TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BÀ RỊA TỈNH B RỊA - VŨNG TÀU	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 29/2024/DS-ST Ngày: 05 - 7 - 2024. V/v tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BÀ RỊA, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Trí Thức.

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Đặng Văn Đê.

2. Ông Lê Văn Công.

- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Thị Thảo - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên toà: Bà Trần Thị Nhung - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 6 và ngày 05 tháng 7 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 58/2023/TLST-DS ngày 10 tháng 3 năm 2023 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 39/2024/QĐXX-ST ngày 05 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Cao Thanh T, sinh năm 1985 và bà Vũ Thị X, sinh năm 1992. Địa chỉ: Số B, Khu phố D, phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

   Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc Đ, sinh năm 1987. Địa chỉ: Số D P, khu phố L, thị trấn L, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)

   (Văn bản ủy quyền ngày 11/4/2023)

2. Bị đơn: Bà Trần Công Tú A, sinh năm 1983. Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Võ Thị Ngự B, sinh năm 1971. Địa chỉ: Số D N, Phường A, Quận G, TP .. (vắng mặt-có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)
   2. Ông Trần Thế V, sinh năm 1975. Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (vắng mặt-có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)
   3. Bà Đoàn Thị V1, sinh năm 1963. Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (vắng mặt - đề nghị xét xử vắng mặt)
   4. Ông Ngô Thành L, sinh năm 1994. Địa chỉ: Khu phố L, thị trấn L, huyện L, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (vắng mặt - đề nghị xét xử vắng mặt)
   5. Ngân hàng TMCP Á. Địa chỉ: Số D N, Phường E, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị D – Nhân viên xử lý nợ. (có mặt)
4. Người làm chứng:
   1. Bà Nguyễn Thị Hồng D1, sinh năm 1975. Địa chỉ: Đường Gấp B, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (vắng mặt-có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)
   2. Ông Trần Công T1, sinh năm 1967. Địa chỉ: Đường G, ấp B, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, lời khai trong trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Nguyễn Quốc Đ đại diện nguyên đơn trình bày:

Ngày 24/10/2022 ông T, bà X ký hợp đồng với bà Võ Thị Ngự B, nhận chuyển nhượng diện tích đất 367,4m² thửa 2346 tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt: Giấy CNQSD đất) số CD 502778 ngày 05/7/2016 do bà Trần Công Tú A đứng tên, đã chỉnh lý sang tên bà Võ Thị Ngự B ngày 18/7/2022. Hợp đồng được công chứng ngày 24/10/2022 tại Văn phòng C; Việc chuyển nhượng giữa hai bên đã xong, bà B đã giao nhà, đất cho ông T, bà X và ông T, bà X được chỉnh lý sang tên trên Giấy CNQSD đất ngày 28/10/2022.

Tại thời điểm nhận nhà đất thì không có ai ở, do chưa có nhu cầu sử dụng nên ông T khóa cổng, cửa nhà để đó. Được thời gian thì phát hiện có người đàn ông ở trong nhà, sau này mới biết là ông Vĩnh chồng bà Tú A. Ông T có yêu cầu ông Vĩnh di d ra khỏi chỗ ở để trả lại nhà đất, ông V nói chỉ ở chứ không liên quan đến nhà, đất và đồng ý sẽ di dời chỗ ở khác. Nhưng khi ông V chưa chuyển chỗ ở thì bà Tú A tự ý đến ở và ngăn cản việc ông T sử dụng nhà đất. Mặc dù nhiều lần yêu cầu nhưng vợ chồng bà Tú A vẫn không di dời chỗ ở trả lại nhà đất nên ông T mới khởi kiện.

Theo sơ đồ vị trí ngày 16/5/2024 của Trung tâm Kỹ thuật TN-MT tỉnh B thì trên thửa đất có 01 căn nhà cấp 4, hàng rào quanh nhà; 01 chuồng gà; 01 phần mái che bằng tôn trước nhà; 01 phần chòi lá của bà Đoàn Thị V1 (mẹ bà Tú A); một phần sân và hàng rào nằm trong thửa 2347 tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, hiện ông L đang đứng tên giấy chứng nhận.

Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn yêu cầu vợ chồng bà Tú A di dời chỗ ở trả lại nhà, đất và tài sản khác trên đất cho ông T, bà X thuộc thửa 2346 tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B.

Đối với 1 phần chòi lá của bà V1, bà V1 có lời khai đồng ý tháo dỡ nên thống nhất.

Đối với 1 phần sân và hàng rào nằm trong thửa 2347 tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, ông L không yêu cầu giải quyết trong vụ này nên không có ý kiến gì. Nếu ông L có yêu cầu thì hai bên sẽ tự thỏa thuận với nhau.

2. Tại đơn yêu cầu phản tố, lời khai trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa bị đơn bà Trần Công Tú A trình bày:

Bà Nguyễn Thị Hồng D1 là người buôn bán bất động sản và cũng là người chuyên cầm sổ đỏ. Ngày 03/7/2019 bà Tú A có vay của bà D1 1,9 tỷ đồng; mục đích vay để làm ăn và thời hạn trả là 06 tháng kể từ ngày vay. Việc vay tiền hai bên không làm hợp đồng, nhưng cùng ngày 03/7/2019 bà có viết giấy cam kết đến ngày 03/01/2020 sẽ mua lại với giá gốc 1,9 tỷ đồng và trả lãi gấp đôi mức lãi suất ngân hàng, còn bà không có nhu cầu mua lại thì bên bà D1 có quyền bán lại cho người khác bà không có bất kỳ đòi hỏi gì.

Mặc dù vay 1,9 tỷ đồng nhưng bà D1 chỉ đưa có 1,3 tỷ đồng, còn 600.000.000 đồng bà D1 giữ lại tính tiền dịch vụ 3% là 57.000.000 đồng; tiền lãi 66.500.000 đồng. Số còn lại 476.500.000 đồng bà D1 giữ không giao cho bà.

Để bảo đảm cho khoản vay trên, bà có thế chấp cho bà D1 01 Giấy CNQSD đất số CD 502778 ngày 05/7/2016 đứng tên bà Trần Công Tú A đối với thửa đất số 2346/367,4m² tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B. Việc thế chấp bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bên mua là bà Võ Thị Ngự B (bạn của bà D1), hợp đồng được công chứng ngày 08/7/2019, tại Văn phòng C.

Sau khi vay tiền xong, bà Tú A đi Campuchia làm ăn 02 năm nên đến ngày 03/01/2020 bà không thể chuộc lại đất như cam kết được. Đến tháng 12/2021 bà mới về nước, bà D1 có cho bà chuộc lại nhà đất, nhưng chưa kịp chuẩn bị tiền thì bà D1 đã tự ý làm thủ tục sang tên đất cho bà B ngày 18/7/2022, sau đó thì bà B chuyển nhượng lại cho ông T, bà X.

Thửa đất trên là tài sản riêng của bà, còn căn nhà và tài sản trên đất là của bà với chồng là ông Trần Thế Vĩnh . Nhưng ông V đã giao lại toàn bộ cho bà sở hữu tự quyết định, ông V không còn liên quan đến nhà đất này.

Tại phiên tòa, bà thừa nhận do đi Campuchia thời gian dài dẫn đến không có điều kiện chuộc lại nhà đất như đã cam kết là lỗi của bà; bà xác định chỉ là người thế chấp đất vay tiền của bà D1 chứ không chuyển nhượng nhà đất cho ai và cũng không biết bà B và ông T, bà X là ai. Do đó bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn. Đồng thời giữ nguyên yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà với bà Võ Thị Ngự B, được công chứng ngày 08/7/2019 tại Văn phòng C, đối với thửa 2346/367,4m² tờ bản đồ số 45 xã H. Vì hợp đồng này là giả tạo che giấu hợp đồng vay tài sản giữa bà với bà D1 nên không có giá trị pháp lý.
2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Võ Thị Ngự B với ông Cao Thanh T, bà Vũ Thị X, được công chứng ngày 24/10/2022 tại Văn phòng C, đối với thửa đất trên. Vì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà với bà B là giả tạo nên bà B không có quyền gì đối với nhà, đất này.

