Bản án số: 281/2024/DS-PT
Ngày 04-6-2024
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Trung Dũng.

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng;

Bà Đinh Thị Mộng Tuyết.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Lê Trung Kiên - Kiểm sát viên.

Ngày 04/6/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 142/2024/TLPT-DS ngày 23 tháng 4 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 45/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 196/2024/QĐXXPT-DS ngày 13/5/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Cẩm X, sinh năm 1998; địa chỉ: số A, lầu A chung cư A, đường N, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn.

1. Ông Ngô Minh N, sinh năm 1964; địa chỉ: C, G, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; có mặt.
2. Ông Nguyễn Văn N1, sinh năm 1996; địa chỉ: ấp T, xã T, huyện M, tỉnh Sóc Trăng; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27/01/2024 và ngày 04/11/2023)

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: số A, ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Dương Kim C; địa chỉ: tầng B, tòa nhà A, Golden Building, số D, đường Đ, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 03/6/2024); có mặt

- Người kháng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 06/11/2023 và lời khai trong suốt quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Phan Thị Cẩm X1 và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 08/7/2021, bà Phạm Thị Cẩm X có ký với Công ty Cổ phần Đ (viết tắt là Công ty Đ) Thỏa thuận đặt cọc số: B2-27.11/TTĐC-LDGSKY/2021 để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số B2-27.11 thuộc dự án khu C (khu C) tại lô C, khu đô thị M tọa lạc tại phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với giá 2.765.357.000 đồng. Sau khi ký, bà X đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ (bảy) đợt với tổng số tiền là 553.071.400 đồng. Theo Điều 4 của thỏa thuận, hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/3/2022 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá ba (03) tháng) nhưng đến hết năm 2022 Công ty Đ vẫn không tổ chức ký hợp đồng mua bán với bà X vì chậm tiến độ thi công. Sau khi liên hệ với Công ty Đ, xem các báo cáo, hình ảnh mà Công ty Đ cung cấp bà X được biết dự án vẫn chưa thi công xong phần móng. Bà X không đồng ý ký kết các phụ lục của Công ty Đ nhằm kéo dài thời gian ký Hợp đồng mua bán và mong muốn chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc sau khi Công ty Đ đã không cung cấp những “Thông tin pháp lý” chứng minh Công ty Đ được tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ. Nay, bà Phạm Thị Cẩm X khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-27.11/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 08/7/2021 giữa bà Phạm Thị Cẩm X và Công ty Cổ phần Đ.

2. Buộc Công ty Cổ phần Đ trả lại cho bà Phạm Thị Cẩm X Tòan bộ số tiền cọc mà bà Phạm Thị Cẩm X đã thanh toán cho Công ty Cổ phần Đ là 553.071.400 đồng.

3. Buộc Công ty Cổ phần Đ trả cho bà Phạm Thị Cẩm X số tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ được tính từ ngày 01/7/2022 đến ngày 06/3/2024 là: 0.02%/ngày x 615 ngày x 553.071.400 đồng = 68.027.782 đồng.

Tổng cộng, bà Phạm Thị Cẩm X yêu cầu Công ty Cổ phần Đ trả lại số tiền 621.099.182 đồng trong đó: 553.071.400 đồng tiền cọc và 68.027.782 đồng tiền lãi.

Bà Phạm Thị Cẩm Xuân X cam kết Tòan bộ tiền đặt cọc mua căn hộ nêu trên là tiền riêng của bà X, không thuộc sở hữu chung với bất cứ tổ chức, cá nhân nào khác.

Đối với yêu cầu phạt vi phạm nghĩa vụ của Công ty Đ số tiền 608.378 đồng bà X đồng ý thanh toán cho Công ty Đ.

