NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HỚN QUẢN, TỈNH BÌNH PHƯỚC

Thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Học

• Các Hội thẩm nhân dân: Bà Phạm Thị Thanh Hương

• Bà Phan Thị Vui

• Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Long - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước.

• Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hớn Quản tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Sơn – Kiểm sát viên.

Ngày 23/6/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 113/2024/TLST-DS ngày 23 tháng 5 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 32/2025/QĐXX-ST ngày 24 tháng 4 năm 2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Lê Viết C, sinh năm 1984; Nơi cư trú: Tổ E, khu phố A, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước (Có mặt).

• - Bị đơn: Ông Nguyễn Hữu Q, sinh năm 1963; bà Huỳnh Thị M, sinh năm 1964; Nơi cư trú: Tổ E, ấp A, xã M, huyện H, tỉnh Bình Phước (Ông Q có mặt, bà M yêu cầu vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 08/4/2024, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Lê Viết C trình bày:

Vào ngày 02/10/2022, vợ chồng ông Nguyễn Hữu Q và bà Huỳnh Thị M có chuyển nhượng cho ông C một phần đất có chiều rộng 5m x chiều dài 40m, trong đó có 100m² đất ODT cùng nằm trong thửa đất số 365, tờ bản đồ số 24, diện tích 2502m², địa chỉ: ấp A, Minh Đ, B (nay là Hớn Q1), Bình Phước với giá 545.000.000 đồng ( Năm trăm bốn mươi lăm triệu đồng). Tại thời điểm chuyên nhượng đất thì gia đình ông Q đã được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: S 447490, cấp ngày 26/12/2000, cấp cho hộ ông Nguyễn Hữu Q. Ông C đã đặt cọc trước cho vợ chồng ông Q, bà M số tiến là: 300.000.000 đồng, hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận kể từ ngày 02/10/2022 đến ngày 02/10/2023 sẽ thanh toán số tiền còn lại 245.000.000 đồng và thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Theo ông C biết tại thời điểm làm hợp đồng thì đất ông Q đang có biến động về diện tích ranh giới thực tế sử dụng so với sổ được cấp, còn việc đất có tranh chấp hay không thì ông cường không biết nên ông vẫn thực hiện việc thoả thuận đặt cọc chuyển nhượng

Sau khi ký hợp đồng thì ông C và ông Q có thoả thuận: Bên A chịu trách nhiệm làm đủ các giấy tờ để tách thửa đối với diện tích đã thoả thuận chuyển nhượng cho ông, theo đó hai bên cùng ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo thời gian đã thoả thuận. Trường hợp khi bên A được cấp đổi số mới và hoàn tất thủ tục tách thửa sớm hơn thì hai bên có thể công chứng hợp đồng trước thời gian đã thỏa thuận nói trên.

Về các khoản tiền phí, lệ phí và đóng thuế cho nhà nước bên B chịu trách nhiệm nộp. Bên A cam kết giao đủ diện tích (5m x 40m) và 100m² đất ODT cho bên B, bên B phải trả thêm cho bên A số tiền thuế thổ cư 50m² theo giá nhà nước. Ngoài ra, bên A còn cam kết quyền sử dụng thửa đất là thuộc quyền sở hữu của mình, không bị quy hoạch hay bị tranh chấp với bất kỳ cơ quan tổ chức, cá nhân nào. Sau khi hợp đồng được ký kết, nếu quá thời hạn nêu trên mà bên A không bán tài sản đặt cọc trên cho bên B thì phải bồi thường cho bên B gấp hai lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A, trường hợp bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.

Đến ngày 02/10/2023, ông C đã liên hệ với vợ chồng ông Q yêu cầu ra ký công chứng hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho ông, nhưng ông Q nói rằng thủ tục pháp lý chưa làm xong, tính đến nay thời gian công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vượt quá 6 tháng theo thỏa thuận. Qua tìm hiểu thì ông C được biết thửa đất số 365, tờ bản đồ số 24 mà gia đình của ông Q, bà M sử dụng đang bị tranh chấp nên hồ sơ thủ tục pháp lý để tách thửa phần diện tích đất của ông Q và bà M chuyển nhượng cho ông C không thực hiện được.

Ngày 06/01/2024 giữa ông C và ông Q, bà M có làm giấy cam kết với nội dung là đã đến ngày công chứng nhưng ông Q, bà M vẫn chưa thực hiện được việc tách thửa đất để chuyển nhượng nên ông C không nhận chuyển nhượng nữa và ông Q, bà M cam kết sẽ trả lại tiền cọc cho ông C vào ngày 06/4/2024, nếu đến ngày 06/4/2024 ông Q, bà M không trả lại tiền đã nhận cọc thì sẽ phải chịu thêm phạt cọc.

Đến nay ông Q, bà M vẫn chưa trả nên ông C yêu cầu Toà án giải quyết: ông Lê Viết C yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/10/2023 giữa ông C và ông Q, bà M vô hiệu và buộc ông Q, bà M trả lại cho ông số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc số tiền là 300.000.000 đồng.

