó có ông, ông Nguyễn Thành V và bà Nguyễn Thị Bông E hai bên có lập hợp đồng đặt cọc với số tiền 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng) (trong đó: ông V đưa tiền mặt 1.000.000 đồng (việc giao nhận 1.000.000 đồng tiền mặt tại nơi ký hợp đồng đặt cọc thì ông có chứng kiến, việc giao nhận 1.000.000 đồng không có lập biên bản giao nhận); chuyển khoản 29.000.000 đồng qua số tài khoản của bà Nguyễn Thị Bông E (Việc ông V đã chuyển số tiền 29.000.000 đồng qua số tài khoản của bà Nguyễn Thị Bông E (số tài khoản của bà Nguyễn Thị Bông E thì ông không biết) thì ông biết được thông qua bà Bông E đã thông báo cho ông biết).

Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc ông Nguyễn Thành V và ông chỉ biết được vị trí đất tọa lạc tại khu vực ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang, chưa biết được vị trí cụ thể là vị trí nào và có đúng với vị trí đất mà ông đã dẫn ông V đi xem thực địa hay không vì chỉ biết thông tin thửa đất là một phần nhỏ diện tích đất nằm trong phần lớn diện tích đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nguyễn Thị Bông E (bản photo), đồng thời, ông V và ông cũng đã biết được phần diện tích đất trong “hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023” của bà Nguyễn Thị Bông E đang thế chấp Ngân hàng (Ngân hàng nào thì ông không xác định được).

Mục đích của đặt cọc nhầm để hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn thỏa thuận khi đo đạc ra diện tích đất (không xác định được vị trí đất theo giấy chứng nhận quyến sử dụng đất nào) thì ông V sẽ đưa thêm số tiền 320.000.000 đồng cho bà Bông E để chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Bông E đang thế chấp trong Ngân hàng. Khi thỏa thuận hai bên có thỏa thuận phạt cọc với nội dung là phạt cọc gấp 02 lần tiền đặt cọc là 60.000.000 đồng.

Khi thực hiện hợp đồng đặt cọc thì ông G đã biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp trong Ngân hàng là cùng một đối tượng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong “hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023” thông qua lời nói của bà Bông E. Việc ông N (địa chính của huyện C đã nghỉ hưu) cùng ông V và ông M (trưởng ấp T, xã M, huyện C) đến đất để thực hiện thủ tục đo đạc thì ông không biết được. Ngoài ra, ông cũng không tham gia phiên hòa giải tại văn phòng ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang ngày 29/4/2024. Nay ông không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Chợ Mới phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ

5

lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng với quy định của pháp luật. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 328 Bộ luật dân sự, Điều 217, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V đối với bà Nguyễn Thị Bông E.
• Buộc bà Nguyễn Thị Bông E trả cho ông Nguyễn Thành V số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng.
• Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V đối với số tiền lãi suất 1.250.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Nguyên đơn ông Nguyễn Thành V khởi kiện Bị đơn bà Nguyễn Thị Bông E. Bà Bông E có nơi cư trú ấp T, xã M, huyện C, tỉnh An Giang nên Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả tiền đặt cọc. Do vậy, vụ án được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự về Hợp đồng đặt cọc được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Bị đơn bà Nguyễn Thị Bông E đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Hoàng G có yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên là có căn cứ.

[4] Quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay, Nguyên đơn ông Vĩnh R lại yêu cầu tính lãi đối với số tiền 1.250.000 trong đơn khởi kiện ngày 10/6/2024. Xét thấy, đây là quyền tự định đoạt của đương sự, căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của đương sự là phù hợp.

[5] Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý vụ án về việc Nguyên đơn ông V yêu cầu bà Bông E có nghĩa vụ trả cho ông V số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng và triệu tập bà Bông E tham gia các phiên họp về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, hòa giải, tham gia phiên tòa, nhưng bà Bông E vẫn vắng mặt và cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ.

6

Như vậy, được xem là bà Bông E đã từ bỏ quyền tham gia tố tụng của mình, nên Tòa án xem xét, giải quyết vụ việc căn cứ vào những tài liệu, chứng cứ do Nguyên đơn đưa ra và Tòa án thu thập được theo quy định tại khoản 4 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[6] Xét yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy, trên cơ sở tài liệu chứng cứ ông V cung cấp, trong đó có lời trình bày của bà Bông E tại biên bản hòa giải ngày 24/02/2024 của Ban ấp T, xã M có đủ cơ sở xác định ông V và bà Bông E đã xác lập Hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023 trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận và ông V đã giao cho bà B Em tiền đặt cọc 30.000.000 đồng. Việc ông V và bà Bông E xác lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế việc thỏa thuận chuyển nhượng chưa được các bên xác lập bằng văn bản có công chứng chứng thực hợp pháp theo quy định.

Về nguyên nhân làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giao kết, thực hiện được, tại phiên tòa ông V xác định khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông không xác định được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính cũng như vị trí theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ biết vị trí trên thực tế vì được ông G dẫn đến đất để xem đất, có chỉ lối đi ngang 3m vào đất. Tại biên bản hòa giải ngày 29/4/2024 của Ban ấp T, xã M, bà Bông E xác định phần đất bà thỏa thuận chuyển nhượng cho ông V có lối đi nhưng là lối đi chung, không nằm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho ông V. Tòa án tiến hành xác minh tại địa phương thể hiện thửa đất bà Bông E thỏa thuận chuyển nhượng cho ông V được các bên ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 29/12/2023 giáp ranh với các thửa đất khác, không có lối đi vào đất. Mặt khác, tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất đang bị thế chấp Ngân hàng, việc này ông V biết. Do đó, việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mà đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự 2015, nên hợp đồng đặt cọc giữa ông V với bà Bông E không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết. Vì vậy, việc ông V yêu cầu bà B Em trả lại số tiền cọc 30.000.000 đồng là có cơ sở theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, Hội đồng xét xử xét chấp nhận yêu cầu này của ông V.

[7] Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Hoàng G không có yêu cầu gì nên Hội đồng xét xử không đề cập giải quyết.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của V được chấp nhận nên bà Bông E phải chịu án phí theo quy định Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

7

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 91, Điều 144, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 244 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 328, Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V.

Buộc bà Nguyễn Thị Bông E có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thành V số tiền cọc 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án thì bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành V đối với yêu cầu tính lãi với số tiền 1.250.000 (một triệu, hai trăm năm mươi nghìn) đồng.

- Án phí dân sự sơ thẩm: 1.500.000 (một triệu, năm trăm nghìn) đồng bà Nguyễn Thị Bông E phải chịu

H lại cho ông Nguyễn Thành V tiền tạm ứng án phí 750.000 (bảy trăm năm mươi nghìn) đồng, mà ông đã nộp theo biên lai thu số 0023319, ngày 10 tháng 10 năm 2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang.

Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - VKSND H. Chợ Mới; - TAND tỉnh An Giang; - Chi cục THADS H. Chợ Mới;	TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.	Nguyễn Anh Thư