TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

Bản án số: 31/2025/DS-PT

Ngày: 13 tháng 02 năm 2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Ngô Thanh Sỹ;

Các Thẩm phán: Ông Võ Văn Toàn;

Ông Nguyễn Trung Hưng.

- Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Ngọc Linh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Bà Trần Thị Thu Sương - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 13 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 287/2024/TLPT-DS ngày 13 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 19/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 305/2024/QĐ-PT ngày 06/12/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 811/2024/QĐPT-DS ngày 25/12/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 38/2025/QĐPT-DS ngày 16/01/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, giữa các đương sự:

-Nguyên đơn: Ông Ngô Hoàng V – sinh năm: 1973.

Địa chỉ: Số H, tổ F, khu H, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

- Bị đơn:

1. Ông Hồ Văn L – sinh năm: 1973.

2. Bà Nguyễn Thị H – sinh năm: 1974.

Địa chỉ: Số A, ấp A, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

-Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.

Địa chỉ: Khu G, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Thành D – Chi cục trưởng.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Cao Văn H1 – Chi cục phó.

2. Bà Đinh Thị Cẩm T – sinh năm: 1989.

Địa chỉ: Tổ C, ấp C, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

3. Bà Hồng Thị T1 – sinh năm: 1980.

Địa chỉ: Tổ A, khu E, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của bà T1: Ông Phương Tuấn T2, sinh năm 1994. Địa chỉ: Khu A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai (văn bản ủy quyền ngày 07/02/2025).

4. Bà Phạm Thị C – sinh năm: 1972.

Địa chỉ: Tổ I, khu A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

5. Bà Nguyễn Thị G – sinh năm: 1966.

Địa chỉ: Tổ A, khu B, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

6. Bà Phan Bảo T3 – sinh năm: 1959.

Địa chỉ: Tổ I, khu A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

7.Bà Trương Thị Kim H2 – sinh năm: 1966.

Địa chỉ: Tổ I, khu A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

8. Bà Lê Thị H3 – sinh năm: 1973.

Địa chỉ: Tổ I, khu A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Phan Bảo T3, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1.

(Có mặt Ông V, ông L, bà H, ông T2, bà C, bà G, bà T3, bà H2, bà H3 ).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Ngô Hoàng V trình bày:

Vào ngày 27/6/2023, ông có nhận chuyển nhượng của ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H quyền sử dụng đất diện tích 122,8m² (trong đó diện tích được cấp là 112,4m², diện tích không được cấp là 10,4m²) thuộc thửa 376, tờ bản đồ 28, bản đồ địa chính xã P và 01 căn nhà cấp 04 trên đất. Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất trên do ông L và bà H đứng tên quyền sử dụng. Hai bên thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở là 1.330.000.000đ.

Hai bên đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Văn phòng C1 công chứng vào ngày 27/6/2023. Tuy nhiên, do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi nhận việc chuyển nhượng nhà ở. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 650.000.000đ.

Cũng trong ngày 27/6/2023, ông đã giao đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở cho ông L, bà H và ông L, bà H đã bàn giao đất và nhà cho ông.

Nhưng sau đó vài ngày, do chưa có nơi ở mới nên ông L, bà H đã đặt vấn đề thuê căn nhà nêu trên để sinh sống và được ông đồng ý. Hai bên thỏa thuận thời hạn thuê là 01 năm. Giá thuê nhà là 1.000.000đ/tháng. Việc thuê nhà được hai bên có lập giấy tay ghi nhận sự việc.

Tuy nhiên, sau đó do bận công việc và chưa am hiểu quy định của pháp luật nên ông chưa đi làm thủ tục đăng ký giao dịch tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đến khoảng tháng 9 - 10/2023, ông đưa Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến nộp hồ sơ đăng ký giao dịch đất đai tại bộ phận Một cửa của UBND huyện T. Sau đó, ông được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T4 có văn bản thông báo là quyền sử dùng đất thuộc thửa 376, tờ bản đồ 28, bản đồ địa chính xã P mà ông nhận chuyển nhượng của ông L, bà H đang bị Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú ngăn chặn giao dịch. Qua tìm hiểu thì ông biết được lý do ngăn chặn giao dịch là để thi hành án các khoản nợ của bà Nguyễn Thị H.

Nay ông yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất diện tích 122,8m² thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 07 bản đồ địa chính xã P. Vì ông đã nhận chuyển nhượng đất hợp pháp, tự nguyện và tại thời điểm ông nhận chuyển nhượng thì bà H không có nghĩa vụ đối với khoản nợ nào cả. Ông tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án.

