TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 286/2024/DS-PT Ngày 15-10-2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc —————————

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đinh Thị Kiều Lương

Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Ký

Ông Trần Nam Phương

- Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Ngân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Thắng - Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 10 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 212/2024/TLPT-DS ngày 30 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu bị kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 615/2024/QĐ - PT ngày 05 tháng 8 năm 2024 và các quyết định hoãn phiên tòa số 637/2024/QĐ - PT ngày 11/9/2024, Quyết định số 644/QĐ - PT ngày 19/9/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đình T, sinh năm 1988;

Địa chỉ: Số H, Khu phố I, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Đào Thị C, sinh năm 1979.

Địa chỉ thường trú: Số C, ngõ N, phường T, quận Đ, thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên hệ: Số I, N, Khu phố D, phường Q, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 1938;

Địa chỉ: Ấp C, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1975;

   Địa chỉ: Ấp C, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai;

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T1: Ông Huỳnh Thanh D – Luật sư văn phòng L; Địa chỉ: 2, Đường số D, Khu phố F, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1976;
3. Ông Nguyễn Văn G, sinh năm 1968;
4. Bà Nguyễn Thị Thanh H, sinh năm 1989;
5. Ông Nguyễn Văn T3, sinh năm 1973;

   Cùng địa chỉ: Ấp C, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai.

(Ông Huỳnh Thanh D có mặt, ông Q, ông T1, bà T2, ông G, bà H ông T3 và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Đào Thị C có đơn xin xét xử mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, bản tự khai, tại buổi hòa giải và tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 17/12/2019, ông Nguyễn Đình T cùng ông Nguyễn Văn Q cùng nhau thỏa thuận mua bán trọn các thửa đất số 114,115,53,54 (nay là thửa 1178), tờ bản đồ 63, tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Văn Q là chủ hộ, diện tích chuyển nhượng là 3.018m2. Đất đã được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận cho hộ ông Nguyễn Văn Q vào ngày 31/12/2008, có số phát hành GCN QSDĐ số AD 749030, số vào sổ cấp GCN QSDĐ số A-03475. Những người có chung hộ khẩu với ông Q khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: ông Nguyễn Văn T1 (con), bà Nguyễn Thị T2 (con), ông Nguyễn Văn G (con), bà Nguyễn Thị Thanh H (con) và ông Nguyễn Văn T3 (con).

Ông Q chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T có lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 17/12/2019 có chữ ký và lăn tay của ông Q. Giá ông T nhận chuyển nhượng đất từ ông Q là 200.000.000đ. Ông T đã thanh toán cho ông Q tiền mua đất thông qua hai đợt: Đợt thứ nhất ông T đã đặt cọc cho ông Q số tiền 150.000.000đ theo “giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019”. Theo giấy đặt cọc sang nhượng đất vào ngày 13/5/2019 thì ông T và ông Q thỏa thuận giá sang nhượng đất là 530.000.000đ, đến ngày 17/12/2019 hai bên thỏa thuận lại giá sang nhượng là 200.000.000đ; đợt thứ hai ông T đã thanh toán số tiền còn lại 50.000.000đ cho ông Q ngay khi hai bên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 17/12/2019. Diện tích đất mà ông Q chuyển nhượng cho ông T là đất trống, không có công trình trên đất hay tài sản gì cũng như không có người sinh sống trên đất.

Do các thửa đất 114, 115, 53, 54 tờ bản đồ số 63 (nay là thửa đất số 1178, tờ bản đồ số 63) mà ông Q chuyển nhượng cho ông T có sự thay đổi về số thửa theo bản đồ địa chính, nên việc ông Q chuyển nhượng đất cho ông T không thể ký hợp đồng công chứng tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền và cả hai thỏa thuận với nhau là ông Q cần tiền nên ông T sẽ trả hết tiền chuyển nhượng cho ông Q, sau đó ông Q sẽ làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khoảng 03 tháng sau tính từ ngày 17/12/2019, khi làm xong thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Q sẽ cùng ông T đến Văn phòng công chứng có thẩm quyền để ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T theo quy định. Chính vì vậy, sau khi ông T giao đầy đủ tiền nhận chuyển nhượng đất cho ông Q, ông T có lập “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đề ngày 17/12/2019 cho ông Quảng đọc, ký tên, điểm chỉ và không có người làm chứng.

Việc chuyển nhượng xuất phát từ việc ông Nguyễn Đình T và cháu ông Q là anh Nguyễn Trung H1 chơi chung với nhau, nên khi nghe anh H1 nói ông Q muốn bán hơn 3 sào đất mà giá chỉ hơn năm trăm triệu, ông T nghĩ là quá rẻ và vì tin tưởng nhau, nên ông T không xuống xem đất, đồng thời ngày 13/5/2019, ông T đã ký giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất với ông Q có giá chuyển nhượng là 530.000.000đ. Tuy nhiên, sau khi xuống xem đất thì nhận thấy đất vuông vắn đẹp nhưng lại không có đường vào đất nên ông T và ông Q thỏa thuận lại giá chuyển nhượng đất theo hợp đồng ngày 17/12/2019 là 200.000.000đ.

