NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CỦ CHI – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán -Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Hùng Vương.

Các hội thẩm nhân dân:

1. Ông Huỳnh Văn Bé.
2. Ông Lê Văn Rồi.

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Thanh Thi, Thư ký Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Diệu – Kiểm sát viên.

Ngày 26/5/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số: 37/2025/TLST-DS ngày 10 tháng 01 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 207/2025/QÐST-DS ngày 16 tháng 4 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 237/2025/QÐST-DS ngày 05 tháng 5 năm 2025, giữa các đương sự:

• Nguyên đơn: Ông Nguyễn Xuân H, sinh năm 1968; (có đơn xin vắng mặt)

Địa chỉ: Số D P, phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Bị đơn: Bà Đặng Thị Kiều O, sinh năm 1963; (vắng mặt)

Địa chỉ: Số B P, ấp T, xã T, huyện C Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Mai Văn T, sinh năm 1943; (có đơn xin vắng mặt)
2. Bà Nguyễn Thị G, sinh năm 1947; (có đơn xin vắng mặt)

Cùng địa chỉ: ấp T, xã T, huyện C Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Bà Nguyễn Thị Ngọc N, sinh năm: 1986; (có đơn xin vắng mặt)

Địa chỉ: Số D P, phường C, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Xuân H trình bày:

Ngày 22/4/2023, Ông và bà Đặng Thị Kiều O có ký một hợp đồng đặt cọc với các điều khoản sau: Bà O sang nhượng cho ông một phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 4 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005 (Nay là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phôi BC 657686, vào sổ cấp giấy chứng nhận số: CH01243, do UBND huyện C cấp ngày 01/12/2010 cho ông Mai Văn T và bà Nguyễn Thị G cùng đứng tên). Giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng. Ông đã đặt cọc cho bà O số tiền là 20.000.000 đồng. Về thời gian để đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chậm nhất vào ngày 05/5/2023. Thỏa thuận là từ ngày 05/5/2023 đến ngày 10/5/2023. Ngoài ra, bên bà O còn cam kết như sau: Bên B cam kết thông tin nhân thân về thửa đất và tài sản trong hợp đồng là đúng sự thật, hợp pháp, có tính hiệu lực. Bên B cam kết thời điểm giao kết hợp đồng này đã được sự đồng ý của chủ sở hữu, đồng sở hữu, không tranh chấp,... Bên B không bán nữa với bất kỳ lý do gì hoặc không thực hiện đúng hợp đồng, thì bên B bồi thường gấp đôi (02 lần) số tiền bên A đã đặt cọc trong vòng 07 ngày kể từ ngày bên B sai phạm hợp đồng mà không có bất kỳ khiếu nại nào. Đến hẹn, ông đến gặp bà O, nhưng bà không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc. Đến ngày 17/5/2023, Ông tiếp tục gặp bà O để hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên theo quy định, nhưng bà O cố tình tránh né không thực hiện nhằm mục đích chiếm đoạt số tiền trên của ông.

Do các bên không tự thỏa thuận được với nhau. Nay, Ông làm đơn khởi kiện này yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Củ Chi xem xét giải quyết những vấn đề sau:

1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông và bà Đặng Thị Kiều O đối với thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 4 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005.
2. Ông yêu cầu bà Đặng Thị kiều O trả lại cho ông số tiền mà bà O đã nhận cọc là 20.000.000 đồng và bồi thường số tiền 20.000.000 đồng (vì bà O không thực hiện đúng như cam kết). Tổng yêu cầu bà O thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 40.000.000 đồng, trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực thi hành.

Ngày 11/3/2025, ông Nguyễn Xuân H trình bày như sau: Bà Đặng Thị Kiều O là người bán cho ông miếng đất và ông có đặt cọc 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng), chính bà O là người nhận số tiền trên, nên ông chỉ khởi kiện cá nhân bà O.

