TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 29/2025/DS-ST

Ngày: 10-6-2025

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Đình Hưởng.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Đoàn Văn Lước;
2. Ông Bồ Quốc Khánh.

- Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Lê Minh Trường - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên tham gia phiên tòa: Ông Trương Anh Tú - Kiểm sát viên.

Ngày 10/6/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý 13/2025/TLST-DS ngày 15 tháng 01 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 31/2025/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 5 năm 2025, Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên toà số 05/TB-TA ngày 26/5/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Dương Quang T, sinh năm 1989; địa chỉ: Ấp T, thị trấn C, huyện C, thành phố Cần Thơ; người đại diện hợp phá: Ông Nguyễn Thành P, sinh năm 1998; địa chỉ: Khu phố E, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo uỷ quyền (Văn bản ngày 07/10/2024). Có mặt

Bị đơn: Ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1, ông Lê Thiêm T2; cùng địa chỉ: Tổ A, Khu phố F, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Ông T2 có mặt, ông T1 va bà P1 xin vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Ông Lê Thiêm C, sinh năm 1977; địa chỉ: Tổ A, Khu phố F, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Xin vắng mặt
• - Ông Lê Thiêm T3, sinh năm 1980; địa chỉ: Tổ A, Khu phố F, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Xin vắng mặt
• - Ông Lê Thiêm T4, sinh năm 1981; địa chỉ: Tổ A, Khu phố F, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Xin vắng mặt
• - Ông Lê Thiêm T5, sinh năm 1983; địa chỉ: Tổ B, ấp Đ, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Dương. Xin vắng mặt

2

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ông Dương Quang T và ông Lê Thiêm T2 là bạn bè quen biết nhau do làm chung công ty. Năm 2022, ông T2 giới thiệu với ông T là gia đình ông có nhu cầu chuyển nhượng đất tại thị trấn T. Ông T có xem đất và thoả thuận nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 420m² (trong đó có 80m² thổ cư, 340m² đất cây lâu năm), ngang 7m sâu 60m, là một phần thuộc thửa số 7 tờ bản đồ số 5 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương, vị trí đất là lô thứ hai từ trái qua khi nhìn từ ngoài đường vào là phần đất dự kiến kiến tách ra cho ông T. Giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng, hai bên có thoả thuận về việc đặt cọc, ông T đã đặt cọc và giao tiền cho ông T2 đại diện nhận số tiền 1.200.000.000 đồng. Sau đó chờ lâu mà gia đình ông T2 vẫn chưa tách thửa để sang tên cho ông T, ông T có đề nghị viết lại Hợp đồng đặt cọc. Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023 tại nhà ông T1, bên nhận cọc là ông Lê Thiêm T1, vợ là bà Lê Thị P1 và con là ông Lê Thiêm T2. Hai bên thoả thuận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc phía gia đình ông T2 phải làm thủ tục tách thửa, ký hợp đồng chuyển nhượng và ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Nhưng hết hạn 30 ngày phía ông T1, bà P1, ông T2 vẫn chưa làm xong thủ tục để chuyển nhượng cho ông T. Ông T sau đó nhiều lần thúc dục nhưng đến nay vẫn không làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T theo quy định. Do đó ông T khởi kiện đối với ông T1, bà P1, ông T2 với yêu cầu:

• - Buộc ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1, ông Lê Thiêm T2 phải trả lại cho ông Dương Quang T tiền cọc 1.200.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023;
• - Buộc ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1, ông Lê Thiêm T2 phải chịu số tiền phạt cọc cho ông Dương Quang T là 1.200.000.000 đồng.

Tổng số tiền yêu cầu là 2.400.000.000 đồng. Nguyên đơn cung cấp chứng cứ là Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023 được ký kết giữa ông Dương Quang T với ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 và ông Lê Thiêm T2.

Tại phiên toà nguyên đơn xin thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu phạt cọc số tiền 1.200.000.000 đồng và yêu cầu bị đơn thanh toán một khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định 10%/năm tính từ ngày 18/4/2022 với số tiền 300.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa bị đơn ông Lê Thiêm T2 trình bày:

Hộ gia đình ông gồm có ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1, ông Lê Thiêm C, ông Lê Thiêm T3, ông Lê Thiêm T4, ông Lê Thiêm T5 và ông Lê Thiêm T2, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01312 QSDĐ/TU ngày 26/4/2000 đối với thửa đất số 7 tờ bản đồ số 05 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương, diện tích đất 4560m². Nguồn gốc đất do Nông trường cao su N cấp năm 1986, do cha mẹ ông làm công nhân cho Nông trường. Đầu năm 2022, gia đình

