TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 28/2025/DS-PT

Ngày 21-02-2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Thị Thương

Các Thẩm phán: Ông Trịnh Hoàng Anh

Ông Cao Xuân Long

Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Vũ Vân Thủy – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Ông Vũ Duyên Trường- Kiểm sát viên

Trong các ngày 17 và 21 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 278/2024/TLPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 04 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 13/2025/QĐ-PT ngày 16 tháng 01 năm 2025; Quyết định thay đổi người tiền hành tố tụng số 23/2025/QĐPT- DS ngày 17 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phạm Văn T, sinh năm 1987 (có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt);

Địa chỉ: Tổ I, thôn P, xã P, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T:

Bà Nguyễn Thái Minh H, sinh năm 2000 (có mặt);

Địa chỉ: 1 Đ, tổ D, khu phố C, phường C, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm 1979 (có mặt);

Bà Đào Thị Ngọc P, sinh năm 1984 (có mặt);

Cùng địa chỉ: Ấp A, xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Tuyết N, sinh năm 1989 (có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt);

Địa chỉ: Tổ I, Thôn P, xã P, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Người kháng cáo: Đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H1

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Phạm Văn T trình bày:

Ngày 29/4/2021, ông Phạm Văn T và vợ chồng ông Nguyễn Văn H1, bà Đào Thị Ngọc P có ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 2.146m² thuộc thửa 2233, tờ bản đồ số 71, tại xã B, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Thời điểm ông T ký hợp đồng đặt cọc với ông H1, bà P thì đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang đi chỉnh lý nên ông T không nhìn thấy, cũng không yêu cầu ông H1, bà P cho xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng đặt cọc ngày 29/4/2021 do bà Nguyễn Thị Mỹ H2 viết, ông T và ông H1 ký tên.

Sau khi thương lượng giá cả, hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 3.670.000.000đ. Ngày 29/4/2021, ông T đã đặt cọc cho ông H1, bà P số tiền 300.000.000đ, hẹn sau khi cấp đổi xong sẽ đưa đủ số tiền còn lại là 3.370.000.000₫ và ra công chứng sang tên vào ngày 29/6/2021 hoặc đến khi có sổ (việc thỏa thuận đến khi có sổ là bằng miệng được ông H1, bà P đồng ý). Tuy nhiên, đến ngày 29/6/2021 thì việc cấp đổi chưa thực hiện được do ông H1 bà P đi chỉnh lý chưa xong, đến ngày 05/8/2021 thì ông H1, bà P mới được cấp đổi, đứng tên trên sổ.

Khi ông H1, bà P được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông H1 có liên lạc với ông T nhưng do chưa đủ tiền nên ông T xin gia hạn đến giữa tháng 9/2021, hai bên đồng ý qua điện thoại, không lập văn bản gì. Đến hẹn giữa tháng 9/2021 thì dịch Covid, việc đi lại khó khăn, ông T có báo cho ông H1 biết việc này, ông H1 đồng ý và hai bên thống nhất hẹn đến cuối tháng 9/2021.

Đến cuối tháng 9/2021 thì ông T phát hiện đất đặt cọc bị quy hoạch. Ngày 30/9/2021, ông H1 nhắn tin yêu cầu ngày 05/10/2021 phải ra công chứng chồng hết số tiền còn lại thì ông T đồng ý. Tuy nhiên sau đó vào khoảng ngày 03-04 /10/2021, ông T gọi điện thoại cho ông H1 nói ông T không đồng ý công chứng nữa thì ông H1 nói với ông T đất nào cũng quy hoạch, nếu không mua thì mất cọc. Sau đó hai bên không thỏa thuận thêm vấn đề gì.

Tại điều khoản trong hợp đồng được ký kết bởi ông T với vợ chồng ông H1 thì hai bên có cam kết “đất không tranh chấp, không quy hoạch”. Thửa đất đặt

cọc bị quy hoạch theo văn bản số 155/QH - PKTHTT ngày 01/4/2022 về việc cung cấp thông tin quy hoạch của Phòng Kinh tế hạ tầng- Ủy ban nhân dân huyện X thể hiện “Căn cứ quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới xã B, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đến năm 2025 đã được UBND huyện X phê duyệt tại quyết định số 2637/QĐ – UBND ngày 11 tháng 6 năm 2024: Thửa đất số 139, tờ bản đồ số 110 xã B có diện tích khoảng 449m² thuộc quy hoạch đường giao thông, phần diện tích còn lại thuộc quy hoạch đất ở”. Việc quy hoạch này làm cho thửa đất có con đường đi ngang và cắt thửa đất làm hai.

