TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 26/2025/DS-PT

Ngày 17 - 02- 2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Bà Bùi Thị Thương
Các Thẩm phán:	Bà Đào Thị Huệ
	Ông Đặng Đức Hào
Thư ký phiên tòa:	Ông Võ Công Trứ – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa:	Bà Lê Thị Vẹn- Kiểm sát viên

Trong các ngày 11 và 17 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 202/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 13 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 336/2024/QĐ-PT ngày 19 tháng 11 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 306/2024/QĐ- PT ngày 04 tháng 12 năm 2024 và số 03/2025/QĐ- PT ngày 06 tháng 01 năm 2025; Quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng số 21/2025/QĐPT- DS ngày 11 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1.Nguyên đơn: Công ty cổ phần D1

Địa chỉ trụ sở: Số B đường L, phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Người đại diện theo pháp luật:

• -Ông Lê Văn C-Tổng Giám đốc
• -Ông Nguyễn Tiến M-Chủ tịch Hội đồng quản trị

Người đại diện theo ủy quyền:

• -Ông Nguyễn Hồng K, sinh năm 1968 (vắng mặt);
• -Bà Bùi Thị Bích N, sinh năm 1980 (vắng mặt);
• -Bà Nguyễn Thị Thùy L, sinh năm 1984 (có mặt);
• -Ông Phan Lê Nhật M1, sinh năm 1988 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ: 8 đường C, phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hoàng Sỹ T - Luật sư thuộc Công ty L6 (có mặt);

Địa chỉ: E B, phường N, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

2.Bị đơn:

• -Ông Đỗ Văn H, sinh năm 1987 (vắng mặt);
• Địa chỉ: C Khu B đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông H: Ông Nguyễn Đức C1- Luật sư thuộc Văn phòng L7 (có mặt);
• -Ông Chu Tường L1, sinh năm 1970 (vắng mặt);
• Địa chỉ: 3 đường T, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc V, sinh năm 1967 (vắng mặt);
• HKTT: 37/10/17 đường T, Phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Địa chỉ hiện nay: B3-B4 Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• -Ông Trần Đình B, sinh năm 1965 (vắng mặt);
• Địa chỉ: D N, phường G, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Quang T1, sinh năm 1954 (có mặt);
• Địa chỉ: B Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Trần Đình B: Ông Đỗ Thành T2 - Luật sư thuộc Công ty L8 (có mặt).
• Địa chỉ: A N, phường G, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

3.Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

• -Bà Nguyễn Thị L2, sinh năm 1960 và bà Đoàn Thị C2, sinh năm 1989 (vắng mặt);
• Cùng địa chỉ: C Khu B đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• -Bà Nguyễn Thị Hồng L3, sinh năm 1971 (vắng mặt);
• Địa chỉ: 3 đường T, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• - Ông Nguyễn Ngọc V, sinh năm 1967 (có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt);
• HKTT: 37/10/17 đường T, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Địa chỉ hiện nay: B3-B4 Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• -Bà Nguyễn Ngọc Phương U, sinh năm 2006 (có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt);
• Địa chỉ hiện nay: B3-B4 Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
• -Bà Nguyễn Thị C3, sinh năm 1966 (vắng mặt);
• Địa chỉ: B Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Quang T1, sinh năm 1954 (có mặt);

Địa chỉ: B Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

• -Bà Trần Mai L4, sinh năm 1997 (vắng mặt);
• Địa chỉ: B Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
• Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Quang T1, sinh năm 1954 (có mặt);
• Địa chỉ: B Khu tập thể B, A đường X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
• -Ủy ban nhân dân tỉnh B
• Địa chỉ: Số A đường P, phường P, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
• Người đại diện theo ủy quyền:

• -Ông Nguyễn Thái S - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt);
• -Ông Nguyễn Tấn D - Phó Chánh Văn phòng Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt);

Người kháng cáo: Bị đơn ông Đỗ Văn H, ông Trần Đình B

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn trình bày:

