NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Quách Trọng Sơn.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Hồng Chương và bà Nguyễn Thị Hải Âu.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thanh Thủy, là Thư ký viên của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa:

Bà Vương Thị Bắc – Kiểm sát viên.

Ngày 25 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 156/2024/TLPT-DS ngày 02 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và phạt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 44/2024/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 115/2025/QĐ-PT ngày 23 tháng 12 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 04/2025/QĐ-PT ngày 07 tháng 01 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 36/2025/QĐ-PT ngày 07 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trương Thế Đ; địa chỉ: Thôn 9, xã K, huyện Đ, tỉnh Đăk Nông – Có mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn anh Trương Thế Đ: Ông Phương Ngọc D; địa chỉ: tổ dân phố 02, phường N, thành phố G, tỉnh Đăk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.

2. Bị đơn: Ông Mai Ngọc T; địa chỉ: Tổ dân phố 9, phường N1, thành phố G, tỉnh Đăk Nông – Vắng mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn anh Mai Ngọc T: Ông Nguyễn Văn T1; địa chỉ: Tổ dân phố 02, phường N, thành phố G, tỉnh Đăk Nông – Có mặt.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan
   1. Bà Phạm Thị Kim T2; địa chỉ: Thôn 9, xã K, huyện Đ, tỉnh Đăk Nông – Vắng mặt.

   Người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Kim T2: Ông Phương Ngọc D; địa chỉ: tổ dân phố 02, phường N, thành phố G, tỉnh Đăk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.

   2. Bà Nguyễn Thị Kim P; địa chỉ: Tổ dân phố 9, phường N1, thành phố G, tỉnh Đắk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.
   3. Bà Nguyễn Thị B và ông Trương Văn H; địa chỉ: Tổ dân phố 9, phường N1, thành phố G, tỉnh Đăk Nông – Có đơn xin xét xử vắng mặt.
   4. Ông Hoàng Văn Q và bà Vi Thị B1; địa chỉ: Đường D, khu phố 01, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương – Có đơn xin xét xử vắng mặt.
4. Người làm chứng:
   1. Bà Lê Thị A; địa chỉ: địa chỉ: Tổ dân phố 01, phường N1, thành phố G, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.
   2. Ông Trần Văn T3; địa chỉ: Tổ dân phố 03, phường N2, thành phố G, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.
   3. Ông Trần Quang T4; địa chỉ: Đường C, phường N1, thành phố G, tỉnh Đắk Nông – Vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trương Thế Đ.

- Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 05-7-2022 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo uỷ quyền cho nguyên đơn ông Phương Ngọc D trình bày:

Ngày 07-4-2022, ông Đ có đặt cọc cho ông Mai Ngọc T số tiền 100.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng hai thửa đất 05 và 06, tờ bản đồ số 62, mỗi thửa đất có diện tích là 500m², toạ lạc tại: Tổ dân phố N3, phường Q, thành phố G, tỉnh Đăk Nông. Giá chuyển nhượng hai thửa đất trên là: 720.000.000 đồng. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 07-4-2022 thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày 08-4-2022 đến hết 13 giờ ngày 15-5-2022 ông T phải thực hiện xong thủ tục tách thửa, ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng vị trí, đúng diện tích và làm đường bê tông để hai bên tiến hành thủ tục công chứng, chuyển nhượng hai thửa đất trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, quá thời hạn tách thửa sang tên (ngày 15-5-2022) theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, ông Đ đã cho ông T kéo dài thời gian thêm hơn 01 tháng so với thời gian thoả thuận trong hợp đồng và cũng đã nhiều lần thúc dục ông T làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm đường bê tông nhưng ông T vẫn không thực hiện được. Sau nhiều lần nhắn tin qua Zalo qua lại với nhau ông T hứa sẽ trả cho ông Đ số tiền 200.000.000 đồng, trong đó bao gồm 100.000.000 đồng tương đương số tiền đặt cọc. Ông T hẹn ra quán cà phê để đưa tiền, nhưng khi gặp nhau thì ông T bảo không có tiền mặt, bảo tôi gửi số tài khoản, sẽ chuyển khoản cho tôi. Tuy nhiên, đến 14 giờ 39 phút ngày 24-6-2022 ông T chỉ chuyển cho ông Đ 100.000.000 đồng kèm theo tin nhắn “Em chuyển trước cho anh 50% còn 50% em đang thu sếp chuyển luôn ạ” được thể hiện tại vi bằng số 102/2024/VB-TPLĐN ngày 14/5/2024.