Đến ngày 01/4/2022 thì ông T mới xin được văn bản số 155/QH - PKTHTT và báo ông H1 biết thì ông H1 cho rằng để ông H1 kiểm tra lại, nếu đúng có quy hoạch thì ông H1 trả lại tiền cọc, còn không đúng thì ông T mất cọc. Vi bằng ông H1 nộp là tin nhắn trao đổi giữa ông T với ông H1.

Nay ông T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 29/4/2021 được ký kết giữa hai bên, buộc ông H1, bà P trả lại cho ông T số tiền đặt cọc là 300.000.000đ. Đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng số tiền 600.000.000đ thì ông T yêu cầu được rút, việc ông T rút yêu cầu này là hoàn toàn tự nguyện.

Bị đơn ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P trình bày:

Ngày 29/4/2021, vợ chồng ông Nguyễn Văn H1, bà Đào Thị Ngọc P và ông Phạm Văn T có ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất có diện tích 2.146m² thuộc thửa 2233, tờ bản đồ số 71, tại xã B, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên ông K nhưng ông H1, bà P ký hợp đồng nhận chuyển nhượng từ ông K. Ông T biết việc này. Hợp đồng đặt cọc ngày 29/4/2021 là bà Nguyễn Thị Mỹ H2 viết có ông T và ông H1 ký tên. Tại hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi “Hòa Hưng, ngày 29 tháng 04 năm 2014” là ghi nhầm, ông H1, bà P xác nhận lại là ngày 29/4/2021.

Sau khi thương lượng giá cả, ông H1, bà P thống nhất giá chuyển nhượng là 3.670.000.000đ với ông T. Ngày 29/4/2021 ông T đã đặt cọc cho ông H1, bà P số tiền 300.000.000đ và hẹn sau khi cấp đổi xong sẽ đưa đủ số tiền còn lại là 3.370.000.000đ và ra công chứng sang tên vào ngày 29/6/2021 hoặc đến khi có sổ (việc thỏa thuận đến khi có sổ là bằng miệng). Tuy nhiên, đến ngày 29/6/2021 thì việc sang tên từ chủ cũ cho ông H1, bà P chưa thực hiện xong mà đến ngày 05/8/2021 ông H1, bà P mới được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi được đứng tên trên giấy, ông H1 có liên lạc với ông T qua điện thoại nhưng ông T báo là do chưa đủ tiền nên xin gia hạn đến giữa tháng 9/2021, hai bên đồng ý, không lập văn bản gì. Đến cuối tháng 9/2021, ông T vẫn không thực hiện, nên ngày 30/9/2021 ông H1 nhắn tin vào số máy của ông T là hẹn đến ngày 05/10/2021 ra ký hợp đồng công chứng, ông T đồng ý (qua tin nhắn), nhưng ngày 05/10/2021 ông T vẫn không đến để công chứng như hai bên đã thỏa thuận.

Tại điều khoản trong hợp đồng được ký kết bởi ông H1, bà P và ông T thì hai bên có cam kết “đất không tranh chấp, không quy hoạch”. Việc ông T cho rằng thửa đất đặt cọc bị quy hoạch theo văn bản số 155/QH - PKTHTT ngày 01/4/2022 về việc cung cấp thông tin quy hoạch của Phòng kinh tế hạ tầng là không chính xác vì việc quy hoạch là quy hoạch xây dựng làm đường giao thông nông thôn mới, việc quy hoạch này không ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất của cả thửa đất đang đặt cọc, quy hoạch này do Nhà nước đầu tư, người dân hiến đất, phải được sự đồng ý hiến đất của chủ đất, chứ không phải theo diện thu hồi đất. Hơn nữa, trước khi đặt cọc con đường đã được làm xong, không ảnh hưởng gì đến thửa đất 2233, tờ bản đồ 71, xã B. Ngoài ra, ông H1, bà P được biết việc quy hoạch này thuộc giai đoạn 2011- 2015 định hướng đến năm 2025 nhưng hiện nay đã có văn bản mới, xóa việc quy hoạch này. Nên việc ông T cho rằng đất bị quy hoạch là không đúng, ông T là người không thực hiện đúng hợp đồng cũng như thỏa thuận giữa hai bên.

Ông T cung cấp văn bản số 155/QH - PKTHTT ngày 01/4/2022 vào tháng 6/2022 là đã vượt 08 tháng so với thỏa thuận ký công chứng chuyển nhượng (ngày 05/10/2021). Trong thời gian hợp đồng đặt cọc, ông T không yêu cầu bên ông H1, bà P cung cấp các giấy tờ về quy hoạch và cũng không đưa ra được các giấy tờ chứng minh bên ông H1, bà P vi phạm hợp đồng.

