NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Quảng Lực

Các Thẩm phán: Ông Trần Đức Long, Ông Võ Bá Lưu

- Thư ký phiên tòa: Bà Trương Thị Thanh Thuý – Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Quảng Bình.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên toà: Bà Phạm Thị Thúy Hà - Kiểm sát viên.

Ngày 08/6/2022, tại Trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Quảng Bình, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 22/2022/TLPT- DS, ngày 07/4/2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, do Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS – ST ngày 24 tháng 02 năm 2022 của Toà án nhân dân thị xã Ba Đồn bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1139/2022/QĐ-PT, ngày 25/5/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Thanh V; nơi cư trú: Thôn Vĩnh P, xã Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; có mặt;
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đ; nơi cư trú: Tổ dân phố T, phường Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; có mặt;
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Nguyễn Thị V1; nơi cư trú: thôn T, xã Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; vắng mặt có lý do (Có đơn xin xét xử vắng mặt);
4. Người làm chứng:
   • Ông Nguyễn Văn H; nơi cư trú: Thôn Vĩnh P, xã Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; có mặt.
   • Ông Nguyễn Trọng T; địa chỉ: Tổ dân phố M, phường Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; vắng mặt.
   • Bà Nguyễn Thị L; địa chỉ: Thôn Vĩnh P, xã Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, cũng như quá trình tham gia tố tụng, bà Trần Thị Thanh V trình bày: Ngày 13/3/2021, bà V trực tiếp đến nhà ông Nguyễn Văn Đ để đặt vấn đề nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Đ. Hai bên thỏa thuận sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Thửa đất số 505, diện tích 154m2 và thửa đất số 506, diện tích 139m2; đều thuộc tờ bản đồ số 12; địa chỉ: Tổ dân phố T, phường Q, thị xã B, tỉnh Quảng Bình. Ngày 27/3/2021, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó, bà V giao cho ông Đ số tiền cọc 200.000.000 đồng để ràng buộc trách nhiệm của hai bên trong việc hai bên cam kết sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quãng thời gian từ ngày 27/3/2021 đến hết ngày 27/6/2021 đối với hai thửa đất nói trên. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc có ông Nguyễn Văn H làm chứng. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bà V nhiều lần liên lạc bằng điện thoại di động cho ông Đ, nhưng ông Đ không nghe máy. Ngày 25/6/2021, bà V có liên lạc báo cho ông Đ, là chuẩn bị giấy tờ để hai bên đến Văn phòng công chứng Nhất Tín làm thủ tục chuyển nhượng, thì ông Đ nói sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng. Bà V trao đổi lại với ông Đ với nội dung là đến ngày thứ 3 của tuần kế tiếp hai bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, nhưng đến ngày hẹn, ông Đ vẫn trả lời là sổ đỏ đang ở ngân hàng. Sự việc này bà V có ghi âm lại. Ngày 03/7/2021, Bà V tiếp tục gọi cho ông Đ để yêu cầu ông Đ lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ở ngân hàng ra để hai bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông Đ không hợp tác. Do đó bà V yêu cầu ông Đ phải hoàn trả tiền cọc và phải chịu phạt cọc với số tiền 03 lần tiền cọc là 600.000.000 đồng.

- Trong quá trình tham gia tố tụng ông Nguyễn Văn Đ trình bày với nội dung: Về việc hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc ông nhất trí như ý kiến trình bày của bà Vân. Về các vấn đề khác, ông Nguyễn Văn Đ có ý kiến như sau: Ngoài thỏa thuận bằng văn bản thì bà V có trao đổi với ông Đ là nếu ai hỏi mua thì nhờ ông Đ nói với bà V để bà V bán lại cho họ. Khoảng giữa tháng 4/2021, giá đất chững lại, ông Đ có giới thiệu cho vài người nhưng không ai mua. Đồng thời bà V cũng không cùng ông Đ tiến hành các thủ tục chuyển nhượng, mà đòi ông Đ trả lại tiền cọc. Việc bà V không tiến hành thủ tục chuyển nhượng đã làm lỡ nhiều công việc của ông Đ, vì khi quyết định bán đất, ông Đ đã tính toán sử dụng tiền vào mục đích trả nợ cho Ngân hàng, làm nhà cho con trai và cho các khoản chi tiêu khác. Nếu không bán cho bà V thì ông Đ đã bán cho người khác với giá 2.500.000.000 đồng. Đến ngày cuối cùng theo thỏa thuận là ngày 26/6/2021 (thứ 7), bà V mới nhắn tin cho ông Đ là “Các cháu đã gom đủ tiền, Bác mang hồ sơ lên Công chứng…”. Hôm đó là thứ 7, hôm sau là Chủ nhật nên ông Đ không lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp ở Ngân hàng ra được. Do đó, ông Đ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về trả tiền cọc và phạt cọc, vì bà V là bên vi phạm nghĩa vụ theo cam kết.