Bị đơn Công ty Cổ phần Đ do người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị N2 trình bày:

Thống nhất về việc ký kết thỏa thuận đặt cọc, nội dung đặt cọc, số tiền đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc bà Phạm Thị Cẩm X đã vi phạm về nghĩa vụ thanh toán. Cụ thể: lần thanh toán thứ 2 trễ 22 ngày: tiền phạt vi phạm: 304.189 đồng; lần thanh toán thứ 2 trễ hạn 22 ngày: tiền phạt vi phạm: 304.189 đồng; tổng số tiền phạt vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bà Phạm Thị Cẩm X là 608.378 đồng. Theo Điều 4.1 của thỏa thuận đặt cọc, ngày dự kiến ký kết hợp đồng mua bán là 30/03/2022 (± 3 tháng), tức ngày ký kết hợp đồng mua bán tối đa là ngày 30/6/2022. Tuy nhiên, trong thời gian dài sau khi hai bên ký thỏa thuận đặt cọc, dịch bệnh Covid - 19 bùng phát nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý của dự án và công ty đã cố gắng vượt qua những khó khăn để thực hiện các thủ tục nhằm đảm bảo tiến độ ký kết hợp đồng mua bán với nguyên đơn. Căn cứ theo quy định tại khoản 11.1 Điều 11 của thỏa thuận đặt cọc như sau: "Hai bên thống nhất, sự kiện bất khả kháng được hiểu là các sự kiện xảy ra ngoài tầm nhận biết và kiểm soát của bên bị tác động, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện sau: Thiên tai, chiến tranh (có tuyên bố hay không), đình công, nổi loạn, phá hoại, dịch bệnh, sự thay đổi trong chủ trương, chính sách, pháp luật, quy hoạch dự án của cơ quan Nhà nước, hoặc sự chậm trễ của cơ quan, cán bộ nhà nước có thẩm quyền.". Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, dịch bệnh Covid - 19 thuộc sự kiện bất khả kháng theo quy định tại điều khoản này. Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác".

Đối chiếu vào thỏa thuận đặt cọc, ngày ký kết hợp đồng là ngày 30/6/2022, tuy nhiên do tỉnh hình C1 - 19 làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, do đó căn cứ theo quy định nêu trên Công ty Đ không thể thực hiện việc ký kết Hợp đồng theo đúng thỏa thuận đặt cọc. Do đó, thời gian xảy ra dịch bệnh Covid - 19 không phải do lỗi của Công ty Đ nên ngày ký kết hợp đồng sẽ được giãn tương ứng 133 ngày xảy ra Covid - 19 tính từ ngày 30/6/2022, tức là ngày 10/11/2022. Mặt khác, do ảnh hưởng suy thoái Tòan cầu đang diễn ra dẫn tới tình hình kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn khó khăn. Đặc biệt những năm gần đây, tỷ lệ thất nghiệp, phá sản, giải thể của các doanh nghiệp Việt Nam chiếm tỷ trọng lớn từ trước cho đến nay. Vì vậy, Công ty cũng không thoát khỏi ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng suy thoái kinh tế này, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bị đơn có ý kiến như sau:

1. Đối với số tiền đặt cọc: Công ty Đ đồng ý thanh toán cho bà Phạm Thị Cẩm X số tiền là 553.071.400 đồng vào ngày 30/6/2024.
2. Đối với tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết Hợp đồng mua bán: Công ty Đ không đồng ý thanh toán khoản tiền này như đã phân tích nêu trên.
3. Ngoài ra, căn cứ khoản 2.2 Điều 2 Phụ lục 01 thông tin căn hộ, giá bán căn hộ, tiền đặt cọc đính kèm theo Hợp đồng quy định: "Trường hợp Bên B chậm thanh toán thì phải chịu một khoản phạt với mức lãi suất là 0.02%/ngày/số tiền chậm thanh toán. Thời điểm tính lãi suất phạt được bắt đầu từ ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày Bên B thực trả cho Bên A". Như vậy, đối chiếu theo quy định, bà X phải thanh toán cho Công ty Đ số tiền là: 608.378 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Cẩm X đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
   1. Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số B2-27.11/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 08 tháng 7 năm 2021 và Phụ lục hợp đồng số 01, 02 giữa Công ty Cổ phần Đ với bà Phạm Thị Cẩm X.
   2. Buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả cho bà Phạm Thị Cẩm X tổng số tiền 621.099.182 đồng; trong đó: tiền cọc 553.071.400 đồng và tiền lãi 68.027.782 đồng.
2. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phạm Thị Cẩm X trả cho Công ty Cổ phần Đ số tiền phạt do chậm thanh toán 608.378 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi tuyên bản án sơ thẩm đến ngày 19/3/2024, bị đơn Công ty Cổ phần Đ kháng cáo Tòan bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh theo yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ là trong hạn luật định, do đó Tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung vụ án:

Theo đơn kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ kháng cáo Tòan bộ Bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần Đ xác định chỉ kháng cáo đối với tiền lãi chậm thanh toán: 68.027.782đồng, đồng ý thanh toán số tiền: 553.071.400 đồng theo các giấy nộp tiền của bà Phạm Thị Cẩm X. Căn cứ vào Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết trong phạm vi nội dung kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ đối với số tiền chậm thanh toán là 68.027.782 đồng.