Ông kết hôn với bà Nguyễn Thị Ngọc Y – sinh năm: 1979, địa chỉ: Tổ F, khu H, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai từ năm 2017, hiện đang thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng đất và nhà ở với ông L, bà H được thực hiện từ nguồn tài sản riêng của ông, không phải là tài sản chung của ông và bà Y.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bị đơn ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H trình bày:

Vào ngày 27/6/2023, vợ chồng ông bà có chuyển nhượng cho ông Ngô Hoàng V quyền sử dụng đất diện tích 122,8m² (trong đó diện tích được cấp là 112,4m², diện tích không được cấp là 10,4m²) thuộc thửa 376 tờ bản đồ 28 bản đồ địa chính xã P và 01 căn nhà cấp 04 trên đất. Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất trên do ông bà đứng tên quyền sử dụng. Hai bên thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở là 1.330.000.000đ.

Hai bên đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Văn phòng C1 công chứng vào ngày 27/6/2023. Tuy nhiên, do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi nhận việc chuyển nhượng nhà ở. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 650.000.000đ.

Cũng trong ngày 27/6/2023, ông V đã giao đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở cho ông bà và ông bà đã bàn giao đất, nhà ở cho ông V.

Do chưa có nơi ở mới nên sau đó, ông bà đã đặt vấn đề thuê căn nhà nêu trên để sinh sống. Hai bên thỏa thuận thời hạn thuê là 01 năm, giá thuê nhà là 1.000.000đ/tháng. Việc thuê nhà có lập giấy tay ghi nhận sự việc.

Ông bà đã giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan cho ông V làm thủ tục đăng ký giao dịch tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau đó, ông bà nghe ông V báo lại là quyền sử dụng đất thuộc thửa 376, tờ bản đồ 28, bản đồ địa chính xã P mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đang bị Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú ngăn chặn giao dịch. Lý do ngăn chặn giao dịch là để thi hành án các khoản nợ riêng của bà H sau khi ông bà chuyển nhượng đất và nhà cho ông V. Cụ thể là bà H có nợ hụi của nhiều người và đã được Tòa án nhân dân huyện Tân Phú giải quyết và những người được thi hành án đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú giải quyết.

Nay, ông V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà với ông V đối với quyền sử dụng đất diện tích 122,8m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P, thì ông bà đồng ý chấp nhận.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai trình bày:

Tính đến ngày 23/4/2024 Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú đang thụ lý, giải quyết 13 hồ sơ thi hành án đối với người phải thi hành án là bà Nguyễn Thị H – sinh năm: 1974, địa chỉ: Ấp A, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai, cụ thể:

• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 139/QĐ-CCTHADS ngày 31/10/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Lê Thị H3 với số tiền yêu cầu thi hành án là 160.000.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 140/QĐ-CCTHADS ngày 31/10/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Trương Thị Kim H2 với số tiền yêu cầu thi hành án là 138.000.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 141/QĐ-CCTHADS ngày 31/10/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Phan Bảo T3 với số tiền yêu cầu thi hành án là 100.000.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 142/QĐ-CCTHADS ngày 31/10/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Nguyễn Thị G với số tiền yêu cầu thi hành án là 49.000.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 143/QĐ-CCTHADS ngày 31/10/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Hồng Thị T1 với số tiền yêu cầu thi hành án là 50.000.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 150/QĐ-CCTHADS ngày 03/11/2023 của người yêu cầu thi hành án là chị Đinh Thị Cẩm T với số tiền yêu cầu thi hành án là 196.300.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án theo yêu cầu thụ lý số 252/QĐ-CCTHADS ngày 14/12/2023 của người yêu cầu thi hành án là bà Phạm Thị C với số tiền yêu cầu thi hành án là 86.600.000đ và tiền lãi suất chậm thi hành án.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 199/QĐ-CCTHADS ngày 24/11/2023 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 1.250.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 201/QĐ-CCTHADS ngày 24/11/2023 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 1.225.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 207/QĐ-CCTHADS ngày 24/11/2023 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 1.725.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 418/QĐ-CCTHADS ngày 16/01/2024 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 1.082.500đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 442/QĐ-CCTHADS ngày 22/01/2024 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 2.500.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• Quyết định thi hành án chủ động thụ lý số 454/QĐ-CCTHADS ngày 22/01/2024 buộc bà Nguyễn Thị H phải nộp 2.000.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự và việc thu nộp ngân sách Nhà nước. Chi cục Thi hành án dân sự đã tiến hành xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T4 và tại địa phương thể hiện bà Nguyễn Thị H và chồng là ông Hồ Văn L đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất, với diện tích 122,8m² thuộc thửa đất số 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P. Đồng thời, người được thi hành án cũng có đơn đề nghị áp dụng biện pháp bảo đảm đối với tài sản nêu trên của bà H.

Trên cơ sở đó, Chi cục Thi hành án dân sự đã ban hành Công văn số 159/CV-THA ngày 06/11/2023 về việc đề nghị phối hợp thi hành án và Quyết định số 02/QĐ-CCTHADS ngày 07/11/2023 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản là “Quyền sử dụng đất với diện tích 122,8m², thuộc thửa đất số 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P, đứng tên chủ sử dụng Hồ Văn L và Nguyễn Thị H” gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T4; Văn phòng C1 và Ủy ban nhân dân xã P.