Các tài liệu, chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình gồm: Bản sao Căn cước công dân, đơn khởi kiện, bản tự khai, bản pho to: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + giấy đặt cọc + giấy chứng nhận kết hôn, đơn xin vắng mặt.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị Ngọc N trình bày:

Ông Nguyễn Xuân H đang khởi kiện bà Đặng Thị kiều O, yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông H và bà Đặng Thị Kiều O đối với thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 4 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005.
2. Ông yêu cầu bà Đặng Thị Kiều O trả lại cho ông H số tiền mà bà O đã nhận cọc là 20.000.000 đồng và bồi thường số tiền 20.000.000 đồng (vì bà O không thực hiện đúng như cam kết). Tổng yêu cầu bà O thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 40.000.000 đồng, trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực thi hành.

Tòa án nhân dân huyện Củ Chi đang thụ lý, giải quyết theo thông báo thụ lý số: 37/TB-TLVA, ngày 10/01/2025. Bà hoàn toàn đồng ý với toàn bộ nội dung khởi kiện của chồng bà là ông Nguyễn Xuân H khởi kiện bà Đặng Thị Kiều O tại Tòa án. Kính mong quý Tòa xét xử vụ án theo thẩm quyền và bà không có ý kiến gì khác.

Các tài liệu, chứng cứ mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cung cấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình gồm: Bản tự khai, đơn xin vắng mặt.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị G trình bày:

Bà có miếng đất ở ấp C, xã T, huyện C, thành phố Hồ Chí Minh. Lúc trước bà viết tay bán miếng đất này, chưa sang tên chuyển nhượng cho người mua do lúc đó không làm sổ được, hiện tại miếng đất này bà vẫn còn đứng tên, nhưng bà không biết gì về vụ việc này.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, ông Mai Văn T trình bày: Ông có ý kiến như vợ ông là bà Nguyễn Thị G, ông không trình bày gì thêm.

Các tài liệu, chứng cứ mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cung cấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình gồm: Bản tự khai, đơn xin vắng mặt.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi:

• Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• Về nội dung: Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và nội dung yêu cầu của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Xuân H yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông và bà Đặng Thị Kiều O đối với thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 04 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005; Buộc bà Đặng Thị Kiều O trả lại cho ông số tiền mà bà O đã nhận cọc là 20.000.000 đồng và bồi thường số tiền 20.000.000 đồng, tổng cộng bà O phải thực hiện nghĩa vụ trả cho ông số tiền là 40.000.000 đồng, trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực thi hành. Quan hệ tranh chấp là tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc”, bị đơn có nơi cư trú tại huyện C; Hợp đồng được ký tại huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh và tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất tọa lạc tại huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Bị đơn bà Đặng Thị Kiều O đã được Tòa án tống đạt hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án; Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Quyết định đưa vụ án ra xét xử; Quyết định hoãn phiên tòa nhưng bà O vẫn không đến Tòa án và cũng không cung cấp văn bản trình bày ý kiến hay bất cứ tài liệu, chứng cứ gì có liên quan đến vụ kiện. Do vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà O và căn cứ theo các tài liệu, chứng cứ mà phía nguyên đơn cung cấp; chứng cứ mà Tòa thu thập được để giải quyết vụ kiện theo quy định tại khoản 4 Điều 91; các điều 227, 228, 264, 266, 267 của Bộ luật Tố tụng dân sự là có cơ sở.

[2] Về nội dung:

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Xuân H yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông và bà Đặng Thị Kiều O đối với thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 04 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005; Buộc bà Đặng Thị kiều O trả lại cho ông số tiền mà bà O đã nhận cọc là 20.000.000 đồng và bồi thường số tiền 20.000.000 đồng, tổng cộng bà O phải thực hiện nghĩa vụ trả cho ông số tiền là 40.000.000 đồng, trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực thi hành.

