TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 301/2024/DS-PT.

Ngày: 15/4/2024.

V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Mỹ Nhung.

Các Thẩm phán: 1. Bà Lê Thị Anh Minh.

2. Bà Huỳnh Thị Như Hà.

- Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Liễu – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà: Ông Nguyễn Văn Hoàng – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 20 tháng 3 và 15 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 33/DSPT ngày 10 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”; Do bản án dân sự sơ thẩm số: 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 409/2024/QĐPT-DS, ngày 23 tháng 01 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số: 2313/2024/QĐ-PT ngày 29 tháng 02 năm 2024; Quyết định tạm ngừng phiên tòa dân sự phúc thẩm số: 4407/2024/QĐ-PT ngày 20 tháng 3 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Lê Thị V, sinh năm 1979. (Vắng mặt).

Địa chỉ: Số F đường L, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền cho bà V (Văn bản ủy quyền lập ngày 29 tháng 8 năm 2022 tại Văn phòng công chứng Lý Thị Như Hòa, số công chứng 011153, quyển số 08/2022 TP/CC-SCC/HĐGD): Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1962. (Có mặt).

Địa chỉ: Số B đường T, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Lê Thị V: Luật sư Hà Thị T – Văn Phòng L1 thuộc Đoàn luật sư Thành phố H. (Có mặt).

- Bị đơn: Ông Đỗ Văn V1, sinh năm 1972. (Có mặt).

Địa chỉ: Số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền cho ông V1 (Văn bản ủy quyền lập ngày 17 tháng 10 năm 2019 tại Văn phòng C1, số C, quyển số 10 TP/CC-SCC/HĐGD): Ông Nguyễn Xuân H1, sinh năm 1996. (Có mặt.

Địa chỉ: Số 1 đường N, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Lê Văn M, sinh năm 1956. (Vắng mặt).

Địa chỉ: Số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông M (Văn bản ủy quyền lập ngày 13 tháng 9 năm 2022 tại Văn phòng công chứng Lý Thị Như Hòa, số công chứng 011716, quyển số 09/2022 TP/CC-SCC/HĐGD): Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1962. (Có mặt).

Địa chỉ: Số B đường T, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Bà Trần Thị N, sinh năm 1983. (Vắng mặt).

Địa chỉ: Số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà N (Văn bản ủy quyền lập ngày 16 tháng 12 năm 2019 tại Văn phòng C1, số công chứng 015721, quyển số 12 TP/CC-SCC/HĐGD): Ông Nguyễn Xuân H1, sinh năm 1996. (Có mặt).

Địa chỉ: Số 1 đường N, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

3/ Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1976. (Vắng mặt).

Địa chỉ: Số F đường L, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Đỗ Văn V1.

- Cơ quan kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

* Tại đơn khởi kiện ngày 14 tháng 6 năm 2019, đơn khởi kiện bổ sung ngày 24 tháng 10 năm 2022, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và trong quá trình xét xử, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà Lê Thị V là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa 641 tờ bản đồ số 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN713085, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH03044 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 04 tháng 02 năm 2013.

Ngày 14 tháng 02 năm 2011, bà V đã ký hợp đồng cho ông Đỗ Văn V1 thuê toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ nhà số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Hai bên thỏa thuận bà V bàn giao toàn bộ tài sản hiện có trong khuôn viên 1.500m² bao gồm: 05 kiốt mặt tiền đường và 20 phòng trọ, thời hạn thuê là 5 năm từ ngày 05 tháng 3 năm 2011 đến 05 tháng 3 năm 2016, số tiền thuê là 11.600.000 đồng/tháng, mỗi tháng trả tiền thuê một lần vào ngày 05 hàng tháng. Khoảng năm 2015, ông V1 có xây dựng thêm khoảng 22 phòng trọ nữa.

Căn cứ theo Điều 4 của hợp đồng thuê ghi rõ “Bên B (ông V1) chỉ được sửa chữa lại những gì theo giới hạn, có làm thêm cũng không được tính, không trừ vào tiền đặt cọc”. Như vậy, hai bên có thỏa thuận về việc ông V1 không được xây dựng gì thêm, tài sản xây dựng thêm đó sau khi hết thời hạn thuê thì thuộc quyền sở hữu của bà V, ông V1 ông được quyền đòi bồi thường hay trừ vào tiền đặt cọc.

Đến tháng 3 năm 2016 hết thời hạn thuê, hai bên tiếp tục ký hợp đồng với thời hạn 10 năm, mỗi tháng trả tiền thuê 15.000.000 đồng, trả tiền thuê mỗi tháng vào ngày 05 tây hàng tháng. Đến ngày 05 tháng 3 năm 2019 là kỳ thanh toán tiền thuê nhà nhưng ông V1 không thanh toán tiền thuê mà không có lý do chính đáng.

Đến ngày 08 tháng 4 năm 2019, bà Lê Thị Thanh M1 chở mẹ là bà Nguyễn Thị X đến gặp ông V1 đòi 02 tháng tiền thuê nhà nhưng ông V1 không trả, hai bên đang tranh cãi thì có người ở trong nhà ông V1 chạy ra đánh tới tấp lên đầu bà X làm bà X ngã xuống đất, vì bà X là dân địa phương, với lại người lớn tuổi mà bị thanh niên đánh nên khi bà M1 la lên người dân đã chạy lại bênh vực bà X đánh lại người hành hung bà X, lúc sau Công an xã, dân phòng ấp cũng đến làm việc, trong lúc làm việc với Công an ông V1 tuyên bố là không trả tiền thuê nhà nữa, mây người muôn làm gì thì làm.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh giải quyết các yêu cầu như sau:

• Yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng ký ngày 14 tháng 02 năm 2016, buộc ông Đỗ Văn V1 bàn giao trả lại cho bà V quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa 641 tờ bản đồ số 2, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Yêu cầu ông Đỗ Văn V1 bồi thường thiệt hại cho bà Lê Thị V do hành vi chiếm giữ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với số tiền mỗi tháng 15.000.000 đồng, tính từ tháng 3 năm 2019 đến khi ông V1 giao trả tài sản cho bà Lê Thị V, tạm tính từ tháng 3 năm 2019 đến ngày xét xử, ông Đỗ Văn V1 bồi thường cho bà V số tiền là 840.000.000 đồng (tám trăm bốn mươi triệu đồng).

