TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 286/2024/DS-PT Ngày: 17-6-2024 V/v “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Văn Diệp.

Các Thẩm phán: Ông Hồ Văn Cường;

Ông Trần Thanh Tòng.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Phố, Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Bé Thi – Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 139/2024/TLPT-DS ngày 08 tháng 5 năm 2024, về “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”; do Bản án Dân sự sơ thẩm số 22/2024/DS-ST ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 197/2024/QĐ-PT ngày 14 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Công T, sinh năm 1976. Địa chỉ: Tổ F, ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Lê Thị T1, sinh năm 1966. Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tây Ninh (Văn bản ủy quyền ngày 13 tháng 7 năm 2023) (có mặt).

2. Bị đơn: Chị Huỳnh Ngọc T2, sinh năm 1988. Địa chỉ: Khu phố C, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (Vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Chị Huỳnh Tuyết N, sinh năm 1993. Địa chỉ: Khu phố C, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (Văn bản ủy quyền ngày 04/7/2023) (có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3. Chị Huỳnh Tuyết N, sinh năm 1993. Địa chỉ: Khu phố C, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (có mặt).
4. Anh Đinh Hải N1; Sinh năm 1983. Địa chỉ: Khu phố A, Phường B, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (có mặt).
5. Chị Bùi Thị Hồng Đ, sinh năm 1980. Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của chị Đ: Anh Đinh Hải N1, sinh năm 1983 (Văn bản uỷ quyền ngày 09 tháng 10 năm 2023) (có mặt).

6. Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1980. Địa chỉ: Tổ F, ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Có kháng cáo: Anh Đinh Hải N1, chị Huỳnh Tuyết N.

Có kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 16-6-2023, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn anh Nguyễn Công T trình bày:

Anh có vay của chị Huỳnh Tuyết N số tiền 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng để thanh toán khoản vay 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng tại Ngân hàng B. Ngày 02-3-2023, sau khi chị N tất toán xong khoản vay, anh nhận lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 518, tờ bản đồ 03, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh đang thế chấp rồi cùng chị N và chị Huỳnh Ngọc T2 đến Văn phòng công chứng Trần Duy L công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất này. Mục đích việc công chứng hợp đồng nhằm đảm bảo cho khoản vay nêu trên. Sau đó, tại quán cà phê T3, đối diện Văn phòng công chứng, chị N lập hợp đồng vay tài sản giữa bên cho vay là chị T2, bên vay là anh, số tiền vay là 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng, thời hạn vay 12 tháng, lãi suất 02%/tháng, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất nêu trên. Ngoài số tiền gốc và lãi chị N trả thay vợ chồng anh tại Ngân hàng là 524.500.000 (năm trăm hai mươi bốn triệu năm trăm nghìn) đồng, chị N trừ trước một tháng tiền lãi là 14.000.000 (mười bốn triệu) đồng, còn lại chị N giao cho anh thêm số tiền là 161.500.000 (một trăm sáu mươi mốt triệu năm trăm nghìn) đồng. Khi giao nhận tiền chỉ có mặt anh, chị N và chị T2. Hiện, ngoài tiền lãi tháng đầu tiên ra thì anh chưa trả cho chị N khoản tiền gốc, lãi nào.

Khoảng hơn 01 tháng sau, chị N có gọi điện thoại yêu cầu anh trả tiền lãi, đồng thời thông báo đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh cho anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và chị T2 là hợp đồng giả tạo vì thực chất đây là quan hệ vay tiền chứ không có sự việc chuyển nhượng. Anh yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với chị Huỳnh Ngọc T2 vô hiệu. Hợp đồng vay tiền ghi tên chị T2, nếu xác định là tiền của chị N thì vợ chồng anh đồng ý trả lại cho chị N số tiền đã vay là 686.000.000 đồng và tiền lãi tính theo quy định của pháp luật từ ngày vay 02-3-2023 cho đến ngày Toà án giải quyết xong vụ án.

Ngày 22-9-2023, anh khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Huỳnh Ngọc T2 và anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ vô hiệu.

