TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM Bản án số: 28/2025/DS-PT. Ngày: 17-3-2025. V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Phạm Quốc Bảo.

Các Thẩm phán: ông Nguyễn Hữu Thịnh;

bà Lê Thị Anh Đào.

- Thư ký phiên tòa: bà Trần Thị Mẫn - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam: bà Trần Thị Thanh Bắc - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 17 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 137/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 70/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 07/2025/QĐXXPT-DS ngày 19 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1985.

Địa chỉ: thôn C, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

2. Bị đơn: ông Trịnh Ngọc D, sinh năm 1970.

Địa chỉ: thôn K, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

3. Người kháng cáo: bị đơn ông Trịnh Ngọc D.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị N trình bày:

Vào ngày 30/6/2021, bà và ông Trịnh Ngọc D có làm hợp đồng đặt cọc để hai bên thực hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích đất tại thửa đất số 1352, tờ bản đồ số 9, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CQ 423674 ngày 17/5/2019, đứng tên ông Trịnh Ngọc D. Diện tích đất bà nhận chuyển nhượng là 5m x 25m tại thôn K, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Nam. Giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng, bà đã đặt cọc cho ông D 400.000.000 đồng và thỏa thuận bà là người đứng ra làm thủ tục trả tiền vay tại Ngân hàng (do ông D đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng) và tiến hành đăng ký trích đo, làm thủ tục tách thửa để sang tên đổi chủ. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục đo vẽ thì ông D không hợp tác và hai bên không thoả thuận được; hơn nữa, vị trí lô đất bà nhận chuyển nhượng không có phần đất mặt tiền, khi thực hiện việc đặt cọc ông D không cho bà biết và phần đất mặt tiền của lô đất chuyển nhượng không phải là đất nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D. Bản thân bà nghĩ là đất hành lang giao thông, hộ liền kề được quyền sử dụng nên bà mới đồng ý đặt cọc giá cao để thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau nhiều lần cán bộ địa chính tiến hành đo đạc để thực hiện thủ tục tách thửa, ông D không đồng ý nên không thể tiến hành thủ tục tách thửa được và bà được biết mặt tiền thửa đất bà nhận chuyển nhượng là thửa đất hoang nên bà sẽ không được hưởng lợi không gian liền kề.

Do đó, bà N khởi kiện yêu cầu ông D trả lại tiền cọc 400.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng; tuy nhiên, do ông D khó khăn nên bà chỉ yêu cầu phạt cọc là 200.000.000 đồng.

Tại lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, bị đơn là ông Trịnh Ngọc D trình bày:

Năm 2021, giữa ông và bà N có thoả thuận việc chuyển nhượng một phần diện tích đất tại thửa đất số 1325, tờ bản đồ số 9 như nguyên đơn trình bày và ông đã nhận đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng. Do phần đất chuyển nhượng không có đất mặt tiền và phần đất phía trước thuộc đất người khác đang quản lý, sử dụng nên khi thỏa thuận đặt cọc ông đã trao đổi với bà N về điều này. Và, nếu muốn có được đất mặt tiền thì ông phải hoán đổi đất với chủ đất phía trước; tuy nhiên, do họ ép giá nên không thể hoán đổi hay nhận chuyển nhượng vị trí đất trên để cho lô đất có mặt tiền, và vì đất này không có mặt tiền nên nếu tách thửa được thì bà N phải đi chung với lối đi chung của ông, ông sẽ chừa lối đi chung cho bà N.