Đối với yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn V1 thì bà có ý kiến như sau: Theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê thì thời hạn trả tiền thuê là mỗi tháng thanh toán một lần vào ngày 05 hàng tháng. Nhưng hơn 04 tháng liên tiếp từ kỳ thanh toán tháng 3 năm 2019 ông V1 không thanh toán tiền thuê, như vậy ông V1 là người đã vi phạm thời hạn thanh toán, vi phạm hợp đồng thuê. Ông V1 đã vi phạm thời hạn thanh toán nên bà V yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê và lấy lại đất là phù hợp quy định pháp luật, do đó bà V không đồng ý toàn bộ nội dung phản tố của ông Đỗ Văn V1.

Đối với yêu cầu của ông V1 về việc tiếp tục hợp đồng thuê mặt bằng thì bà V cũng đồng ý với điều kiện ông V1 phải thanh toán đủ tiền thuê mặt bằng mỗi tháng 15.000.000 đồng từ tháng 3 năm 2019 cho đến nay.

Đối với hợp đồng ký giữa ông Lê Văn M và ông Đỗ Văn V1 bà yêu cầu hủy hợp đồng này vì ông M không phải là chủ sở hữu.

Tại phiên Tòa bà H yêu cầu là do dịch C và hai bên không thống nhất về thời gian không thanh toán tiền nhà nên bà đồng ý thời gian không đóng tiền nhà là tháng 4 năm 2019 để giảm số tiền bồi thường là 180.000.000 đồng và tiền đặt cọc là 15.000.000 đồng, ông Đỗ Văn V1 bồi thường cho bà V số tiền là 645.000.000 đồng (sáu trăm bốn mươi lăm triệu đồng), còn lại bà vẫn giữ nguyên yêu cầu như trên.

* Tại đơn phản tố ngày 16 tháng 10 năm 2019, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và trong quá trình xét xử, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Xuân H1 trình bày:

Nguyên vào ngày 05 tháng 3 năm 2011, ông Đỗ Văn V1 và gia đình bà Lê Thị V (chủ sử dụng đất) ký Hợp đồng thuê mặt bằng tại địa chỉ số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông V1 sử dụng mặt bằng trên để cho thuê nhà trọ và buôn bán kinh doanh, thời hạn thuê từ ngày 05 tháng 3 năm 2011 đến ngày 05 tháng 3 năm 2016; giá thuê là 11.600.000 đồng/tháng. Tại thời điểm thuê hiện trạng trên đất chỉ có 01 căn nhà cấp 4; 04 kiot; 04 phòng trọ đang trong tình trạng xuống cấp. Phần diện tích đất này là bưng tràm, thấp trũng nên sau khi thuê, ông V1 phải tiến hành sửa chữa phần nhà cũ, đổ đất nâng nền và làm thêm được 20 phòng trọ. Khoảng cuối năm 2014, Nhà nước thực hiện dự án mở rộng đường N đã tiến hành cưỡng chế theo quy hoạch (Mở rộng lộ giới 20m tính từ lề đường) phá dỡ toàn bộ 04 kiot, 01 phòng trọ và một phần nhà cấp 4 cũ. Vì bị cưỡng chế tháo dỡ, gia đình ông V1 không có chỗ để hàng hoá nên có thương lượng sửa chữa với gia đình bà V mong được sự hỗ trợ về tài chính. Tuy nhiên, gia đình bà V không những từ chối mà còn bắt ông V1 phải đóng đủ tiền thuê 11.600.000 đồng/tháng. Mặc dù bị thiệt hại rất lớn, gia đình ông V1 vẫn thực hiện đúng theo hợp đồng, đóng tiền hàng tháng đầy đủ.

Đến năm 2015, bà V làm giấy uỷ quyền cho ông V1 được sửa chữa, nâng cấp nhà và ông M (bố bà V) đại diện con gái viết vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung cho phép ông V1 được đập nhà cũ để nâng cấp vì lúc này đường cao hơn nhà cả mét. Sau khi được bà V và ông M cho phép, ông V1 đã thực hiện san lấp, nâng nền toàn bộ diện tích rồi sửa chữa lại nhà cấp 4 cũ thành quán cà phê như hiện tại, xây dựng 01 kiot để cho thuê, sửa chữa lại 03 phòng trọ cũ trước đây của bên cho thuê, xây thêm 22 phòng trọ với chi phí 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Việc ông V1 sửa chữa, xây dựng đã được chính quyền cho phép. Tại Biên bản xác minh kiểm tra hiện trạng sửa chữa nhà ngày 01 tháng 9 năm 2015 cũng đã ghi nhận nội dung – Đỗ Văn V1 là chủ đầu tư thực hiện và được sự đồng ý của bà Lê Thị V.