Tại phiên tòa, anh T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - bà Lê Thị T1 trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T và chị T2 là hợp đồng giả tạo vì không có thoả thuận giá chuyển nhượng nhà, đất trên thực tế, không thoả thuận thời hạn giao nhà đất, lời khai của hai người làm chứng về việc chị N có giao tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T có mâu thuẫn, hơn nữa hai người này có mối quan hệ thân thiết với chị N nên lời trình bày không khách quan. Thời điểm hai bên ký hợp đồng, giá đất đang sốt nên việc chuyển nhượng với giá 700.000.000 đồng là quá thấp so với giá đất thực tế tại thời điểm đó. Ngoài ra, vợ anh T, chị H vẫn đang sử dụng nhà đất ổn định. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T với chị T2 vô hiệu do giả tạo nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị T2 với vợ chồng anh N1, chị Đ cũng là vô hiệu.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn chị Huỳnh Ngọc T2 trình bày:

Chị là chị ruột của Huỳnh Tuyết N. Chị N có nhờ chị đứng tên nhận chuyển nhượng dùm phần đất, không nhớ ở đâu. Chị và chị N có đến Văn phòng công chứng Trần Duy L ký hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, tại quán cà phê đối diện Phòng công chứng, chị có nhìn thấy chị N đưa cho ông T số tiền là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, chị thấy ông T đếm tiền nên biết rõ số tiền. Sau đó, ông T và chị ký giấy vay tiền, theo nội dung giấy này thì chị có cho ông T vay tiền. Giấy vay tiền này được lập thành hai bản, chị N giữ một bản và ông T giữ một bản. Chị không đọc lại nên không biết số tiền ghi trong giấy cho vay là bao nhiêu. Chị cũng không biết tại sao chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lại ký giấy vay tiền.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và là người đại diện hợp pháp cho bị đơn Huỳnh Ngọc T2, chị Huỳnh Tuyết N trình bày trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa:

Thông qua người môi giới, chị liên hệ anh T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 518, tờ bản đồ 03, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh giá là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. Ngày 02-3-2023 tại quán cà phê T3 (đối diện Văn phòng C), chị lập Hợp đồng vay số tiền 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng đưa cho anh T và chị ruột của chị là Huỳnh Ngọc T2 ký tên. Do tiền này chị phải vay của người khác để nhận chuyển nhượng nên chị lập hợp đồng vay mà không làm giấy giao nhận tiền chuyển nhượng đất. Sau khi ký hợp đồng vay, chị và anh T vào Ngân hàng B tất toán khoản vay và giao cho anh T số tiền 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng.

Sau khi làm thủ tục đáo hạn Ngân hàng xong, chị, anh T và chị T2 cùng đến Văn phòng công chứng Trần Duy L công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, tại quán cà phê T3, chị giao thêm cho anh T số tiền chuyển nhượng là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Việc giao nhận số tiền này không có giấy tờ, chứng cứ gì, nhưng có chị Trần Thị Phương T4 và chị Huỳnh Ngọc T2 chứng kiến.

Anh T thỏa thuận miệng trong thời hạn 01 tháng sẽ nhận chuyển nhượng lại nhà đất này, nếu hết thời hạn này mà anh không nhận chuyển nhượng lại thì phải giao nhà, đất cho chị. Đồng thời, trong thời hạn 01 tháng này, anh T phải trả lãi của số tiền 700.000.000 đồng theo mức lãi suất là 2%/tháng, thỏa thuận việc trả lãi có ghi trong hợp đồng vay.

Hết thời hạn 01 tháng, anh T yêu cầu chị chuyển nhượng lại nhà đất cho anh của ông T (không rõ thông tin) với giá 850.000.000 (tám trăm năm mươi triệu) đồng nhưng chị không đồng ý. Sau đó chị chuyển nhượng lại nhà đất cho vợ chồng anh Đinh Hải N1 với giá là 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng. Anh N1 đã giao đủ tiền sau khi hai bên công chứng hợp đồng.

Sau khi chuyển nhượng lại nhà, đất cho vợ chồng anh N1, chị có gọi điện yêu cầu bàn giao nhà, đất thì anh T có nói đồng ý giao nhà, đất. Tuy nhiên, nhiều lần chị và anh N1 đến gặp anh T yêu cầu bàn giao nhà, đất thì ông T né tránh.