Sau khi nhận đầy đủ tiền của ông T giao, ông Q không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Cụ thể ông Q không hợp tác trong việc cùng ông T ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng cho ông T để ông T hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Ông T đã nhiều lần liên hệ nhưng ông Q né tránh nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, ông Nguyễn Đình T khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu: Công nhận hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Nguyễn Đình T với ông Nguyễn Văn Q vào ngày 17/12/2019 đối với diện tích 3.018m² thuộc các thửa đất số 114, 115, 53, 54 tờ bản đồ số 63 (nay thửa mới là 1178, tờ bản đồ số 63) tọa lạc tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai do ông T đã thực hiện được 100% nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông Q.

• Buộc ông Nguyễn Văn Q phải giao diện tích đất nói trên cho ông Nguyễn Đình T quản lý và sử dụng.

Ngày 08/12/2023, ông Nguyễn Đình T thay đổi yêu cầu khởi kiện với nội dung như sau:

1. Yêu cầu Tòa án tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 114, 115, 53, 54 (nay là thửa 1178), tờ bản đồ 63, tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai giữa ông T và ông Q do diện tích đất theo Bản trích lục đo vẽ số 1843 ngày 01/8/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh huyện V không còn đủ diện tích so với Giấy chứng nhận QSDĐ vì ông Q và các thành viên trong hộ đã bán bớt đi phần diện tích so với Giấy CNQSDĐ, vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
2. Theo hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông T đã thanh toán đủ số tiền nhưng trong quá trình yêu cầu bàn giao đất ông Q không hợp tác vì đất đứng tên hộ gia đình, chưa gia hạn thời hạn sử dụng đất mà đã bán. Do đó ông Quảng phải giải quyết hậu quả của việc tuyên hủy hợp đồng là buộc ông Q phải bồi thường cho ông T 100% (một trăm phần trăm) giá trị quyền sử dụng đất đã được thẩm định giá theo Chứng thư thẩm định giá số 296 ngày 21/9/2023 của Công ty cổ phần T8 là 1.083.825.000đ (Một tỷ không trăm tám mươi ba triệu tám trăm hai mươi lăm ngàn đồng); đối với công trình trên đất và cây trồng không phải là tài sản của ông tạo dựng nên ông không yêu cầu.

Đối với chi phí thẩm định giá và chi phí tố tụng mà ông T đã tạm ứng đề nghị Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Theo biên bản lấy lời khai ngày 26/4/2022 đối với bị đơn, biên bản làm việc, tại phiên hòa giải đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Tại biên bản lấy lời khai ngày 26/4/2022: Ông Nguyễn Văn Q xác định không ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất kì diện tích đất nào cho ông Nguyễn Đình T, ông không biết ông T là ai.

Đối với giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 mà ông Nguyễn Đình T đã giao nộp cho Tòa án và ông Q được Tòa án cho xem thì ông không biết gì về giấy đặt cọc này, ông cũng không ký tên hay điểm chỉ gì trong giấy đặt cọc, nên nội dung ghi trong giấy đặt cọc không phải là chữ viết của ông, cũng không phải do ông điểm chỉ và không phải do ông ký tên.

Đối với “Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 17/12/2019 mà ông T giao nộp cho Tòa án có tại hồ sơ vụ án ông Q xác định ông cũng không giao kết Hợp đồng này và không biết gì về nội dung trong hợp đồng cũng như không viết, ký tên hay điểm chỉ trong hợp đồng.

Đối với thửa đất đang tranh chấp ông chỉ cho con trai ông là Nguyễn Văn T1, còn cho thời giao nào thì ông không nhớ, sau đó ông T1 có chuyển nhượng thửa đất này cho ai không thì ông cũng không biết.

Ông đề nghị Tòa án cho ông thời gian để ông xác định có yêu cầu phản tố hay không cũng như có yêu cầu giám định chữ ký và chữ viết trong các hợp đồng nói trên hay không.

Ngày 12/12/2022, Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu nhận được đơn phản tố của ông Nguyễn Văn Q đề ngày 07/9/2022 thông qua dịch vụ bưu chính viễn thông và không có đơn yêu cầu giám định chữ ký, chữ viết. Theo đó, ông Q yêu cầu như sau:

Ông thừa nhận vào ngày 13/5/2019, ông Q có nhận đặt cọc của ông Nguyễn Đình T số tiền 150.000.000đ để đảm bảo về việc ông Q sẽ chuyển nhượng cho ông T các thửa đất 114, 115, 53, 54, cùng tờ bản đồ số 63 (nay thửa mới là 1178, tờ bản đồ số 63) tọa lạc tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai có diện tích là 3.018m². Hai bên thỏa thuận giá mua bán là 530.000.000đ và hẹn đến ngày 10/6/2019 thì ông T phải thanh toán cho ông Q số tiền còn lại là 380.000.000đ.

