Bản án số: 2650/2024/DS-ST

Ngày: 21/6/2024

“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Chung Cảnh Long

Các Hội thẩm nhân dân:

• 1. Bà Đặng Thị Thu Oanh
• 2. Ông Phạm Văn Tâm

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Võ Hồng Duyên – Kiểm sát viên.

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Dũng – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 21 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 607/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 7 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2203/2024/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 4 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 3402/2024/QĐST-DS ngày 24 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lê Xuân Vạn S

Địa chỉ: Tổ 1, khu phố E, phường A, thành phố P, tỉnh Kiên Giang.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Thanh M (có mặt)

Địa chỉ: 1 Nguyễn Thị N thuộc KĐT V, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh

(Văn bản ủy quyền ngày 15/6/2022)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Luật sư Nguyễn Thành T – Công ty L thuộc đoàn luật sư Thành phố H (có mặt)

Địa chỉ: Tầng H, số E Hồ T, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ T1

Địa chỉ: D, hẻm B N, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền:

• 1. Ông Hà Nam T2 (vắng mặt)

Địa chỉ: E đường A, khu phố G, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh

(Văn bản ủy quyền ngày 28/02/2023

• 2. Bà Hà Thị T3 (vắng mặt)

Địa chỉ: 1 đường A, khu phố C, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh

(Văn bản ủy quyền ngày 17/02/2023)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Bà Đỗ Thị D (có đơn xin vắng mặt)

Địa chỉ: Hồ N, huyện G, tỉnh Nam Định

• - Phòng C (vắng mặt)

Địa chỉ: A T, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện nguyên đơn ông Trần Thanh M bày:

Ngày 30/11/2021, ông Lê Xuân Vạn S và bà Nguyễn Thị Mỹ T1 ký Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyển số 11/2021 tại Văn phòng C1 về việc bà T1 hứa chuyển nhượng cho ông S quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa 696, tờ bản đồ 50, phường T, Quận I (nay là thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH08875 do Ủy ban nhân dân Quận I cấp ngày 07/12/2020. Theo thỏa thuận, giá chuyển nhượng là 3.280.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, ông S đã đặt cọc cho bà T1 số tiền 500.000.000 đồng. Bà T1 đã nhận đủ số tiền đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản. Theo hợp đồng, bà T1 thỏa thuận là ngày 30/3/2022 sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên. Tuy nhiên, hết thời hạn nêu trên bà T1 vẫn không ký hợp đồng chuyển nhượng mặc dù ông S đã nhiều lần liên lạc yêu cầu.

Do bà T1 đã vi phạm hợp đồng, tôi yêu cầu bà T1 trả cho ông S số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc là 500.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.000.000.000 đồng. Tài sản này là tài sản cá nhân ông S.

Luật sư Nguyễn Thành T trình bày:

Luật sư T thống nhất lời trình bày của ông Trần Thanh M. Luật sư T cho rằng bà Nguyễn Thị Mỹ T1 đã vi phạm nghĩa vụ theo quy định của Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyển số 11/2021 ngày 30/11/2021 tại Văn phòng C1 nên ông Lê Xuân Vạn S yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nêu trên, buộc bà T1 trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng và phạt cọc theo quy định của hợp đồng là 500.000.000 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị D trình bày:

Ông Lê Xuân Vạn S1 và bà Đỗ Thị D là quan hệ vợ chồng. Số tiền ông S dùng để ký kết hợp đồng với bà Nguyễn Thị Mỹ T1 là tài sản riêng của ông Lê Xuân Vạn S, không liên quan với bà nên bà không có ý kiến.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành triệu tập đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Hà Nam T2, bà Hà Thị T3; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phòng công chứng số 3 hợp lệ nhưng ông Hà Nam T2, bà Hà Thị T3, Phòng C vẫn vắng mặt không có lý do nên vụ án không tiến hành hòa giải được và vụ án được đưa ra xét xử công khai.

Phát biểu của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử: Thẩm phán thực hiện đúng nhiệm vụ, quyền hạn đúng quy định của pháp luật. Việc cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Xác định đúng người tham gia tố tụng. Quyết định đưa vụ án ra xét xử đúng quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử thực hiện đúng quyền hạn theo quy định của pháp luật.

- Về chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Đương sự thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng quy định pháp luật, tuân theo nội quy phiên tòa. Đương sự có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi tố tụng dân sự.