Nhà, đất tại thửa 518, tờ bản đồ số 3 tại ấp T, xã A do chị nhận chuyển nhượng của anh T nhưng nhờ chị ruột Huỳnh Ngọc T2 đứng tên giùm, nhà đất này chị đã chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh N1. Các giao dịch đều thực hiện đúng quy định pháp luật. Chị và chị T2 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh T.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đinh Hải N1, và là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Bùi Thị Hồng Đ trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa:

Vào năm 2023, thông qua các mối quan hệ xã hội, anh có quen biết và được chị N giới thiệu có chuyển nhượng nhà, đất diện tích 1045,9 m², thửa 518, tờ bản đồ số 03, tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh. Chị N kêu chuyển nhượng với giá 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng và phải trả thêm cho người môi giới 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, tổng cộng là 1.200.000.000 (một tỷ hai trăm triệu) đồng. Sau khi xem đất thì anh đồng ý mua. Anh không liên hệ chính quyền địa phương tìm hiểu các thông tin về thửa đất mà chỉ xem trên giấy tờ. Hai bên không ký hợp đồng đặt cọc, mà chỉ lập một hợp đồng chuyển nhượng duy nhất tại Văn phòng C1 vào ngày 01-4-2023 như chị N đã giao nộp cho Tòa án. Vợ chồng anh đã giao đủ số tiền chuyển nhượng đất là 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng cho chị N. Ngày 06-6-2023, vợ chồng anh đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị N có gọi điện cho anh T yêu cầu sau 15 ngày phải giao nhà, đất thì anh T đồng ý. Sau 15 ngày, anh có đến gặp anh T yêu cầu giao nhà đất thì anh T xin lưu trú thêm 02 tháng nhưng anh không đồng ý.

Việc chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng anh với chị T2 là hợp pháp, tuân thủ đúng quy định pháp luật nên vợ chồng anh không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của anh T. Hiện anh T đang giữ tài sản của anh bất hợp pháp nên đề nghị Toà án xét xử đúng pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2024/DS-ST ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ Điều 122, 124, 407, 463, 466, 468, 470 Bộ luật Dân sự; Điều 106, 195 Luật Đất đai; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Công T đối với chị Huỳnh Ngọc T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu”.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1200 quyển số 03/2023.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02-3-2023 tại Văn phòng công chứng Trần Duy L giữa anh Nguyễn Công T và chị Huỳnh Ngọc T2 đối với diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Công T đối với anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ, chị Huỳnh Ngọc T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1236 quyển số 04/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-4-2023 tại Văn phòng C1 giữa chị Huỳnh Ngọc T2 và anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ đối với diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

3. Anh Nguyễn Công T được quyền sử dụng diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh. Anh Nguyễn Công T có trách nhiệm liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Công T theo quy định pháp luật.
4. Anh Nguyễn Công T có nghĩa vụ thanh toán cho chị Huỳnh Tuyết N số tiền vay là 849.121.000 (tám trăm bốn mươi chín triệu một trăm hai mươi mốt nghìn) đồng, trong đó: nợ gốc là 697.667.000 (sáu trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm sáu mươi bảy nghìn) đồng, tiền lãi là 151.454.000 (một trăm năm mươi mốt triệu bốn trăm năm mươi bốn nghìn) đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án.

Nội dung kháng cáo:

Theo đơn kháng cáo đề ngày 12 tháng 4 năm 2024 của anh Đinh Hải N1 đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh sửa bản án sơ thẩm, lưu thông hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh với chị T2.

Ngày 16-4-2024 Chị Huỳnh Tuyết N có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh sửa bản án sơ thẩm, lưu thông hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh T với chị T2 và hợp đồng giữa chị T2 đối với anh N1, chị Đ. Đồng thời yêu cầu anh T bồi thường số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng.

Ngày 16-4-2024 Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành có Quyết định số 02/QĐ-VKS-DS kháng nghị đề nghị hủy án Bản án sơ thẩm do không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không giải quyết triệt để vụ án.