Nhưng đến tháng 6/2019, gia đình ông Q có đề nghị ông T thanh toán tiếp số tiền còn lại thì phía ông T trả lời là không mua đất nữa và đề nghị ông Q trả lại số tiền 150.000.000đ cho ông T. Đến tháng 03/2020, gia đình ông Q vay mượn được 100.000.000đ đem xuống trực tiếp trả cho ông T tại nhà, còn lại 50.000.000đ thì hẹn lại tháng sau sẽ trả hết, nhưng khi ông Q gọi hẹn ông T để trả nốt thì ông T lại cứ khất hẹn hết lần này đến lần khác dẫn đến việc trả hết tiền của gia đình ông Q không thực hiện được.

Việc ông T làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu tuyên buộc ông Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên thì ông Q không đồng ý và đồng thời yêu cầu hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2019 vì Hợp đồng này bị vô hiệu cả mặt hình thức lẫn nội dung. Bởi lẽ, Hợp đồng đó không được công chứng, chứng thực bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Hơn nữa, hợp đồng có sự gian dối, ông T đã lợi dụng ông Q già yếu, ở nhà một mình để ép buộc ông Q phải điểm chỉ, lăn tay vào tờ giấy mà ông T đã viết sẵn chứ ông Q không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 200.000.000đ cho hơn 3.000m².

Mặt khác, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD9 749030 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 31/12/2008 là cấp cho hộ gia đình ông Q chứ không phải cấp cho một mình ông Q, nhưng trong hợp đồng mua bán chuyển nhượng chỉ có một mình ông Quảng K và điểm chỉ mà không có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình nên Hợp đồng này không có giá trị pháp lý, vô hiệu về mặt chủ thể giao dịch.

Do đó, nay ông Q yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu tuyên Hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng được ký ngày 17/12/2019 giữa ông Nguyễn Văn Q với ông Nguyễn Đình T do vô hiệu về mặt hình thức, gian dối và vô hiệu về chủ thể trong quan hệ giao dịch.

Nay sau quá trình thỏa thuận, thương lượng với nguyên đơn nhưng không đạt được kết quả. Vì vậy, ông Nguyễn Văn Q vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và ông Q sẽ hoàn lại cho ông T số tiền 150.000.000đ như thỏa thuận ban đầu và số tiền lãi tạm tính từ ngày 13/05/2019 đến ngày 21/02/2024 là 150.000.000đx20%/năm x 57 tháng = 142.500.000đ. Tổng cộng là 292.500.000đ.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Văn Q có đơn rút toàn bộ yêu cầu phản tố đồng thời nộp văn bản trình bày ý kiến thể hiện nội dung như sau: Ông là đồng chủ sử dụng đất cấp cho hộ gia đình đối với các thửa đất số 114.115, 53, 54, tờ bản đồ số 63 (nay là thửa 1178, tờ bản đồ số 63), diện tích 3.018m² tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD9 749030 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 31/12/2008 cho hộ ông Nguyễn Văn Q, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03475. Trên đất có tài sản gắn liền với đất và cây trồng do hộ gia đình ông tạo dựng. Đồng thời, ông là đồng thừa kế của bà Trần Thị I đối với quyền sử dụng các thửa đất nói trên (Theo tờ trình và cam kết về quan hệ nhân thân do U chứng thực ngày 23/3/2024).

Vào ngày 13/5/2019, ông có ký giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất với ông Nguyễn Đình T, theo đó:

• Ông thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất 114, 115, 53, 54, tờ bản đồ số 63, tổng diện tích 3.018m² cho ông T với giá tiền 530.000.000đ. Phương thức thanh toán làm 02 đợt: đợt 1, ông T đặt cọc cho ông số tiền 150.000.000đ vào ngày 13/5/2019 và đợt 2 đến ngày 10/6/2019, ông T tiếp tục trả cho ông số tiền còn lại là 380.000.000đ, các bên cam kết nếu ông thay đổi không bán cho ông T thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà ông T đặt cọc. Việc thỏa thuận này có người làm chứng ký tên vào giấy đặt cọc là ông Nguyễn Trung H1 (cháu nội ông Q).
• Đến trước, trong và sau ngày 10/6/2019, ông Q nhiều lần yêu cầu ông T thanh toán tiếp số tiền 380.000.000đ theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 nhưng ông T cho biết là không mua nữa và xin nhận lại số tiền đã đặt cọc là 150.000.000đ.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T theo thông báo thụ lý vụ án (bổ sung) số 842/TB ngày 12/12/2023 thì ông hoàn toàn không đồng ý bởi các lý do sau:

Thứ nhất, căn cứ theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 thì ông T đã vi phạm điều kiện thanh toán (ông T không thanh toán tiếp số tiền 380.000.000đ cho ông Q vào ngày 10/6/2019). Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, căn cứ vào thỏa thuận của các bên tại phần cam kết chung của Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 thì ông T phải chịu mất cọc đối với số tiền 150.000.000đ.