- Trong quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị V1 trình bày: Bà V1 và ông Đ có quan hệ vợ chồng. Các thửa đất số 505, 506 thuộc quyền sử dụng của vợ chồng, mang tên Nguyễn Văn Đ và Nguyễn Thị V1. Vợ chồng Bà đã thế chấp hai thửa đất này để vay vốn tại SACOMBANK. Việc bà V và ông Đ giao kết hợp đồng đặt cọc, bà V1 biết sự việc này và đồng ý. Vợ chồng Ông, Bà không báo cho Ngân hàng biết việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Khi giao kết Hợp đồng đặt cọc, bà V cũng biết tài sản đang được thế chấp tại Ngân hàng. Việc không thực hiện được Hợp đồng chuyển nhượng là do bà V không hợp tác để trả tiền và làm hợp đồng chuyển nhượng. Lỗi dẫn đến hai bên không làm thủ tục chuyển nhượng được là do bà V, vì vậy bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V.

- Trong quá trình tham gia tố tụng, những người làm chứng trình bày: Ý kiến của ông Nguyễn Văn H, ông Nguyễn Trọng T và bà Nguyễn Thị L cơ bản xác nhận việc giao kết hợp đồng đặt cọc và việc ông Đ thông báo sổ đỏ đang ở ngân hàng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 24/2/2022, TAND thị xã Ba Đồn quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Thanh V, tuyên bố giao dịch đặt cọc giữa bà Trần Thị Thanh V và ông Nguyễn Văn Đ là vô hiệu; buộc ông Nguyễn Văn Đ có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Trần Thị Thanh V số tiền 200.000.000 đồng. Đình chỉ xét xử yêu cầu của bà Trần Thị Thanh V về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ trả số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng.

Ngày 09/3/2022, ông Nguyễn Văn Đ có đơn kháng cáo, nội dung cho rằng việc hợp đồng không giao kết được có lỗi từ phía bà V, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 27/3/2021 giữa ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Thanh V quy định thời hạn đặt cọc là 90 ngày. Việc các thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng không làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu, vì các bên có thể giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng. Do đó, Bản án sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không đúng.

[2] Tuy nhiên, trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, ông Nguyễn Văn Đ chưa thực hiện việc giải chấp. Việc tài sản không được giải chấp là nguyên nhân chính dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng. Ông Đ phải chịu trách nhiệm về nguyên nhân này. Mặt khác, bà V cũng có một phần lỗi khi thông báo cho ông Đ vào thời điểm sát ngày hết hạn (thứ 7), khiến ông Đ không kịp làm thủ tục tại ngân hàng. Do đó, lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được thuộc về cả hai bên.

[3] Vì lỗi thuộc về cả hai bên, nên ông Đ không được quyền sở hữu số tiền cọc và bà V cũng không được nhận tiền phạt cọc. Ông Đ phải trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng cho bà V.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự và Bộ luật Dân sự 2015, tuyên xử:

1. Sửa án sơ thẩm như sau: Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả lại cho bà Trần Thị Thanh V số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không ký kết được có lỗi từ cả hai bên.

2. Về án phí: Bà Trần Thị Thanh V không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông Nguyễn Văn Đ phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nhưng không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (08/6/2022).