TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 272/2024/DS-ST Ngày: 31 - 7 - 2024
V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Anh Quân.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Phan Thanh Tùng.
2. Bà Thái Thục Hiền.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Thu Hiền – Thư ký Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Dương Thị Thanh Nhàn – Kiểm sát viên.

Ngày 31 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8 tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 36/2024/TLST-DS ngày 31 tháng 01 năm 2024 về: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 141/2024/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 6 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 119/2024/QĐST-DS ngày 12 tháng 7 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Huỳnh Bá L, sinh năm 1970.

Địa chỉ: Số A H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Văn T – Ông Nguyễn Văn N – Bà Đặng Thúy Á (Đại diện theo Giấy uỷ quyền ngày 24/6/2023) (Đại diện của nguyên đơn đều vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

2. Bị đơn: Công ty TNHH T1.

Địa chỉ: Số C - C T, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1962.

Địa chỉ cư trú: Số E T, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn là ông Huỳnh Bá L trình bày:

Ngày 10/10/2013, ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1 (gọi tắt là Công ty TNHH T1) do ông Nguyễn Văn M làm đại diện theo pháp luật đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 78P/2013/HĐMBCH – VHP và các phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/ PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP và số 04/PLHĐ-VHP ký ngày 10/10/2013 kèm theo với Công ty TNHH T1.

Theo đó, ông L đã giao số tiền 1.675.800.665 đồng (95% giá trị hợp đồng) để mua bán căn hộ chung cư số B3-LB, tầng 10, có diện tích: 83,09m², tại dự án: Chung cư C, toạ lạc tại: C đường B, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh với tổng giá trị 1.764.000.700 đồng, ông L thực tế đóng 1.675.800.665 đồng theo phiếu thu tiền ngày 10/10/2013.

Thời hạn giao nhà chậm nhất đến ngày 31/6/2015. Nếu bàn giao căn hộ chậm quá 03 tháng thì Công ty TNHH T1 phải chịu phạt tính trên số tiền bên mua đã giao theo lãi suất ngắn hạn (kỳ hạn 06 tháng) của Ngân hàng Thương mại cổ phần N1 nhưng không quá 01 năm kể từ ngày 31/6/2015.

Kể từ ngày 31/6/2015 nếu bên bán vẫn chưa giao nhà thì phải chịu phạt 15% trên tổng giá trị đã thanh toán và bên mua có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo qui định nhưng bị đơn đến hết tháng 6/2015 vẫn không có nhà để giao mặc dù ông L đã nhiều lần liên hệ nhắc nhở. Thực tế công trình xây dựng nhà mới ở giai đoạn đổ móng rồi ngưng lại không thấy xây dựng nữa. Mặc dù ông L đòi lại tiền nhưng Công ty TNHH T1 né tránh không chịu thanh toán lại cho ông L. Sự việc kéo dài đến nay đây thiệt hại nghiêm trọng cho ông Huỳnh Bá L cả về vật chất và tinh thần. Vì vậy, ông L khởi kiện Công ty TNHH T1 ra Toà án yêu cầu như sau:

• - Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ số 78P/2013/HĐMBCH – VHP ký ngày 10/10/2013 giữa ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1.
• - Buộc Công ty TNHH T1 có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Bá L số tiền là: 1.675.800.665 đồng (một tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu tám trăm ngàn sáu trăm sáu mươi lăm đồng).
• - Không yêu cầu Công ty TNHH T1 phải trả tiền lãi hay bồi thường thiệt hại.

Bị đơn là Công ty TNHH T1 có ông Nguyễn Văn M là người đại diện theo pháp luật đã được Tòa án tống đạt, niêm yết hợp lệ thông báo thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, giấy triệu tập đương sự nhưng vắng mặt do đó không ghi nhận được ý kiến.

Tại phiên tòa hôm nay:

• - Nguyên đơn vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
• - Bị đơn vắng mặt.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến: Tòa án đã xác định đúng quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án; Xác định đúng tư cách đương sự; Thực hiện đầy đủ thủ tục tống đạt văn bản tố tụng; Thu thập chứng cứ đúng theo quy định; Tiến hành Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo đúng quy định của pháp luật Tố tụng Dân sự; Đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử. Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng quy định. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời phát biểu ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Bá L thì đây là vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ. Bị đơn là Công ty TNHH T1 có trụ sở tại Quận H nên căn cứ theo qui định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì vụ án dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2]. Về thủ tục tố tụng :

Xét nguyên đơn là ông Huỳnh Bá L có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn T, ông Nguyễn Văn N và bà Đặng Thúy Á có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bị đơn là Công ty TNHH T1 có người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Văn M đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt tại phiên tòa do đó Toà án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt nguyên đơn, bị đơn là phù hợp với quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 78P/2013/HĐMBCH – VHP ngày 10/10/2013 là vô hiệu, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ vào đơn khởi kiện cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã có đủ cơ sở xác định bà ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1 có kết ký Hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư số 78P/2013/HĐMBCH – VHP ngày 10/10/2013, để mua căn hộ số: B3-LB, tầng 10, có diện tích: 83,09m; tại dự án: Chung cư C, tọa lạc tại: C đường B, phường E, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Xét thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ: Phía Công ty TNHH T1 là chủ đầu tư xây dựng công trình chưa xây dựng xong phần móng của dự án; thể hiện tại nội dung Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 của Sở xây dựng về việc kiểm tra, đề xuất xử lý đối với dự án của Công ty TNHH T1. Trong nội dung công văn có ghi nhận sai phạm của Công ty TNHH T1 là chưa thi công xong phần móng nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ để huy động vốn là vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại như sau: “... Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng...”