Khi cán bộ địa chính tiến hành đo đạc để làm thủ tục, bản thân ông không thống nhất và đề nghị dời thời gian đo đạc lại với lý do: khi chuyển nhượng ông đã dấu con trai và vì sợ con trai ông biết chuyện chuyển nhượng đất nên ông đề nghị dừng việc đo đạc, tách thửa. Và một lý do khác là vì thửa đất chuyển nhượng không có mặt tiền, nếu phải mua luôn phần đất phía trước (mặt tiền lô đất) để làm thủ tục chuyển nhượng cho bà N thì quá nhiều tiền, quá tốn kém, nên ông đã thay đổi ý định và dừng đo đạc. Ông thừa nhận lỗi không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được là do ông, vì lý do con trai ông sau khi biết chuyện, gia đình đã không thống nhất và nếu nhận chuyển nhượng hoặc đổi đất mặt tiền cho lô đất đã chuyển nhượng cho bà N thì gia đình ông bị ép giá nên khó cho ông trong việc đổi đất. Nay, bà N yêu cầu trả 800.000.000 đồng, ông chỉ chấp nhận trả lại tiền cọc 400.000.000 đồng, tiền phạt cọc thì ông quá khó khăn, không có tiền trả cho bà N và chờ ông bán được đất sẽ hoàn trả lại cho bà N.

Với nội dung vụ án như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 70/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 328, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn ông Trịnh Ngọc D.

Buộc ông Trịnh Ngọc D phải trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền đã nhận cọc 400.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 600.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/10/2024, bị đơn ông Trịnh Ngọc D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam phát biểu ý kiến:

• Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán được phân công trực tiếp giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thụ lý vụ án, về thời hạn giải quyết vụ án, về việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để tham gia xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
• Về việc giải quyết vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Trịnh Ngọc D thì thấy:

[2.1] Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các đương sự, thể hiện: vào ngày 30/6/2021, bà Nguyễn Thị N và ông Trịnh Ngọc D đã ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích: 5m x 25m, thuộc một phần thửa đất số 1352, tờ bản đồ số 9, tại thôn K, xã T, huyện P, tỉnh Quảng Nam; thời hạn đặt cọc là 02 năm. Các bên thừa nhận đã giao, nhận đủ số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng, bằng hình thức bà N thanh toán khoản vay của ông D tại Ngân hàng là 204.226.000 đồng và giao tiền mặt cho ông D là 195.774.000 đồng. Việc ký kết Hợp đồng đặt cọc giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật nên có hiệu lực pháp luật.

[2.2] Xét lỗi dẫn đến việc các bên không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì thấy: sau khi đặt cọc và tiến hành các thủ tục để tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông D thay đổi ý kiến, không đồng ý làm thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng quyền sử dụng cho bà N. Trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, ông D thừa nhận sau khi ký Hợp đồng đặt cọc với bà N, do sợ con trai ông D biết, không thống nhất để ông D chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N nên ông D không đồng ý để cán bộ địa chính xã tiến hành đo đạc làm thủ tục tách thửa đất; đồng thời, ông D thừa nhận việc không tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà N được là do lỗi của ông D. Do ông D là người có lỗi dẫn đến các bên không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận và phạt cọc là có căn cứ, đúng pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn trả số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng là phù hợp.

[3] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo như đề nghị của Kiểm sát viên.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Trịnh Ngọc D phải chịu số tiền 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trịnh Ngọc D, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 70/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam.

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 38, 39, 92, 147 và 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự; các Điều 26, 27 và 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị N về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” với bị đơn ông Trịnh Ngọc D.

Buộc ông Trịnh Ngọc D phải trả cho bà Nguyễn Thị N số tiền đặt cọc đã nhận 400.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng; tổng cộng là 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Án phí dân sự sơ thẩm: ông Trịnh Ngọc D phải chịu số tiền là 28.000.000 (Hai mươi tám triệu) đồng; bà Nguyễn Thị N không phải chịu, hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị N số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp là 18.000.000 (Mười tám triệu) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0017890 ngày 07/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam.

Án phí dân sự phúc thẩm: ông Trịnh Ngọc D phải chịu số tiền là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông Trịnh Ngọc D đã nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0018002 ngày 25/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (17/3/2025).

Nơi nhận: TAND cấp cao tại Đà Nẵng; VKSND tỉnh Quảng Nam; TAND huyện Phú Ninh; Chi cục THADS huyện Phú Ninh; Các đương sự; Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Phạm Quốc Bảo