3. Lời khai trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngự B trình bày:

Ngày 03/7/2019 qua giới thiệu, bà Trần Công Tú A thỏa thuận bán nhà, đất cho bà, đất có diện tích 367,4m² thửa số 2346 tờ bản đồ 45 xã H, thành phố B, theo Giấy chứng nhận số CD 502778 ngày 05/7/2016 do bà Tú A đứng tên sử dụng. Sau khi thỏa thuận mua bán xong thì bà Tú A có nguyện vọng sau này sẽ mua lại nên có viết giấy tay cam đến ngày 03/01/2020 sẽ mua lại với giá 1,9 tỷ đồng và tiền lãi theo mức lãi suất gấp đôi ngân hàng. Sau đó, ngày 08/7/2019 hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng tại Văn phòng C. Do bà ở xa và thường xuyên đi công việc nước ngoài chưa có thời gian làm thủ tục sang tên nên đồng ý với cam kết của bà Tú A.

Sau khi hết thời gian cam kết nhưng bà Tú A không có nhu cầu mua lại nhà, đất nên bà làm thủ tục sang tên và được Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thành phố B chỉnh lý sang tên bà Võ Thị Ngự B ngày 18/7/2022. Do không có nhu cầu sử dụng nên ngày 24/10/2022 bà ký hợp đồng chuyển nhượng lại nhà đất trên cho vợ chồng ông Cao Thanh Tvà bà Vũ Thị Xvà ông T, bà Xđược chỉnh lý sang tên ngày 28/10/2022. Hợp đồng giữa bà và vợ chồng ông T cũng đã thực hiện xong.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất từ bà Tú A cho bà và bà chuyển nhượng cho vợ chồng ông T đều đúng quy định và đã thực hiện xong nên bà không còn liên quan gì đến nhà đất trên. Do đó, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định.

4. Tại lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Thế V trình bày:

Ông là chồng của bà Trần Công Tú A. Ông V xác nhận đất mà ông T tranh chấp với bà Tú A là tài sản riêng của bà Tú A, đối với căn nhà cấp 4 và tài sản trên đất là tài sản chung của ông với bà Tú A. Ông đã giao nhà, đất cho bà Tú A tự quyết định, ông không còn liên quan đến căn nhà này nữa.

5. Tại lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị V1 trình bày:

Trước đây bà có cất 1 chòi tạm bằng lá và cây trên đất hiện nay do Trần Công Tú A (con gái bà) đứng tên giấy chứng nhận. Trong đó có 1 phần mái của nhà tạm diện tích khoảng 11,4m² nằm bên thửa đất hiện các đương sự đang tranh chấp. Bà xác định chòi lá của bà cũng đã mục nát không còn giá trị nên trường hợp Tòa án giải quyết có yêu cầu bà tháo dỡ thì bà đồng ý và không yêu cầu gì.

6. Ý kiến người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Ngân hàng TMCP Á, đại diện là bà Nguyễn Thị D trình bày:

Ngày 29/10/2022 vợ chồng ông Cao Thanh T, bà Vũ Thị Xcó thế chấp cho Ngân hàng TMCP Á (viết tắt: Ngân hàng A1) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tại thửa số 2346 theo Giấy CNQSD đất số CD 502778 (được cập nhật biến động sang tên cho vợ chồng ông T ngày 28/10/2022) để vay tiền, theo hợp đồng thế chấp số VTA.BĐCN.63.261022, hợp đồng được công chứng tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh B và đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B. Như vậy, hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, đồng thời có hiệu lực đối kháng với người thứ 3.

Vợ chồng ông T nhận chuyển nhượng đất và đã được cập nhật sang tên nên có quyền sở hữu, sử dụng đất theo quy định. Trường hợp nếu bà Tú A đang quản lý, sử dụng không có căn cứ pháp luật thì phải có nghĩa vụ trả lại tài sản là nhà đất tại thửa số 2346 cho vợ chồng ông T. Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, bà X.

Do hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với vợ chồng ông T chưa đến hạn nên Ngân hàng không yêu cầu giải quyết trong vụ án này. Trường hợp vợ chồng ông T vi phạm hợp đồng tín dụng thì Ngân hàng sẽ yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.