Đồng thời, theo các văn bản số 6943/SXD-PTN&TTBĐS ngày 19/5/2017; Văn bản số 10402/SXD-PTN&TTBĐS ngày 13/7/2017; Tiểu mục I, mục II văn bản số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018; Văn bản số: 10086/SXD-PTN&TTBĐS ngày 24/8/2018 và văn bản số 9636/SXD - PTN&TTBĐS ngày 02/8/2019 của Sở xây dựng Thành phố H thì Sở Xây dựng Thành phố H chưa nhận được Thông báo của Công ty TNHH T1 về việc thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai và đề nghị xác nhận việc huy động không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc Công ty TNHH T1 tiến hành ký kết hợp đồng bán căn hộ mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản là vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006:“...Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản...” và quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “...chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở...”.

Như vậy Công ty TNHH T1 là chủ đầu tư xây dựng công trình chưa đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005; khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006; khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ- CP ngày 23/6/2010 mà ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để huy động vốn từ tiền ứng trước của ông Huỳnh Bá L là vi phạm điều cấm của luật. Do đó giao dịch mua bán căn hộ chung cư theo hợp đồng số 78P/2013/HĐMBCH – VHP ngày 10/10/2013 giữa ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1 là vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 127, Điều 128 của Bộ luật dân sự năm 2005.

Xét các Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP ký kết ngày 10/10/2013 là một phần của hợp đồng số 78P/2013/HĐMBCH-VHP ngày 10/10/2013. Do nhận định ở trên thì hợp đồng số 78P/2013/HĐMBCH-VHP ngày 10/10/2013 bị vô hiệu nên dẫn đến các phụ lục hợp đồng nêu trên cũng chấm dứt theo quy định tại Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[4]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc Công ty TNHH T1 hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán:

Xét thực hiện hợp đồng thì ông Huỳnh Bá L đã thanh toán cho Công ty TNHH T1 số tiền là 1.675.800.665 đồng thể hiện tại Phiếu thu số PT07 ngày 10/10/2013. Như đã nhận định ở trên, giao dịch ký kết mua bán căn hộ chung cư giữa ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1 theo Hợp đồng số 78P/2013/HĐMBCH-VHP ngày 10/10/2013 là vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Công ty TNHH T1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Huỳnh Bá L số tiền đã nhận. Do đó, việc ông Huỳnh Bá L khởi kiện yêu cầu Công ty TNHH T1 phải hoàn trả số tiền 1.675.800.665 đồng là phù hợp với quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005 nên có cơ sở để chấp nhận.

Do nguyên đơn không yêu cầu Công ty TNHH T1 phải trả tiền lãi hay bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[5]. Ý kiến phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên có căn cứ chấp nhận.

[6]. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì nguyên đơn ông Huỳnh Bá L không phải chịu án phí, bị đơn là Công ty

TNHH T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[7]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137 và Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ vào Điều 357, Điều 468 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 39 của Luật nhà ở năm 2005;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 22 của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006;

Căn cứ vào điểm đ khoản 3 Điều 9 và khoản 5 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

Căn cứ vào khoản 5 Điều 18 của Thông tư 16/2010/TT- BXD ngày 01/9/2010 của Bộ X quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010;

Căn cứ Luật Phí và lệ phí năm 2015;

Căn cứ Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Bá L. Tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số 78P/2013/HĐMBCH-VHP ngày 10/10/2013 và các Phụ lục hợp đồng kèm theo ký kết giữa ông Huỳnh Bá L và Công ty TNHH T1 là vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH T1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Huỳnh Bá L số tiền là 1.675.800.665 đồng (Một tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu tám trăm nghìn sáu trăm sáu mươi lăm đồng). Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH T1 phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 62.274.020 đồng (Sáu mươi hai triệu hai trăm bảy mươi bốn nghìn không trăm hai mươi đồng).

Hoàn trả lại cho ông Huỳnh Bá L số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 31.137.010 đồng (Ba mươi mốt triệu một trăm ba mươi bảy nghìn không trăm mười đồng) theo biên lai thu tiền số 0036593 ngày 16/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.

Nơi nhận: - TAND TP. HCM; - VKSND Quận 8; - Chi cục THADS Quận 8; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Anh Quân