Chung cư B tại số A X nằm trên một phần diện tích đất thuộc thửa số 142, tờ bản đồ số 04, tọa lạc phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (gọi tắt là chung cư B). Đất có nguồn gốc do Ủy ban nhân dân tỉnh B cho Công ty D1 (gọi tắt là Công ty D1) thuê theo Quyết định số 567/QĐ-UBT ngày 06-3-1998, thời gian thuê đất là 45 năm kể từ ngày 01-01-1996 và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M434964 ngày 18-11-1998. Ngày 30-6-2010, Công ty D1 chuyển đổi thành Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên D1 (gọi tắt là Công ty TNHH MTV D1) theo quyết định số 2273/QĐ-BVHTTDL ngày 30-6-2010 của Bộ V1, được Sở T ký phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ/TĐ ngày 28-01-2013 với diện tích 3.668,2m² đất. Ngày 31-12-2015 người sử dụng đất được đổi tên từ Công ty TNHH MTV D1 (viết tắt là O) theo Quyết định số 3508/QĐ-BVHTTDL ngày 15-10-2015 của Bộ V1 về việc phê duyệt phương án cổ phần hóa và chuyển Công ty TNHH MTV D1 thành Công ty cổ phần, được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 28-5-2013 và ngày 03-01-2018.

Công trình chung cư B có nguồn gốc được Công ty D1 xây dựng toàn bộ bằng nguồn vốn Nhà nước và nguồn vốn vay của ngân hàng (theo Văn bản số 586/DLDK-XDC3 ngày 12-7-1986 và văn bản số 450/DLDK-KH ngày 26-5-1987). Năm 1987, sau khi công trình hoàn thành, Công ty D1 đã ban hành Quyết định số 563/DLDK về việc chuyển căn nhà tập thể cán bộ công nhân viên gồm 48 căn hộ, đường X (nay gọi là chung cư B) thành khách sạn để kinh doanh (phục vụ

các chuyên gia dầu khí L) và giao cho Khách sạn T4 (đơn vị trực thuộc của O) quản lý kinh doanh cho đến ngày 12-6-2007 thì chuyển lại cho Công ty D1 tiếp tục kinh doanh đến khi cổ phần hóa (Quyết định số 387B/QÐ-OSCVN ngày 12-6-2007 về việc điều chuyển tài sản, công cụ từ Khách sạn T4 về Văn phòng Công ty). Ngày 19-3-2015, thực hiện chủ trương Cổ phần hóa doanh nghiệp có vốn Nhà nước, Ủy ban nhân dân tỉnh B đã ban hành văn bản số 1733/UBND-VP cho phép Công ty cổ phần D (O) tiếp tục sử dụng các lô đất trong đó có lô đất 100 X sau khi cổ phần hóa. Ngày 31-8-2015, Bộ T5 đã ban hành văn bản số 12002/BTC-QLCS thống nhất cho O giữ lại 51/51 cơ sở nhà, đất của Công ty trong đó có chung cư B với mục đích làm “Căn hộ kinh doanh”. Bộ V1 ban hành Quyết định số 3945/QĐ-BVHTTDL ngày 14-11-2016 về việc phê duyệt giá trị doanh nghiệp của Công ty TNHH MTV D1 tại thời điểm chính thức chuyển thành Công ty cổ phần. Ngày 25-11-2016, Công ty TNHH MTV D1 tiến hành bàn giao Tài sản - Tiền vốn - Lao động sang O trong đó chung cư B được đánh giá lại theo giá trị thực tế tại ngày 30-9-2014 với nguyên giá là 21.956.509.091 đồng, giá trị còn lại 9.441.298.909 đồng. Do đó, công trình chung cư B là tài sản thuộc sở hữu của O.

Về việc cho thuê tài sản tại khu đất nêu trên như sau:

Đối với ông Trần Đình B:

Ngày 29/03/2013, O ký Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 với ông Trần Đình B, tài sản cho thuê là căn phòng số 26 dãy B, ông B được sử dụng diện tích căn phòng và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung), tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Mục đích ông Trần Đình B thuê để làm chỗ ở cho gia đình, giá trị hợp đồng thuê 420.000 đồng/tháng. Thời hạn thuê từ ngày 01-4-2013 đến ngày 31-12-2013. Hết thời hạn thuê nhà, giữa ông B và OSC tiếp tục gia hạn hợp đồng cho thuê phòng 02 lần đến ngày 31-12-2014.