Tại phiên tòa:

• Chị Huỳnh Tuyết N trình bày: Thực tế là anh T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị giá 1.000.000.000 đồng. Vì số tiền mua đất chị hỏi vay của người khác nên có kêu anh T ký hợp đồng vay tiền 700.000.000 đồng và khi ký hợp đồng chuyển nhượng để giá 300.000.000 đồng (nhưng nhờ chị ruột là Huỳnh Ngọc T2 đứng tên). Hai khoản là đủ số tiền chuyển nhượng. Có thỏa thuận miệng trong vòng 01 tháng anh T sẽ mua lại phần đất chuyển nhượng, nhưng anh T không thực hiện. Vì vậy chị đã chuyển nhượng cho anh N1, chị Đ với giá 900.000.000 đồng. Nay yêu cầu Hội đồng xét xử, xét xử theo quy định của pháp luật và buộc anh T phải bồi thường cho chị để chị bồi thường cho anh N1.
• Anh N1 trình bày: Yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét. Vì anh mua đất hợp pháp được pháp luật công nhận. Yêu cầu xét xử đúng pháp luật bảo đảm quyền lợi của anh, nếu không công nhận hợp đồng chuyển nhượng thì phải bồi thường thỏa đáng cho anh gồm các khoản như sau: Tiền trả theo hợp đồng chuyển nhượng 900.000.000 đồng, tiền cò 300.000.000 đồng; tiền đã nhận cọc của người khác là 300.000.000 đồng nhưng phải chịu phạt gấp 03 lần là 900.000.000 đồng và chi phí đi lại là 5.000.000 đồng. Tổng cộng 2.105.000.000 đồng.
• Đại diện nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ, bởi những lý do sau:
• Trên đất có ngôi nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có ký hợp đồng đặt cọc, nhưng có hợp đồng vay tiền trong đó có thể hiện thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thời hạn vay là 12 tháng và nhận trước tiền lãi 01 tháng; giá chuyển nhượng 01 tỷ, nhưng trong hợp đồng thể hiện có 300.000.000 đồng, không có giấy tờ chứng minh việc trả tiền chuyển nhượng; giữa chị T2 và chị N cũng có lời khai mâu thuẫn, chị T2 xác nhận chỉ đứng giấy giùm chị N, không biết rõ nội dung giấy vay tiền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa hôm nay chị N thừa nhận nội dung ghi âm cuộc nói chuyển giữa anh T với chị N có anh N2 cùng nghe. Chị N nói nếu hợp đồng vô hiệu thì anh T trả tiền vay là lãi suất.
• Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa chị T2 với anh N1: Không có việc đo đạc, thẩm định tài sản; anh T không có việc bàn giao đất cho bất cứ ai; không thể hiện việc giao nhận tiền. Anh N1 khai giao tại phòng công chứng, chị N khai giao tại quán cà phê. Thực tế từ trước đến nay anh T vẫn quản lý, sử dụng nhà đất.

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của chị N, anh N1. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh.

• Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội quy phiên tòa;
• Về nội dung:
• Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành thấy rằng:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (CNQSDĐ) đất lập ngày 02-3-2023 giữa anh T với chị T2 tồn tại song song với hợp đồng vay tài sản (cùng ngày 02-3-2023) là có thật. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu, đảm bảo cho hợp đồng vay là phù hợp. Chị T2 thừa nhận chỉ đứng tên giùm chị N, thực tế là chị N là người cho anh T vay tiền, anh T cũng xác nhận là vay tiền của chị N và đồng ý trả tiền vay cùng lãi suất cho chị N, nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh T trả tiền cho chị N là có căn cứ. Hiện tại đất là do anh T vẫn đang quản lý sử dụng, nên không phải hoàn trả cho nhau.

