TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM TỈNH BẮC GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 31/2024/DS-ST
Ngày 12-7-2024
V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Giáp Thị Loan

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Văn Thụ

Ông Nguyễn Văn Chấn

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Sơn - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lệ Thủy - Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 7 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 136/2023/TLST-DS ngày 06 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 34/2024/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 5 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 36/2024/QĐST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2024, Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên tòa số 06/TB-TA ngày 17/6/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Chị Mạc Phương T, sinh năm 1977 (có mặt)

Địa chỉ: Thôn T, xã D, huyện L, Bắc Giang.

Bị đơn: Chị Lâm Thị H, sinh năm 1981 và anh Chu Văn H1, sinh năm 1982 (chị H có mặt, anh H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

Địa chỉ: Thôn Đ, xã V, huyện L, Bắc Giang.

Người làm chứng:

- Anh Giáp Văn M, sinh năm 1978 (có mặt)

Địa chỉ: Thôn Đ, xã V, huyện L, Bắc Giang.

- Ông Bùi Văn S, sinh năm 1961 (vắng mặt)

Địa chỉ: Thôn A, xã V, huyện L, tỉnh Bắc Giang.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Ông Phạm Xuân A - Luật sư thuộc Văn phòng L - Đoàn Luật sư tỉnh B (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Ông Nguyễn Văn P - Trợ giúp viên pháp lý thuộc Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh B (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 03 tháng 11 năm 2023 và lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn chị Mạc Phương T trình bày:

Ngày 05/07/2022 chị và chị Lâm Thị H có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản đặt cọc là thửa đất được UBND huyện L cấp GCNQSDĐ số AM234634 cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H, thửa số 00, tờ bản đồ số 00, diện tích 681m², mục đích sử dụng: Đất ở 250m², đất cây lâu năm 431m², thời hạn sử dụng đất: Đất ở hạn sử dụng lâu dài; đất cây lâu năm hạn sử dụng năm 2057; Nguồn gốc sử dụng đất: “CNQ”). Giá thỏa thuận: 1.600.000.000 đồng (Một tỷ, sáu trăm triệu đồng), đặt cọc là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng); số tiền còn lại: 1.350.000.000 đồng (Một tỷ, ba trăm năm mươi triệu đồng); thời hạn đặt cọc là 60 ngày, có gia hạn kể từ ngày 05/7/2022 đến ngày 05/9/2022. Bên A (chị H) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B (chị T) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A. Thỏa thuận về thuế: Bên A (chị H) đóng. Bên A đóng phí bên A, bên B đóng phí bên B.

Về nội dung đặt cọc thỏa thuận cụ thể: Bên A (chị H, anh H1) bán cho bên B (chị T) 10m mặt đường (sát đất nhà đang ở) với chiều sâu 45m và toàn bộ tài sản trên đất. Tiền đặt cọc có gia hạn theo tiến độ hoàn thành chuyển nhượng mà cơ quan có thẩm quyền quyết định: Nội dung đất bán cho bên B là 140m² thổ cư còn lại là đất vườn (CLN).

Đồng thời hai bên có thỏa thuận nếu quá thời hạn thỏa thuận trên bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì phải bồi thường cho bên B gấp 5 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Ngược lại nếu bên B không mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.

Trên thực tế thì giữa hai bên đã thỏa thuận đưa tiền đặt cọc làm 02 lần, lần đầu vào khoảng đầu tháng 7/2022 chị đưa cho vợ chồng chị H 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng); lần 2 vào ngày 05/7/2022 ký hợp đồng đặt cọc chị đưa cho vợ chồng chị H 150.000.000 đồng và hai bên ký hợp đồng với các nội dung nêu trên.

Cụ thể: Ngày 05/7/2023 chị có đến nhà chị H cùng với vợ chồng chị H ra xem đất tại thực địa của thửa đất nêu trên. Chị H có nói bán cho chị 10m mặt đường (sát đất nhà hàng xóm của chị H đang ở hướng sang Đ), chiều sâu 45m tính từ tim đường cho đến hết chiều dài của thửa đất. Tại thời điểm đó chị không được vợ chồng chị H cho xem bản gốc sổ đỏ, vì lúc đó chị được biết sổ đỏ đang thế chấp trong Ngân hàng N Chi nhánh huyện L. Do tin tưởng vợ chồng chị H nên chị ký hợp đồng đặt cọc để mua đất 140 m² thổ cư, còn lại là đất vườn. Chị H có nói sẽ tách sổ được cho chị đủ 140 m² thổ cư.