3

họp và thống nhất việc chia đất, tách thửa cho mỗi người con một phần đất có chiều ngang 7m sâu 60m trong đó thổ cư 100m². Do ông và ông Dương Quang T là bạn bè, thời điểm đó ông T có nhu cầu mua đất tại Bình Dương để ổn định cuộc sống, ông T2 cũng cần tiền để đầu tư làm ăn và trữa trị bệnh cho cha nên ông T2 nói với ông T là gia đình đang làm thủ tục tách thửa phân chia đất, phần của ông được chia là 420m² có 100m² thổ cư, ông sẽ bán phần này cho T. Sau đó ông T xem đất và đồng ý nhận chuyển nhượng với giá 1.300.000.000 đồng. Ông T2 và ông T có ký hợp đồng đặt cọc với nhau tại một quán nước tại phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương vào khoảng tháng 3/2022, số tiền cọc là 1.200.000.000 đồng. Sau đó gia đình ông làm thủ tục giấy tờ để tách thửa để chuyển nhượng cho ông T theo quy định. Tuy nhiên vướng quá trình thực hiện vướng nhiều thủ tục pháp lý liên quan nên chậm trễ chưa tách thửa để sang tên cho ông T. Do đó, ông T yêu cầu ký lại Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023, yêu cầu ông T2 và cha mẹ phải cam kết sẽ làm thủ tục sang tên cho ông T trong thời hạn 30 ngày. Ngày 12/02/2025, Chi nhánh văn phòng đăng ký có mời gia đình lên ra thông báo trả lại hồ sơ do phát sinh tranh chấp với ông T. Trước yêu cầu khởi kiện của ông T thì ông đề nghị ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc để gia đình làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng cho ông T. Trường hợp ông T không đồng ý thì ông hoàn trả lại tiền cọc cho ông T và thanh toán tiền lãi theo lãi suất ngân hàng cho ông T, không đồng ý phạt cọc vì.

Bị đơn ông Lê Thiêm T1 và bà Lê Thị P1 trình bày: Ông T1, bà P1 thống nhất trình bày của ông T2, xác định việc thoả thuận đặt cọc là giữa T2 và ông T thoả thuận với nhau. Trước yêu cầu khởi kiện của ông T thì ông T1, bà P1 có ý kiến như sau: Nếu ông T tiếp tục nhận chuyển nhượng thì gia đình sẽ sớm làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng cho ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thiêm C, ông Lê Thiêm T3, ông Lê Thiêm T4 và ông Lê Thiêm T5 thống nhất trình bày: Thống nhất với trình bày của ông T2, trước yêu cầu khởi kiện của ông T thì các ông có ý kiến như sau: Nếu ông T tiếp tục nhận chuyển nhượng thì gia đình sẽ sớm làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng cho ông T.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự thực hiện đúng các quyền, nghĩa vụ theo quy định.

Về nội dung: Tại phiên toà nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện là tự nguyện, phù hợp quy định của pháp luật. Xét thấy nguyên đơn khởi kiện là có cơ sở, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bị đơn có địa chỉ cư trú tại huyện B, tỉnh Bình Dương. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định

4

quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Bị đơn ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 cùng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thiêm C, ông Lê Thiêm T3, ông Lê Thiêm T4 và ông Lê Thiêm T5 có đơn xin vắng mặt là phù hợp quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên toà, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về xác lập, thực hiện hợp đồng đặt cọc: Nguyên đơn ông Dương Quang T giao nộp chứng cứ là Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023 được ký kết giữa ông Dương Quang T với ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 và ông Lê Thiêm T2. Nội dung hợp đồng, các bên thoả thuận giao nhận cọc số tiền 1.200.000.000 đồng (giá thoả thuận chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng) để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng uỷ quyền tại cơ quan có thẩm quyền đối với phần đất có diện tích 420m² (trong đó có 80m² thổ cư, 340m² đất cây lâu năm), ngang 7m sâu 60m, là một phần thuộc thửa số 7 tờ bản đồ số 5 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương. Tại phiên toà, nguyên đơn, bị đơn ông T2 cho rằng trước đó khoảng năm 2022 các bên có lập Hợp đồng cọc, do việc thực hiện tách thửa kéo dài nên hai bên đã thoả thuận bổ sung bằng Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023, tuy nhiên các đương sự không giao nộp được hợp đồng cọc trước đó, Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét. Ông T1, bà P1 cho rằng việc thoả thuận cọc là do ông T2 và ông T thoả thuận với nhau, không liên quan đến ông, bà nhưng các ông, bà lại ký vào Hợp đồng đặt cọc là mâu thuẫn, là không có cơ sở. Ông T2 thừa nhận đã nhận cọc của ông T số tiền 1.200.000.000 đồng từ ngày 18/4/2022, đồng thời giao nộp tài liệu chứng cứ thể hiện có làm các thủ tục đo đạc, điều chỉnh lại ranh đất kéo dài từ năm 2022 đến ngày 12/02/2025. Qua xem xét các tài liệu do ông T2 giao nộp nhận thấy hồ sơ đăng ký biến động chỉ dừng lại ở việc đo đạc, điều chỉnh ranh đất, chưa có thủ tục tách thửa theo quy định.