Đối với ông Đỗ Văn H:

Ngày 29/03/2013, O ký Hợp đồng cho thuê phòng số 45/HĐTP/VP2013 với ông Đỗ Văn H, tài sản cho thuê là căn phòng số 01 dãy C, ông H được sử dụng diện tích căn phòng và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung), tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Mục đích ông Đỗ Văn H thuê để làm chỗ ở cho gia đình, giá trị hợp đồng thuê 420.000 đồng/tháng. Thời hạn thuê từ ngày 01-4-2013 đến ngày 31-12-2013. Hết thời hạn thuê nhà, giữa ông H và OSC tiếp tục gia hạn hợp đồng cho thuê phòng 02 lần đến ngày 31-12-2014

Đối với ông Chu Tường L1:

Ngày 29/03/2013, O ký Hợp đồng cho thuê phòng số 24/HĐTP/VP2013 với ông Chu Tường L1, tài sản cho thuê là căn phòng số 3- 4 dãy B, ông L1 được sử dụng diện tích căn phòng và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung), tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Mục đích ông Chu Tường L1 thuê để làm chỗ ở cho gia đình, giá trị hợp đồng thuê 650.000 đồng/tháng. Thời hạn thuê từ ngày 01-4-2013 đến ngày 31-12-2013. Hết thời hạn thuê nhà, giữa ông L1 và OSC tiếp tục gia hạn hợp đồng cho thuê phòng 02 lần đến ngày 31-12-2014.

Về việc thực hiện hợp đồng:

Do tình trạng chung cư Bàu Sen xuống cấp nghiêm trọng, mất an toàn không đảm bảo cho việc ở cũng như kinh doanh, cần phải xây dựng cải tạo lại nên ngày 30/11/2014, O đã có văn bản đề nghị các ông B, H và L1 trả lại căn hộ cho Công ty vào ngày 01/01/2015. Khi hết thời hạn Hợp đồng, các ông B, H và L1 không thực hiện đúng quy định của Hợp đồng là trả lại tài sản cho OSC Việt Nam. Việc các ông B, L1 và H không giao lại tài sản thuê làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.

Trong khỏang thời gian từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 01/3/2023 các ông B, L1 và H không thanh toán cho O tiền thuê do chiếm, giữ sử dụng tài sản thuê trái pháp luật không bàn giao mặt bằng đúng thời hạn thuê làm ảnh hưởng đến kế hoạch sản xuất, kinh doanh của O. Thiệt hại thực tế tính theo giá thuê không nộp từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 01/03/2023: Đối với ông B là 41.160.000 đồng; Đối với ông H là 41.160.000 đồng và đối với ông L1 là 63.700.000 đồng.

Ngoài ra việc các ông B, H và L1 cố tình chây ì không trả lại tài sản thuê (căn phòng) đã thuê của O dẫn đến O phải tiến hành khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết, do vậy các chi phí tố tụng như tiền đo vẽ, định giá và thẩm định tại chỗ tài sản thuê thì các ông B, H và L1 phải chịu.

Từ ngày 01/9/2014 đến nay, O chưa thu tiền thuê căn phòng của các hộ dân và nhiều lần gửi thông báo (VB số 14/CV-OSCVN ngày 10/01/2015; VB số 307/OSCVN-VP ngày 12/5/2016; VB số 644/OSCVN -VP ngày 11/8/2016; VB số 1073/CV OSCVN ngày 30/12/2017, VB số 349/2018/TB-OSCVN ngày 21/5/2018, VB số 752/2021/TB-OSCVN ngày 22/10/2021) để yêu cầu di dời, trả lại căn phòng cho Công ty. Tuy nhiên, các ông B, H, L1 và các hộ ở chung cư B vẫn không thực hiện việc di dời và trả lại căn phòng.