Ngày 14 tháng 02 năm 2016, trước khi hết hạn hợp đồng, các bên đã ký tiếp Hợp đồng thuê mặt bằng, thời hạn từ ngày 05 tháng 3 năm 2016 đến ngày 05 tháng 3 năm 2025, giá thuê là 15.000.000 đồng/tháng (giá cố định trong suốt thời gian thuê). Hợp đồng đã thực hiện được 03 năm thì tháng 3 năm 2019, gia đình bà Lê Thị V và ông Lê Văn M tự ý tăng tiền thuê mặt bằng lên 20.000.000 đồng/tháng, không thực hiện đúng theo hợp đồng thuê mặt bằng đã ký. Trong Hợp đồng thuê mặt bằng ký ngày 14 tháng 02 năm 2016, đã thỏa thuận giá thuê cố định là 15.000.000 đồng/tháng đến hết thời gian thuê, không quy định về việc tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng. Tháng 3 năm 2019, khi ông V1 mang 15.000.000 đồng đến đóng cho gia đình bà V thì ông Lê Văn M nhận tiền xong và đòi thêm 5.000.000 đồng nữa. Ông V1 không đồng ý với yêu cầu vô lý này thì ông Lê Văn M đã gọi con trai và con rể ra chửi bới, hăm dọa, hành hung và đuổi ông V1 về.

Ngày 08/4/2019, những người trong gia đình bà Lê Thị V gồm: Bà Nguyễn Thị X (mẹ Lê Thị V), hai người con gái bà X tên là T2 và M1, con trai tên Q, con rể tên M2 cùng hai đối tượng côn đồ đến mặt bằng ông V1 đang kinh doanh đập phá tài sản, chửi bới khách hàng, chửi bới hành hung những người trong gia đình ông V1, người làm công cho ông V1. Cụ thể sự việc như sau: đập phá tài sản là camera, bảng hiệu, xịt sơn vào cửa hàng, cánh cửa, tường nhà, hàng hóa, cắt điện, nước làm thiệt hại nghiêm trọng đến việc kinh doanh của ông V1, tất cả số hàng cấp đông đã bị hư hỏng do hành động phá hoại của gia đình bà V. Ngày 09 tháng 4 năm 2019, ông Q đến cửa hàng của ông V1 chửi bới, tiếp tục đe dọa đốt nhà, đuổi khách trọ và khách mua hàng, gây cản trở việc kinh doanh của gia đình. Hiện vụ việc trên đang được Cơ quan Công an huyện B giải quyết và Cơ quan điều tra Công an huyện B cũng đã khởi tố vụ án ngày 12 tháng 6 năm 2019.

Nay bị đơn không đồng ý với yêu cầu chấm dứt hợp đồng của nguyên đơn, đồng thời bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu phía nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại cho bị đơn như sau:

• Yêu cầu bà Lê Thị V phải tiếp tục thực hiện đúng về giá thuê và thời gian thuê theo hợp đồng thuê mặt bằng đã ký ngày 14 tháng 02 năm 2016 đến hết thời gian thuê. Không đồng ý yêu cầu của bà Lê Thị V tự ý đòi chấm dứt hợp đồng theo nội dung đơn khởi kiện đề ngày 14 tháng 6 năm 2019.
• Yêu cầu bà Lê Thị V phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do gia đình bà Lê Thị V đã gây ra làm ông V1 phải đóng cửa toàn bộ hoạt động kinh doanh từ ngày 08 tháng 4 năm 2019 đến nay với số tiền tạm tính đến ngày 08 tháng 10 năm 2019 là: 06 tháng x 71.500.000/tháng = 429.000.000 đồng.
• Yêu cầu bà Lê Thị V phải bỏ kinh phí để sơn lại toàn bộ nhà số 7A 232, ấp G, xã P, huyện B, lắp đặt 01 camera, 01 đồng hồ điện, 05 đồng hồ nước, 01 bảng hiệu mà gia đình bà V đã hủy hoại theo hiện trạng ban đầu cho ông V1. Nếu bà Lê Thị V yêu cầu ông V1 trực tiếp sửa chữa, khắc phục, ông V1 yêu cầu bà Lê Thị V thanh toán số tiền là 30.000.000 đồng để ông V1 có thể trực tiếp sửa chữa. Ông không đồng ý với yêu cầu theo thông báo thụ lý đơn bổ sung là yêu cầu ông Đỗ Văn V1 bồi thường thiệt hại cho bà Lê Thị V do hành vi chiếm giữ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với số tiền mỗi tháng 15.000.000 đồng, tính từ tháng 3 năm 2019 đến khi ông V1 giao trả tài sản cho bà Lê Thị V, cụ thể là ông Đỗ Văn V1 bồi thường cho bà V số tiền là 645.000.000 đồng (sáu trăm bốn mươi lăm triệu đồng).

Tại phiên Tòa ông Đỗ Văn V1 rút một phần yêu cầu phản tố, còn lại yêu cầu như sau:

Ông Đỗ Văn V1 không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ sung của bà Lê Thị V.

Yêu cầu bà Lê Thị V phải tiếp tục thực hiện đúng về giá thuê và thời gian thuê theo hợp đồng thuê mặt bằng đã ký ngày 14 tháng 02 năm 2016 đến hết thời gian thuê. Ông không đồng ý với yêu cầu của bà Lê Thị V tự ý đòi chấm dứt hợp đồng theo nội dung đơn khởi kiện đề ngày 14 tháng 6 năm 2019.

Tại thời điểm xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng của ông với bà Lê Thị V vẫn còn thời hạn 06 năm. Yêu cầu Tòa án tính thời gian tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông với bà Lê Thị V kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật cho đến khi hết thời hạn thuê trong hợp đồng. Thời gian các bên giải quyết tranh chấp tại Tòa án không tính vào thời gian thuê mặt bằng.

* Tại bản tự khai ngày 28 tháng 11 năm 2022 và trong quá trình xét xử, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn M có người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị H trình bày:

Trước đây, ông Lê Văn M có ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tọa lạc tại số G 232, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Quyền sử dụng đất này là của bà Lê Thị V, ông M ký hợp đồng cho ông V1 thuê cũng không được sự đồng ý của bà V.

