TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 28/2025/DS-PT Ngày: 07/02/2025 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

-Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Thu Hương

Các Thẩm phán: Ông Trần Tiến Nghĩa

Bà Đỗ Thị Nhung

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Tín - Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Hoàng Thế Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 07 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 348/2024/TLPT-DS ngày 10 tháng 12 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án sơ thẩm số: 58/2024/DS-ST ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 315/2024/QĐXX-PT ngày 13 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:

• Nguyên đơn: Ông Hoàng Bảo L, sinh năm 1974; địa chỉ: I, tổ B, khu phố D, phường Q, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• Đại diện theo ủy quyền: Bà Đào Thị C, sinh năm 1979; địa chỉ: Số I, tổ B, khu phố D, phường Q, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. (Giấy ủy quyền ngày 11/6/2024); Có mặt.
• Bị đơn: Công ty cổ phần Đ; địa chỉ: 1, ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Đại diện theo pháp luật: Ông Ngô Văn M - Chức vụ: Chủ tịch HĐQT.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Kim C1, sinh năm 1995; địa chỉ: Tòa nhà A G - Tầng B, số D, đường Đ, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Giấy ủy quyền số 05/2025/UQ-LDG/HĐQT ngày 14/01/2025); Có mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Bà Đào Thị C - Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 05 tháng 02 năm 2020, sau khi tìm hiểu và được chuyên viên tư vấn Nguyễn Văn P của Công ty cổ phần B tư vấn về thông tin sản phẩm Dự án Khu Đô Thị T tại xã Đ, huyện T, tỉnh Đồng Nai đối với căn nhà LK-90m², giá 1.967.147.000 (Một tỷ, chín trăm sáu mươi bảy triệu một trăm bốn mươi bảy ngàn đồng) đã bao gồm VAT theo các phương thức thanh toán đính kèm. Ông L thấy cũng phù hợp với điều kiện kinh tế nên đã quyết định mua căn hộ mã số: VP-L và ký Hợp đồng nguyên tắc kèm các phụ lục đính kèm.

Nội dung cụ thể như sau:

Ngày 11/01/2020, ông L đóng số tiền: 50.000.000₫ (phí đăng ký giữ sản phẩm). Ngày 14/01/2020, thanh toán số tiền theo thỏa thuận Hợp đồng đợt 1 25% giá trị Hợp đồng): 432.786.750vnđ (kèm giấy nộp tiền). Ngày 05/02/2020, ông L ký Hợp đồng nguyên tắc số: VP-LK22-4/2020/HĐNT- LDG và các phụ lục đính kèm mua bán căn hộ: VP-LK 22-4. Ngày 10/04/2020, ông L thanh toán số tiền theo Hợp đồng đợt 2 (10% giá trị Hợp đồng): 193.114.700vnđ (kèm giấy nộp tiền). Ngày 10/07/2020, ông L thanh toán số tiền theo Hợp đồng đợt 3 (10% giá trị Hợp đồng): 193.114.700vnđ (kèm giấy nộp tiền). Ngày 22/9/2022, giữa ông L và Công ty CP Đ ký phụ lục 05 về việc sửa đổi bổ sung một số nội dung của Hợp đồng nguyên tắc do chậm tiến độ của phía Công ty. Theo phụ lục 05 thì bên Công ty đồng ý thanh toán cho ông L một khoản tiền tương ứng mức lãi suất 0,02%/ngày tính trên số tiền mà ông L đã thanh toán là: 869.016.150 đồng tương đương 35.282.056 đồng và các thỏa thuận nếu tiếp tục hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Ngày 19/05/2023, ông L thanh toán số tiền theo Hợp đồng đợt 4 (lần 1): 31.753.850đồng (kèm phiếu thu tiền).