[3] Về lỗi của các bên khi không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tại Hợp đồng đặt cọc, các bên thoả thuận “Điều kiện thanh toán lần 30 (ngày) là: khi bên A hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng uỷ quyền tại cơ quan có thẩm quyền cho bên B...”, “Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau ký kết giữa bên A và bên B vào ngày 12/8/2023 trong vòng 30 ngày bên A phải ra sổ cho bên B”. Xét thấy các bên không có thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về thời gian, địa điểm để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng uỷ quyền dẫn đến không đảm bảo cơ sở để bên có nghĩa vụ thực hiện. Mặt khác quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình gồm nhiều thành viên nhưng Hợp đồng đặt cọc không có sự thoả thuận đầy đủ các các thành viên, không có thoả thuận của các ông Lê Thiêm C, ông Lê Thiêm T3, ông Lê Thiêm T4 và ông Lê Thiêm T5. Trong trường hợp này, ông T đã giao tiền cọc cho ông T2 nên quyền, lợi ích của ông T đang bị đe dọa xâm phạm nhưng ông T cũng không có động thái gì để yêu cầu ký kết bổ sung hay điều chỉnh lại. Nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh đã gửi các yêu cầu đến bị đơn về việc xác định lại thời gian, địa điểm để thực hiện việc ký kết hợp đồng. Do đó, Hợp đồng vô hiệu từ thời điểm ký kết không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, không có căn cứ buộc bị đơn

5

phải đền cọc theo yêu cầu của nguyên đơn. Các bên có ký hợp đồng cọc, nguyên đơn chưa được giao quyền sử dụng đất, không được sử dụng đất, mặt khác bị đơn đã nhận tiền cọc và sử dụng số tiền này cho đến nay là đã hưởng lợi trên số tiền đã nhận thì ngoài việc trả lại số tiền cọc còn phải thanh toán cho nguyên đơn khoản tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự mới đảm bảo nguyên tắc công bằng trong giao dịch dân sự. Tại phiên toà, nguyên đơn xin thay đổi yêu cầu phạt cọc bằng yêu cầu tính lãi theo quy định là 10%/năm từ ngày 18/4/2022, bị đơn ông Lê Thiêm T2 đồng ý trả lại cọc và số tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp. Bị đơn ông T1, bà P1 cùng ký vào hợp đồng đặt cọc cam kết việc chuyển nhượng nên phải có trách nhiệm liên đới với ông T2.

[4] Ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp.

[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Bị đơn phải chịu theo quy định, nguyên đơn ông Dương Quang T đã tạm ứng, bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho nguyên đơn.

[6] Về án phí sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, bị đơn phải chịu theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• - Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 200, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Điều 123, Điều 131, Điều 328, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;
• - Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.
• - Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Quang T đối với bị đơn ông Lê Thiêm T2, ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1:

• - Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 12/8/2023 giữa ông Dương Quang T, ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1, ông Lê Thiêm T2 là vô hiệu.
• - Buộc ông Lê Thiêm T2, ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 phải liên đới thanh toán cho ông Dương Quang T số tiền 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng), bao gồm tiền cọc là 1.200.000.000 đồng, tiền lãi 300.000.000 đồng.

6

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Buộc ông Lê Thiêm T2, ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 phải chịu và phải thanh toán lại cho ông Dương Quang T số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

• - Buộc ông Lê Thiêm T2, ông Lê Thiêm T1, bà Lê Thị P1 phải liên đới nộp 15.300.000 đồng (Mười lăm triệu ba trăm nghìn đồng).
• - Trả lại cho ông Dương Quang T tiền tạm ứng án phí 24.300.000 đồng (Hai mươi bốn triệu ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0003942 ngày 14/01/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự./.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Dương; - VKSND tỉnh Bình Dương; - VKSND huyện Bắc Tân Uyên; - Chi cục THADS huyện Bắc Tân Uyên; - Các đương sự; - Lưu VT, HS.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Đình Hưởng