Thứ hai, đối với hợp đồng mua bán chuyển nhượng ngày 17/12/2019 do ông T cung cấp cho Tòa án thì ông Q khẳng định không biết gì về hợp đồng mua bán này. Thời điểm sau ngày 10/6/2019, ông T thông báo nhiều lần với ông Q về việc không tiếp tục mua đất theo thỏa thuận tại giấy đặt cọc sang nhượng đất ngày 13/5/2019 và thường đến nhà ông Q để xin lại số tiền cọc. Thời điểm này, do tuổi cao sức yếu nên ông Q đã không còn đủ tỉnh táo, minh mẫn và cũng không thể đọc, viết nên không thể có việc một mình ông Q giao kết Hợp đồng này với ông T. Đồng thời, việc ông T cung cấp hợp đồng mua bán chuyển nhượng ngày 17/12/2019 với tổng số tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ càng thể hiện sự vô lý vì tại thời điểm này ông T đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tại giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 dẫn đến việc mất tiền cọc theo thỏa thuận thì làm sao lại có việc ông Q ký giấy bán cho ông T với số tiền 200.000.000đ.

Thứ ba, khi giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 với ông T về việc chuyển nhượng thửa đất thì các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận chuyển nhượng tài sản trên đất và cây trồng. Thời điểm này, tài sản gắn liền với đất gồm có: Tường gạch xây, lưới B40, ao cá, cây trồng gồm tràm, D1 do các thành viên của hộ gia đình ông Q tạo dựng. Từ đó, ông Q yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu xem xét bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện sửa đổi, bổ sung của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T.

Ngoài ra, ông Q còn cho rằng trước đây người đại diện theo ủy quyền của ông là bà Cao Ngọc Phương T4 trình bày nội dung vụ việc và yêu cầu không đúng với ý chí, lời trình bày của ông Q. Nội dung ông Q nộp tại phiên tòa mới là nội dung đúng.

- Theo Bản tự khai, Biên bản làm việc, tại phiên hòa giải những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1, bà Nguyễn Thị T2, ông Nguyễn Văn G, bà Nguyễn Thị Thanh H, ông Nguyễn Văn T3 do bà Cao Thị Phương T5 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Vào ngày 13/5/2019, cha của chúng tôi là ông Nguyễn Văn Q có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đình T các thửa đất số 114, 115, 53, 54 tờ bản đồ số 63 (nay là thửa đất số 1178 tờ bản đồ số 63) tọa lạc tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai với số tiền là 530.000.000đ. Tại thời điểm chuyển nhượng đất, đất đang được cấp cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn Q mà lúc đó chỉ có mình ông Q ký chuyển nhượng là sai quy định của pháp luật.

Được biết ông T đã đặt cọc cho ông Q số tiền 150.000.000đ nhưng sau đó thì lại không mua nữa và yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã cọc, khoảng một thời gian sau ông T1 đã đem số tiền 100.000.000đ đến trả trước cho ông T, còn lại số tiền 50.000.000đ thì hẹn trả lại sau. Việc giao, nhận tiền giữa các bên không lập biên bản nên không có tài liệu, chứng cứ để cung cấp cho Tòa án.

Nay chúng tôi chấp nhận mất số tiền 100.000.000đ đã trả cho ông T và hoàn lại số tiền 150.000.000đ mà hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc đồng thời không bán đất cho ông T nữa.

Tại phiên tòa, các ông bà Nguyễn Văn T1, Nguyễn Thị T2, Nguyễn Văn G, Nguyễn Văn T3, Nguyễn Thị Thanh H nộp văn bản ý kiến đề ngày 25/4/2024 với cùng một nội dung sau:

Các ông, bà là đồng chủ sử dụng đất cấp cho hộ gia đình đối với các thửa đất số 114.115, 53, 54, tờ bản đồ số 63 (nay là thửa 1178, tờ bản đồ số 63), diện tích 3.018m² tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD9 749030 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 31/12/2008 cho hộ ông Nguyễn Văn Q, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03475. Trên đất có tài sản gắn liền với đất và cây trồng do hộ gia đình ông, bà tạo dựng. Đồng thời, ông, bà là đồng thừa kế của bà Trần Thị S đối với quyền sử dụng các thửa đất nói trên (Theo tờ trình và cam kết về quan hệ nhân thân do U chứng thực ngày 23/3/2024).