Ngày 29/4/2025 ông Lê Viết C rút phần yêu cầu phạt cọc mà chỉ yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/10/2023 giữa ông C và ông Q, bà M vô hiệu và buộc ông Q, bà M trả lại cho ông số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa bị đơn ông Q, bà M trình bày:

Ông Q thừa nhận vợ chồng ông Q, bà M có ký hợp đồng đặt cọc ngày 02/10/2023 với ông C, trong hợp đồng đúng chữ ký của ông Q và vợ ông Q là bà M và có nhận cọc của ông C số tiền 300.000.000 đồng. Tuy nhiên, ban đầu là ông Q thoả thuận bán diện tích đất là ngang 10 cho ông C và 1 người khác hùn tiền cùng ông Công Q không biết tên, nhưng sau đó một thời gian thì ông C có nói với ông Q là không đủ tiền để mua 10m nên ông Q có nói với ông C nếu không đủ tiền mà muốn mua 5m thì ông Q vẫn bán 5m nên sau đó giữa vợ chồng ông Q có làm lại giấy đặt cọc với ông C để đặt cọc bán 5m ngay, dài 40, khi làm lại giấy này thì ông C không có đặt cọc lại tiền mà chuyển số tiền đã đặt cọc 300.000.000đ để mua 10m như thoả thuận ban đầu qua để đặt cọc mua 5m và huỷ giấy đặt cọc 10m trước đó đi, việc chuyển tiền đặt cọc như vậy thì ông Q cũng đồng ý.

Đất hiện nay vẫn chưa tách thửa được, tất cả các thủ tục tách thửa thì ông C nhận trách nhiệm đứng ra để làm thủ tục nên ông Q cũng không biết lý do vì sao không tách thửa được, ông Q chỉ biết từ khi làm hợp đồng đặt cọc đến giờ không có ai vào để đo đất thì làm sao tách được thửa.

Thời điểm ký hợp đồng lần đầu thì đất không có tranh chấp, nhưng sau khi ông C huỷ hợp đồng đặt cọc lần đầu để làm lại hợp đồng đặt cọc lần 2 thì trước đó đất có tranh chấp nhưng khi ký hợp đồng lần 2 với ông C thì việc giải quyết tranh đã được giải quyết xong tại xã.

Nay ông C khởi kiện yêu cầu ông Q trả số tiền đã nhận cọc 300.000.000 đồng thì ông Q đồng ý trả nhưng phải chờ khi nào tôi bán đất xong và phải bán bằng với giá bán thời điểm tôi nhận cọc của ông C tôi sẽ trả số tiền nhận cọc 300.000.000 đồng, nhưng nếu tôi bán với giá thập hơn thì trả số tiền cọc thấp hơn chứ không đồng ý trả cọc 300.000.000đ, đối với yêu cầu phạt cọc thì tôi không đồng ý.

Đối với giấy cam kết mà ông C cung cấp cho Toà án thì ông Q có ý kiến: Giấy này ông Q ký là do ngày đó ông C vào nhà ép ông Q phải ký giấy vay nợ với số tiền đã đặt cọc cho ông Q nhưng ông Q không đồng ý nên ông C mới yêu cầu vợ chồng ông Q làm giấy cam kết này, nội dung cam kết là yêu cầu vợ chồng ông Q trả lại tiền cọc. Giấy này là ông C viết và có đọc lại cho vợ chồng ông Q nghe, sau khi nghe đọc xong thì vợ chông ông Q mới ký.

Quá trình giải quyết vụ án trước khi mở phiên tòa bà M trình bày thống nhất như ông Q trình bày.

Tại phiên toà: Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hớn Quản phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán cơ bản đã tiến hành tố tụng về thu thập chứng cứ từ khi thụ lý đến trước khi mở phiên tòa đúng trình tự pháp luật. Tuy nhiên, vụ án đã vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử cần rút kinh nghiệm.

Quan điểm về nội dung vụ án: Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 02/10/2023 được ký giữa ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M và ông Lê Viế C1 là vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Lê Viết C số tiền 300.000.000 đồng.

Án phí đề nghị giải quyết theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả trông luận tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng và quan hệ pháp luật: Ông Lê Viết C khởi kiện ông Nguyễn Hữu Q và bà Huỳnh Thị M về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nội dung và hình thức phù hợp với quy định hợp đồng đặt cọc tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên đây là quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng đặt cọc; ông Q, bà M có nơi cư trú tại huyện H tỉnh Bình Phước nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 cảu Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản nên Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản thụ lý, giải quyết là đúng quy định.