7. Người làm chứng bà Nguyễn Thị Hồng D1 trình bày:

Ngày 03/7/2019 bà có giới thiệu cho bà Võ Thị Ngự B mua nhà đất của bà Trần Công Tú A chứ bà không phải là người cho bà Tú A vay tiền như bà Tú A trình bày. Khi đó, bà Tú A có viết giấy cam kết 06 tháng sau, tức đến ngày 03/01/2020 bà Tú A sẽ mua lại nhà đất bằng giá bán 1,9 tỷ đồng và trả thêm khoản tương đương hai lần lãi suất ngân hàng, nếu quá 06 tháng không mua lại thì thì bà B sẽ bán lại cho người khác. Bà là người làm chứng ký trong giấy cam kết viết tay này. Sau đó, ngày 08/7/2019 bà Tú A và bà B tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất tại Văn phòng C.

Mặc dù hết thời hạn nói trên, bà B có đề nghị bà Tú A mua lại nhà đất nhưng bà Tú A vẫn không thực hiện nên bà B mới làm thủ tục sang tên và ngày 24/10/2022 bà B ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất lại cho ông T, bà X. Việc chuyển nhượng nhà, đất giữa bà Tú A với bà B và bà B với ông T, bà X đều hợp pháp và có thật.

Bà D1 xác định là người làm chứng trong vụ án chứ không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, do đó đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định.

8. Người làm chứng ông Trần Công T1 trình bày:

Ông là người giới thiệu bà Tú A cầm nhà đất cho bà D1. Hai bên viết giấy tay và có nhờ ông T1 ký làm chứng, nhưng do không đọc nội dung nên ông không biết nội dung cụ thể thế nào, chỉ nghe Tú A nói là cầm khoảng 1,9 tỷ. Sau đó tất cả có ra Văn phòng C để công chứng chuyển nhượng đất. Ngoài ra ông không còn biết gì thêm.

9. Ý kiến đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành và thực hiện đúng các quyền nghĩa vụ tố tụng của mình.

- Về nội dung vụ án: Ngày 03/7/2019 bà Trần Công Tú A ký Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Võ Thị N Bình diện tích đất 367,4m² thửa 2346 tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, theo Giấy CNQSD đất số CD 502778 ngày 05/7/2016, bà B đã được chỉnh lý sang tên ngày 18/7/2022. Ngày 24/10/2022 bà B ký Hợp đồng chuyển nhượng lại cho ông T, bà X. Ông T, bà X được chỉnh lý sang tên ngày 28/10/2022.

Về hình thức: Hai hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên đều được công chứng tại Văn phòng C và đã sang tên bà B, sau đó là ông T, bà X đều đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Tại giấy cam kết ngày 03/7/2019 bà Tú A cam kết đến ngày 03/01/2020 nếu bà Tú A muốn mua lại mảnh đất này thì bà B sẽ bán lại giá gốc 1.900.000.000đ (Một tỷ chín trăm triệu đồng) và tính lãi suất gấp đôi lãi suất ngân hàng. Nếu bà Tú A không có nhu cầu mua lại thì bà B có quyền bán cho người khác. Như vậy, có cơ sở khẳng định việc chuyển nhượng đất giữa bà Tú A với bà B là có thật. Do đó, hết thời hạn 06 tháng, bà Tú A không mua lại nhà đất nên bà B có quyền chuyển nhượng lại cho ông T bà X. Như vậy việc bà Tú A chuyển nhượng đất cho bà B rồi bà B chuyển nhượng lại cho ông T, bà X, hiện đất đứng tên ông T, bà X đều hợp pháp nên các bên phải thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng.

Về tài sản trên đất: căn nhà cấp 4 và tài sản trên đất là tài sản chung của vợ chồng bà Tú A và ông V, nhưng cả hai đều xác nhận ông V đã giao cho bà Tú A được sở hữu quyết định, ông V không còn liên quan gì đến nhà đất.