Vào ngày 13/5/2019, cha của ông, bà là ông Nguyễn Văn Q có ký giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất với ông Nguyễn Đình T, theo đó:

• Ông Quảng thỏa T6 chuyển nhượng các thửa đất 114, 115, 53, 54, tờ bản đồ số 63, tổng diện tích 3.018m² cho ông T với giá tiền 530.000.000đ. Phương thức thanh toán làm 02 đợt: đợt 1, ông T đặt cọc cho ông Q số tiền 150.000.000đ vào ngày 13/5/2019 và đợt 2 đến ngày 10/6/2019, ông T tiếp tục trả cho ông Q số tiền còn lại là 380.000.000đ, các bên cam kết nếu ông Q thay đổi không bán cho ông T thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà ông T đặt cọc. Việc thỏa thuận này có người làm chứng ký tên vào giấy đặt cọc là ông Nguyễn Trung H1 (cháu nội của ông Q).
• Đến trước, trong và sau ngày 10/6/2019, ông Q đã nhiều lần yêu cầu ông T thanh toán tiếp số tiền 380.000.000đ theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 nhưng ông T cho biết là không mua nữa và xin nhận lại số tiền đã đặt cọc là 150.000.000đ.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T theo thông báo thụ lý vụ án (bổ sung) số 842/TB ngày 12/12/2023 thì ông, bà hoàn toàn không đồng ý bởi các lý do sau:

Thứ nhất, thửa đất 1178, tờ bản đồ số 63 tọa lạc tại xã T, huyện V là tài sản chung của hộ gia đình và phát sinh thừa kế đối với các thành viên của hộ gia đình gồm: ông Nguyễn Văn Q, bà Trần Thị S, bà Nguyễn Thị T7, Nguyễn Thị T2, ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn T3, ông Nguyễn Văn G, ông Nguyễn Văn H2, ông Nguyễn Văn H2, ông Nguyễn Văn H3 (Theo xác nhận của Công an xã T ngày 03/3/2024, Tờ trình và cam kết về quan hệ nhân thân do UBND xã U chứng thực ngày 23/3/2024). Căn cứ theo khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ T9 thì ông Q không được tự ý đơn phương ký hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có sự đồng ý hoặc ủy quyền bằng văn bản của tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Thứ hai, tại thời điểm ký kết giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất với ông Nguyễn Đình T vào ngày 13/5/2019 và thời điểm ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng ngày 17/12/2019 với ông Nguyễn Đình T thì các thửa đất nói trên đã hết hạn sử dụng đất vào tháng 12/2013. Căn cứ vào quy định tại điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng.

Thứ ba, căn cứ theo thỏa thuận tại Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 thì ông T đã vi phạm điều kiện thanh toán (ông T không thanh toán tiếp số tiền 380.000.000đ cho ông Q vào ngày 10/6/2019). Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, căn cứ vào thỏa thuận của các bên tại phần cam kết chung của Giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 thì ông T phải chịu mất cọc đối với số tiền 150.000.000đ.

Thứ tư, đối với hợp đồng mua bán chuyển nhượng ngày 17/12/2019 do ông T cung cấp cho Tòa án thì ông Q khẳng định không biết gì về hợp đồng mua bán này. Thời điểm sau ngày 10/6/2019, ông T thông báo nhiều lần với ông Q về việc không tiếp tục mua đất theo thỏa thuận tại giấy đặt cọc sang nhượng đất ngày 13/5/2019 và thường đến nhà ông Q để xin lại số tiền cọc. Thời điểm này, do tuổi cao sức yếu nên ông Q đã không còn đủ tỉnh táo, minh mẫn và cũng không thể đọc, viết nên không thể có việc một mình ông Q giao kết Hợp đồng này với ông T. Đồng thời, việc ông T cung cấp hợp đồng mua bán chuyển nhượng ngày 17/12/2019 với tổng số tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ càng thể hiện sự vô lý vì tại thời điểm này ông T đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tại giấy đặt cọc tiền sang nhượng đất ngày 13/5/2019 dẫn đến việc mất tiền cọc theo thỏa thuận thì làm sao lại có việc ông Q ký giấy bán cho ông T với số tiền 200.000.000đ.

Đối với yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn Q theo thông báo về thụ lý yêu cầu phản tố số 235A/TB-TLVA ngày 02/3/2023 thì do ông, bà không hiểu câu từ trong yêu cầu có nhầm lẫn về chính tả hay không nên ông, bà không có ý kiến.

Từ đó, ông bà yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu xem xét bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện sửa đổi, bổ sung của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T.

Ngoài ra, ông, bà còn cho rằng trước đây người đại diện theo ủy quyền của ông, bà là bà Cao Ngọc Phương T4 trình bày nội dung vụ việc và yêu cầu không đúng với ý chí, lời trình bày của ông. Nội dung ông, bà nộp tại phiên tòa mới là nội dung đúng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DSST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu đã tuyên xử: Tuyên xử:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T về việc “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển mua bán nhượng quyền sử dụng đất”
• Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình T về yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hủy đối với bị đơn là ông Nguyễn Văn Q.
• Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn Q về việc “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vô hiệu” đối với nguyên đơn ông Nguyễn Đình T do ông Q rút đơn.
• Buộc ông Nguyễn Văn Q phải thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình T tổng số tiền là: 907.060.000đ (Chín trăm lẻ bảy triệu không trăm sáu mươi ngàn đồng)
• Ông Nguyễn Văn Q phải thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình T các chi phí tố tụng đã tạm ứng để tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ; đo vẽ và thẩm định giá tài sản với số tiền: 32.193.000đ (Ba mươi hai triệu một trăm chín mươi ba ngàn đồng).