Hợp đồng CNQSDĐ giữa chị T2 với anh N1, chị Đ: Do Hợp đồng CNQSDĐ giữa anh T với chị T2 không phát sinh hiệu lực ngay từ đầu; tài sản không được phép giao dịch hợp pháp; trên đất có nhà cấp 4 kiên cố do gia đình anh T đang quản lý, sử dụng nhưng chưa được đề cầp, định đoạt hay thỏa thuận gì với người đang quản lý tài sản; các bên chưa có việc giao nhận nhà đất, anh N1 không cung cấp được chứng cứ chứng minh, đồng thời anh N1 chưa tìm hiểu kỹ thông tin trước khi nhận chuyển nhượng. Như vậy, mặc dù hợp đồng CNQSDĐ giữa chị T2 với anh N1 là tuân thủ về hịnh thức, nhưng đối tượng là QSD đất không thực hiện chuyển giao được ngay từ đầu, nên anh N1 không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự. Do đó Hợp đồng CNQSDĐ giữa chị T2 với anh N1 cũng vô hiệu.

Suốt quá trình giải quyết vụ án anh N1 cho rằng việc nhận chuyển nhượng đất của mình là hợp pháp, đồng thời yêu cầu được giải quyết đúng pháp luật. Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng CNQSDĐ giữa chị T2 với anh Nam vô h mà không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết triệt để vụ án, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn xem xét quyết định chi phí tố tụng, án phí đối với anh N1, chị Đ cũng không đúng với quy định của pháp luật.

Xét thấy kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm. Do đề nghị hủy bản án sơ thẩm, nên không xem xét đến kháng cáo của các đượng sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng:

Sau khi Tòa án nhân dân huyện Châu Thành xét xử sơ thẩm ngày 01-4-2024, đến ngày 12-4-2024 anh Đinh Hải N1 có đơn kháng cáo; ngày 16-4-2024 chị Huỳnh Tuyết N có đơn kháng cáo, các đương sự có nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Xét thấy việc kháng cáo của đương sự là đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Ngày 16-4-2024 Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành có Quyết định số 02/QĐ-VKS-DS kháng nghị. Xét thấy kháng nghị là đảm bảo thời hạn theo quy định của pháp luật.

Bị đơn chị T2 vắng mặt, đã ủy quyền cho chị N tham gia tố tụng; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Đ vắng mặt đã ủy quyền cho anh N1 tham gia tố tụng; Chị H vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự, tiến hành xét xử vụ án vắng mặt chị T2, chị H, chị Đ.

[2] Xét nội dung kháng cáo của anh Đinh Hải N1, chị Huỳnh Tuyết N:

[2.1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 02-3-2023 giữa anh T và chị T2

• Tại thời điểm chuyển nhượng, trên đất đã có căn nhà cấp 04 xây dựng kiên cố (trị giá 351.585.000 đồng theo kết quả định giá khi giải quyết vụ án) nhưng chị N trình bày hai bên không thỏa thuận chuyển nhượng nhà. Điều này cho thấy bản chất việc thỏa thuận giao kết Hợp đồng giữa hai bên là không gắn với thực tế và không có thật, vì nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thỏa thuận về căn nhà xây dựng trên đất sẽ dẫn đến khả năng đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
• Chị N trình bày thỏa thuận cho anh T ở nhờ 01 tháng để nhận chuyển nhượng lại nhà, đất nhưng không có chứng cứ chứng minh thỏa thuận này. Thực tế vợ chồng anh T vẫn sử dụng nhà, đất ổn định, xuyên suốt từ trước đến nay. Như vậy, không có việc bàn giao tài sản giữa anh T và chị N.
• Anh T cung cấp giấy vay tiền đề ngày 02-3-2023 số tiền 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng giữa bên cho vay là chị T2, bên vay là anh, chị N là người làm chứng. Chị N thừa nhận giấy tay này là đúng. Việc chị N trình bày lập giấy tay cho vay thay vì biên nhận giao tiền nhận chuyển nhượng đất vì số tiền này do chị đi vay của người khác để nhận chuyển nhượng đất là chưa hợp lý, không đúng bản chất giao dịch. Chị N trình bày đã giao đủ tiền nhận chuyển nhượng đất là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng, tuy nhiên, 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng lại thể hiện dưới hình thức giấy nợ cho vay tiền, 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng còn lại không có cơ sở chứng minh. Trong khi đó, lời khai của anh T về việc vay số tiền 700.000.000 (bảy trăm triệu) đồng để đáo hạn khoản vay tại Ngân hàng và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay phù hợp với các chứng cứ là giấy Hợp đồng vay tiền, thời điểm đáo hạn khoản vay theo các chứng từ giao dịch tại Ngân hàng. Do đó, có cơ sở xác định hợp đồng vay tiền giữa hai bên là có thật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay. Căn cứ Điều 124, Điều 407 Bộ luật Dân sự, xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T và chị T2 vô hiệu.