Vì những lý do nêu trên, O khởi kiện các ông B, H và L1, yêu cầu Tòa án giải quyết:

Đối với ông Đỗ Văn H

• Chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản giữa O với ông Đỗ Văn H.
• Buộc ông Đỗ Văn H, bà Nguyễn Thị L2, bà Đoàn Thị C2 phải di dời và bàn giao căn phòng số 01 dãy C và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) mà ông Đỗ Văn H, bà Nguyễn Thị L2, bà Đoàn Thị C2 đang sử dụng, tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Buộc ông Đỗ Văn H bồi thường thiệt hại thực tế tính theo giá thuê không nộp từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 01/03/2023 với số tiền 41.160.000 (Bốn mươi mốt triệu một trăm sáu mươi nghìn đồng).
• Buộc ông Đỗ Văn H phải chịu các chi phí tố tụng mà O đã tạm ứng trước cho Tòa án.

Đối với ông Trần Đình B

• Chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản giữa O với ông Trần Đình B.
• Quá trình xem xét thẩm định tại chỗ, hiện nay trên tài sản thuê có ông B, bà Nguyễn Thị C3 (vợ ông B) và con gái ông Bbà C3 là bà Trần Mai L4đang trực tiếp ở nên phía nguyên đơn yêu cầu buộc ông Trần Đình B, bà Nguyễn Thị C3, bà Trần Mai L4phải

di dời và giao trả cho phía nguyên đơn căn phòng số 26 dãy B diện tích 18m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² + 01 ban công diện tích 4,3m² mà ông Bbà C3và bà L4đang sử dụng, tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

• Buộc ông Trần Đình B bồi thường thiệt hại thực tế tính theo giá thuê không nộp từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 01/03/2023 với số tiền 41.160.000 (Bốn mươi mốt triệu một trăm sáu mươi nghìn đồng).
• Buộc ông Trần Đình B phải chịu các chi phí tố tụng mà O đã tạm ứng trước cho Tòa án.

Đối với ông Chu Tường L1

• Chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản giữa O với ông Chu Tường L1.
• Quá trình xem xét thẩm định tại chỗ phát sinh ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương U đang ở trên tài sản thuê. Vì vậy, phía OSC yêu cầu ông Chu Tường L1, ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương Uphải di dời để bàn giao toàn bộ căn phòng số 3- 4 dãy B và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) mà những ông bà này đang sử dụng, tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho phía OSC.
• Buộc ông Chu Tường L1 bồi thường thiệt hại thực tế tính theo giá thuê không nộp từ ngày 01/01/2015 đến hết ngày 01/03/2023 với số tiền 63.700.000 đồng (Sáu mươi ba triệu bảy trăm nghìn) đồng.
• Buộc ông Chu Tường L1 phải chịu các chi phí tố tụng mà O đã tạm ứng trước cho Tòa án.

2. Người đại diện hợp pháp cho bị đơn ông Trần Đình Blà ông Nguyễn Quang T1 trình bày:

Ông Trần Đình B xác nhận hiện nay có ông B, bà Nguyễn Thị C3 (vợ ông B) và con gái ông B bà C3 là bà Trần Mai L4 đang trực tiếp ở trên tài sản thuê trên. Ngoài ra không có ai khác ở.

Đối với yêu cầu Chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản giữa O với ông Trần Đình B và yêu cầu bồi thường, phía ông B có ý kiến như sau:

Ông B không ký hợp đồng thuê với Công ty Cổ phần D1 mà ký hợp đồng với Công ty TNHH MTV O1 nên việc Công ty Cổ phần D1 yêu cầu khởi kiện chấm dứt hợp đồng và yêu cầu ông B phải bồi thường là không có cơ sở.