Nay ông Đ yêu cầu Toà án giải quyết tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 07-4-2022. Buộc ông T phải trả ông Đ số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn và người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

Ngày 07/4/2022, ông T có nhận cọc của ông Trương Thế Đ số tiền là 100.000.000 đồng để chuyển nhượng thửa đất số 05,06, tờ bản đồ số 62, diện tích 500m², toạ lạc thửa đất tại TDP Q, phường Q, thành phố G, tỉnh Đăk Nông, giá chuyển nhượng là 720.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 45 ngày, kể từ ngày 08/04/2022 đến ngày 15/05/2022 đồng thời ông T cam kết sẽ ra sổ đúng vị trí, diện tích và đường bê tông. Đến ngày 15/05/2022, ông T có liên hệ với ông Trương Thế Đ để thực hiện việc Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông Đ không đồng ý với lý do đất chưa thực hiện xong đường bê tông. Như vậy, đến ngày 15/05/2022, ông Trương Thế Đ từ chối thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thể hiện ý chí không mua thì chịu mất số tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên, sau khi đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành nhận thấy hợp đồng đặt cọc ngày 07/04/2022 được ký kết giữa ông T với ông Trương Thế Đ bị vô hiệu. Nên căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, ông T đã tự nguyện trả lại 100.000.000 đồng là đã khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc chưa đổ được đường bê tông là do khách quan về thời tiết đồng thời theo thỏa thuận trong hợp đồng việc chậm thực hiện cam kết về đường bê tông không phải là căn cứ để phạt cọc. Nay đề nghị Toà án tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về: Yêu cầu ông T phải trả ông Đ 100.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Kim T2 trình bày: Bà T2 thống nhất với ý kiến trình bày của ông Trương Thế Đ và không bổ sung gì thêm.

Quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kim P trình bày: Bà thống nhất với ý kiến trình bày của ông Đ và không bổ sung gì thêm.

Quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Văn Q và bà Vi Thị B1 trình bày: Ngày 09-04-2022, vợ chồng ông Q, bà B1 ký hợp đồng đặt cọc với ông Mai Ngọc T để nhận chuyển nhượng thửa đất số (06/15) 15x37, diện tích 500m², giá chuyển nhượng là: 390.000.000 đồng. Vợ chồng ông Q, bà B1 đã trả đủ tiền chuyển nhượng, nhưng đến ngày 06/7/2022 ông T nói thửa đất số 06/15 đang gặp trục trặc, chưa tách thửa được nên ông Tân đổi cho ông Q, bà B1 thửa khác là thửa đất số 249, tờ bản đồ số 62, vị trí thửa đất: Tổ dân phố N3, phường Q, thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Đến ngày 25/11/2022 ông T đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với thửa đất số 249, tờ bản đồ số 62 cho ông Q, bà B1.

Quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị B và ông Trương Văn H trình bày: Khoảng tháng 4/2014, vợ chồng bà B, ông H chuyển nhượng thửa đất số 14, tờ bản đồ số 62 cho ông T4, ông T3 và bà A (không nhớ rõ họ), diện tích đất chuyển nhượng là: 33420m², bà B, ông H đã nhận đủ tiền, giao đất. Sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất trên thì ông T4, ông T3 và bà A đã làm thủ tục tách thành nhiều thửa và chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T nên thoả thuận GCNQSDĐ đứng tên bà B, ông H nên khi chuyển nhượng thì bà B, ông H có nghĩa vụ ký hồ sơ tách thửa và đến Văn phòng công chứng để ký hồ sơ chuyển nhượng, bà B, ông H đã ký một số hồ sơ chuyển nhượng một số thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng, các thửa đất còn lại thì bà B, ông H đã ký hợp đồng uỷ quyền cho ông T có quyền tặng, cho, cho thuê chuyển nhượng các thửa đất trên nên bà B, ông H không có ý kiến gì đối với thửa đất trên.

