TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 27/2025/DS-ST

Ngày: 10-3-2025

V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Hoa.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Chu Thị Thanh Thủy;
2. Ông Bùi Thế Duy.

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Hồng Sơn – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Bùi Thị Xuân Tình - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 3 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 759/2024/DS-ST ngày 30 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 513/2024/QĐXXST-DS ngày 24/12/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 08/2025/QÐST-DS ngày 10/01/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 22/2025/QÐST-DS ngày 10/02/2025, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Lê Thanh T, sinh năm 1980; thường trú: Ấp M, xã Đ, huyện K, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Võ Thị Mỹ D, sinh năm 1960; địa chỉ: Số A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện hợp pháp theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 21/9/2024). Có mặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần K; địa chỉ trụ sở chính: Số E khu phố Đ, phường D, Thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Nguyễn Thị L; địa chỉ: khu phố H, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo pháp luật. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 10/09/2024; lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 25/12/2023, ông Lê Thanh T có ký Hợp đồng đặt cọc với Công ty cổ phần K để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Dự án khu nhà ở B, vị trí nhận chuyển nhượng là Ô số 6, khu liền kề LK.B thuộc một phần thửa đất số 1155, tờ bản đồ số 113 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 344824, số vào sổ cấp GCN: CT76896 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 25/6/2021, đất tọa lạc phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, diện tích đất chuyển nhượng là 60,6m² loại đất ở đô thị và căn nhà ở 1 trệt 2 lầu theo mẫu thiết kế, tổng diện tích sàn xây dựng 186.3m². Tổng giá trị hợp đồng là 3.250.000.000 đồng (Ba tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng), khi ký hợp đồng đặt tiền thanh toán đợt một 900.000.000 đồng, đợt hai thanh toán theo tiến độ. Thời gian hoàn tất thủ tục cấp GCN là 90 ngày, thời hạn bàn giao nhà là 04 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc và có thể chậm hơn nhưng không quá 02 tháng. Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng đặt cọc đến ngày khởi kiện, nguyên đơn không nhận được bất kỳ một văn bản hay thông báo nào của bị đơn về thời gian cụ thể để thanh toán, cung cấp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng theo như thỏa thuận, mặc dù đến thời hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã chủ động nhiều lần liên hệ với bị đơn để làm việc về thời hạn thanh toán tiếp theo, thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thời gian bàn giao nhà, đất nhưng bị đơn cố tình né tránh không gặp.

Nhận thấy, quyền lợi bị vi phạm nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số 003/2023/HĐ/TT ký ngày 25/12/2023 giữa Công ty cổ phần K với ông Lê Thanh T.

- Buộc Công ty cổ phần K trả lại cho ông T số tiền 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng) tiền đặt cọc công ty đã nhận vào ngày 15/12/2023 và tiền phạt vi phạm hợp đồng là 150%/tháng theo lãi suất cho vay của Ngân hàng Thương mại Cổ phần N (V), tiền lãi tạm tính đến ngày xét xử (10/3/2025) là: 101.250.000đồng (900.000.000 đồng x10%/năm x150% x 9 tháng = 1.001.250.000 đồng (Một tỷ không trăm lẻ một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng).

- Bị đơn Công ty Cổ phần K: bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia quá trình tố tụng và tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do, cũng không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì.

- Tại Biên bản xác minh ngày 07/01/2025, do Tòa án tiến hành, Ủy ban nhân dân phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương cung cấp thông tin như sau: Tại vị trí Ô số 6, khu liền kề LK.B thuộc một phần thửa đất số 1155, tờ bản đồ số 113 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 344824, số vào sổ cấp GCN: CT76896 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 25/6/2021 có căn nhà 01 trệt 02 lầu đang trong giai đoạn thi công.

