NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Thị Kim Dung
• Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Bá Thịnh
• Bà Lê Thị Anh Minh

- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Ngọc Phương Thảo – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Như Khương - Kiểm sát viên.

Ngày 31 tháng 5 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 86/2022/TLPT-DS ngày 25 tháng 3 năm 2022, về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà, tranh chấp đòi nhà.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2022/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1279/2022/QĐ-PT 06/4/2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 4917/2022/QĐ-PT ngày 05/5/2022 giữa:

- Nguyên đơn: Bà Lâm Quế N, sinh năm 1977.

Địa chỉ: Số 373/1/171B đường Lý Thường Kiệt, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Cao Thị H, sinh năm 1979. (Có mặt)

Địa chỉ: Số 55 (trệt + lửng) đường Ngô Quyền, Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 11986, Quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 28/5/2019 tại Phòng Công chứng số 2, Thành phố Hồ Chí Minh).

- Bị đơn: Bà Trần Thị Xuân T, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Số 46 đường Phú Định, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Hoàng N1, sinh năm 1983. (Có mặt)

Địa chỉ: Số 2009/62A/6 đường Phạm Thế Hiển, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 014490, Quyển số 02.TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 27/12/2019 tại Văn phòng Công chứng Vương Mỹ Hằng, Thành phố Hồ Chí Minh).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Quốc H1, sinh năm 1976. (Vắng mặt)

Địa chỉ: Số 118/8 đường Bạch Đằng, Phường 24, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Huỳnh Đức T1, sinh năm 1990. (Vắng mặt)
3. Ông Huỳnh Đức T2, sinh năm 1995. (Vắng mặt)
4. Ông Huỳnh Gia T3, sinh năm 2002. (Vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Số 46 đường Phú Định, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bị đơn - bà Trần Thị Xuân T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 14/06/2019 cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Lâm Quế N có người đại diện theo ủy quyền bà Cao Thị H trình bày:

Do nhu cầu cần mua nhà, bà Lâm Quế N đã liên hệ bà Trần Thị Xuân T để mua căn nhà và đất số 358/17 Phú Định, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa đất số 406, tờ bản đồ 66, diện tích 42,3m2. Ngày 14/3/2017 hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 05294/HĐ-MBCN tại Phòng công chứng số 7. Theo yêu cầu của bà T, giá mua bán ghi trên hợp đồng là 350.000.000 đồng. Cùng ngày 14/3/2017, hai bên ký tiếp Hợp đồng mua bán nhà lập bằng giấy tay, thỏa thuận bà T bán nhà đất 358/17 Phú Định, Phường S, Quận T cho bà N với số tiền 1.750.000.000 đồng; bà T đã ký nhận đủ số tiền 1.750.000.000 đồng. Ngày 31/3/2017 bà N được cập nhật chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận T trên giấy chứng nhận. Sau khi bán nhà, do bà T chưa tìm được chỗ ở nên đề nghị bà N cho thuê lại căn nhà. Vì chưa có nhu cầu sử dụng nên bà N cho bà T thuê lại căn nhà theo hợp đồng thuê nhà ngày 14/1/2018, thời hạn thuê 18 tháng, kể từ ngày 14/4/2017 đến 14/10/2018, giá thuê 6.000.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, từ khi thuê nhà cho đến nay, bà T không hề trả tiền thuê nhà mặc dù bà N đã nhiều lần nhắc nhở.

Nay, bà N khởi kiện yêu cầu bà T thanh toán tiền thuê nhà kể từ ngày 14/4/2017 đến 14/5/2021 (49 tháng) với số tiền là 294.000.000 đồng, thanh toán một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Đồng thời buộc bà Trần Thị Xuân T và những người liên quan ông Huỳnh Đức T1, ông Huỳnh Đức T2, trẻ Huỳnh Gia T3 có trách nhiệm hoàn trả căn nhà và đất tại số 358/17 Phú Định, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn bà Trần Thị Xuân T có người đại diện theo ủy quyền ông Trần Hoàng N1 trình bày:

Nguồn gốc đất căn nhà số 358/17 Phú Định, Phường S, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là của cha mẹ bà T mua vào năm 1954. Đến năm 1999 cha mẹ bà T cho các con mỗi người một nền đất, diện tích 160m2. Năm 1999 bà T kết hôn với ông Huỳnh Văn C. Năm 2005, bà T, ông C xây dựng căn nhà số 358/17 Phú Định. Năm 2010 ông C, bà T ly hôn. Năm 2012 bà T làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Do cần tiền trả phí dịch vụ, bà T vay bà Lâm Quế N số tiền 350.000.000 đồng. Ngày 14/3/2017 bà N đề nghị bà T ký hợp đồng mua bán đối với nhà đất số 358/17 đường Phú Định để đảm bảo khoản vay, thực chất không có việc mua bán trên thực tế. Do tin lời bà N nên bà T đồng ý ký vào hợp đồng mua bán nhà đất.

Nay, bà T không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 22/5/2020 bà T có đơn phản tố yêu cầu Hủy hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 05294/HĐ –MBCN ngày 14/3/2017 giữa bà Lâm Quế N và bà Trần Thị Xuân T với lý do hợp đồng này là giả tạo.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CH03091 ngày 16/12/2004 của Ủy ban nhân dân Quận T thì bà Trần Thị Xuân T là chủ sử dụng và sở hữu đối với nhà đất số 358/17 Phú Định, Phường S, Quận T. Ngày 14/3/2017 bà T cùng bà Lâm Quế N đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở. Ngày 31/3/2017 bà N được cập nhật thay đổi trên giấy chứng nhận.

Phía bị đơn bà T kháng cáo cho rằng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà và bà N là giả tạo, thực chất là giao dịch vay mượn tiền. Hội đồng xét xử nhận thấy, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 04/6/2020 của Tòa án nhân dân Quận T thể hiện nội dung: Hiện trạng nhà đất có một phần diện tích đã bán cho người khác qua nhiều đời chủ không rõ tên. Phần diện tích nhà còn lại là 4,3m x 8,5m. Nhà đã bán có số nhà mới 358/17/2 Phú Định, chưa xác định được người sinh sống.

Cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ số nhà 358/17/2 có phải do chính quyền địa phương cấp hay không? Việc xây dựng, sửa chữa tại nhà số 358/17/2 có được chính quyền địa phương cấp phép hay không? Từ kết quả của những xác minh này mới có thể xác định được chủ sử dụng hiện nay của phần nhà mang số 358/17/2 là ai? Tòa án đã đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia trong vụ án hay chưa?

[4] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được, do đó cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015,

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 16/2022/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân Quận T về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà, tranh chấp đòi nhà”.

Chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo quy định pháp luật.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Trần Thị Xuân T không phải chịu.

Hoàn trả lại cho bà T 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà bà T đã nộp theo biên lai thu số 0016373 ngày 08/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.