NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Hiếu

Các Thẩm phán:
1. Ông Trần Quang Phúc
2. Bà Lê Ngọc Nga

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Long Tiền Nhật

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Võ Thị Vĩnh Hưng - Kiểm sát viên.

Ngày 22 và 29 tháng 3 năm 2021 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 517/2020/TLPT-DS ngày 28 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 234/2020/DSST ngày 19 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân Quận 1 bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 782/2021/QĐPT-DS ngày 24 tháng 02 năm 2021 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 2650/2021/QĐPT-DS ngày 22 tháng 3 năm 2021, giữa các đương sự:

• Nguyên đơn: Ông P.T.P, sinh năm: 1985;
• Địa chỉ: Khóm 4, Phường 8, thành phố M, tỉnh M.
• Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông V.Đ.D.H (có mặt)
• (Giấy ủy quyền ngày 30/9/2019 tại Văn phòng công chứng Đ.M, tỉnh M)
• Bị đơn: Ông V.N.T.P, sinh năm: 1986;
• Địa chỉ: Số 565 Khu 2 Thị trấn B, huyện B, tỉnh T
• Đại diện theo hợp pháp theo ủy quyền: Bà N.T.T.S và bà B.Đ.M.T (có mặt)
• (Giấy ủy quyền ngày 19/12/2019 tại Văn phòng công chứng Châu Á, Thành phố Hồ Chí Minh)
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• - Ông T.C.Q.T, sinh năm: 1980 (Yêu cầu xét xử Vắng mặt)
• Địa chỉ: 62 đường L, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Ông Đ.N.T, sinh năm: 1975 (Yêu cầu xét xử Vắng mặt)
• Địa chỉ: 243 Đường 8, Phường T, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Bà D.T.N.H, sinh năm: 1982 (Yêu cầu xét xử Vắng mặt)
• Địa chỉ: 84/4 KP L, phường P, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh
• - N.D.P, sinh năm: 1986 (Yêu cầu xét xử Vắng mặt)
• Địa chỉ: Tây Bình, Thoại Giang, Thoại Sơn, An Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các đơn khởi kiện, các bản khai và trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện của nguyên đơn-ông P.T.P trình bày:

Ngày 09/4/2019, ông P.T.P có nhu cầu thuê nhà để kinh doanh và được biết ông T.C.Q.T có mặt bằng cho thuê tại số 21, tầng 1,2 chung cư 145 đường N, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh (218 đường L, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, khi tiếp xúc thì mới biết ông T chỉ là người đại diện cho bên cho thuê nhà nên giữa ông P.T.P và T.C.Q.T có ký kết hợp đồng thuê nhà bằng giấy tay (tạm gọi là hợp đồng tay) không có công chứng, chứng thực. Sau đó cùng ngày 09/4/2019, ông P.T.P tiếp tục ký hợp đồng công chứng với ông V.N.T.P, tuy nhiên, do có nhầm lẫn về thời hạn thuê trong hợp đồng công chứng là một (01) năm nên sau đó, ngày 10/4/2019 đến công chứng ký tiếp phụ lục hợp đồng thời hạn thuê là năm (05) năm, các điều khoản khác trong hợp đồng được giữ nguyên.

Quá trình ký kết hợp đồng, ông T và ông V.N.T.P đã che giấu không thông báo cho ông P.T.P biết thông tin chung cư 145 đã có Quyết định về việc báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình sửa chữa ô văng ban công nguy hiểm, được Ủy ban nhân dân Quận M ban hành vào ngày 07/9/2018 và quyết định phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu công trình: sửa chữa kết cấu ô văng ban công nguy hiểm chung cư 145 đường N vào ngày 23/10/2018. Các quyết định này được thông báo rộng rãi đến với hộ dân của chung cư.