Sau khi ký hợp đồng được khoảng hơn 10 ngày, chị H nhận tiền đặt cọc đi rút sổ đỏ tại Ngân hàng về thì mới có bản gốc sổ đỏ đưa cho chị để xem. Hai bên có cùng nhau đến Văn phòng đăng ký đất đai huyện L để thực hiện tách thửa thì được trả lời miệng (không có văn bản trả lời) không tách thửa như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc được.

Ngày 06/12/2022 vợ chồng chị H có lập văn bản ủy quyền (Đơn ủy quyền giữ sổ đỏ) có nội dung: Ủy quyền giao cho chị T giữ giấy chứng nhận sử dụng đất với thửa đất số AM234634, mang tên hộ ông Chu Văn H1 và bà Lâm Thị H để làm thủ tục tách thửa theo hợp đồng đặt cọc, làm các thủ tục giúp bên A (Bên bán). Sau đó, chị nhờ ông Bùi Văn S (người ở xã V) làm thủ tục tách thửa cho. Sau khoảng 15 ngày ông S trả lời chị là không tách thửa được theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc. Chị đã báo lại cho vợ chồng chị H được biết và ý kiến được nhận lại số tiền đặt cọc nhưng vợ chồng chị H không đồng ý trả tiền đặt cọc.

Như vậy, vợ chồng chị H đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc, không thể chuyển nhượng diện tích đất và cũng không tách thửa cho chị được 140m² đất thổ cư, còn lại là đất vườn như đã thỏa thuận. Trong thời hạn 60 ngày từ ngày 05/7/2022 đến 05/9/2022 phía chị H đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 05/07/2022. Hai bên có thỏa thuận gia hạn theo tiến độ hoàn thành chuyển nhượng mà cơ quan có thẩm quyền quyết định. Có nghĩa là cả hai bên cùng đi làm các thủ tục để tách thửa, sang tên, thì sẽ gia hạn theo tiến độ đó. Sau đó chị H không thể tách thửa được mới ủy quyền cho chị bằng văn bản để chị đi làm thủ tục tách thửa. Do chị H có vi phạm thỏa thuận đặt cọc, nên yêu cầu phải trả

lại số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng. Đồng thời nếu vợ chồng chị H có đề nghị trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM234634 thì chị đồng ý trả lại.

Bị đơn chị Lâm Thị H trình bày:

Gia đình chị có thửa đất được UBND huyện L cấp GCNQSDĐ số AM234634, cấp cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H. Thửa số 00, tờ bản đồ số 00, diện tích 681m², mục đích sử dụng: Đất ở 250m², đất cây lâu năm 431m²; thời hạn sử dụng đất: Đất ở hạn sử dụng lâu dài; đất cây lâu năm hạn sử dụng năm 2057; Nguồn gốc sử dụng đất: “CNQ”.

Khoảng tháng 7 năm 2022, vợ chồng chị có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất trên, thì có chị Mạc Phương T đến hỏi mua. Ngày 05/07/2022 vợ chồng chị và chị T có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản đặt cọc là thửa đất nêu trên. Giá thỏa thuận: 1.600.000.000 đồng, đặt cọc là 250.000.000 đồng; số tiền còn lại: 1.350.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 60 ngày, có gia hạn kể từ ngày 05/7/2022 đến ngày 05/9/2022. Bên A (chị H) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B (chị T) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A. Thỏa thuận về thuế: Bên A (chị H) đóng. Bên A đóng phí bên A, bên B đóng phí bên B.

Về nội dung đặt cọc thỏa thuận cụ thể: Bên A (chị H, anh H1) bán cho bên B (chị T) 10m mặt đường (sát đất nhà đang ở) với chiều sâu 45m và toàn bộ tài sản trên đất. Tiền đặt cọc có gia hạn theo tiến độ hoàn thành chuyển nhượng mà cơ quan có thẩm quyền quyết định: Nội dung đất bán cho bên B là 140m² thổ cư còn lại là đất vườn (CLN).

Đồng thời hai bên có thỏa thuận nếu bên A không bán, chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bên B gấp 5 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Ngược lại bên B không mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.