Nay các bên tranh chấp, bà đại diện theo ủy quyền của ông M yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 giữa ông Lê Văn M và ông Đỗ Văn V1, bà không có ý kiến gì khác.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị N có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Xuân H1 trình bày:

Bà N là vợ của ông Đỗ Văn V1, bà N có cùng ý kiến và yêu cầu như ông Đỗ Văn V1.

* Tại văn bản thỏa thuận tài sản riêng ngày 30 tháng 10 năm 2019, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

Nguyên trước đây ông và bà Lê Thị V là vợ chồng nhưng đã ly hôn theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số: 954/2014/QĐST-HNGĐ ngày 03 tháng 11 năm 2014 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Toàn bộ nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ: G ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo các giấy tờ được liệt kê dưới đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BN 713085, số vào sổ cấp GCN: CH03044, do Ủy ban nhân dân huyện B, thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 04 tháng 12 năm 2013, đăng ký nợ nghĩa vụ tài chính ngày 07 tháng 01 năm 2014. (Hiện tài sản này đang nợ tiền sử dụng đất). Chúng tôi tự nguyện xác định tài sản nêu trên là tài sản riêng của bà Lê Thị V. Bà Lê Thị V là chủ sở hữu, sử dụng tài sản nêu trên và được toàn quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, sử dụng đối với tài sản theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Văn T1 không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại nào về việc này. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản nêu trên thì thuộc sở hữu riêng của bà Lê Thị V. Ông T1 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu ý kiến:

Bị đơn là người thuê mặt bằng, có thời hạn thuê, không trả tiền thuê. Bị đơn không có chứng cứ chứng minh gì cho yêu cầu của mình, bị đơn vi phạm hợp đồng, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 498 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 132 của Luật nhà ở năm 2014 và Điều 584, 585 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn phát biểu ý kiến:

Hợp đồng thuê là phù hợp quy định của pháp luật, không vi phạm điều cấm, ông Đỗ Văn V1 thực hiện đúng nghĩa vụ, không có vi phạm gì đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng điểm c khoản 1 Điều 107 của Luật đất đai năm 2013; khoản 4 Điều 585 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để bác yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị V:

   Tuyên bố hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 giữa bà Lê Thị V và ông Đỗ Văn V1 và hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 giữa ông Lê Văn M và ông Đỗ Văn V1 là vô hiệu.

   Buộc ông Đỗ Văn V1 có trách nhiệm trả lại cho bà Lê Thị V số tiền là 645.000.000 đồng.

   Buộc ông Đỗ Văn V1, bà Trần Thị N có trách nhiệm bàn giao trả lại cho bà Lê Thị V quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại 7A232 ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa 641 tờ bản đồ số 2, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 713085, số vào sổ cấp GCN: CH03044 do UBND huyện B cấp ngày 04 tháng 12 năm 2013.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn V1 về việc:

   Yêu cầu bà Lê Thị V phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do gia đình bà Lê Thị V đã gây ra làm ông V1 phải đóng cửa toàn bộ hoạt động kinh doanh từ ngày 08 tháng 4 năm 2019 đến nay với số tiền tạm tính đến ngày 08 tháng 10 năm 2019 là: 06 tháng x 71.500.000/tháng = 429.000.000 đồng.

   Yêu cầu bà Lê Thị V phải bỏ kinh phí để sơn lại toàn bộ nhà số 7A 232, ấp G, Phạm Văn H2, Huyện B, lắp đặt 01 camera, 01 đồng hồ điện, 05 đồng hồ nước, 01 bảng hiệu mà gia đình bà V đã hủy hoại theo hiện trạng ban đầu cho ông V1. Nếu bà Lê Thị V yêu cầu ông V1 trực tiếp sửa chữa, khắc phục, ông V1 yêu cầu bà Lê Thị V thanh toán số tiền là: 30.000.000 đồng để ông V1 có thể trực tiếp sửa chữa. Ông Đỗ Văn V1 được quyền khởi kiện lại vụ việc nêu trên theo quy định của pháp luật.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn V1 về việc: yêu cầu tiếp tục thực hiện đúng về giá thuê và thời gian thuê theo hợp đồng thuê mặt bằng đã ký ngày 14 tháng 02 năm 2016 và thời gian tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông Đỗ Văn V1 với bà Lê Thị V kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật cho đến khi hết thời hạn thuê trong hợp đồng. Thời gian các bên giải quyết tranh chấp tại Tòa án không tính vào thời gian thuê mặt bằng.
4. Về án phí:

   Bà Lê Thị V chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với việc tuyên bố hợp đồng thuê mặt bằng vô hiệu nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà Lê Thị V đã nộp 15.200.000 đồng theo biên lai số AA/2019/0002297 ngày 17 tháng 6 năm 2019 và AA/2021/0041879 ngày 01 tháng 11 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh. Bà Lê Thị V được nhận lại số tiền chênh lệnh là 14.900.000 đồng.

   Ông Đỗ Văn V1 chịu 29.800.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông Đỗ Văn V1 đã nộp 11.180.000 đồng theo biên lai số AA/2019/0008854 ngày 04 tháng 11 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh. Ông Đỗ Văn V1 phải nộp thêm số tiền 18.620.000 đồng.

5. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 26 tháng 9 năm 2023, bị đơn có Đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Ngày 05 tháng 10 năm 2023, Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh có quyết định kháng nghị phúc thẩm số 09/QĐ-VKS-DS đối với bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm theo hướng hủy bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

• Bị đơn và Luật sư bảo vệ quyền lợi của bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị tòa cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
• Nguyên đơn và Luật sư bảo vệ quyền lợi của nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị tòa cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu:

• Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán: Qua việc kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm này thấy rằng Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình giải quyết vụ án: Thụ lý vụ án đúng thẩm quyền; Quyết định đưa vụ án ra xét xử gửi cho Viện kiểm sát, giao cho các đương sự, thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng quy định tại Điều 290, Điều 292 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên tòa: Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định tại các Điều 297, 298, 301, 302, 303, 305 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Về việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm này các đương sự đã thực hiện đầy đủ các quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 73, Điều 86 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 và 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn là ông Đỗ Văn V1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 09/QĐ-VKS-DS ngày 05 tháng 10 năm 2023 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn theo quy định tại Điều 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.
2. Về nội dung đơn kháng cáo: Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu tòa cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận phản tố của bị đơn.
3. Về nội dung kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh kháng nghị toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng hủy bản án nêu trên.
4. Về áp dụng pháp luật: Giao dịch dân sự giữa các đương sự được thực hiện vào năm 2016, Tòa cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết vụ án là đúng với quy định tại Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
5. Về nội dung vụ án: Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ của cấp sơ thẩm và lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm đã có đủ cơ sở xác định: Nguyên đơn bà Lê Thị V là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thửa đất số 641, tờ bản đồ số 2, tại địa chỉ số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 713085, số vào sổ cấp GCN: CH03044 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 04 tháng 12 năm 2013 (được cấp đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CP 620606, số vào sổ cấp GCN: C805900 do Sở tài nguyên và môi trường Thành phố H cấp ngày 22 tháng 01 năm 2020). Năm 2011, bà Lê Thị V đã cho ông Đỗ Văn V1 thuê toàn bộ khu đất và nhà tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh; thời hạn thuê là 05 năm, sau khi hết thời hạn 05 năm, ông V1 tiếp tục thuê nên hai bên đã ký hợp đồng mới. Ngày 14 tháng 02 năm 2016, bà V và ông V1 cùng ký “Hợp đồng thuê mặt bằng”, theo đó bà V cho ông V1 thuê toàn bộ khu đất và nhà tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh; thời hạn thuê từ ngày 05 tháng 3 năm 2016 đến ngày 05 tháng 3 năm 2025; giá thuê là 15.000.000 đồng/tháng trả vào ngày 05 (dương lịch) hàng tháng. Nguyên đơn bà Lê Thị V trình bày trong quá trình thuê hai bên tuân thủ theo đúng như hợp đồng đã ký, cho đến tháng 3 năm 2019 thì ông Đỗ Văn V1 không trả tiền thuê nên tháng 4 năm 2019 bà Nguyễn Thị X (là mẹ của bà V) đến gặp ông V1 yêu cầu trả 02 tháng tiền thuê nhà, do ông V1 không trả nên hai bên xảy ra xô xát, khi Công an xã đến làm việc thì ông V1 vẫn không đồng ý trả 02 tháng tiền thuê và mấy tháng sau cũng không trả. Việc ông V1 không trả tiền thuê là ông V1 đã vi phạm thời gian thanh toán, vi phạm hợp đồng đã ký giữa hai bên. Do đó, bà V khởi kiện ông V1 với các yêu cầu sau: Chấm dứt “Hợp đồng thuê mặt bằng” ký ngày 14 tháng 02 năm 2016 giữa bà Lê Thị V và ông Võ Văn V2. Buộc ông V2 trả lại bà V toàn bộ diện khu đất và nhà đã thuê tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Buộc ông V2 trả cho bà V tiền thuê là 15.000.000 đồng/ tháng, tính từ ngày 05 tháng 3 năm 2019 cho đến ngày xét xử là 840.000.000 đồng, tuy nhiên do ảnh hưởng của dịch C nên bà V giảm tiền thuê là 180.000.000 đồng, trả lại tiền cọc 15.000.000 đồng nên bà V yêu cầu ông V2 thanh toán cho bà V số tiền là 645.000.000 đồng. Phía bị đơn ông Đỗ Văn V1 trình bày ông không đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của bà V. Tháng 3 năm 2019, ông vẫn đóng tiền thuê, ông đưa 15.000.000 đồng cho ông M (là ba của bà V) thì ông M yêu cầu đưa thêm 5.000.000 đồng, ông không đồng ý nên hai bên xảy ra cãi vã. Đến tháng 4 năm 2019, bà X và các con của bà X đến nơi ông đang kinh doanh có hành vi gây rối, đập phá tài sản, hành hung người trong gia đình ông... sự việc đang được Công an huyện B giải quyết. Việc ông không trả tiền thuê là do phía gia đình bà V gây ra, làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh, ông ngưng kinh doanh từ tháng 4 năm 2019. Do đó, ông đồng ý với yêu cầu của bà V và ông có yêu cầu phản tố như sau: Yêu cầu bà V tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê vì thời hạn thuê còn đến tháng 3 năm 2026 với giá thuê 15.000.000 đồng/tháng cho đến khi hết hạn hợp đồng. Yêu cầu Tòa án tính thời gian tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông với bà Lê Thị V kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật cho đến khi hết thời hạn thuê trong hợp đồng. Thời gian các bên giải quyết tranh chấp tại Tòa án không tính vào thời gian thuê mặt bằng.