Tại Điều 3 của hợp đồng ngày 29/4/2021 hai bên có thỏa thuận “Nếu như sau này vì bất cứ lý do gì bên bán cũng như người thân trong gia đình để đưa ra không bán đất thì bồi thường gấp hai lần cho bên mua, bên mua đổi ý thì mất tiền cọc”. Tuy nhiên, ông T khởi kiện yêu cầu ông H1, bà P là phải trả 900.000.000₫ bao gồm 300.000.000đ tiền cọc cùng với tiền phạt vi phạm hợp đồng là 600.000.000đ là không đúng vì hai bên thỏa thuận “bồi thường gấp hai lần cho bên mua” có nghĩa là 300.000.000₫ x 2 = 600.000.000₫ bao gồm 300.000.000₫ tiền cọc và 300.000.000đ tiền bồi thường cọc, chứ không phải gấp 3 lần như ông T tính toán và yêu cầu. Ông H1, bà P không thỏa thuận “ngoài tiền cọc phải bồi thường gấp hai lần cho bên mua”.

Nay ông T yêu cầu ông H1, bà P là phải trả 900.000.000₫ bao gồm 300.000.000đ tiền cọc cùng với tiền phạt vi phạm hợp đồng là 600.000.000₫ ông H1, bà P không đồng ý.

Đối với việc ông T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 29/4/2021 được ký kết giữa hai bên thì ông H1, bà P đồng ý vì hợp đồng đã quá hạn, phải được hủy bỏ.

Đất đặt cọc ông H1, bà P đã chuyển nhượng và sang tên cho người khác vào cuối tháng 3 năm 2022.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Tuyết N, trình bày:

Bà Trần Thị Tuyết N là vợ của ông Phạm Văn T. Số tiền mà ông T đặt cọc để mua thửa đất của vợ chồng ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P là tài sản riêng của ông T, bà N không liên quan. Bà đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật và xin được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 04 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đã tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn T về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Văn H1, bà Đào Thị Ngọc P phải trả cho ông T số tiền phạt cọc là 600.000.000₫ (Sáu trăm triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn T đối với bị đơn ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Hủy “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 29/4/2021 được ký kết giữa ông Phạm Văn T với ông Nguyễn Văn H1, bà Đào Thị Ngọc P.

Buộc ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P có nghĩa vụ trả lại cho ông Phạm Văn T số tiền đặt cọc 300.000.000₫ (Ba trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 15-10-2024, đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H1 kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại cấp phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo, cụ thể yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

-Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của đồng bị đơn nộp trong thời hạn luật định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo

quy định. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H1 nộp trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Nguyên đơn ông Phạm Văn T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Tuyết N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử vắng mặt ông T, bà N.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H1:

[2.1] Qúa trình tố tụng, lời khai của các ông T, H1 phù hợp với hợp đồng đặt cọc do ông T và ông H1 cung cấp. Do vậy Hội đồng xét xử xác định ngày 29-4-2021, ông T và ông H1 có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung đúng như các đương sự trình bày ở phần nội dung vụ án. Hội đồng xét xử xét thấy nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc phù hợp quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

[2.2] Ông T và ông H1 đều thừa nhận ông T đã thực hiện xong nghĩa vụ đặt cọc cho ông H1 số tiền 300.000.000 đồng vào ngày 29-4-2021 để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng giữa các bên. Hai bên chỉ tranh chấp về việc cam kết đất “không quy hoạch” và lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ký kết.

[2.3] Tại phiên tòa phúc thẩm ông T, ông H1 đều xác nhận giữa các bên không có thỏa thuận cụ thể thế nào là đất “không quy hoạch”.

[2.4] Theo nội dung hợp đồng đặt cọc ký ngày 29-4-2021, ông T và ông H1 thỏa thuận “ngày 29-6-2021 sau khi cấp đổi xong sổ ra phòng công chứng chồng đủ số tiền 3.370.000.000 đồng sang tên”

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa phúc thẩm ông T và ông H1 xác định ngoài thỏa thuận tại hợp đồng nêu trên, hai bên cũng thống nhất không bằng văn bản là thời hạn chồng đủ số tiền, công chứng sang tên là sau khi cấp đổi xong sổ (hoặc đến khi có sổ). Các bên cũng xác định ngày 29-6-2021 việc cấp đổi sổ chưa thực hiện xong, đến ngày 05-8-2021 ông H1 bà P mới được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H1 liên hệ yêu cầu ông T chồng đủ tiền, công chứng sang tên nhưng do ông T chưa đủ tiền nên xin gia hạn đến giữa tháng 9-2021. Đến thời hạn này, ông T tiếp tục xin gia hạn và được ông H1 thống nhất cho thời hạn đến ngày 30-9-2021.