Trên thực tế thì giữa hai bên đã thỏa thuận đưa tiền đặt cọc làm 02 lần, lần đầu một ngày vào đầu tháng 7/2022 chị T đưa cho chị 100.000.000 đồng; lần 02 vào ngày 05/7/2022 ký hợp đồng đặt cọc chị T đưa cho chị 150.000.000 đồng, hai bên ký hợp đồng với các nội dung nêu trên. Chị có nói với chị T đất chiều dài theo sổ đỏ chỉ khoảng 31m, không đủ thì chị sẽ cắt thêm cho chị T đến hết đất (phần cắt thêm này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đo từ tim đường đến hết đất là 45m. Theo chị thì vẫn tách thửa được cho chị T đúng như thỏa thuận giữa hai bên là 10m mặt đường, sâu 45 m tính từ tim đường và tách được 140m² đất thổ cư. Hai bên thỏa thuận chị T là người đi làm thủ tục

tách thửa, chị không phải làm. Vợ chồng chị vẫn đồng ý chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho chị T.

Đến đầu tháng 12/2022 vợ chồng chị T đến nhà chị, có nói với chị làm hợp đồng ủy quyền cho ông S (người ở thôn A, xã V) để nhờ ông S đi làm thủ tục tách thửa hộ. Sau đó chị T đã cầm luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên của vợ chồng chị từ đó đến nay chưa đưa lại cho vợ chồng chị. Nay chị T khởi kiện đòi 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) chị không đồng ý. Trong trường hợp hai bên thống nhất thỏa thuận được phương án hòa giải thì chị đồng ý trả lại tiền cọc cho chị T, số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Chị có đề nghị chị T trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang giữ của gia đình chị.

Bị đơn anh Chu Văn H1 trình bày: Anh H1 có văn bản gửi Tòa án thể hiện nội dung thống nhất với ý kiến trình bày của vợ anh là chị Lâm Thị H, anh xin được vắng mặt tại phiên tòa và đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn - Luật sư Phạm Xuân A trình bày: Yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ bởi vì: Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc, đối chiếu sổ đỏ thửa đất thì mảnh đất này không đủ diện tích như hai bên đã thỏa thuận vì chiều sâu của thửa đất không đủ 45m, chiều ngang của mảnh đất đủ 10m nhưng nằm ngoài phạm vi đất thổ cư được khoanh trên bản đồ. Như vậy, mảnh đất này không đủ điều kiện để tách 140m² đất thổ cư cho chị Mạc Phương T, cũng như không đủ chiều sâu 45m để chuyển nhượng cho chị T. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc chị H, anh H1 trả chị T số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn - Ông Nguyễn Văn P trợ giúp viên pháp lý Nhà nước tỉnh Bắc Giang trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét đánh giá lỗi của các bên, trên cơ sở đó giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Người làm chứng anh Giáp Văn M trình bày: Anh là người sinh sống gần nhà chị H. Khi có chị H hỏi mua đất thì anh chỉ cho chị T biết có nhà chị H, anh H1 đang muốn bán đất. Sau đó vào một buổi, anh không nhớ cụ thể đã đưa chị T đến nhà chị H xem đất, chị T có nhờ anh cầm dây để đo đất, anh cầm dây đo từ tim đường kéo dây vào phía trong thửa đất, chiều dài 45m thì dừng lại. Anh cũng không rõ thỏa thuận cụ thể giữa hai bên thế nào. Anh có ý kiến hai

bên nên hòa giải với nhau. Về việc khởi kiện của chị T, anh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử, trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật tố tụng, đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định; không kiến nghị khắc phục, bổ sung các thủ tục tố tụng.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 217, Điều 227, 228, 229, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 118, 119, 468, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 27, 37 Luật HNGĐ; Điều 12 Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc chị H và anh H1 có nghĩa vụ trả lại cho chị T số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Buộc chị T trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM234634 cho anh H1, chị H.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo quy định.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí DSST cho chị H, anh H1. Hoàn trả cho chị T số tiền 6.250.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí dân sự tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng và quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn chị Mạc Phương T khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn chị Lâm Thị H và anh Chu Văn H1 có đăng ký thường trú và sinh sống tại huyện L nên căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền thụ lý, giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang. Chị T yêu cầu giải quyết buộc chị H và anh H1 trả số tiền đặt cọc 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng) theo hợp

đồng đặt cọc ngày 05/7/2022 nên xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