Đây là khu tập thể Công ty TNHH MTV O1 trước đây xây dựng để bố trí cho cán bộ công nhân viên trong công ty ở có thu tiền và không thu tiền (với những trường hợp đặc biệt khó khăn). Khu tập thể Bàu Sen xây dựng bằng nguồn vốn qũy phúc lợi của cán bộ công nhân viên trong Công ty TNHH MTV O1 nên Công ty O chỉ là đơn vị đại diện quản lý và thực hiện việc duy tu bảo dưỡng công trình này. Tất cả các hộ đang ở là người có quyền sử dụng. Hợp đồng thuê nhà giữa ông B với Công ty TNHH MTV O1 chỉ có giá trị nội bộ chứ không có giá trị pháp lý. Số tiền thu hàng tháng với các hộ thể hiện trên hợp đồng thuê với công ty là tiền phí quản lý và phí bảo dưỡng, sửa chữa, duy tu công trình này. Ông B có đầy đủ chứng cứ chứng minh việc hình thành khu tập thể này từ quỹ phúc lợi. Cụ thể thể hiện tại tài liệu T6 Nhà nước năm 1985, khi tổng kiểm kê tài sản các doanh nghiệp nhà nước; sổ giao vốn của Bộ T5 cấp cho các doanh nghiệp Nhà nước; các

báo cáo đại hội công nhân viên chức hàng năm của Công ty TNHH MTV O1 từ khi mới thành lập cho đến trước cổ phần hóa; báo cáo về tài sản của Phòng Tài chính kế toán Công ty TNHH MTV O1 hàng năm đến trước cổ phần hóa; QĐ số 567/QĐ-UBT ngày 06-3-1998 của Ủy ban nhân dân tỉnh B (tại Điều 1 có ghi: Nay cho phép Công ty D1 được chuyển sang thuê 4.032,3m² đất tại đường X (khu tập thể B), phường B, thành phố V sử dụng vào mục đích làm nhà ở cho cán bộ công nhân viên thuê ở).

Việc Công ty O1 đưa khu tập thể Bàu Sen vào diện cổ phần hóa là không đúng đối tượng, là trái với Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18-7-2011 và Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16-11-2017 của Thủ tướng Chính phủ.

Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông B không đồng ý. Nếu muốn lấy lại tài sản thuê thì phải tạo điều kiện cho gia đình ông B một chỗ ở khác ổn định.

Hiện nay các hộ dân đang có đơn tố cáo gửi Thanh tra tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các cơ quan khác. Thanh tra tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang giải quyết theo đơn tố cáo của các hộ dân thuê tại số A X và có Thông báo sẽ giải quyết trong thời hạn 60 ngày (đến hôm nay đã hết thời hạn 60 ngày nhưng các hộ dân vẫn chưa nhận được kết quả trả lời, các hộ dân sẽ tiếp tục có đơn tiếp theo). Vì vậy, liên quan đến vụ việc này, đề nghị Tòa án xem xét tạm đình chỉ giải quyết vụ án để chờ kết quả Thanh tra Tỉnh.

Yêu cầu nguyên đơn cung cấp chứng từ liên quan năm 1987 chuyển sang kinh doanh và chuyển nhà ở của cán bộ nhân viên sang vị trí khác. Công văn vay vốn ngân hàng đây chỉ là một công văn nên chưa đầy đủ chứng cứ nên yêu cầu cung cấp những thủ tục tiếp theo thể hiện đã vay. Yêu cầu nguyên đơn cung cấp sổ giao vốn do Bộ T5 cấp cho Công ty TNHH MTV O. Báo cáo tài chính của Công ty TNHH MTV O từ năm 2010 đến 2013 để thể hiện rõ việc khu tập thể Bàu Sen xây dựng bằng quỹ phúc lợi.

3. Người đại diện theo ủy quyền cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị C3 và bà Trần Mai L4 là ông Nguyễn Quang T1 trình bày:

Hiện nay trên tài sản thuê có ông B, bà Nguyễn Thị C3 (vợ ông B) và con gái ông B bà C3 là bà Trần Mai L4 đang trực tiếp ở, ngoài ra không còn ai khác. Bà C3 và cháu L4 cũng đồng ý với ý kiến của ông B, cụ thể là không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Yêu cầu nguyên đơn nếu muốn lấy lại tài sản thuê thì phải tạo điều kiện cho gia đình ông B một chỗ ở khác ổn định để gia đình ông B sinh sống.