- Về giải quyết vụ án: Đại diện Viện kiểm át đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Xét đơn khởi kiện của ông Lê Xuân Vạn S, Hội đồng xét xử nhận thấy đây là vụ án tranh chấp hợp về giao dịch dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự và đối tượng tranh chấp là bất động sản tại thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức theo điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức đã tiến hành thủ tục tống đạt các văn bản tố tụng hợp lệ đối với đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Hà Nam T2, bà Hà Thị T3; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phòng công chứng số 3 nhưng ông Hà Nam T2, bà Hà Thị T3, Phòng C vẫn vắng mặt không có lý do; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị D có đơn xin vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét yêu cầu của đương sự:

Ngày 30/11/2021, ông Lê Xuân Vạn S và bà Nguyễn Thị Mỹ T1 ký Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyển số 11/2021 tại Văn phòng C1 về việc bà T1 hứa chuyển nhượng cho ông S quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa 696, tờ bản đồ 50, phường T, Quận I (nay là thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH08875 do Ủy ban nhân dân Quận I cấp ngày 07/12/2020. Theo thỏa thuận, giá chuyển nhượng là 3.280.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, ông S đã đặt cọc cho bà T1 số tiền 500.000.000 đồng. Bà T1 đã nhận đủ số tiền đặt cọc bằng hình thức chuyển khoản. Theo hợp đồng, bà T1 thỏa thuận là ngày 30/3/2022 sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên. Tuy nhiên, hết thời hạn nêu trên bà T1 vẫn không ký hợp đồng chuyển nhượng mặc dù ông S đã nhiều lần liên lạc yêu cầu. Các tình tiết trên, Tòa án đã được Tòa án thông báo đến cho đại diện theo ủy quyền bị đơn là ông Hà Nam T2, bà Hà Thị T3 nhưng ông T2, bà T3 vẫn không có ý kiến phản hồi nên Tòa án căn cứ vào Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định các tình tiết trên là sự thật.

Xét trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự nêu trên, bà T1 đã không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S là vi phạm thỏa thuận mà hai bên đã ký kết Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyển số 11/2021 ngày 30/11/2021. Do đó, bà T1 phải có nghĩa vụ trả số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng là có cơ sở.

Xét, theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyền số 11/2021 ngày 30/11/2021, quy định:

“Điều 4: Nếu bên A không tiến hành việc chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên cho bên B như đã cam kết thì bên A phải trả lại cho bên B số tiền đã nhận cọc và số tiền bằng với số tiền đã nhận cọc nêu tại điều 2 (Cụ thể: 1.000.000.000 đồng)”

Xét, bà T1 đã không thực hiện đúng theo hợp đồng. Ông S yêu cầu bà T1 trả thêm tiền phạt cọc 500.000.000 đồng là có cơ sơ chấp nhận.

Do đó, ông Lê Xuân Vạn S yêu cầu bà Nguyễn Thị Mỹ T1 đã số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và số tiền phạt bằng với số tiền cọc là 500.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Xét, ý kiến của luật sư là có cơ sở nên chấp nhận.

[4] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm:

• - Bà Nguyễn Thị Mỹ T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 300.000 đồng + 36.000.000 đồng + (1.000.000.000 đồng – 800.000.000 đồng) x 3% = 42.300.000
• - Nguyên đơn ông Lê Xuân Vạn S không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H lại cho ông S tiền tạm ứng án phí 21.300.000 đồng.

Bởi các lẽ nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

• - Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• - Điều 328; Điều 424; Điều 427 và Điều 468 Bộ Luật dân sự năm 2015;
• - Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn

• - Hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc số 16841, quyển số 11/2021 ngày 30/11/2021 tại Văn phòng C1 về việc bà Nguyễn Thị Mỹ T1 hứa chuyển nhượng cho ông Lê Xuân Vạn S quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa 696, tờ bản đồ 50, phường T, Quận I (nay là thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH08875 do Ủy ban nhân dân Quận I cấp ngày 07/12/2020
• - Buộc bà Nguyễn Thị Mỹ T1 trả cho ông Lê Xuân Vạn S số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Lê Xuân Vạn S cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bà Nguyễn Thị Mỹ T1 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

• - Bà Nguyễn Thị Mỹ T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 42.300.000 đồng (Bốn mươi hai triệu ba trăm ngàn đồng).
• - H lại cho ông Lê Xuân V Sự tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.300.000 đồng (Hai mươi mốt triệu ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0027975 ngày 08/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành án tại Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền.

3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Các đương sự được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ tuyên án. Trường hợp vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tống đạt được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.