Ngày 07/5/2024 bị đơn ông Nguyên Văn Q1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 có đơn kháng có toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DSST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu với lý do Bản án sơ thẩm xét xử chưa khách quan, việc đánh giá chứng cứ chưa toàn diện chưa phù hợp với chứng cứ tài liệu có trong hồ sơ vụ án, việc áp dụng pháp luật chưa phù hợp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các ông. Do đó ông Q1 kháng cáo xin sửa lại toàn bộ bản án, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ông Nguyễn Văn T1 đề nghị hủy án sơ thẩm giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.

- Quan điểm của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Văn T1.

Tòa án vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, không đưa những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng.

Đề nghị Tòa án cho tiến hành đối chất giữa ông Q1 với ông T, và đề nghị cho tiến hành giám định chữ ký của ông Q1.

Tòa án sơ thẩm không tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2019 mà tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời buộc ông Q1 bồi thường 80% giá trị hợp đồng và phạt hợp đồng là trái pháp luật.

Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện thời hạn sử dụng đất đã hết, và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ông Q1, bản thân ông T cũng biết nhưng vẫn mua và ký giấy mua bán do đó lỗi trong vụ án trên có của ông T.

Giấy chuyển nhượng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất không thỏa thuận chuyển nhượng tài sản trên đất vi phạm pháp luật.

Đề nghị hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật.

- Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm.

I. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng.

1. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán.

   Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm này thấy rằng Thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định về việc thu thập chứng cứ, cấp tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ cho đương sự; chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng cấp nghiên cứu đúng thời gian quy định; thời hạn chuẩn bị xét xử đảm bảo quy định tại Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa:
   • Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự như đảm bảo đúng thành phần, vô tư, khách quan, không có trường hợp phải thay đổi người tiến hành tố tụng theo Điều 52 Bộ luật Tố tụng dân sự.
   • Thủ tục phiên tòa phúc thẩm từ khi bắt đầu cho đến thời điểm này được Hội đồng xét xử phúc thẩm thực hiện đầy đủ, đúng quy định.
   • Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
3. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng:

   Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay những người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình theo qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

II. VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ ÁN:

*Về thủ tục kháng cáo: Ngày 07/5/2024, bị đơn ông Nguyễn Văn Q và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai.

Qua các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: Tại hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/12/2019 giữa ông Nguyễn Văn Q (bên bán) với ông Nguyễn Đình T (bên mua), có nội dung “Đối tượng của hợp đồng là đất ở số thửa 1178, số tờ bản đồ 63 diện tích 3018.0m², địa chỉ thửa đất ấp B, giá mua toàn bộ diện tích đất nói trên được, hai bên thỏa thuận là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), bên bản cam kết đất ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không tranh chấp hay ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán”, ông Q đã ký tên, lăn tay trên giấy (bút lục số: 74). Sau khi ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng xong, ông T đã giao đủ tiền mua đất theo mức giá mà hai bên đã thỏa thuận nhưng ông Q vẫn không lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và sang tên cho ông T như đã thỏa thuận; đồng thời giữa hai bên qua nhiều lần ngồi lại thương lượng nhưng vẫn không có hướng để giải quyết để tiếp tục hợp đồng, dẫn đến hợp đồng không thực hiện được.

Mặt khác tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chỉ viết bằng giấy tay; đất vẫn đứng tên hộ gia đình nhưng chỉ có ông Q ký tên; thời hạn sử dụng đất đã hết nhưng chưa được gia hạn; diện tích các bên thỏa thuận mua bán là diện tích thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế đã không còn đủ như trên Giấy chứng nhận nhưng cả hai bên không tiến hành đo vẽ lại, không đăng ký biến động đất, đây là những lỗi vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự, những vi phạm này xuất phát phần lớn lỗi từ phía bên ông Q nên ông T yêu cầu hủy hợp đồng và ông Q cũng đồng ý.

Về vấn đề bồi thường thiệt hại; ông Nguyễn Đình T yêu cầu bồi thường 100% tiền giá trị đất chệnh lệch theo Chứng thư thẩm định giả số 296/TĐG-CT ngày 21/9/1023 của Công ty cổ phần T10 (bút lục số: 296). Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông T nhận thấy; kể từ khi ký kết hợp đồng mua bán ngày 17/12/2019, cả hai bên đều biết đất đang đứng tên hộ gia đình, nhưng do có nhu cầu mua đất trên thực tế nên ông T vẫn thanh toán đủ tiền và chờ đợi phía ông Q hoàn thiện cấp đổi Giấy chứng nhận để ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định và nhận bàn giao đất. Còn phía ông Q kể từ ngày 17/12/2019 khi ký kết mua bán chuyển nhượng nhưng sau đó không tiếp tục thực hiện hợp đồng, còn ông Q trình bày; sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào tháng 05/2019 thì đến tháng 06/2019 ông Q có gặp ông T để yêu cầu thanh toán tiền còn thiếu và ký giấy tờ mua bán đất nhưng do ông T không tiếp tục mua và không thanh toán tiền nên hai bên không thực hiện được hợp đồng và ông Q đã trả cho ông T trước được 100.000.000 đồng, nhưng nội dung trình bày này không được ông T thừa nhận và bản thân phía ông Q cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh và ông Q còn cho rằng phía ông T không muốn mua đất nữa nhưng vào ngày 17/12/2019 hai bên lại tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó ông Q lấy lý do chưa làm được thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng với ông T nhưng ngày 10/4/2020, ông Q vẫn đứng tên để ký một hợp đồng mua bán giấy tay cho người thứ ba, trong khi đó ông T đang khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Q.