4. Ông Nguyễn Ngọc V là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn ông Chu Tường L1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng L3 trình bày:

Hiện nay ông Nguyễn Ngọc V là người trực tiếp thuê và sử dụng tài sản thuê mà O đang khởi kiện ông Chu Tường L1. Lý do O khởi kiện ông L1 vì ông L1 là người đứng tên trên hợp đồng thuê. Trước đây, ông L1 đại diện cho cả ông V để ký hợp đồng thuê với OSC Việt Nam nhưng từ năm 2009 ông L1 không còn thuê nữa mà gia đình ông V trực tiếp thuê.

Ông V công tác tại O từ năm 1999 và thuê tài sản trên cũng từ năm này, ông

V cũng được hưởng chính sách nhân viên của O. Do căn phòng số 3-4 dãy B với diện tích khoảng 27m² tại số A X, phường T, thành phố V là do ông V thuê của OSC Việt Nam nên ông V cũng sẽ đồng ý bàn giao cho O và chấm dứt hợp đồng thuê. Tuy nhiên, ông V có nguyện vọng O hỗ trợ cho ông V một khoản tiền để đi thuê một chỗ ở khác. Còn đối với yêu cầu khởi kiện của O thì ông L1 và ông V không đồng ý.

Khi sử dụng tài sản thuê, ông L1 và ông V có sửa chữa nhỏ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình nhưng không yêu cầu Tòa xem xét phần sửa chữa này. Ông V hiện nay là người chịu trách nhiệm giải quyết tài sản thuê với OSC Việt Nam, vì vậy ông V sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ thay cho ông Chu Tường L1. Ông V xác nhận hiện nay có ông V và con ông V là Nguyễn Ngọc Phương U đang trực tiếp ở trên tài sản thuê, ngoài ra không còn ai khác. Chu Tường L1 chỉ đứng tên trên hợp đồng thuê chứ thực tế hiện nay không ở.

5. Bị đơn ông Đỗ Văn H trình bày:

Hiện nay ông Đỗ Văn H là người trực tiếp thuê và sử dụng tài sản thuê mà O đang khởi kiện. Ông H công tác tại O từ năm 2007 và thuê tài sản trên từ năm 2003, ông H cũng được hưởng chính sách nhân viên của OSC. Do căn phòng số 1 dãy C với diện tích khoảng 19m² tại số A X, phường T, thành phố V là do ông H thuê của O nên ông H cũng sẽ đồng ý bàn giao cho O và chấm dứt hợp đồng thuê. Tuy nhiên, ông H có nguyện vọng O hỗ trợ cho ông H một khoản tiền để ông H đi thuê một chỗ ở khác. Còn đối với yêu cầu khởi kiện của O thì ông H không đồng ý.

Khi sử dụng tài sản thuê, ông H có sửa chữa nhỏ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình nhưng không yêu cầu Tòa xem xét phần sửa chữa này. Hiện nay có vợ chồng ông H (vợ là Đoàn Thị C2, sinh năm 1989), mẹ Nguyễn Thị L2, sinh năm 1959 và 02 con Đỗ Thanh P, sinh năm 2014, Đỗ Phúc L5, sinh năm 2018 đang ở trên tài sản thuê.

6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Đoàn Thị C2 trình bày:

Bà C2 là vợ ông Đỗ Văn H, hiên nay gia đình bà C2 đang thuê và ở tại căn phòng số 1 dãy C với diện tích khoảng 19m² tại số A X, phường T, thành phố V. Bà C2 xác nhận, hiện nay có vợ chồng bà C2, mẹ chồng là bà Nguyễn Thị L2 cùng 02 cháu Đỗ Thanh P, sinh năm 2014 và Đỗ Phúc L5, sinh năm 2018 đang ở trên tài sản thuê. Bà C2 xác nhận từ tháng 9-2014 đến nay gia đình bà chưa trả tiền thuê cho nguyên đơn vì nguyên đơn cũng không yêu cầu phải trả. Khi sử dụng tài sản thuê, ông H bà C2 có sửa chữa nhỏ để phục vụ nhu cầu sinh hoạt gia đình nhưng không yêu cầu Tòa xem xét phần sửa chữa này.