Mặc dù các hợp đồng chuyển nhượng đất không thể hiện việc mua bán nhà và tài sản khác trên đất, tuy nhiên đây tài sản gắn liền với đất không thể tách rời, bà Tú A thừa nhận sau khi chuyển nhượng đất bà đi Campuchia 02 năm, như vậy bà Tú A không còn quản lý nhà đất trong thời gian dài và cũng không có ý kiến gì trong thời gian đó thể hiện ý chí đã chuyển nhượng đất và giao nhà cho người mua là bà B, phù hợp với thông lệ địa phương việc chuyển nhượng đất đã bao gồm việc mua bán nhà và tài sản gắn liền với đất.

Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà Tú A và ông V phải di dời chỗ ở khác trả lại nhà, đất cho nguyên đơn.

Theo sơ đồ vị trí ngày 16/5/2024 của Trung tâm Kỹ thuật TN-MT tỉnh B có 1 phần chòi lá của bà Đoàn Thị V1 (mẹ bà Tú A) không có giá trị và bà V1 đồng ý tháo dỡ nên ghi nhận; một phần sân và tường xây nằm trên đất của ông L, ông L không có yêu cầu gì trong vụ án nên không xem xét.

Về yêu cầu phản tố của bị đơn, xét thấy bị đơn không chứng minh được có việc vay mượn tiền và thế chấp đất cho bà D1. Bà D1 không thừa nhận hai bên có vay mượn tiền. Do đó, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hai hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên.

Về chi phí tố tụng: Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ nên ghi nhận.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra tại tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng:
   • Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn tranh chấp nhà, đất với bị đơn có diện tích 367,4m² thửa số 2346 tờ bản đồ 45 xã H, thành phố B theo Giấy chứng nhận số CD 502778. Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp quyền sử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân thành phố Bà Rịa theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
   • Về sự vắng mặt của các đương sự: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bà Võ Thị Ngự B,ông Ngô Thành Lông Trần Thế Vvà bà Đoàn Thị V lcó đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên căn cứ Diều 227 và 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.
   • Về sự tham gia tố tụng của đương sự: Tại đơn yêu cầu phản tố của bị đơn đề ngày 16/11/2023 cho rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bà B là thế chấp để vay tiền bà Nguyễn Thị Hồng D1 (sinh năm 1975; địa chỉ: Đường Gấp B, xã H, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) nên đưa bà Nguyễn Thị Hồng D1 tham gia tố tụng vụ án với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Xét thấy, bà Tú A không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bà D1 có liên quan đến yêu cầu của mình nên Tòa án không có cơ sở đưa bà D1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
2. Nội dung vụ án:

   Ngày 05/7/2016 bà Trần Công Tú A được UBND thành phố B cấp Giấy CNQSD đất số CD 502778 đối với thửa số 2346/367,4m² tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B.

   Ngày 08/7/2019 bà Tú A ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Võ Thị NB được công chứng tại Văn phòng C. Bà B đăng ký biến động sang tên ngày 18/7/2022.

   Ngày 24/10/2022 bà B ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng ông Cao Thanh T và bà Vũ Thị X. Ông T, bà X đăng ký biến động được chỉnh lý sang tên ngày 28/10/2022. Sau đó ông T, bà X thế chấp thửa đất và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng A1 để vay tiền. Hiện hợp đồng vẫn còn hiệu lực, Ngân hàng cũng không có yêu cầu giải quyết trong cùng vụ án.

   Cho rằng sau khi mua nhà, đất của bà B được thời gian thì phát hiện ông V, sau đó là bà Tú A tự ý chuyển đến đây ở nên nguyên đơn yêu cầu vợ chồng bà Tú A, ông V phải di dời chỗ ở trả lại nhà, đất cho nguyên đơn.

   Bị đơn bà Trần Công Tú A cho rằng chỉ vay tiền và thế chấp nhà đất cho bà Nguyễn Thị Hồng D1 bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bên mua là bà Võ Thị Ngự B, thực tế không chuyển nhượng nhà, đất cho ai. Do đó, bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn, đồng thời yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với bà B và hợp đồng giữa bà B với vợ chồng ông T.

3. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
   1. Xét tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Công Tú A với bà Võ Thị Ngự B:

      Về hình thức: Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bên được công chứng ngày 08/7/2019 tại Văn phòng C là đúng quy định của pháp luật.