Tiếp đến, theo nhật ký tin nhắn trao đổi qua zalo giữa ông H1 và ông T (do ông H1 cung cấp) được cả ông H1 cùng ông T thừa nhận thể hiện ngày 30-9-2021, ông H1 có nhắn tin cho ông T chốt thời gian chồng đủ tiền công chứng là ngày 05-

10-2021. Ngày 01-10-2021, ông T nhắn tin trả lời ông H1 là đồng ý theo yêu cầu của ông H1.

Tuy nhiên theo ông T thì ngày 04-10-2021, ông T điện thoại cho ông H1 nói rằng đất nằm trong quy hoạch nên không thực hiện hợp đồng nữa và yêu cầu trả tiền cọc thì ông H1 không đồng ý vì cho rằng đất nào không quy hoạch, nếu không mua nữa thì mất cọc. Còn về phía ông H1 thì cho lời khai rằng khi ông T điện thoại cho ông vào ngày 04-10-2021 xin trả lại tiền cọc thì ông H1 yêu cầu ông T là trước ngày 05-10-2021 phải có văn bản mang tính pháp lý về việc đất quy hoạch bị ảnh hưởng. Nếu có quy hoạch ảnh hưởng ông H1 sẽ trả cọc. Ông H1 và ông T cũng xác định sau cuộc điện thoại ngày 04-10-2021 thì giữa các bên không thỏa thuận thống nhất gì thêm.

Hội đồng xét xử thấy rằng, do ông T và ông H1 không có thỏa thuận thống nhất nào khác về thời gian, sau khi các bên đã chốt ngày công chứng (ngày 05-10-2021), nên có đủ cơ sở để xác định ngày 05-10-2021 là thời hạn thỏa thuận thống nhất giữa các bên để chồng đủ tiền và công chứng.

[2.5] Như đã nêu bên trên, ông T và ông H1 không thỏa thuận cụ thể thế nào là đất “không quy hoạch” và theo phân tích tại mục [2.4] thì sau ngày 04-10-2021 ông H1 và ông T không có bất cứ trao đổi qua lại hay gặp nhau để thỏa thuận thống nhất vấn đề gì liên quan. Cũng theo nhật ký tin nhắn trao đổi qua zalo giữa ông H1 và ông T được cả hai ông thừa nhận thì cho đến ngày 15-6-2022 ông T mới chụp gửi nội dung văn bản số 155/QH- PKTHT ngày 01-4-2022 của Phòng Kinh tế Hạ tầng- Ủy ban nhân dân huyện X và nhắn tin cho ông H1 với nội dung “giờ em mới có văn bản quy hoạch đất lúc đó mua của anh, trước anh có hứa có văn bản gửi lại cọc em”. Theo nội dung tin nhắn này có cơ sở để khẳng định lời trình bày bên trên của ông H1 về việc ông có yêu cầu ông T phải có văn bản pháp lý về việc đất có quy hoạch bị ảnh hưởng thì ông sẽ trả cọc là sự thật.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông T khẳng định ông đã biết được đất có quy hoạch từ ngày 28-9-2021. Như vậy lẽ ra từ thời điểm này ông T phải tích cực chủ động tìm cơ sở pháp lý để xác định thông tin này, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình nhưng ông T không thực hiện mà ngược lại khi ngày 30-9-2021, ông H1 nhắn tin yêu cầu công chứng vào ngày 05-10-2021 thì ông T vẫn nhắn tin trả lời đồng ý. Điều này chứng minh ý chí của ông T là vẫn đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng, mặc dù đã biết về thông tin quy hoạch.

Cũng tại phiên tòa phúc thẩm ông T xác định công văn 155/QH- PKTHT ngày 01-4-2022 ông có trong tay ngay khi Phòng Kinh tế hạ tầng ban hành (cùng ngày 01-4-2022). Hội đồng xét xử thấy rằng, từ thời điểm ông H1 yêu cầu ông T có văn bản pháp lý xác định đất bị quy hoạch ảnh hưởng (ngày 04-10-2021) cho đến ngày 01-4-2022 mới có văn bản 155/QH- PKTHT của Phòng Kinh tế hạ tầng là gần 06 tháng sau. Đây là khoảng thời gian khá dài cho việc xin văn bản xác định thông tin quy hoạch, mặt khác ông T khai ông có văn bản 155/QH-PKTHT vào ngày 01-4-2022 thì lẽ ra ngay khi đó ông T cần tích cực liên hệ ông H1 để trao đổi giải quyết vấn đề liên quan đến giao dịch đất giữa các bên nhưng ông T cũng không thực hiện mà đến ngày 15-6-2022 ông mới gửi thông tin cho ông H1 với lý

do cho rằng ông bận công việc nhà là không phù hợp với thực tế, lại lần nữa thể hiện ông T bỏ mặc cho việc bảo vệ quyền lợi của ông.