6. Xét “Hợp đồng thuê mặt bằng” ngày 14 tháng 02 năm 2016: Căn cứ tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và lời khai của các đương sự xác định được nguyên đơn bà V và bị đơn ông V1 đều thừa nhận “Hợp đồng thuê mặt bằng” ngày 14 tháng 02 năm 2016 là có thật, do chính nguyên đơn và bị đơn ký tên, ghi họ tên. Căn cứ Điều 91, 92 và 93 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 hợp đồng thuê mặt bằng này là chứng cứ nguyên đơn chứng minh cho việc nguyên đơn cho bị đơn thuê khu đất và nhà tại số G, ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
   1. Xét tính hợp pháp của “Hợp đồng thuê mặt bằng” ngày 14 tháng 02 năm 2016:
      1. Về hình thức của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 492 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng thuê có thời hạn 06 tháng trở lên thì phải có công chứng, chứng thực. Hợp đồng thuê mặt bằng giữa bà V và ông V1 ký kết vào năm 2016 nhưng không có công chứng, chứng thực, do đó hợp đồng này vô hiệu về mặt hình thức theo Điều 127 của Bộ luật Dân sự năm 2005.
      2. Về nội dung của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 121 của Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê phải được lập thành văn bản, phải mô tả đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở. Hợp đồng thuê này không có điều khoản nào mô tả đặc điểm của thửa đất và nhà là vi phạm quy định của pháp luật. Bà Lê Thị V được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào năm 2013. Bà V có chồng là ông Nguyễn Văn T1, ông bà đã ly hôn theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 954/2014/QĐST-HNGĐ ngày 03 tháng 11 năm 2014 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Văn bản thỏa thuận tài sản riêng ngày 30 tháng 10 năm 2019, hai bên xác nhận toàn bộ nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ G ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 713085, số vào sổ cấp GCN: CH03044 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 04 tháng 12 năm 2013 là tài sản riêng của bà Lê Thị V, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản nêu trên thì thuộc sở hữu riêng của bà Lê Thị V. Như vậy, năm 2016 bà V và ông V1 ký hợp đồng thuê thì giữa bà V và ông T1 chưa thỏa thuận về vấn đề tài sản chung là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 641 tờ bản đồ số 2, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh tại địa chỉ G ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Điều 219 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất, có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; Điều 130 của Luật nhà ở năm 2014 quy định việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; Điều 128 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Hội đồng xét xử nhận xét, hợp đồng thuê mặt bằng giữa bà V và ông V1 không mô tả đặc điểm của nhà cho thuê, đặc điểm của thửa đất gắn liền với nhà cho thuê; hợp đồng chỉ có bà V ký, không có ủy quyền của ông T1 cho bà V khi ký hợp đồng là vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 ký giữa bà V và ông V1 vô hiệu về nội dung. Như vậy, hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 được ký giữa bà V và ông V1 là vô hiệu.
7. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
   1. Căn cứ vào Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 12 tháng 3 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh lời khai nhận của của các đương sự đã xác định hiện ông V1 là đang người quản lý, giữ chìa khóa của khu đất, nhà, các tài sản có trên đất.
   2. Xét việc thỏa thuận tiền thuê và thanh toán tiền thuê mặt bằng: Nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận tiền thuê nhà là 15.000.000 đồng/tháng, bị đơn cho rằng từ tháng 4 năm 2019 nguyên đơn yêu cầu tiền thuê tăng lên 20.000.000 đồng/tháng nhưng bị đơn không đồng ý. Tuy nhiên, bị đơn không có chứng cứ nào chứng minh cho việc nguyên đơn yêu cầu tăng tiền thuê từ 15.000.000 đồng/tháng lên 20.000.000 đồng/tháng. Tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện bị đơn không thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn từ tháng 4 năm 2019 cho đến nay, tuy nhiên bị đơn cho rằng sở dĩ bị đơn không thanh toàn tiền thuê là do phía nguyên đơn đã có hành vi gây gỗ, hành hung, làm hư hỏng tài sản và sự việc này được Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an huyện B ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự về tội “Cố ý gây thương tích” và đang điều tra vụ án. Nhận thấy, sự việc xô xát giữa hai bên dẫn đến có thương tích, có thiệt hại về tài sản đang được Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an huyện B xử lý bằng một vụ án hình sự. Sau sự việc xô xát của hai bên, bị đơn vẫn quản lý khu đất thì bị đơn vẫn có thể tiếp tục công việc kinh doanh như bình thường, việc bị đơn ngưng kinh doanh là do ý chí của bị đơn, tuy ngưng kinh doanh nhưng bị đơn vẫn quản lý khu đất nên bị đơn có trách nhiệm thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn. Việc bị đơn không trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn là bị đơn đã vi phạm thời gian thanh toán, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại khu đất cho nguyên đơn và thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu tính từ ngày 14 tháng 4 năm 2019 đến ngày xét xử là có cơ sở. Nguyên đơn giảm trừ tiền thuê nhà do C và trả lại tiền cọc cho bị đơn là tự nguyện và đúng với quy định của pháp luật nên cần chấp nhận.
   3. Về tiền đặt cọc: Bị đơn cho rằng khi ký hợp đồng thuê mặt bằng bị đơn đã đặt cọc cho nguyên đơn 30.000.000 đồng, nhưng không có chứng cứ gì chứng minh, trong hợp đồng cũng không thể hiện việc đặt cọc. Phía nguyên đơn chỉ thừa nhận số tiền đặt cọc là 15.000.000 đồng, căn cứ Điều 92, 93 và 95 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sự thừa nhận của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.