2

Tại Biên bản xem xét thẩm định ngày 05/3/2025 ghi nhận: tài sản trên đất là 01 nhà ở loại 01 trệt, 02 lầu có kết cấu: tường gạch xây, nền đất, móng BTCT, cột BTCT, sàn BTCT, cửa cuốn, chưa lợp mái. Nhà xây hết diện tích đất.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa:

Quá trình tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã chấp hành theo đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Xét thấy, tại phiên tòa nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về lãi suất, đề nghị Tòa án xem xét đình chỉ một phần đối với yêu cầu này. Đối với yêu cầu về chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ký giữa nguyên đơn với bị đơn; buộc bị đơn thanh toán số tiền đặt cọc đã nhận và tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận là có căn cứ chấp nhận.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Bị đơn Công ty Cổ phần K (viết tắt Công ty K) đã được Tòa án niêm yết hợp lệ đến lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ vào Điều 228 Bộ luật tố tụng Dân sự Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn.

[1.2] Tại Bản cam kết ngày 20/9/2024, bà Nguyễn Thị Hồng H và ông Lê Thanh T thống nhất trình bày số tiền ông T đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Cổ phần K là tài sản riêng của ông T, không phải tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy, Tòa án xác định bà Nguyễn Thị Hồng H không có quyền lợi, nghĩa vụ gì trong vụ án này.

[2] Theo tài liệu chứng cứ nguyên đơn cung cấp thể hiện: Ngày 25/12/2023, nguyên đơn ông Lê Thanh T và bị đơn Công ty Cổ phần K ký kết hợp đồng thỏa thuận đặt cọc số 003/2023/HĐ/TT để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng diện tích đất 60,6m² và căn nhà ở 1 trệt 2 lầu theo mẫu thiết kế, tổng diện tích sàn xây dựng 186.3m², tại Ô số 6, khu liền kề LK.B, thuộc dự án Khu nhà ở B, địa chỉ dự án: phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Thực hiện hợp đồng, ngày 25/12/2023, nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn số tiền 900.000.000 đồng (BL số 22) nhưng bị đơn không thực hiện cam kết về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở như đã thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng.

[3] Xét thấy, hợp đồng đặt cọc số 003/2023/HĐ/TT ngày 25/12/2023, giữa Công ty K với ông Lê Thanh T được giao kết giữa người có thẩm quyền, thể hiện ý chí thỏa thuận tự nguyện của hai bên, không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội nên có hiệu lực bắt buộc các bên phải tôn trọng thực hiện. Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nhằm đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Ô số 6, khu liền kề LK.B, thuộc dự án Khu nhà ở B. Theo thỏa thuận tại Điều 2 về “Giá trị hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán”, Điều 3 về “Lập hồ sơ xin giấy hứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

3

với đất” và Điều 4 “Quy định về bàn giao nhà” của Hợp đồng thì nguyên đơn đã thực hiện việc đặt cọc cho bị đơn số tiền 900.000.000 đồng vào ngày 25/12/2023. Tuy nhiên, từ đó đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận tại Điều 3, Điều 4 trong hợp đồng, cụ thể tại khoản 3.1 Điều 3, quy định “Thời hạn Bên A hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên B dự kiến trong vòng 90 (chín mươi) ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng này. Tuy nhiên, tùy thuộc vào việc xem xét, phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyên nên thời gian hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận có thể sau thời hạn dự kiến là 90 (chín mươi) ngày làm việc” và khoản 4.2, 4.3 Điều 4 quy định “Thời hạn bàn giao nhà: dự kiến trong vòng 04 tháng kể từ ngày hợp đồng được ký kết. Thời điểm bàn giao nhà thực tế có thể sớm hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 02 tháng kể từ thời điểm đến hạn bàn giao. Bên A phải có văn bản thông báo cho bên B biết lý do chậm bàn giao”, “Trước ngày bàn giao nhà ở 15 (mười lăm) ngày, Bên A phải gửi thông báo cho Bên B về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao nhà”, nhưng từ khi ký hợp đồng đến nay bị đơn (Bên A) không có bất kỳ thông báo nào cho nguyên đơn (Bên B) về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao nên nguyên đơn (Bên B) không thể thực hiện việc thanh toán theo quy định tại điểm c khoản 4.1 Điều 4 của Hợp đồng. Như vậy, bị đơn đã vi phạm về thời gian thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận nên nguyên đơn căn cư vào quy định tại điểm f, khoản 9.3 Điều 9 của Hợp đồng, yêu cầu Chấm dứt hợp đồng đặt cọc là có cơ sở chấp nhận.