[2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01-4-2023 giữa chị T2 và anh N1, chị Đào

Anh Nam và chị Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chị T2 và hiện đang đứng tên sở hữu quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, anh N3 thừa nhận lúc nhận chuyển nhượng chỉ căn cứ trên giấy tờ, không liên hệ chính quyền địa phương để tìm hiểu thông tin thửa đất, tình trạng tranh chấp của thửa đất. Trên đất hiện có căn nhà kiên cố do vợ chồng anh T đang quản lý sử dụng, anh N3 có thể đến xem đất và trao đổi với người đang sống trên đất để nắm bắt thông tin, bảo vệ quyền lợi cho mình trước khi nhận chuyển nhượng nhưng anh đã không thực hiện. Như vậy, dù giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng anh và chị T2 tuân thủ trình tự quy định pháp luật nhưng anh không phải là người thứ ba ngay tình. Do không đảm bảo là người thứ ba ngay tình nên căn cứ quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T và chị T2 vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh N3, chị Đ và chị T2 cũng vô hiệu.

Anh N3, chị Đ yêu cầu lưu thông hợp đồng chuyển nhượng là không có cơ sở chấp nhận, nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu là có căn cứ.

[2.3] Giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 02-3-2023 giữa anh T và chị T2 vô hiệu

Anh T xác định người cho anh vay tiền là chị N; chị N và chị T2 thống nhất người cho vay là chị N, chị T2 chỉ là người đứng tên giúp. Do đó, xác định bên cho vay là chị N.

Giải quyết hợp đồng vay tài sản bị che giấu: Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự: “...Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan...”. Như vậy, phải xem xét và giải quyết hợp đồng vay tài sản giữa anh T, chị N mới đảm bảo quyền lợi các bên và đảm bảo giải quyết triệt để vụ án.

Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh T có nghĩa vụ phải thanh toán cho chị N là: 849.121.000 đồng. Trong đó gồm tiền gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, lãi chậm trả là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật. Mặt khác chị N, chị T2 và anh T cũng không có kháng cáo nội dung này.

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của anh Đinh Hải N1 và chị Huỳnh Tuyết N.

[3] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành:

[3.1] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Chị T2, chị N và anh N1, chị Đ cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh N1, chị Đ và chị T2 có hiệu lực pháp luật nên trong quá trình giải quyết vụ án không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Lẽ ra Tòa án cấp sơ thẩm phải tiến hành giải thích và ghi lại bằng văn bản lưu vào hồ sơ để xem xét theo hướng dẫn tại mục 2 phần III giải đáp nghiệp vụ số 01/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm tuyên “Các đương sự có liên quan có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong một vụ án khác nếu có yêu cầu theo quy định pháp luật” là không đúng, không giải quyết triệt để vụ án làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba. Cụ thể trong vụ án này chị T2 và chị N biết việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ anh T là hợp đồng giả cách nhầm đảm bảo cho hợp đồng vay, nhưng cố tình chuyển nhượng lại cho anh N1 và chị Đ. Tuy chị N thừa nhận mọi giao dịch là do chị thực hiện, chị T2 chỉ đứng tên giúp trong các hợp đồng, nhưng người ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh N1, chị Đ là chị T2. Vì vậy chị T2 phải có trách nhiệm liên đới với chị N trả lại số tiền nhận chuyển nhượng là 900.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho cho anh N1, chị Đ. Căn cứ vào kết quả định giá tài sản của Hội đồng định giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm, phần đất có giá trị là 1.120.000.000 đồng. Do đó cần buộc chị T2 và chị N liên đới trả cho anh N1, chị Đ số tiền 1.120.000.000 đồng.