Do đó, xét thấy việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên và làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu đều có lỗi của cả hai bên, nhưng phần lớn lỗi xuất phát từ phía ông Q. Nay ông T yêu cầu buộc ông Q phải thanh toán 100% giá trị tiền đất chênh lệch kể từ thời điểm mua theo giá trị được thể hiện trong chứng thư là có căn cứ để chấp nhận một phần yêu cầu này. Lỗi của ông Q nhiều hơn ông T nên ông Q phải bồi thường cho ông T giá trị tương đương 80% theo giá trị chứng thư thẩm định giá, còn ông T phải chịu 20% lỗi là phù hợp.

Từ những phân tích nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Không chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn Q và ông Nguyễn Văn T1 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu tỉnh Đồng Nai.

III. Yêu cầu, kiến nghị khắc phục vi phạm: Không.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan làm trong hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm đầy đủ. Căn cứ khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự thì kháng cáo, được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đề nghị xét xử vắng mặt nên căn cứ khoản 1 Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trong vụ án.

[2] Về nội dung: Xét các nội dung kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Tại phiên tòa, ông Q và ông T1 là người kháng cáo vắng mặt, Luật sư bảo vệ quyền lợi nghĩa vụ cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bổ sung yêu cầu kháng cáo, cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm bỏ lọt tư cách tố tụng, yêu cầu cho tiến hành đối chất giữa bị đơn (ông Q với nguyên đơn ông T), cần thiết phải trưng cầu giám định chữ ký của bị đơn (ông Q) trong giấymua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay) được ký ngày 17/12/2019.

Thứ nhất: Hội đồng xét xử xét thấy, nguyên đơn (ông T) khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy viết tay giữa nguyên đơn và bị đơn) và yêu cầu bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng. Do đó, Hội đồng xét xử chỉ xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 17/12/2019 giữa nguyên đơn và bị đơn bị vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Do đó, không cần thiết phải đưa những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan do ông Tình yêu C1 vào tham gia tố tụng vì quá trình giải quyết không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người này.

Thứ hai: Đối với yêu cầu của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông T1 đề nghị cho được đối chất giữa (bị đơn ông Q; nguyên đơn ông T) và yêu cầu giám định chữ ký của ông Q tại Giấy mua bán ngày 17/12/2019, trong quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án đã tiến hành mời ông Q đến làm việc nhiều lần nhưng ông Q không đến, đồng thời cũng không đề nghị tiến hành trưng cầu giám định chữ ký. Tại cấp phúc thẩm Tòa án đã mời nhiều lần nhưng ông Q xin vắng mặt và không có ý kiến gì về việc đề nghị giám định chữ ký. Do đó, yêu cầu của ông T1 là không có cơ sở chấp nhận.

Thứ ba: Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được ký kết vào ngày 17/12/2019 thì ông Nguyễn Đình T đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán hết tiền mua đất là 200.000.000đ, ông Nguyễn Văn Q ký tên điểm chỉ vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhưng chưa bàn giao đất và hoàn tất hợp đồng. Xét thấy, hợp đồng nêu trên không được chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định, mặc dù tại thời điểm chuyển nhượng ông T đã thanh toán hết số tiền nhận chuyển nhượng đất với lý do được cả hai bên xác định tại hồ sơ là do đất chưa được cấp đổi quyền sử dụng đất, vẫn đang đứng tên hộ gia đình ông Nguyễn Văn Q. Mặt khác tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chỉ viết bằng giấy tay; đất vẫn đứng tên hộ gia đình nhưng chỉ có ông Q ký tên; thời hạn sử dụng đất đã hết nhưng chưa được gia hạn; diện tích các bên thỏa thuận mua bán là diện tích thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế đã không còn đủ như trên Giấy chứng nhận nhưng cả hai bên không tiến hành đo vẽ lại, không đăng ký biến động đất, đây là những lỗi vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự, những vi phạm này xuất phát phần lớn lỗi từ phía bên ông Q nên ông T yêu cầu hủy hợp đồng và ông Q cũng đồng ý. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa các bên vào ngày 17/12/2019 là có căn cứ.