Do ông L thấy Công ty có nhiều dấu hiệu sai phạm nên đã đến làm việc tại Văn phòng Công ty, sau đó thì hai bên thống nhất tiến hành thanh lý Hợp đồng số: VP-LK22-4/2020/HĐNT-LDG. Theo Biên bản thanh lý Hợp đồng thì Công ty Cổ Phần Đ phải thanh toán cho ông L số tiền 900.770.000 đồng trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày 31/03/2024. Tuy nhiên đến nay đã quá hạn mà Công ty vẫn chưa thanh toán cho ông L mặc dù ông L đã yêu cầu nhiều lần . Vì vậy, ông L yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

• + Thứ nhất: Buộc Công ty cổ phần Đ phải trả lại cho ông số tiền 900.770.000 đồng theo biên bản thanh lý Hợp đồng số VP-LK22-4/2023/BBTL-LDG ngày 13/7/2023.
• + Thứ hai, buộc Công ty phải thanh toán tiền lãi với mức lãi suất là 10%/năm kể từ ngày 31/3/2024 tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm, cụ thể: (Lãi suất 0.83%/tháng x 900.770.000 đồng x 05 tháng 19 ngày ) = 42.285.978 đồng

Tổng số tiền ông L yêu cầu Công ty Cổ Phần Đ phải trả là 943.055.978 đồng và thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực.

2. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Công ty cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là Công ty) có ký kết hợp đồng với ông Hoàng Bảo L, sinh năm 1974 Hợp đồng nguyên tắc số: VP-LK22-4/2020/HĐNT- LDG và các phụ lục đính kèm mua bán căn hộ: VP-LK 22-4 đúng như đại diện nguyên đơn đã trình bày. Ngày 13/7/2023, Công ty CP Đ có lập biên bản thanh lý hợp đồng số: VP-LK22-4/2020/HĐNT-LDG với ông Hoàng Bảo L. Theo Biên bản thanh lý Hợp đồng thì Công ty Cổ Phần Đ phải thanh toán cho ông Hoàng Bảo L số tiền 900.770.000 đồng đồng (Bằng chữ: Chín trăm triệu, bảy trăm bảy mươi ngàn đồng chẵn) trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày 31/03/2024.

Nhưng do tình hình kinh tế khó khăn nên Công ty chưa thể chi trả được số tiền trên cho ông Hoàng Bảo L đúng hạn như đã thỏa thuận. Nay nguyên đơn khởi kiện, đối với yêu cầu: Buộc Công ty Cổ Phần Đ phải trả lại số tiền 900.770.000đ (Bằng chữ: Chín trăm triệu, bảy trăm bảy mươi ngàn đồng chẵn) theo biên bản thanh lý Hợp đồng số VP-LK22-4/2023/BBTL-LDG thì Công ty đồng ý. Còn đối với yêu cầu tiền lãi phát sinh tính từ ngày 31/3/2024 đến ngày 19/9/2024 thì Công ty không đồng ý trả do phía ông L chưa thực hiện hoàn trả văn bản giấy tờ gốc theo thỏa thuận nên Công ty chưa phát sinh nghĩa vụ trả tiền. Bị đơn không có yêu cầu phản tố trong vụ án này.

3. Bản án sơ thẩm:

Tại Bản án sơ thẩm số: 58/2024/DS-ST ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom đã áp dụng Điều 26, Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Khoản 2 Điều 244, Điều 271, Điều 273, Điều 288 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 166, Điều 194, Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

• - Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Bảo L đối với bị đơn Công ty cổ phần Đ.
• - Buộc Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Hoàng Bảo L tổng số tiền 940.553.849 đồng (Chín trăm bốn mươi triệu năm trăm năm ba nghìn tám trăm bốn mươi chín đồng), trong đó:
  • + Số tiền gốc là: 900.770.000 đồng (chín trăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng).
  • + Số tiền lãi là: 39.783.849 đồng (Ba mươi chín triệu, bảy trăm tám mươi ba nghìn, tám trăm bốn mươi chín đồng).