8. Về các yêu cầu phản tố của bị đơn:
   1. Bị đơn yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê vì thời hạn thuê còn đến tháng 3 năm 2026 với giá thuê 15.000.000 đồng/tháng cho đến khi hết hạn hợp đồng: Như đã phân tích ở trên, hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 vô hiệu nên cần chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật. Do đó, không cơ sở để chấp nhận yêu cầu này của bị đơn.
   2. Đối với yêu cầu ngyên đơn bồi thường toàn bộ thiệt hại 429.000.000 đồng do hành vi của gia đình nguyên đơn dẫn đến việc bị đơn phải ngưng kinh doanh và yêu cầu nguyên đơn phải sơn lại toàn bộ nhà số 7A 232, ấp G, xã P, Huyện B, lắp đặt lại các thiết bị gia đình nguyên đơn đã hủy hoại hoặc bồi thường 30.000.000 đồng để bị đơn tự sửa chữa: Bị đơn đã rút yêu cầu phản tố về việc việc này nên cấp sơ thẩm không xét là đúng với quy định của pháp luật.
9. Về “Hợp đồng thuê mặt bằng” ngày 14 tháng 02 năm 2016 được ký kết giữa ông Lê Văn M (Ba của bà V) và ông Đỗ Văn V1: Căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn xác định được cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận “Hợp đồng thuê mặt bằng” ngày 14 tháng 02 năm 2016 được ký kết giữa bà Lê Thị V và ông Đỗ Văn V1, trong quá trình giải quyết vụ án hai bên đều lấy hợp đồng này làm bằng chứng, chứng cứ để khởi kiện, để phản tố nên không có ý kiến hoặc yêu cầu gì đối với yêu cầu này. Chỉ riêng ông M khai nhận hợp đồng mà ông ký với ông V1 chỉ là do ông là cha nên ông ký thay con gái ông là bà V, hợp đồng con ông bà V ký và hợp đồng ông ký với ông V1 là một nên ông yêu cầu hủy hợp đồng ký giữa ông và ông V1. Cấp sơ thẩm nhận định ông M không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 930m² thuộc thửa 641 tờ bản đồ số 2, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh nên ông M không có quyền ký kết hợp đồng, đồng thời theo quy định của pháp luật như phân tích trên thì hợp đồng này cũng vô hiệu, nên ông M yêu cầu hủy hợp đồng này và cấp sơ thẩm xét hủy hợp đồng này là có căn cứ.
10. Về quyết định kháng nghị phúc thẩm số 09/QĐ-VKS ngày 05 tháng 10 năm 2023 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh: Tại phiên tòa phúc thẩm, kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã rút một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, chỉ còn kháng nghị đối với số tiền bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn. Hội đồng xét xử nhận thấy, kháng nghị của Viện kiển sát nhân dân huyện B và phát biểu của đại diện Viện kiển sát nhân dân Thành phố H tại phiên tòa là có căn cứ, bởi căn cứ Điều 2 của hợp đồng thì tiền thuê mặt bằng được tính theo thỏa thuận là 15.000.000 đồng/tháng, thanh toán vào ngày ký hợp đồng là ngày 14 (dương lịch) hàng tháng. Tính từ ngày 14 tháng 4 năm 2019 đến ngày xét xử ngày 21 tháng 9 năm 2023 là 53 tháng 07 ngày. Do đó, số tiền mà nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán là (53 tháng x 15.000.000 đồng) + {(15.000.000 đồng : 30 ngày) x 7 ngày} – 180.000.000 đồng giảm do dịch Covid 19 – 15.000.000 đồng tiền đặt cọc = 603.500.000 đồng, nên cần chấp nhận kháng nghị này của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh.
11. Về kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn V1: Như đã phân tích ở trên, hợp đồng thuê mặt bằng được ký giữa nguyên đơn và bị đơn bị vô hiệu nên việc bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến hết hạn của hợp đồng là không đúng với quy định của pháp luật, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng và trả tiền thuê mặt bằng là có căn cứ. Do đó, không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
12. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận khi ký hợp đồng thuê vào năm 2011 thì diện tích khu đất nguyên đơn cho bị đơn thuê là 1.500m², sau khi bị đơn thuê 1 thời gian thì có quy hoạch phóng lộ giới nên mặt tiền khu đất bị thụt vào trong nên không xác định được diện tích thực tế bị đơn thuê của nguyên đơn là bao nhiêu, bị đơn thuê là thuê hết khu đất của nguyên đơn, không phải thuê theo diện tích trên giấy chứng nhận của nguyên đơn. Ngày 06 tháng 4 năm 2024, Tòa án cấp phúc thẩm đã tiến hành xem xét thẩm định tại chổ và đo vẽ lại hiện trạng khu đất đã xác định: khu đất có diện tích 1434.8m² trong đó thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CP 620606, số vào sổ cấp GCN: C805900 là 930m² và ngoài giấy chứng nhận là 504.8m². Khi các bên xảy ra tranh chấp, bị đơn vẫn quản lý khu đất cho đến nay, hiện trạng của khu đất được bị đơn lập vi bằng theo Vi bằng số 461/2019/VB-TPLTB ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Văn phòng thừa phát lại quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
13. Do hợp đồng thuê mặt bằng ký giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu nên bị đơn có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại 7A232 ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 09 tháng 4 năm 2024 của Công ty TNHH Đ; Bị đơn trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn tính từ ngày 14 tháng 4 năm 2019 đến ngày xét xử ngày 21 tháng 9 năm 2023 là 53 tháng 07 ngày; Nguyên đơn trả lại cho bị đơn tiền cọc là 15.000.000 đồng; Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn giảm trừ tiền thuê nhà trong thời gian dịch C là 180.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền bị đơn phải trả cho nguyên đơn là: (53 tháng x 15.000.000 đồng) + {(15.000.000 đồng : 30 ngày) x 7 ngày} – 180.000.000 đồng giảm do dịch Covid 19 – 15.000.000 đồng tiền đặt cọc = 603.500.000 đồng. Tại phiên tòa, đạ diện nguyên đơn trình bày vì vụ việc héo dài quá lâu, để thể hiện thiện chí mong muốn hai bên giải quyết xong vụ án, phía nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền chẳn 500.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Xét thấy đây là sự tự nguyện của nguyên đơn và không trái với quy định của pháp luật nên cần ghi nhận sự tự nguyện này của nguyên đơn.