[4] Đối với yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn: Tại điểm b khoản 9.4 Điều 9 của Hợp đồng quy định cụ thể về xử lý hậu quả do việc chấm dứt hợp đồng do lỗi của Bên A dẫn đến chấm dứt Hợp đồng theo quy định. Như đã phân tích ở trên thì việc làm cho Hợp đồng chấm dứt là lỗi của bên A, vì vậy, nguyên đơn căn cứ vào thỏa thuận tại gạch đầu dòng thứ nhất của điểm b khoản 9.4 Điều 4 của Hợp đồng để yêu cầu bên A phải thanh toán “Khoản lãi phạt theo quy định tại Điểm (a), khoản 9.1 Điều này”, điểm a khoản 9.1 Điều 9 của Hợp đồng quy định: “a) Trường hợp Bên A chậm thực hiện thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở cho Bên B quá 60 (sáu mươi) ngày kể từ thời điểm Bên A phải làm thủ tục chuyển nhượng quy định tại Điều 3 của Hợp đồng này mà do lỗi của Bên A và với điều kiện Bên B tuân thủ mọi điều kiện và điều khoản của Hợp đồng này, thì bên A sẽ phải chi trả cho bên B tiền lãi tương đương 150% lãi suất cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần N (V) chi nhánh B với loại kỳ hạn tương ứng tính từ thời điểm chậm đến thời điểm chuyển nhượng thực tế tính trên tổng số tiền mà bên B đã thực thanh toán cho Bên A”. Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn xác định mức lãi suất làm căn cứ để tính tiền lãi là 10%/năm theo bảng lãi suất cho vay tiêu dùng ngắn hạn không có tài sản đảm bảo do Ngân hàng TMCP N công bố, mức lãi suất này cũng phù hợp với mức lãi suất Tòa án thu thập tại Ngân hàng TMCP N – Chi nhánh B. Vì vậy, yêu cầu phạt vi phạm của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải thanh toán số tiền 101.250.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An phù hợp với quy định pháp luật và quan điểm của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

4

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định của Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Nguyên đơn không phải chịu.

[7] Về chi phí xem xét thẩm định: Bị đơn phải chịu theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, 96, 144, 147, 244, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 116, 117, 328, 428, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thanh T với bị đơn Công ty cổ phần K.

- Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (V/v đặt tiền nhằm chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương) số 003/2023/HĐ/TT ký ngày 25/12/2023 giữa ông Lê Thanh T với Công ty cổ phần K.

- Buộc Công ty cổ phần K phải trả cho ông Lê Thanh T số tiền 1.001.250.000 đồng (Một tỷ không trăm lẻ một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) trong đó tiền đặt cọc đã nhận là 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng, tiền phạt vi phạm Hợp đồng là 101.250.000 đồng (một trăm lẻ một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần K phải chịu 42.037.500 (bốn mươi hai triệu không trăm ba mươi bảy nghìn năm trăm) đồng.

Trả lại cho ông Lê Thanh T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.217.500 (hai mươi mốt triệu, hai trăm mười bảy nghìn, năm trăm) đồng theo Biên lai thu tiền số 0001789 ngày 23/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An.

4. Về chi phí xem xét thẩm định: Bị đơn Công ty cổ phần K có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Lê Thanh T số tiền 2.000.000 đồng (hai triệu đồng).

5. Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.

5

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự ./.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Dương (01); - VKSND thành phố Dĩ An (01); - CCTHA DS thành phố Dĩ An (01); - Đương sự (02); - Lưu: VT, hồ sơ vụ án (02).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Kim Hoa

6