[3.2] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu của anh Nguyễn Công T được chấp nhận và chị Huỳnh Ngọc T2 là người có lỗi dẫn đến các hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu nên chị T2 phải có nghĩa vụ chịu. Anh T đã nộp tạm ứng số tiền 3.000.000 đồng, vì vậy chị T2 phải nộp để hoàn trả cho anh T. Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ phải chịu 1.500.000 đồng là không chính xác.

[3.3] Án phí sơ thẩm: Xét yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Công T đối với chị Huỳnh Ngọc T2 và giữa chị Huỳnh Ngọc T2 với anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ được chấp nhận nên chị Huỳnh Ngọc T2 phải chịu án phí dân sự đối với 02 giao dịch là 600.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là không chính xác.

Từ những nhận định trên, không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm; có căn cứ chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành; chấp nhận một phần đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa. Sửa bản án sơ thẩm số 22/2024/DS-ST ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

[4] Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên anh Đinh Hải N1, chị Huỳnh Tuyết N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Đinh Hải N1, chị Huỳnh Tuyết N.

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2024/DS-ST ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ Điều 122, 124, 407, 463, 466, 468, 470 Bộ luật Dân sự; Điều 106, 195 Luật Đất đai; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Công T đối với chị Huỳnh Ngọc T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu”.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1200 quyển số 03/2023.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02-3-2023 tại Văn phòng công chứng Trần Duy L giữa anh Nguyễn Công T và chị Huỳnh Ngọc T2 đối với diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1236 quyển số 04/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-4-2023 tại Văn phòng C1 giữa chị Huỳnh Ngọc T2 và anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ đối với diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

2. Buộc chị Huỳnh Ngọc T2 và chị Huỳnh Tuyết N có nghĩa vụ liên đới trả cho anh Đinh Hải N1, chị Bùi Thị Hồng Đ số tiền 1.120.000.000 (Một tỷ một trăm hai mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Anh Nguyễn Công T được quyền sử dụng diện tích đất 1045,9 m² (gồm 100 m² đất ở tại nông thôn và 945,9 m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 518, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại ấp T, xã A, huyện C, tỉnh Tây Ninh. Anh Nguyễn Công T có trách nhiệm liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Nguyễn Công T theo quy định pháp luật.

(Vị trí thửa đất và độ dài tứ cận có sơ đồ đo vẽ kèm theo).

4. Anh Nguyễn Công T có nghĩa vụ thanh toán cho chị Huỳnh Tuyết N số tiền vay là 849.121.000 (tám trăm bốn mươi chín triệu một trăm hai mươi mốt nghìn) đồng, trong đó: nợ gốc là 697.667.000 (sáu trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm sáu mươi bảy nghìn) đồng, tiền lãi là 151.454.000 (một trăm năm mươi mốt triệu bốn trăm năm mươi bốn nghìn) đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Về chi phí tố tụng:

Chị Huỳnh Ngọc T2 phải nộp chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá là 3.000.000 (Ba triệu) đồng, để hoàn trả lại cho anh Nguyễn Công T.

6. Về án phí dân sự:
1. Án phí dân sự sơ thẩm: Chị Huỳnh Ngọc T2 phải chịu 600.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm về tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Chị Huỳnh Ngọc T2 và chị Huỳnh Tuyết N phải chịu 45.600.000 đồng về thực hiện nghĩa vụ bồi thường cho anh N1, chị Đ.

Anh Nguyễn Công T chịu 37.473.630 (ba mươi bảy triệu bốn trăm bảy mươi ba nghìn sáu trăm ba mươi) đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí anh đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0018759 ngày 23-6-2023 và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0019065 ngày 22-9-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. Anh T còn phải nộp 36.873.630 (ba mươi sáu triệu tám trăm bảy mươi ba nghìn sáu trăm ba mươi) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Anh Đinh Hải N1 phải chịu 300.000 đồng. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 0009105 ngày 12-4-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh (Đã nộp xong).

Chị Huỳnh Tuyết N phải chịu 300.000 đồng. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 0009121 ngày 16-4-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh (Đã nộp xong).

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND.TTN; - TAND huyện Châu Thành; - Chi cục THADS huyện Châu Thành; - Phòng KTNV. TATTN; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ; - Lưu tập án DSPT.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Văn Diệp