[2] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: Anh Chu Văn H1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Ông Bùi Văn S đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ các Điều 227, 228, 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1.] Ngày 05/07/2022 chị T và vợ chồng chị H, anh H1 có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản đặt cọc là thửa đất được UBND huyện L cấp GCNQSDĐ số AM234634, cấp cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H. Thửa số 00, tờ bản đồ số 00, diện tích 681m², mục đích sử dụng: Đất ở 250m², đất cây lâu năm 431m²; thời hạn sử dụng đất: Đất ở hạn sử dụng lâu dài; đất cây lâu năm hạn sử dụng năm 2057; Nguồn gốc sử dụng đất: “CNQ”). Giá thỏa thuận: 1.600.000.000 đồng, đặt cọc là 250.000.000 đồng; số tiền còn lại: 1.350.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 60 ngày, có gia hạn kể từ ngày 05/7/2022 đến ngày 05/9/2022. Bên A (chị H) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B (chị T) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A. Thỏa thuận về thuế: Bên A (chị H) đóng. Bên A đóng phí bên A, bên B đóng phí bên B.

Về nội dung đặt cọc thỏa thuận cụ thể: Bên A (chị H, anh H1) bán cho bên B (chị T) 10m mặt đường (sát đất nhà đang ở) với chiều sâu 45m và toàn bộ tài sản trên đất. Tiền đặt cọc có gia hạn theo tiến độ hoàn thành chuyển nhượng mà cơ quan có thẩm quyền quyết định: Nội dung đất bán cho bên B là 140m² thổ cư còn lại là đất vườn (CLN).

Đồng thời hai bên có thỏa thuận nếu bên A không bán, chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bên B gấp 5 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Ngược lại bên B không mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.

Trên thực tế thì chị T đã đưa tổng số tiền đặt cọc cho vợ chồng chị H là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Các đương sự đều thừa nhận những nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nêu trên, chị H cũng thừa nhận đã nhận số tiền cọc là 250.000.000 đồng từ chị T, nên đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3.2.] Về nội dung theo hợp đồng đặt cọc ngày 05/7/2022 có nội dung thỏa thuận cụ thể: Bên A (chị H, anh H1) bán cho bên B (chị T) 10m mặt đường (sát đất nhà đang ở) với chiều sâu 45m và toàn bộ tài sản trên đất. Tiền đặt cọc có gia hạn theo tiến độ hoàn thành chuyển nhượng mà cơ quan có thẩm quyền quyết định: Nội dung đất bán cho bên B là 140m² thổ cư còn lại là đất vườn (CLN).

Tại điều 3 của Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận: Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày 05/7/2022 đến ngày 05/9/2022, sau khi nhận đủ tiền cọc bên A sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi nhận được số tiền đặt cọc là 250.000.000 từ chị T; gia đình chị H đã đến Ngân hàng N chi nhánh huyện L để xóa thế chấp, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Sau đó hai bên có nhờ ông Bùi Văn S là người cùng thôn hỗ trợ làm thủ tục để tách thửa đất theo thỏa thuận. Ngày 06/12/2022 vợ chồng chị H đã lập văn bản ủy quyền giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho chị T tiếp tục nhờ người làm thủ tục tách thửa, nhưng không thực hiện tách thửa được.

Tại văn bản số 846/VPĐK-TTLT ngày 10/7/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện L thể hiện: Tại thời điểm ký kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 05/7/2022 để thực hiện việc tách thửa đất thì quy định về trình tự thủ tục thực hiện theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; điều 5, điều 6, điều 7 của Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND tỉnh B về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đất và điều kiện tách thửa, hợp thửa đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

Xem xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ anh H1, chị H, thấy: Ngày 12/12/2007 hộ ông Chu Văn H1 và bà Lâm Thị H được UBND huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 234 634, thửa đất số 00, tờ bản đồ số 00, địa chỉ đất: thôn Đ, xã V, huyện L có diện tích 681m², mục đích sử dụng đất: Đất ở 250m², đất cây lâu năm 431m². Thời hạn sử dụng đất: Đất ở hạn sử dụng lâu dài, đất cây lâu năm hạn sử dụng năm 2057. Nguồn gốc sử dụng đất: "CNQ".

Ngày 05/7/2022 giữa vợ chồng chị H, anh H1 và chị T đã ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nêu ở trên.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng chị H chuyển nhượng cho chị T 10m mặt đường (tức chiều rộng), chiều sâu 45m (tức là chiều

dài), như vậy diện tích là 10m x 45m = 450m², trong đó có 140m² đất ở, sẽ còn lại 450m² - 140m² = 310m² đất vườn.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ anh H1, chị H có thể hiện chiều dài các cạnh thửa đất: 25,5m; 25,5m; 32,7m; 22,0m. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thể hiện khoanh tròn diện tích đất ở là 250m², cây lâu năm 431m².