Ngoài ra Bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí, quyền kháng cáo theo quy định.

4. Kháng cáo:

Ngày 30/9/2024, Công ty cổ phần Đ có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về lãi do chậm thanh toán.

5. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và việc chấp hành pháp luật của các đương sự là đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Xét kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về phần lãi do chậm thanh toán lý do ông L chưa hoàn tất việc hoàn trả hợp đồng số VP-LK22-4/2020/HĐNT-LDG ký kết ngày 05/02/2020 và các chứng từ liên quan khác cho Công ty theo thỏa thuận tại mục 2.2 Điều 2 Biên bản thanh lý về tiến độ thanh toán “Bên A thanh toán cho Bên B trong vòng 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày 31/03/2024, và Bên B hoàn tất nghĩa vụ tại Khoản 3.2 Điều 3” và Khoản 3.2 Điều 3 quy định “Quyền và nghĩa vụ của Bên B: Bên B có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ cho Bên A hợp đồng số VP-LK22-4/2020/HĐNT-LDG ký kết ngày 05/02/2020 và các chứng từ liên quan khác (nếu có) cho Bên A trước khi Bên A hoàn tất việc trả tiền nêu tại Điều 2 Biên bản này”. Xét thấy, Công ty Đ cho rằng do ông L chưa thực hiện việc hoàn trả văn bản giấy tờ gốc theo thỏa thuận nên Công ty chưa phát sinh nghĩa vụ trả tiền do đó chưa phát sinh nghĩa vụ trả lãi. Tuy nhiên trong suốt quá trình tố tụng,

Công ty Đ đều khai vì Công ty gặp khó khăn về kinh tế nên chưa thể chi trả được số tiền trên cho ông L chứ không phải vì lý do ông L chưa hoàn tất việc hoàn trả hợp đồng số VP-LK22-4/2020/HĐNT-LDG ký kết ngày 05/02/2020 và các chứng từ liên quan khác cho Công ty theo thỏa thuận. Bên cạnh đó, ngày 01/4/2024 ông L đã mang toàn bộ hồ sơ lên Công ty để hoàn tất nghĩa vụ trả hồ sơ để nhận tiền thanh lý hợp đồng nhưng phía Công ty P1 hiện tại chưa có nguồn tiền thanh toán theo Biên bản thanh lý, ông L đã yêu cầu Công ty làm đúng theo Biên bản thanh lý nhưng Công ty vẫn không thực hiện do đó kháng cáo của Công ty cổ phần Đ đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về phần lãi do chậm thanh toán là không có căn cứ.

Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ. Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 58/2024/DS-ST ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của Công ty cổ phần Đ làm trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. Về nội dung kháng cáo:
   1. Tại phiên tòa các đương sự đều thừa nhận căn cứ vào Biên bản thanh lý Hợp đồng số VP-LK22-4/2023/BBTL-LDG ngày 13/7/2023 mà các đương sự cung cấp thì Công ty cổ phần Đ phải thanh toán cho ông Hoàng Bảo L số tiền 900.770.000 đồng trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày 31/03/2024. Bị đơn đồng ý thanh toán cho nguyên đơn toàn bộ số tiền gốc 900.770.000 đồng, nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận, buộc bị đơn công ty Đ phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 900.770.000 đồng là có căn cứ.
   2. Nguyên đơn yêu cầu trả tiền lãi theo mức lãi suất 10%/năm kể từ ngày 31/3/2024 đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 19/9/2024) là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 468, Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 nên được chấp nhận. Tuy nhiên về thời hạn tính tiền lãi nguyên đơn yêu cầu tính từ ngày 31/3/2024 là chưa phù hợp. Vì theo Biên bản thanh lý Hợp đồng VP-LK22-4/2023/BBTL-LDG thì Công ty Đ phải thanh toán cho ông Hoàng Bảo L số tiền

900.770.000 đồng trong thời gian 10 ngày làm việc (kể từ ngày 31/03/2024, do đó chỉ có căn cứ tính tiền lãi vi phạm thời hạn sau ngày 09/4/2024 là từ ngày 10/4/2024 cho ông Hoàng Bảo L. Cụ thể: (900.770.000đồng x 0.83%/tháng x 05 tháng 09 ngày) = 39.784.846 đồng.