      Về nội dung: Tại “Giấy cam kết” do bà Tú A viết tay ngày 03/7/2019 chỉ có chữ ký của bà Tú A và người làm chứng là bà Nguyễn Thị Hồng D1 và ông Trần Công T1, không có chữ ký của bà B, nội dung thể hiện bà Tú A cam kết đến ngày 03/01/2020 nếu bà Tú A muốn mua lại mảnh đất này (diện tích 367,4m², thửa số 2346, tờ bản đồ 45) thì bà B sẽ bán lại giá gốc là 1.900.000.000đ (Một tỷ chín trăm triệu đồng) và trả thêm khoản tiền tương đương tiền lãi gấp đôi mức lãi suất ngân hàng. Đến ngày 08/7/2019 hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất tại Văn phòng C theo quy định của pháp luật. Hết thời hạn cam kết và thời gian sau này, bà Tú A không mua lại nhà đất và cũng không có ý kiến gì nên ngày 24/10/2022 bà B chuyển nhượng nhà, đất cho ông T, bà X.

      Như vậy có cơ sở khẳng định việc bà Tú A chuyển nhượng thửa đất trên cho bà B là có thật và đúng quy định của pháp luật.

   2. Xét tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Võ Thị Ngự B với ông Cao Thanh T, bà Vũ Thị X. Xét thấy hợp đồng được công chứng ngày 24/10/2022 tại Văn phòng C. Ông T, bà X đã đăng ký biến động được chỉnh lý sang tên ngày 28/10/2022. Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa hai bên là đúng quy định pháp luật và đã thực hiện xong, không có tranh chấp nên ông T, bà X được quyền sử dụng diện tích đất 367,4m² thửa số 2346, tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B theo Giấy CNQSD đất số CD 502778 ngày 05/7/2016.
   3. Tài sản trên đất gồm nhà và vật kiến trúc: Căn nhà cấp 4: Nhà 1 tầng, loại 3, diện tích 86,1m², mái lợp tôn lạnh, tường xây, cửa gỗ nền gạch ceramic; mái che bằng tôn, nền xi măng, diện tích 21,6m²; tường rào tường rào trên đất, móng đá, xây gạch, khung sắt lưới B40; Chuồng gà diện tích 17,6m² và 03 cây bơ loại B.

      Xét thấy, mặc dù các hợp đồng chuyển nhượng đất không thể hiện việc mua bán các tài sản trên, tuy nhiên tài sản gắn liền với đất, do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng đất, điều này phù hợp với thông lệ địa phương chuyển nhượng đất bao gồm việc mua bán tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa sau khi chuyển nhượng đất cho bà B thì bà Tú A sang Campuchia sinh sống 02 năm không còn quản lý nhà đất, cũng không tranh chấp với ai, cho thấy sau khi chuyển nhượng, bà Tú A đã giao toàn bộ nhà đất cho bà B. Do đó, có cơ sở khẳng định bà Tú A chuyển nhượng đất đã bao gồm tài sản gắn liền với đất cho bà Võ Thị Ngự B. Hiện ông T, bà X là người sử dụng đất hợp pháp nên được sở hữu tài sản gắn liền với đất.