Ông T còn cho rằng việc ông chậm thực hiện đi xin thông tin quy hoạch là do ảnh hưởng của dịch covid 19. Xét lý do nêu ra này của ông T thì thấy: Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu áp dụng giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ đối với thành phố V, thành phố B, thị xã P và huyện L thời gian 14 ngày bắt đầu từ 00 giờ ngày 09-9-2021, các huyện Đ, X, Châu Đ áp dụng theo Chỉ thị 15. Như vậy sau thời điểm ngày 23-9-2021 thì không ảnh hưởng đến điều kiện cho ông T thực hiện việc tìm thông tin về quy hoạch. Hơn nữa khi ông H1 đưa ra yêu cầu công chứng sang tên vào ngày 05-10-2021 thì ông T nhắn tin đồng ý, là đã thể hiện trong ý thức của ông T không còn ảnh hưởng bởi dịch covid 19 cho việc đi lại thực hiện công chứng hợp đồng.

Mặt khác theo văn bản số 155/QH- PKTHT ngày 01-4-2022 thì “ thửa đất 139 tờ bản đồ số 110 (số cũ là thửa 2233, tờ bản đồ số 71) xã B có diện tích khoảng 449m² thuộc quy hoạch đường giao thông, phần diện tích còn lại thuộc quy hoạch đất ở...”.

Thấy rằng thửa đất 139 có diện tích 2.099,2m² (sau khi được cấp đổi) (trong đó chiều ngang thửa đất giáp đường nhựa là 57,28m, chiều sâu thửa đất là 40,97m), trong khi diện tích thuộc quy hoạch đường giao thông là 449m² không chiếm phần lớn diện tích, không ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất.

[2.6] Tuy nhiên ông T đã không thực hiện đúng thỏa thuận, cụ thể là ngày 05-10-2021, ông T không có mặt để thực hiện việc chồng đủ tiền, công chứng đã vi phạm nội dung cam kết thỏa thuận thống nhất giữa các bên về thời hạn công chứng chuyển nhượng đất nên ông T phải chịu mất tiền cọc. Ông T yêu cầu ông H1 bà P trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000đ là không có căn cứ.

[2.7] Quá trình tố tụng, các bên đều tự nguyện hủy hợp đồng đặt cọc nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là phù hợp.

Từ các phân tích, nhận định trên, cần chấp nhận yêu cầu kháng cáo của đồng bị đơn ông H1, sửa bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông T phải chịu án phí có giá ngạch trên yêu cầu khởi kiện không được Tòa án chấp nhận.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của ông H1 được chấp nhận nên ông H1 không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của đồng bị đơn ông Nguyễn Văn H1; sửa bản án sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 04-10-2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, như sau:

Căn cứ vào các Điều 26, 147, 148, 227, 228, 293, 296, 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 117, 328, 423 Bộ luật Dân sự; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2026/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn T về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Văn H1, bà Đào Thị Ngọc P phải trả cho ông Phạm Văn T số tiền phạt cọc là 600.000.000 (sáu trăm triệu) đồng.
2. Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn T đối với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P về việc hủy “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 29-4-2021 được ký kết giữa ông Phạm Văn T với ông Nguyễn Văn H1.
3. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn T đối với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đào Thị Ngọc P về việc buộc ông Nguyễn Văn H1 bà Đào Thị Ngọc P trả lại cho ông Phạm Văn T 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng tiền đặt cọc.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Phạm Văn T phải chịu 15.000.000 (mười lăm triệu) đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 14.300.000 (mười bốn triệu ba trăm nghìn) đồng ông T đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004618 ngày 13-5-2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nên ông T còn phải nộp tiếp 700.000 (bảy trăm nghìn) đồng.
5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn H1 không phải nộp. Hoàn trả lại cho ông H1 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0005089 ngày 15-10-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
6. Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 21-02-2025).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh BR-VT; - TAND huyện Xuyên Mộc; - Chi cục THADS huyện Xuyên Mộc; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Thị Thương

9