7. Quá trình tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân tỉnh B trình bày:

Ngày 06-3-1998, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 567 cho Công ty D1 được chuyển sang thuê 4032,3m² tại thửa đất số 142, tờ bản đồ số 4 và Công ty D1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất M434964 ngày 18-11-1998. Mục đích cho thuê là để sử dụng làm nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên thuê.

Ngày 17-12-2012, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 2723

điều chỉnh tên tổ chức thuê đất, diện tích thuê đất và địa điểm đất thuê tại Quyết định số 567.

Ngày 08-5-2013, Công ty D1 đổi tên thành Công ty TNHH MTV D1 (viết tắt là Công ty TNHH MTV O) và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B ký phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ ngày 28/01/2013 và đã được Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý tại trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.

Ngày 27-11-2017, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B đã ký hợp đồng thuê đất số 57/HĐ với Công ty D1 cụ thể diện tích đất thuê 3.668,2m² địa chỉ 100 X thời hạn thuê đất là 31-12-2015 đến 01-01-2041, giá thuê đất được quy định tại Nghị định 46/2014 và Nghị định 135/2016 của Chính phủ; thông tư 33/2016 của Bộ trưởng Bộ T5; thông tư 02/2015 của Bộ T7; văn bản 1815 ngày 12-10-2017 của T8. Thời điểm tính tiền thuê đất là kể từ ngày 31-12-2015, phương thức thuê đất là trả tiền thuê đất hàng năm, mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất kinh doanh.

Theo Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, Điều 85 Nghị định 43/2014, điểm b khoản 1 Điều 8 Thông tư 02/2015, việc Sở T9 cho đơn vị ký hợp đồng thuê đất số 57 là đúng theo quy định của pháp luật theo phương thức thuê đất hàng năm và nộp tiền thuê đất hàng năm và Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý tại trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên là phù hợp quy định.

Công ty cổ phần D1 có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

Tại phiên tòa sơ thẩm

*Nguyên đơn giữ nguyên các ý kiến trình bày trong giai đoạn chuẩn bị xét xử và xác định cụ thể nội dung thay đổi, bổ sung, rút một phần yêu cầu khởi kiện như sau:

• Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Trần Đình B và Công ty TNHH MTV D1. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 45/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Đỗ Văn H và Công ty TNHH MTV D1. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 24/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Chu Tường L1 và Công ty TNHH MTV D1.
• Buộc ông Đỗ Văn H, bà Nguyễn Thị L2, bà Đoàn Thị C2 có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 01 dãy C và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 01 dãy C và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung cho Công ty Cổ phần D1.
• Buộc ông Chu Tường L1, ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương Ucó trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 3- 4 dãy B và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 3- 4 dãy B và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung cho Công ty Cổ phần D1.
• Buộc ông Trần Đình B, bà Nguyễn Thị C3, bà Trần Mai L4có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 26 dãy B diện tích

18m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² + 01 ban công diện tích 4,3m² gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 26 dãy B diện tích 18m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² + 01 ban công diện tích 4,3m² cho Công ty Cổ phần D1.

• Xin rút đối với yêu cầu của Công ty Cổ phần D1 về việc: Yêu cầu ông Đỗ Văn H bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng, yêu cầu ông Trần Đình B bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng, yêu cầu ông Chu Tường L1 bồi thường thiệt hại số tiền 63.700.000 đồng.
• Qúa trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có ý kiến, trường hợp các bị đơn và những người liên quan tự nguyện di dời và bàn giao tài sản thuê cho nguyên đơn thì nguyên đơn sẽ hỗ trợ 10.000.000 đồng. Tuy nhiên tại phiên tòa do không thỏa thuận được việc bàn giao tài sản thuê nên nguyên đơn không tự nguyện hỗ trợ số tiền này cho các bị đơn.

*Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông B là ông Nguyễn Quang T1 trình bày:

Ông B không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì ông B chỉ ký hợp đồng với Công ty TNHH MTV D1 mà không ký hợp đồng với Công ty Cổ phần D1 nên Công ty Cổ phần D1 không có quyền khởi kiện.