   4. Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà Trần Công Tú A và ông Trần Thế Vĩnh di d1 chỗ ở khác trả lại nhà và tài sản gắn liền với diện tích đất 367,4m² và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 2346, tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, theo Giấy CNQSD đất số CD 502778 ngày 05/7/2016 đã được chỉnh lý sang tên ông Cao Thanh T và bà Vũ Thị X ngày 18/7/2022.
4. Xét yêu cầu phản tố của bị đơn: Xét ý kiến bà Tú A cho rằng bà ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bên mua là bà B là giả tạo, mục đích chỉ là thế chấp để vay tiền của bà D1. Tuy nhiên bà không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc bà vay tiền và thế chấp nhà đất cho bà D1, bà D1 cũng không thừa nhận việc này, bà D1 xác nhận chỉ là người môi giới cho bà Tú A bán nhà, đất cho bà B là đúng sự thật; lời khai người làm chứng là ông Trần Công T1 xác nhận chỉ nghe bà Tú A nói lại là cầm sổ đỏ cho bà D1 vay 1,9 tỷ đồng, cụ thể thế nào thì ông cũng không biết. Như vậy không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
5. Đối với mái che tạm bằng lá và cột gỗ, diện tích 11,4m² của bà Đoàn Thị V1 (mẹ bà Tú A) làm trên thửa đất 2346 thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông T, bà V1 có lời khai xác nhận mái che đã mục nát không có giá trị nên đồng ý tháo dỡ khi có yêu cầu và bà cũng không có yêu cầu bồi thường gì. Xét thấy tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn yêu cầu bà V1 tháo dỡ mái che trên nên ghi nhận ý kiến của bà V1. Bà V1 có nghĩa vụ tháo dỡ toàn bộ phần mái che nói trên trả lại 11,4m² đất cho ông T, bà X.
6. Đối với 1 phần sân và tường rào của căn nhà được xây dựng trên thửa đất số 2347 hiện do ông Ngô Thành Lđứng tên giấy chứng nhận ông Lkhông có yêu cầu gì trong vụ án nên không xem xét.
7. Đối với nhà đất hiện đã được ông T, bà X thế chấp vay tiền tại Ngân hàng TMCP Á vẫn còn hiệu lực và các bên không có tranh chấp nên không xem xét, trường hợp tranh chấp sẽ được giải quyết bằng vụ án khác.
8. Chi phí tố tụng: Gồm chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, thu thập các tài liệu, chứng cứ, tổng cộng 12.153.000 đồng. Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ và đã tạm ứng đủ nên ghi nhận.
9. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bà Tú A phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 36, 39, 147, 157, 165, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, 166 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn về “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

1. Xác định diện tích đất 367,4m² thửa 2346, tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B, theo Giấy CNQSD đất số CD 502778 ngày 05/7/2016 (đã được chỉnh lý sang tên ông T và bà X ngày 18/7/2022) thuộc quyền sử dụng của ông Cao Thanh T và bà Vũ Thị X.

   Ông Cao Thanh T và bà Vũ Thị X được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: Căn nhà 01 tầng, loại 3, diện tích 86,1m², mái lợp tôn lạnh, tường xây, cửa gỗ, nền gạch ceramic; 01 mái che bằng tôn, diện tích 21,6m² nền xi măng; tường rào trên đất, móng đá, xây gạch, khung sắt lưới B40; chuồng gà diện tích 17,6m².

   (Nhà, đất theo sơ đồ vị trí ngày 16/5/2024 của Trung tâm Kỹ thuật TN-MT tỉnh B)

2. Buộc bà Trần Công Tú Avà ông Trần Thế Vphải di dời chỗ ở khác trả lại cho ông T, bà X thửa đất số 2346 và tài sản gắn liền với đất nêu trên.
3. Bà Đoàn Thị V1 có nghĩa vụ tháo dỡ toàn bộ phần mái che bằng lá và cây trả lại 11,4m² đất thuộc thửa số 2346, tờ bản đồ số 45 xã H, thành phố B cho ông T, bà X.
4. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày 08/7/2019 giữa bà Trần Công Tú A với bà Võ Thị Ngự B và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày 24/10/2022, giữa bà Võ Thị Ngự B với ông Cao Thanh T, bà Vũ Thị X.
5. Chi phí tố tụng: Gồm chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, thu thập các tài liệu, chứng cứ, tổng cộng 12.153.000₫ (Mười hai triệu một trăm năm mươi ba ngàn đồng) nguyên đơn tự thỏa thuận chịu toàn bộ và đã nộp đủ.
6. Án phí:
   • Bà Trần Công Tú A phải nộp 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm và 300.000₫ (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí do yêu cầu phản tố không được chấp nhận. Nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000₫ (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền số 0001039 ngày 07/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa. Bà Trần Công Tú A còn phải nộp 300.000₫ (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí.
   • Ông Cao Thanh T, bà Vũ Thị X không phải nộp án phí, hoàn trả cho ông T, bà X 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0005166 ngày 06/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa.

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (05/7/2024) để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt thời hạn kháng cáo 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - TAND tỉnh BRVT; - VKSND TP Bà Rịa; - Chi cục THA TP Bà Rịa; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Hoàng Trí Thức