Bị đơn không đồng ý hoàn trả phần lãi chậm thanh toán theo yêu cầu của ông Hoàng Bảo L vì hiện tại ông L chưa hoàn tất việc hoàn trả hợp đồng số VP-LK22-4/2020/HĐNT- LDG ký kết ngày 05/02/2020 và các chứng từ liên quan khác cho Công ty theo thỏa thuận tại mục 2.2 Điều 2 Biên bản thanh lý về tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, trong suốt quá trình tố tụng Công ty Đ đều trình bày vì công ty gặp khó khăn về kinh tế nên chưa thể chi trả được số tiền trên cho ông Hoàng Bảo L chứ không phải vì lý do ông L chưa hoàn tất việc hoàn trả hợp đồng số VP-LK22-4/2020/HĐNT- LDG ký kết ngày 05/02/2020 và các chứng từ liên quan khác cho Công ty theo thỏa thuận.

Từ những phân tích trên cho thấy bản án sơ thẩm xét xử là có căn cứ pháp luật là đã có sự nhận định, đánh giá chính xác những tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, phù hợp với quy định pháp luật. Việc thu thập chứng cứ đầy đủ, Công ty cổ phần Đ kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần Đ cũng không cung cấp được chứng cứ nào khác. Vì vậy, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần Đ.

3. Về án phí:

Công ty cổ phần Đ phải nộp số tiền 40.216.615 đồng (Bốn mươi triệu hai trăm mười sáu nghìn sáu trăm mười lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Hoàng Bảo L phải nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 19.736.000 đồng (mười chín triệu bảy trăm ba mươi sáu nghìn đồng) ông L đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom theo Biên lai thu số 0007060 ngày 10/5/2024. Hoàn trả lại cho ông Hoàng Bảo L số tiền 19.436.000 đồng (mười chín triệu bốn trăm ba mươi sáu nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí còn lại.

Công ty cổ phần Đ 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, được tính trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0016886 ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom.

4. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Căn cứ Điều 26, Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Khoản 2 Điều 244, Điều 271, Điều 273, Điều 288 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 166, Điều 194, Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần Đ. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số: 58/2024/DS-ST ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Bảo L đối với bị đơn Công ty cổ phần Đ. Buộc Công ty cổ phần Đ phải trả cho ông Hoàng Bảo L tổng số tiền 940.553.849 đồng (Chín trăm bốn mươi triệu năm trăm năm ba nghìn tám trăm bốn mươi chín đồng), trong đó: Số tiền gốc là: 900.770.000 đồng (chín trăm triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng). Số tiền lãi là: 39.783.849 đồng (Ba mươi chín triệu, bảy trăm tám mươi ba nghìn, tám trăm bốn mươi chín đồng).
2. Về án phí:
   • Công ty cổ phần Đ phải nộp số tiền 40.216.615 đồng (Bốn mươi triệu hai trăm mười sáu nghìn sáu trăm mười lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   • Ông Hoàng Bảo L phải nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ 19.736.000 đồng (mười chín triệu bảy trăm ba mươi sáu nghìn đồng) ông L đã nộp tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom theo Biên lai thu số 0007060 ngày 10/5/2024. Hoàn trả lại cho ông Hoàng Bảo L số tiền 19.436.000 đồng (mười chín triệu bốn trăm ba mươi sáu nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí còn lại.
   • Công ty cổ phần Đ 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, được tính trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0016886 ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom.
3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai; - Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom; - Chi cục THADS huyện Trảng Bom; - Các đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Thị Thu Hương