Sau khi xem xét tất cả các chứng cứ có trong hồ sơ và diễn biến nội dung vụ án tại phiên Tòa. Hội đồng xét xử nhận thấy như sau:

Vào ngày 22/4/2023, ông Nguyễn Xuân H và bà Đặng Thị Kiều O tự nguyện ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 04 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005; Giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng; Ông H đã đặt cọc cho bà O số tiền là 20.000.000 đồng; Thời hạn của hợp đồng chậm nhất đến ngày 05/5/2023, thỏa thuận khác là có thể đến ngày 10/5/2023; Nội dung hợp đồng thể hiện Bên B (bên bán) cam kết thông tin nhân thân về thửa đất và tài sản trong hợp đồng là đúng sự thật, hợp pháp, có tính hiệu lực. Bên B cam kết thời điểm giao kết hợp đồng này đã được sự đồng ý của chủ sở hữu, đồng sở hữu, không tranh chấp,... Bên B không bán nữa với bất kỳ lý do gì hoặc không thực hiện đúng hợp đồng, thì bên B bồi thường gấp đôi (02 lần) số tiền bên A (bên mua) đã đặt cọc trong vòng 07 ngày kể từ ngày bên B sai phạm hợp đồng mà không có bất kỳ khiếu nại nào; Đến hạn của hợp đồng, bên bán không thực hiện hợp đồng đặt cọc và cũng không hoàn trả lại tiền nhận cọc và tiền phạt cọc cho bên mua; Chủ sở hữu hợp pháp của phần đất mà hai bên chuyển nhượng là ông T và bà G và ông T, bà G xác định là phần đất này hiện vẫn chưa bán cho ai và ông bà không biết gì về việc chuyển nhượng một phần phần đất trên cho ông H; Việc nhận tiền cọc là cá nhân bà O nhận và H xác định chỉ khởi kiện cá nhân bà O, không liên quan đến chồng của bà O; X về yếu tố lỗi thì đến thời hạn trong hợp đồng đặt cọc và cho đến nay phía bị đơn vẫn không thực hiện thủ tục chuyển nhượng phần đất trên cho nguyên đơn là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc, do đó bên nhận cọc là bên hoàn toàn có lỗi.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy rằng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Xuân H yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông Nguyễn Xuân H và bà Đặng Thị Kiều O để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 04 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005; Buộc bà Đặng Thị Kiều O trả lại cho ông Nguyễn Xuân H 40.000.000 đồng, trong đó tiền cọc là 20.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 20.000.000 đồng; Trả 01 lần ngay sau khi án có hiệu lực thi hành; Là có cơ sở chấp nhận theo quy định tại các Điều 328, 423, 424 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Bởi lẽ: Phía bị đơn là người có lỗi hoàn toàn trong giao dịch này.

Hội đồng xét xử nhận thấy quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi là có cơ sở nên chấp nhận.

Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận hoàn toàn nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 85; khoản 4 Điều 91; khoản 5 Điều 147; Các điều 6, 177, 178, 227, 228, 264, 266, 267 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 328, 423, 424 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ khoản 1, 5 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Luật phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015; Căn cứ điểm đ, khoản 1, Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Nguyễn Xuân H.

1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2023, được ký kết giữa ông Nguyễn Xuân H và bà Đặng Thị Kiều O để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích là 40 m², chiều ngang 04 mét, chiều dài 10 mét, thuộc một phần thửa 837, tờ bản đồ số 55, bộ địa chính xã T, huyện C, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00931-15, do UBND huyện C cấp ngày 25/7/2005.
2. Buộc bà Đặng Thị Kiều O trả lại cho ông Nguyễn Xuân H và bà Nguyễn Thị Ngọc N tổng số tiền là 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng), trong đó tiền cọc là 20.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 20.000.000 đồng; Trả 01 lần ngay sau khi bản án có hiệu lực thi hành.

Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Đặng Thị Kiều O phải chịu là 2.300.000 đồng (Hai triệu ba trăm nghìn đồng). Hoàn trả cho ông Nguyễn Xuân H số tiền là 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) theo biên lai thu số 0063376 ngày 07/01/2025 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Củ Chi và số tiền là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0063377 ngày 07/01/2025 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Củ Chi.

Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Ông H, bà O, bà N, ông T, bà G không có mặt tại phiên tòa, có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày được tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.