Xét nguyên đơn bà X và bị đơn Công ty Cổ phần Đ thống nhất ký kết Thỏa thuận đặt cọc số: B2-27.11/TTĐC-LDGSKY/2021 ngày 08/7/2021 và các phụ lục kèm theo ngày 08/7/2021 nguyên đơn bà X đã thanh toán cho Công ty Cổ phần Đ số tiền 553.071.400 đồng, sự thừa nhận của các đương sự là sự kiện không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Quá trình tố tụng giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm bị đơn Công ty Cổ phần Đ đồng ý thanh toán đặt cọc 553.071.400 đồng cho nguyên đơn (dự tính trả ngày 30/6/2024).

Phía nguyên đơn trình bày chậm nộp tiền thanh toán theo thỏa thuận đặt cọc tại mục 2.2 Điều 2 phụ lục 01 cụ thể: lần thanh toán thứ 1 trễ 22 ngày, tiền phạt vi phạm là 304.189 đồng, lần thanh toán thứ 2 trễ 22 ngày, tiền phạt vi phạm là 304.189đ ồng. Tổng cộng: 608.378 đồng, tại Tòa án cấp sơ thẩm nguyên đơn đồng ý thanh toán số tiền này cho bị đơn.

Xét lỗi đến việc chấm dứt hợp đồng do Công ty Cổ phần Đ không thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 6 của Thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2021 như sau: quyền và nghĩa vụ bên A (Công ty Cổ phần Đ) đảm bảo các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật để ký hợp đồng mua bán căn hộ với bên B (bà X).

Căn cứ tại điểm 5.3 Điều 5 của Thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn ký kết thể hiện các bên đã thỏa thuận như sau:

Trường hợp, hợp đồng mua bán căn hộ không được ký kết hoàn Tòan do lỗi bên A (Công ty Cổ phần Đ) thì bên A có trách nhiệm trả cho bên B (bà X) số tiền đã thanh toán và khoản tiền lãi, nên có căn cứ chấp nhận số tiền phạt do vi phạm được tính lãi đến ngày xét xử sơ thẩm: từ ngày 01/7/2022 đến ngày 06/3/2024 là 615 ngày, vậy số tiền lãi phải trả cho nguyên đơn là: 553.071.400 đồng x 0,02%/ngày x 615 ngày = 68.027.782 đồng.

Bị đơn Công ty Cổ phần Đ cho rằng thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2021 và ngày ký kết hợp đồng ngày 30/6/2022 do tình hình dịch bệnh Covid 19 ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án nên không thể ký kết hợp đồng theo đúng thỏa thuận là không phải lỗi của bị đơn nên được khấu trừ 133 ngày xảy ra dịch bệnh Covid-19 nên bị đơn không thực hiện được việc ký kết hợp đồng.

Xét thấy sau khi ký thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2021 và ký hợp đồng mua bán căn hộ chậm đến ngày 30/3/2022. Tuy nhiên sau khi nguyên đơn thanh toán tiền theo quy định đã ký kết thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn nhưng đến khi nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án trên 02 năm mà bị đơn vẫn chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định để hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ là lỗi hoàn Tòan thuộc về Công ty Cổ phần Đ. Việc bị đơn yêu cầu được khấu trừ thời gian 133 ngày (không tính lãi) do xảy ra dịch bệnh Covid-19 là không có căn cứ chấp nhận.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả lãi do vi phạm theo thỏa thuận đặt cọc ngày 08/7/2021. Từ ngày 01/7/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 06/3/2024) với số tiền 68.027.782 đồng là có căn cứ.

Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ nên kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận.

Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 BLTTDS;
• Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
3. Về án phí phúc thẩm: bị đơn Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng được khấu trừ tiền tạm ứng án phí theo Biên lai số 0004589 ngày 19/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.