Với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án được Tòa án thụ lý, liên quan đến người phải thi hành án là bà Nguyễn Thị H và tài sản là quyền sử dụng đất đang được Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú áp dụng biện pháp bảo đảm tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú đề nghị Tòa án nhân dân huyện Tân Phú xem xét, giải quyết đưa vụ án ra xét xử theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, đảm bảo quyền và lợi ích hợp của các đương sự.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Đinh Thị Cẩm T trình bày:

Bà Nguyễn Thị H có vay tiền của chị và đến hạn thanh toán vào tháng 8/2023 nhưng không thanh toán nên chị đã khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Tân Phú. Vào ngày 05/10/2023, Trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý hồ sơ. Đến ngày 23/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 06/2023/QĐCNKQHGT-DS công nhận kết quả hòa giải thành. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho chị số tiền là 196.300.000đ, trong đó tiền gốc là 188.500.000đ và tiền lãi là 7.800.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên chị đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 03/11/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 150/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã ngăn chặn quyền sử dụng đất đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho chị khoản nợ nêu trên.

Nay ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì chị không đồng ý chấp nhận. Chị đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho chị.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồng Thị T1 trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 11/10/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý vụ án. Đến ngày 24/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 64/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền là 50.000.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 31/10/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 143/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã ngăn chặn quyền sử dụng đất đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị C trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 10/11/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý vụ án. Đến ngày 04/12/2023, Tòa án ban hành quyết định số 71/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền hụi là 86.600.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành quyết định án.

Đến ngày 14/12/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 252/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã ngăn chặn quyền sử dụng đất đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị G trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 11/10/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý vụ án. Đến ngày 24/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 65/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền nợ hụi là 49.000.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 31/10/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 142/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã ngăn chặn quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay, ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Bảo T3 trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 12/10/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý hồ sơ tranh chấp hợp đồng góp hụi đối với khoản nợ hụi từ năm 2022 đến năm 2023 giữa bà và bà Nguyễn Thị H. Đến ngày 24/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 66/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền nợ hụi là 100.000.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 31/10/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 141/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã có văn bản ngăn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay, ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Kim H2 trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 12/10/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý vụ án. Đến ngày 24/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 62/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền nợ hụi là 138.000.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 31/10/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 140/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã có văn bản ngăn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay, ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H3 trình bày:

Bà có tham gia chơi hụi do bà Nguyễn Thị H làm chủ hụi. Đến tháng 8/2023, bà và bà H thống nhất về việc úp hụi nhưng sau đó do bà H không thanh toán tiền hụi nên bà khởi kiện đến Tòa án. Vào ngày 12/10/2023, Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã thụ lý vụ án. Đến ngày 24/10/2023, Tòa án ban hành quyết định số 63/2023/QĐST-DS giải quyết vụ án. Theo quyết định nêu trên thì bà H có trách nhiệm thanh toán cho bà số tiền nợ hụi là 160.000.000đ.

Sau khi có quyết định của Tòa án, do bà H không thanh toán nợ nên bà đã làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành Dân sự huyện T thi hành án.

Đến ngày 31/10/2023, Chi cục Thi hành dân sự huyện T ban hành Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 139/QĐ-CCTHADS thi hành quyết định trên và đã có văn bản ngăn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P đứng tên bà H và chồng là ông Hồ Văn L để đảm bảo thi hành án.

Từ khi có quyết định của Tòa án đến nay, bà H chưa thanh toán cho bà khoản nợ nêu trên.

Nay, ông Ngô Hoàng V yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa 376 tờ bản đồ số 38 bản đồ địa chính xã P thì bà không đồng ý chấp nhận. Bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để bà H có tài sản thi hành khoản nợ cho bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 19/ 6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 85, Điều 147, Điều 92, Điều 184, khoản 1 Điều 228, Điều 235 của Bộ luật tố tụng dân sự; Các điều 117, 129, 149, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH/14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Hoàng V đối với ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công nhận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 27/6/2023, giữa ông Ngô Hoàng V với ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất có diện tích 122,8m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P.

Các đương sự có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

- Ngày 02/7/2024, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Phan Bảo T3, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và cho rằng, bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bà H không còn tài sản để trả nợ cho những người liên quan. Từ đó, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm nhằm đảm bảo quyền lợi cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:

• + Về việc tuân theo pháp luật của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
• + Về đường lối giải quyết vụ án:

Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên:

Về nội dung hợp đồng:

Hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, phù hợp với quy định tại Điều 501 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất 376, tờ bản đồ số 07, xã P do ông L và bà H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Về hình thức hợp đồng: Các bên chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về chủ thể ký kết hợp đồng: Tại thời điểm giao kết, các bên tham gia giao kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đều đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị ép buộc. Do đó điều kiện về chủ thể đảm bảo theo quy tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên các bên tham gia hợp đồng đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó, căn cứ vào Điều 129, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nêu trên là đúng quy định pháp luật.

Việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Đinh Thị Cẩm T, bà Hồng Thị T1, bà Phạm Thị C, bà Nguyễn Thị G, bà Phan Bảo T3, bà Trương Thị Kim H2, bà Lê Thị H3 cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa ông Ngô Hoàng V và ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án là không có cơ sở vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 27/6/2023, trước thời điểm phát sinh nghĩa vụ của bị đơn bà H và thời điểm Tòa án nhân dân huyện Tân Phú thụ lý, giải quyết các vụ án mà những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là nguyên đơn. Mặt khác, tài sản nhà, đất trên không phải là tài sản đảm bảo cho khoản nợ vay của bà H đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do vậy, việc ông L, bà H chuyển nhượng tài sản cho ông V không phải là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Từ những phân tích trên, đề nghị HĐXX: Không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1, bà Phan Bảo T3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 19/ 6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1 có đơn kháng cáo và đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định, bà Phan Bảo T3 có đơn kháng cáo và thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí, nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[1.1] Về sự có mặt của đương sự: Người đại diện của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú và bà Đinh Thị Cẩm T có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[3] Về nội dung kháng cáo:

[3.1] Xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Về hình thức: Ngày 27/6/2023, ông Hồ Văn L, bà Nguyễn Thị H ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 122,8m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P với ông Ngô Hoàng V. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 công chứng cùng ngày.

Như vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là đúng quy định theo Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015, nhưng các bên chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất 376, tờ bản đồ số 07, bản đồ địa chính xã P do ông L và bà H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, các bên đã giao đất, giao tiền cho nhau, hợp đồng đã thực hiện xong, hơn nữa việc chuyển nhượng này phát sinh trước khi Tòa án thụ lý và ban hành các Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của các bên phù hợp với quy định tại Điều 501 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Việc những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L, bà H với ông V nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án là không có cơ sở. Vì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên giữa ông V với ông L và bà H ký kết và Công chứng ngày 27/6/2023, là trước thời điểm phát sinh nghĩa vụ của bị đơn là bà H và thời điểm Tòa án nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai thụ lý các vụ án và ban hành các Quyết định mà những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là nguyên đơn. Cạnh đó, quyền sử dụng đất nêu trên không phải là tài sản đảm bảo cho khoản nợ vay và nợ hụi của bà H đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do vậy, việc ông L, bà H chuyển nhượng tài sản cho ông V không phải là hành vi tẩu tán tài sản, nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[5] Về án phí: Bà H2, bà G, bà T, bà C, bà H3, bà T1 phải chịu án phí phúc thẩm theo luật định. Bà T3 là người cao tuổi và có đơn nên thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

[6] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là: Bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1 và bà Phan Bảo T3; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2024/DS-ST ngày 19/ 6/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.

Áp dụng Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 85, Điều 147, Điều 92, Điều 184, khoản 1 Điều 228, Điều 235, Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự; Các điều 117, 129, 149, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH/14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Hoàng V đối với ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Công nhận “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 27/6/2023 giữa ông Ngô Hoàng V với ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H đối với quyền sử dụng đất có diện tích 122,8m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ số 07, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Các đương sự có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Ngô Hoàng V tự nguyện chịu toàn bộ số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc là 2.791.000đ (Hai triệu bảy trăm chín mươi mốt nghìn đồng). Số tiền này ông V đã nộp xong.

3. Về án phí:

+ Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Hồ Văn L và bà Nguyễn Thị H phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Ngô Hoàng V số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) ông V đã nộp tạm ứng án phí tại biên lai thu số 0002764 ngày 28 tháng 11 năm 2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Tân Phú, tỉnh Đồng Nai.

+ Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Trương Thị Kim H2, bà Nguyễn Thị G, bà Đinh Thị Cẩm T, bà Phạm Thị C, bà Lê Thị H3, bà Hồng Thị T1 mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà bà H2, bà G, bà T, bà C, bà H3, bà T1 đã nộp theo các biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0013280; 0013279; 0013281; 0013278; 0013276; 0013277 đều vào ngày 02/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú (bà H2, bà G, bà T, bà C, bà H3, bà T1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm); Bà Phan Bảo T3 là người cao tuổi và có đơn nên thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân huyện Tân Phú; - Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Phú; - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai; - Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú; - Đương sự; - Lưu: Hồ sơ vụ án, Tòa Dân sự, Văn phòng và Thẩm phán.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Ngô Thanh Sỹ