Thứ bốn: Về nội dung của hợp đồng. Đối với yêu cầu về bồi thường thiệt hại của ông Nguyễn Đình T theo hướng bồi thường 100% tiền giá trị đất chênh lệch theo Chứng thư thẩm định giá, Hội đồng xét xử xét thấy như sau: Về thời hạn thực hiện giao dịch theo phía nguyên đơn khai là từ ngày ký kết hợp đồng mua bán (ngày 17/12/2019) cho đến 03 tháng sau khi bị đơn đã làm được thủ tục chỉnh lý thay đổi về quyền sử dụng đất thì hai bên sẽ đi ký kết hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền; bị đơn sẽ bàn giao đất cho nguyên đơn còn nguyên đơn đã thanh toán đủ tiền kể từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, nhưng phía bị đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng và cho rằng nhận sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào tháng 05/2019 thì đến tháng 06/2019 có tìm gặp ông T để yêu cầu thanh toán tiền còn thiếu và ký giấy tờ mua bán đất nhưng do ông T không tiếp tục mua và không thanh toán tiền nên hai bên không thực hiện được hợp đồng là không có cơ sở bởi lẽ: Dù chưa làm được thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận và lấy lý do này để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng với ông T nhưng đến ngày 10/4/2020, bị đơn ông Nguyễn Văn Q vẫn đứng tên để ký một hợp đồng mua bán giấy tay cho người thứ ba dù thời điểm đó ông T vẫn đang khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Nguyễn Văn Q.

Xét thấy, lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên và làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu phải hủy bỏ lỗi của cả hai bên đương sự, nhưng lỗi phần lớn là phía bị đơn. Nay nguyên đơn yêu cầu buộc bị đơn phải thanh toán 100% giá trị tiền đất chênh lệch kể từ thời điểm mua theo giá trị được thể hiện trong chứng thư là có căn cứ để chấp nhận một phần yêu cầu này. Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của bị đơn nhiều hơn nguyên đơn nên đề nghị bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn giá trị tương đương 80% theo giá trị chứng thư là đúng quy định.

[3]. Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào ngày 17/12/2019 giữa các bên. Tại phiên tòa sơ thẩm ông Q có đơn rút yêu cầu phản tố nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ đối với yêu cầu phản tố của ông Q là đúng pháp luật.

Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[4] Về án phí dân sự: ông Q là người cao tuổi theo quy định tại Điều 2 Luật Người cao tuổi số 39/2009/QH12 ngày 23 tháng 11 năm 2009 của Quốc H4 và theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 48 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, phía ông Q có đơn đề nghị miễn án phí nên ông Q được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và án phí phúc thẩm.

[5] Đối với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

[6]. Quan điểm của Luật sư tại phiên tòa không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được ghi nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn Q và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DSST ngày 26/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai.

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 147, Điều 157; 158, Điều 165; Điều 200; Điều 203; Điều 210; Điều 243; Điều 227, Điều 228, Điều 244; Điều 271, Điều 273; Điều 278; Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013; Điều 116; Điều 117; Điều 119; Điều 274; Điều 275; Điều 413; Điều 423, Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình T về việc “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình T về yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hủy đối với bị đơn là ông Nguyễn Văn Q.
3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn Q về việc “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vô hiệu” đối với nguyên đơn ông Nguyễn Đình T do ông Q rút đơn.
4. Buộc ông Nguyễn Văn Q phải thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình T tổng số tiền là: 907.060.000đ (Chín trăm lẻ bảy triệu không trăm sáu mươi ngàn đồng).
5. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Văn Q phải thanh toán lại cho ông Nguyễn Đình T các chi phí tố tụng đã tạm ứng để tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ; đo vẽ và thẩm định giá tài sản với số tiền: 32.193.000đ (Ba mươi hai triệu một trăm chín mươi ba ngàn đồng).
6. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015
7. Về án phí dân sự: Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH-14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí;
   • Ông Nguyễn Đình T phải chịu phần án phí đối với phần yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận trên số tiền 176.765.000đ là: 8.838.250đ (Tám triệu tám trăm ba mươi tám ngàn hai trăm năm mươi đồng). Số tiền án phí này được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 22.257.375đ ông T đã nộp tại Biên lai số 0009164 ngày 22/01/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Cửu. Hoàn trả cho ông T số tiền 13.419.125đ (Mười ba triệu bốn trăm mười chín ngàn một trăm hai mươi lăm đồng).
   • Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Đình T số tiền tạm ứng án phí 300.000đ đã nộp tại biên lai 0009163 ngày 22/01/2024 và 300.000đ theo biên lai thu số 0004794 ngày 24/12/2020 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Cửu.
   • Ông Nguyễn Đình T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
   • Ông Nguyễn Văn Q được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.
   • Ông Nguyễn Văn T1 phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đ theo Biên lai thu số 0009588 ngày 31/5/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Cửu (ông T1 đã nộp xong).
8. Hiệu lực của Bản án: Bản án Dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; - TAND huyện Vĩnh Cửu; - Chi cục THADS huyện Vĩnh Cửu; - Cục thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai - Các đương sự; Luật sư. - Lưu (HS, TP, VP).

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đinh Thị Kiều Lương