Do không biết thông tin trên nên ông P.T.P đã đầu tư sửa chữa, cải tạo căn nhà đã thuê (tự sửa chữa không có hợp đồng thi công sửa chữa), đến ngày 11/5/2019 ông P.T.P nhận được thông báo thi công từ Ban quản trị chung cư về việc sửa chữa nhưng ông P.T.P không biết nội dung sửa chữa của chung cư nêu trên. Ông có thông báo cho ông T và ông V.N.T.P nhưng hai người nói là việc sửa chữa không ảnh hưởng đến việc kinh doanh của ông P.T.P. Do việc sửa chữa cải tạo có liên quan đến bề ngoài và một số hiện trạng Chung cư 145 đường N nên theo yêu cầu của Công ty Công ích Quận 1 và Ban quản trị chung cư, ông P.T.P bị buộc tháo dỡ các bảng hiệu và một phần công trình xây dựng mà mình đã sửa chữa, cải tạo tại tầng trệt, tầng 1 căn hộ cho thuê, không thể sử dụng mặt bằng để kinh doanh và làm tổn thất về kinh tế.

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 19/9/2020, ông P.T.P xác định lại yêu cầu khởi kiện như sau:

1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà không công chứng lập ngày 09/4/2019, Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 09/4/2019, Bản thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng ngày 10/4/2019.
2. Buộc ông V.N.T.P trả lại tiền đặt cọc 279.000.000 đồng; tiền thuê nhà 02 tháng, ông P.T.P đã trả cho ông V.N.T.P là 350.000.000 đồng (mỗi tháng là 175.000.000 đồng) và tiền đã xây dựng, sửa chữa, cải tạo căn nhà trên và chi phí đầu tư kinh doanh nhà hàng tại địa chỉ thuê là 871.000.000 đồng.

Nguyên đơn không đồng ý yêu cầu phản tố của bị đơn.

Bị đơn – ông V.N.T.P có người đại diện trình bày: Ngày 09/4/2019, ông V.N.T.P nhân danh cá nhân và đại diện cho ông Đ.N.T, bà D.T.N.H, bà N.D.P (theo Hợp đồng ủy quyền số 25190 ngày 10/7/2018 chứng nhận tại phòng công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh) có ký Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số công chứng 9557 tại Phòng Công chứng số 3 với nội dung cho ông P.T.P thuê căn nhà tại số 21 tầng 1,2 chung cư 145 đường N, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê là 175.000.000 đồng/tháng. Thời hạn thuê là 01 năm, sau đó ngày 10/4/2019 tiếp tục ký công chứng bản thỏa thuận điều chỉnh thời hạn thuê là 05 năm các điều khoản khác của hợp đồng được giữ nguyên.

Quá trình thực hiện hợp đồng đến tháng 7/2019, “bên thuê đã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng mà không có lý do chính đáng”. Như vậy, ông P.T.P đã vi phạm hợp đồng thuê. Ngoài ra, ông P.T.P còn tự ý cho thuê lại một phần mặt bằng nhà, cho ông H.A.T, CMND số 186139xxx. Hành vi của ông P.T.P đã vi phạm điều khoản mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, ông V.N.T.P đã làm các thủ tục cần thiết để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định.

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 472, 473... Bộ luật Dân sự 2015; Luật nhà ở; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Xử: không chấp nhận kháng cáo của ông P.T.P, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 234/2020/DSST ngày 19/9/2020 và Quyết định sửa chữa bổ sung bản án số 4756/2020/QĐSCBSBA ngày 19/11/2020 của Tòa án nhân dân Quận 1;

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn ông P.T.P về việc: chấm dứt hợp đồng thuê nhà... buộc ông V.N.T.P trả lại 02 tháng tiền thuê nhà với số tiền là 350.000.000 đồng; bồi thường chi phí xây dựng... với số tiền là 871.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của Bị đơn ông V.N.T.P về việc: chấm dứt hợp đồng thuê nhà... buộc nguyên đơn- ông P.T.P phải thanh toán tiếp tiền thuê nhà cho ông V.N.T.P, tính từ ngày 19/7/2019 đến ngày 20/02/2020 với số tiền là 1.225.000.000 đồng. Ghi nhận ý kiến của bị đơn đồng ý cấn trừ số tiền 279.000.000 đồng vào tiền thuê nhà. Như vậy, ông P.T.P chỉ phải thanh toán cho ông V.N.T.P số tiền là 946.000.000 đồng.