    Căn cứ trên Vi bằng số 461/2019/VB-TPLTB ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Văn phòng thừa phát lại quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do bị đơn yêu cầu lập, thể hiện trên khu đất bị đơn thuê của nguyên đơn hiện còn những tài sản thuộc sở hữu bị đơn, tòa cấp sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả lại khu đất cho nguyên đơn nhưng lại không tuyên về quyền của bị đơn đối với các tài sản thuộc quyền sở hữu của bị đơn hiện đang còn lưu giữ tại khu đất là ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự. Theo vi bằng, đây là các tài sản của bị đơn khi bị đơn kinh doanh tại khu đất nên cần trả lại cho bị đơn ngay sau khi bị đơn trả lại khu đất cho nguyên đơn. Xét thấy việc bị đơn di dời những tài sản này ra khỏi khu đất của nguyên đơn cần phải có thời gian, nên hội đồng xét xử xét cần cho bị đơn thời hạn để di dời là 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

14. Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận 1 phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Chấp chập một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Sửa 1 phần bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
15. Về án phí:
    1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 26 và 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu được chấp nhận là 300.000 đồng. Bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền phải trả cho nguyên đơn 500.000.000 đồng là: 20.000.000 đồng + (100.000.000 đồng x 4%) = 24.000.000 đồng.
    2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Theo quy định tại Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, do yêu cầu kháng của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng kháng cáo mà bị đơn đã đóng là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

Áp dụng:

• Khoản 3 Điều 26; Điểm b khoản 1 Điều 38; Khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Điều 127, 128, 137, 219 và 492 của Bộ luật Dân sự năm 2005;
• Điều 118, 121 và 130 của Luật nhà ở năm 2014;
• Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• Pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án năm 2009;
• Luật Thi hành án năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 09/QĐ-VKS-DS ngày 05 tháng 10 năm 2023 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn V1.
3. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 524/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
   1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị V.
      • Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 ký kết giữa bà Lê Thị V và ông Đỗ Văn V1 và Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14 tháng 02 năm 2016 ký kết giữa ông Lê Văn M và ông Đỗ Văn V1 là vô hiệu.
      • Ông Đỗ Văn V1 có trách nhiệm trả lại cho bà Lê Thị V số tiền là 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

        Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

      • Ông Đỗ Văn V1 và bà Trần Thị N có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị V quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại 7A232 ấp G, xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 09 tháng 4 năm 2024 của Công ty TNHH Đ – địa ốc – xây dựng – dịch vụ nhà đất Kiến Điền L, với diện tích diện tích 1434.8m² trong đó có 930m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CP 620606, số vào sổ cấp GCN: C805900 do Sở tài nguyên và môi trường Thành phố H cấp ngày 22 tháng 01 năm 2020 cho bà Lê Thị V (được cấp đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 713085, số vào sổ cấp GCN: CH03044 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 04 tháng 12 năm 2013) và ngoài giấy chứng nhận là 504.8m².
      • Ông Đỗ Văn V1 và bà Trần Thị N di dời các tài sản được lập theo Vi bằng số 461/2019/VB-TPLTB ngày 25 tháng 11 năm 2019 của Văn phòng thừa phát lại quận T, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Hết thời hạn 15 ngày mà ông V1 chưa di dời các tài sản thì bà Lê Thị V có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành theo quy định của pháp luật.
   2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn V1 về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện đúng về giá thuê và thời gian thuê theo hợp đồng thuê mặt bằng đã ký ngày 14 tháng 02 năm 2016 và thời gian tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông Đỗ Văn V1 với bà Lê Thị V kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật cho đến khi hết thời hạn thuê trong hợp đồng. Thời gian các bên giải quyết tranh chấp tại Tòa án không tính vào thời gian thuê mặt bằng.
   3. Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của ông Đỗ Văn V1 về việc: Yêu cầu bà Lê Thị V phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do gia đình bà Lê Thị V đã gây ra làm ông V1 phải đóng cửa toàn bộ hoạt động kinh doanh là 429.000.000 đồng. Yêu cầu bà Lê Thị V phải bỏ kinh phí để sơn lại toàn bộ nhà số 7A 232, ấp G, Phạm Văn H2, Huyện B, lắp đặt 01 camera, 01 đồng hồ điện, 05 đồng hồ nước, 01 bảng hiệu hoặc thanh toán cho ông V1 số tiền 30.000.000 đồng để ông V1 tự sửa chữa.
4. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:

      Bà Lê Thị V phải chịu là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà Lê Thị V đã nộp là 15.200.000 (Mười lăm triệu hai trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0002297 ngày 17 tháng 6 năm 2019 và số AA/2021/0041879 ngày 01 tháng 11 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Trả lại cho bà Lê Thị V số tiền là 14.900.000 (Mười bốn triệu chín trăm nghìn) đồng.

      Ông Đỗ Văn V1 phải chịu là 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông Đỗ Văn V1 đã nộp là 11.180.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0008854 ngày 04 tháng 11 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Đỗ Văn V1 còn phải nộp thêm 12.820.000 (Mười hai triệu tám trăm hai mươi nghìn) đồng.

   2. Án phí dân sự phúc thẩm:

      Ông V1 phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí kháng cáo 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2023/0020296 ngày 26 tháng 9 năm 2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông V1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6; 7; 7a; 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: TAND Tối cao; TAND Cấp cao tại TP. HCM; VKSND Cấp cao tại TP.HCM; VKSND TP.HCM; TAND H. Bình Chánh, TP.HCM; Chi cục THADS H.Bình Chánh, Các đương sự; Lưu Hs.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Mỹ Nhung