[2] Về nội dung tranh chấp:

Xét yêu cầu khởi kiện và giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa Lê Viết C và ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M ngày 02/10/2023:

Về hình thức của hợp đồng: Căn cứ vào chứng cứ do nguyên đơn, bị đơn cung cấp và lời khai của các đương sự, xác định ngày 02/10/2023 Lê Viết C và ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M có lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lê Viết C với diện tích ngang 5m x chiều dài 40m, trong đó có 100m² đất ODT thuộc thửa đất số 365, tờ bản đồ số 24. Các bên thỏa thuận ông C giao cho ông Q, bà M số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng hẹn đến ngày 02/10/2024 thì các bên tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Q có nghĩa vụ tách thửa và chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ để thực hiện chuyển nhượng, ông C giao hết số tiền còn lại nên hợp đồng đặt cọc đảm bảo về hình thức theo quy định tại Điều 328 và Điều 385 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Thời điểm ký kết hợp đồng là thể hiện sự tự nguyện của các bên, không bị ép buộc; các bên giao kết hợp đồng đều có năng lực hành vi dân sự phù hợp với quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015. Các bên đều xác nhận đối tượng của hợp đồng là có thật nên không phải chứng minh. Ông C cho rằng sau khi ký hợp đồng thì mới biết thửa đất đang có tranh chấp nên ông Q không làm thủ tục đăng ký biến động được và đến nay ông Q cũng không thực hiện được việc tách thưa đối với phần diện tích đất đã thỏa thuận chuyển nhượng. Mặc dù đã quá thời hạn như các bên thỏa thuận vẫn không thực hiện được việc ký hợp đồng chuyển nhượng nên giữa ông C và ông Q, bà M có làm giấy cam kết với nội dung là ông C không nhận chuyển nhượng nữa và ông Q, bà M sẽ trả lại tiền cọc cho ông C.

Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc các bên cam kết đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, tại biên bản xác minh ngày 27/02/2025 của Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản xác minh tại UBND xã M xác nhận thửa đất số 365, tờ bản đồ số 24, của hộ ông Q đã có tranh chấp với đất hộ ông Lê Xuân N và bà Trương Thị N1 từ tháng 6/2023. Việc các bên thảo thuận đặt cọc để đi đến làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà đất đang có tranh chấp là vi phạm về điều kiện thực hiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013; vi phạm điều cấm của luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Đồng thời, tại hợp đồng đặt cọc thể hiện các bên có thỏa thuận Bên A (ông Q) cam kết lo đủ hồ sơ pháp lý, đủ điều kiện ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên B (ông C) theo thời gian đã thỏa thuận, tuy nhiên đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận nhưng ông Q vẫn chưa thực hiện được việc tách thửa đối với phần diện tích thỏa thuận chuyển nhượng nên xác định ông Q đã vi phạm vụ thực hiện hợp đồng.

Từ căn cứ trên, thì Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 02/10/2023 giữa ông Q, bà M và ông C là vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 117 và Điều 122, 123 Bộ luật dân sự nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

[3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự quy định:

• “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

• 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

• 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

• 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Về lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu, trong hợp đồng đặt cọc ngày 02/10/2023 bên A (ông Q) cam kết đất không có tranh chấp, nhưng trước thời điểm ký hợp đồng đặtcọc với ông C thì ông Q đã được UBND xã M mời làm việc hòa giải tranh chấp với bà Nguyễn Thị H nên ông Q biết rõ là đất đang tranh chấp nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc để đi đến làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà đất đang có tranh chấp. Đối với ông C trước khi thực hiện ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông C có trách nhiệm tìm hiểu về thông tin thửa đất và cần phải biết đất có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không. Do vậy, lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu là của cả hai bên. Tại điểm d mục 1 phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cũng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc".

Do hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết nên buộc ông Nguyễn Hữu Q và bà Huỳnh Thị M phải trả cho ông Lê Viết C số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 02/10/2023. Tại phiên tòa ông Q cũng đồng ý trả cho ông C số tiền 300.000.000 đồng đã nhận cọc của ông C, nhưng do ông C không mua đất nữa nên ông Q yêu cầu khi nào bán được đất sẽ trả cho ông C.

Ông Lê Viết C rút yêu cầu phạt cọc nên Hội đồng xét xử đình chỉ đối với yêu cầu này.

[4] Án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Viết C được chấp nhận nên ông C không phải chịu án phí.

Ông Nguyễn Hữu Q và bà Huỳnh Thị M phải chịu án phí theo quy định.

[10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa là phù hợp với quy định của pháp luật.

Vì các lẽ nêu trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoan 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, cac Điều 146,147,217, 266 cua Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 328, Điều 117, 122, 123, Điều 131, 132 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 168 và 188 Luật đất đai năm 2013;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Q2:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Viết C.

2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 02/10/2023 được ký giữa ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M và ông Lê Viết C là vô hiệu.

3. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

   • Buộc ông Nguyễn Hữu Q, bà Huỳnh Thị M có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Lê Viết C số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng đã nhận cọc của ông Lê Viết C theo Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 02/10/2023.

   • Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

   • Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự

4. Đình chỉ yêu cầu buộc phạt cọc của ông Lê Viết C

5. Án phí: Ông Nguyễn Hữu Q và bà Huỳnh Thị M phải liên đới chịu án phí cho yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, án phí cho yêu cầu trả lại tiền cọc là 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng

   • Ông Lê Viết C không phải chịu án phí, trả lại cho ông Lê Viết C số tiền 14.000.000 (mười bốn triệu) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005303 ngày 21/5/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Hớn Quản.

6. Kháng cáo:

   • Nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật./.