Những người làm chứng: Ông Trần Văn T3, ông Trần Quang T4 và bà Lê Thị A trình bày: Khoảng tháng 4/2022 ông T3, ông T4 và bà A có góp tiền mua chung thửa đất 14, tờ bản đồ số 62 của ông H, bà B. Sau đó tách thửa và chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất đã được tách thửa đối với thửa đất 14, tờ bản đồ số 62 cho ông Mai Ngọc T. Việc chuyển nhượng đã xong từ lâu, đã nhận đủ tiền và ông H, bà B đã ký hợp đồng uỷ quyền toàn bộ các thửa đất sau khi tách ra cho ông T và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông T đã chuyển nhượng cho người khác nên không còn liên quan đến thửa đất trên.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 44/2024/DS-ST ngày 21-9-2024 của Tòa án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trương Thế Đ đối với ông Mai Ngọc T về việc huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 07-4-2022 giữa ông Mai Ngọc T với ông Trương Thế Đ và buộc ông Mai Ngọc T phải trả cho ông Trương Thế Đ số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 10-10-2024, nguyên đơn ông Trương Thế Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 18-10-2024, Viện Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 11/QĐ-VKS-DS, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án và đề nghị Tòa án ghi nhận sự thỏa thuận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia, thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Trương Thế Đ nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật. Quyết định kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông đúng theo quy định của pháp luật.
2. Xét nội dung giải quyết vụ án và yêu cầu kháng cáo của ông Trương Thế Đ và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông:

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án ghi nhận sự thỏa thuận, cụ thể như sau:

Các đương sự thống nhất huỷ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa ông Trương Thế Đ và ông Mai Ngọc T lập ngày 07-4-2022. Ông Mai Ngọc T có nghĩa vụ thanh toán cho ông Trương Thế Đ và bà Phạm Thị Kim T2 số tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng vào 02 đợt, cụ thể: đợt 01 thanh toán số tiền 20.000.000 đồng vào ngày 25-3-2025, đợt 02 thanh toán số tiền 30.000.000 đồng vào ngày 25-4-2025. Trường hợp ông T vi phạm nghĩa vụ thanh toán đợt 1 thì ông Đ có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án buộc ông T phải thanh toán toàn bộ số tiền 50.000.000 đồng theo quy định của pháp luật.

Về chi phí tố tụng: Ông Trương Thế Đ tự nguyện chịu toàn bộ số tiền 1.200.000 đồng (Một triệu hai trăm nghìn đồng) chi phí khai thác hồ sơ và số tiền 1.400.000 đồng (Một triệu bốn trăm nghìn đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ được khấu trừ vào số tiền 2.600.000 đồng ông Đ đã nộp.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự thống nhất đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Xét thấy, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Việc thỏa thuận của các đương sự nêu trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên cần sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

3. Xét quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên cần chấp nhận.
4. Về chi phí tố tụng: Ông Trương Thế Đ tự nguyện chịu toàn bộ số tiền 1.200.000 đồng (Một triệu hai trăm nghìn đồng) chi phí khai thác hồ sơ và số tiền 1.400.000 đồng (Một triệu bốn trăm nghìn đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ được khấu trừ vào số tiền 2.600.000 đồng ông Đ đã nộp.
5. Về án phí:
   1. Về án phí sơ thẩm: Căn cứ khoản 5 Điều 29 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án: Buộc ông Mai Ngọc T phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án nên ông Trương Thế Đ là người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 44/2024/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể như sau:
   1. Huỷ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa ông Trương Thế Đ và ông Mai Ngọc T lập ngày 07-4-2022.
   2. Ông Mai Ngọc T có nghĩa vụ thanh toán cho ông Trương Thế Đ và bà Phạm Thị Kim T2 số tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng vào 02 đợt, cụ thể: đợt 01 thanh toán số tiền 20.000.000 đồng vào ngày 25-3-2025, đợt 02 thanh toán số tiền 30.000.000 đồng vào ngày 25-4-2025. Trường hợp ông T vi phạm nghĩa vụ thanh toán đợt 1 thì ông Đ có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án buộc ông T phải thanh toán toàn bộ số tiền 50.000.000 đồng theo quy định của pháp luật.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án), cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357; khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trương Thế Đ tự nguyện chịu số tiền 1.200.000 đồng (Một triệu hai trăm nghìn đồng) chi phí khai thác hồ sơ và số tiền 1.400.000 đồng (Một triệu bốn trăm nghìn đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ được khấu trừ vào số tiền 2.600.000 đồng ông Đ đã nộp.
3. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Mai Ngọc T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 2.800.000 đồng (Hai triệu tám trăm đồng).

Hoàn trả ông Trương Thế Đ số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai tạm ứng án phí số 0006404 ngày 18-10-2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Trương Thế Đ phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai

thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007407 ngày 22-10-2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.