Xét thấy: Căn cứ thực tế về diện tích, loại đất cũng như kích thước các cạnh (tứ cạnh) của thửa đất, đối chiếu với quy định pháp luật, HĐXX thấy rằng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc ngày 05/7/2022 về việc vợ chồng chị H, H1 chuyển nhượng cho chị T diện tích đất có chiều rộng 10m và chiều sâu (chiều dài) 45m là không thực hiện được do chiều sâu (chiều dài) của thửa đất không đủ 45m như thỏa thuận giữa các bên.

Xét về mức độ lỗi của các bên tham gia giao dịch:

- Phía chị H, anh H1 là người bán đất, phải biết rõ về diện tích, tứ cận giáp ranh cũng như chiều dài, chiều rộng của thửa đất. Nhưng vẫn thỏa thuận, cam kết bán cho chị T diện tích 140m² đất thổ cư (chiều sâu 45m, mặt đường dài 10m...), trong khi đó cạnh có chiều dài nhất của thửa đất được cấp giấy chứng nhận là 32,7m. Như vậy thỏa thuận này trong hợp đồng là không phù hợp hiện trạng thửa đất. Chị T là người mua đất, đã đến xem thực địa nhưng do tin tưởng người bán nên vẫn ký hợp đồng đặt cọc với các nội dung nêu trên. Hai bên thỏa thuận cùng có trách nhiệm trong việc làm các thủ tục tách thửa, sang tên... nhưng đến thời hạn thỏa thuận vẫn không thực hiện được. Trước khi giao kết hợp đồng, các bên không kiểm tra xác định chính xác về thực trạng thửa đất, kích thước thửa đất theo thỏa thuận của hợp đồng. Trong trường hợp này, xác định lỗi hỗn hợp cả hai bên (Bên bán: Chị H, anh H1 và bên mua: Chị T) đều có lỗi dẫn đến thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc không thực hiện được. Do đó, yêu cầu khởi kiện đòi tiền cọc số tiền 250.000.000 đồng của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

[5] Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử thấy có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[6] Đối với ý kiến của chị H đề nghị chị T trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 234634 mà chị T đang giữ của gia đình chị theo đơn ủy quyền ngày 06/12/2022: Tại phiên tòa chị H có đề nghị này và chị T có ý kiến đồng ý trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 234634 do UBND huyện L cấp cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H ngày 12/12/2007. Đồng

thời có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; do vậy, cần buộc chị T phải trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM234634, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H00305/Số: 3464/QĐ-UBND do UBND huyện L cấp cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H ngày 12/12/2007 cho anh H1, chị H.

[7] Ý kiến phát biểu của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Lục Nam tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[8] Án phí dân sự sơ thẩm: Chị H và anh H1 là người dân tộc thiểu số, sống ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, gia đình thuộc hộ nghèo nên miễn án phí dân sự sơ thẩm cho chị H và anh H1. Hoàn trả chị T số tiền 6.250.000 đồng (Sáu triệu hai trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp ngày 03/11/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 147, 227, 228, 229, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 117, 118, 119, 328, 468 Bộ luật Dân sự; các Điều 27, 37 Luật Hôn nhân và gia đình; điểm d, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc chị Lâm Thị H và anh Chu Văn H1 phải trả cho chị Mạc Phương T số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

2. Buộc chị Mạc Phương T phải trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM234634, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H00305/Số: 3464/QĐ-UBND do UBND huyện L cấp cho hộ ông Chu Văn H1, bà Lâm Thị H ngày 12/12/2007 (Thửa đất số 00, tờ bản đồ số 00, địa chỉ đất: thôn Đ, xã V, huyện L, tỉnh Bắc Giang; diện tích 681m²) cho anh Chu Văn H1 và chị Lâm Thị H.

3. Nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải

chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

4. Án phí: Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho chị Lâm Thị H, anh Chu Văn H1. Hoàn trả số tiền 6.250.000 đồng (Sáu triệu hai trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007915 ngày 03/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang cho chị Mạc Phương T.

5. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo là 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

6. Hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bắc Giang; - VKSND huyện Lục Nam; - Chi cục THADS huyện Lục Nam; - Các đương sự; - Lưu: VP, HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Giáp Thị Loan

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ		THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nguyễn Văn Chấn	Nguyễn Văn Thụ	Giáp Thị Loan