Hiện nay các hộ dân vẫn đang khiếu nại tại Ủy ban nhân dân tỉnh về việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng tọa lạc tại số A, đường X, phường T, thành phố V nhưng chưa có kết quả trả lời. Đề nghị Tòa án tạm đình chỉ chờ kết quả trả lời.

Mặt khác, ông B không cung cấp được bất cứ tài liệu, chứng cứ chứng minh công trình nhà tập thể Bàu Sen được hình thành từ quỹ phúc lợi của công ty vì các tài liệu, chứng cứ đều do nguyên đơn lưu trữ và ông xác nhận bị đơn không tranh chấp về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản thuê nhưng ông vẫn khẳng định khu tập thể Bàu Sen được hình thành từ quỹ phúc lợi của Công ty; những người làm chứng nguồn tiền xây dựng công trình trên là từ quỹ phúc lợi thì không được Tòa án triệu tập, do đó đề nghị Tòa án phải triệu tập những người mà ông T1 đã yêu cầu gồm ông Thái Hồng C4, ông Tạ Quốc T3 là người làm chứng trong vụ án.

Đề nghị Tòa án đình chỉ vụ án vì thời hiệu khởi kiện đã hết. Bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập trong vụ án này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 13 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thàh phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1 đối với bị đơn ông Trần Đình B, Đỗ Văn H, ông Chu Tường L1 về “ Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.

1.1. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Trần Đình B và Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 45/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Đỗ Văn H và Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 24/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Chu Tường L1 và Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

1.2. Buộc ông Đỗ Văn H, bà Nguyễn Thị L2, bà Đoàn Thị C2có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 01 dãy C và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 01 dãy C và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung cho Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

Buộc ông Chu Tường L1, ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương Ucó trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 3- 4 dãy B và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 3- 4 dãy B và phần công trình nhà vệ sinh và nhà tắm chung cho Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

Buộc ông Trần Đình B, bà Nguyễn Thị C3, bà Trần Mai L4có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản không cố định tại căn phòng số 26 dãy B diện tích 18m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² + 01 ban công diện tích 4,3m² gắn liền với đất tại chung cư B số A X, phường T, thành phố V để bàn giao căn phòng số 26 dãy B diện tích 18m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² + 01 ban công diện tích 4,3m² cho Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1.

1.3. Đình chỉ đối với yêu cầu của Công ty Cổ phần D1, nguyên là Công ty TNHH Một thành viên D1 về việc: Yêu cầu ông Đỗ Văn H bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng, yêu cầu ông Trần Đình B bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng, yêu cầu ông Chu Tường L1 bồi thường thiệt hại số tiền 63.700.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 05-6-2024, đồng bị đơn ông Đỗ Văn H kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 27-5-2024, đồng bị đơn ông Trần Đình B kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại cấp phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn ông B giữ nguyên yêu cầu kháng cáo

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

-Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn H và ông Trần Đình B nộp trong thời hạn luật định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ

trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định. Những người tham gia tố tụng một số đã thực hiện đúng, một số chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng.

Tòa án triệu tập hợp lệ ông H hai lần để tham gia phiên tòa nhưng ông H vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông H,

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông B, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của đồng bị đơn ông Đỗ Văn H và ông Trần Đình B nộp trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Bị đơn ông Chu Tường L1, người đại diện theo ủy quyền của ông L1 là ông Nguyễn Ngọc V; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các ông bà Nguyễn Thị L2, Đoàn Thị C2, Nguyễn Thị Hồng L3 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ hai lần nhưng vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác là các ông bà Nguyễn Ngọc V, Nguyễn Ngọc Phương U, đại diện cho Ủy ban nhân dân tỉnh B là ông Nguyễn Thái S và ông Nguyễn Tấn D có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 2, Khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, xử vắng mặt các ông bà có tên nêu trên.

[1.3] Đối với yêu cầu kháng cáo của ông Đỗ Văn H:

Tòa án đã triệu tập hợp lệ ông H hai lần tham gia phiên tòa nhưng ông H vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên Hội đồng xét xử phúc thẩm đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông H theo quy định tại Điều 289, 295, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Trần Đình B:

[2.1] Về việc bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cụ thể:

• - Cấp sơ thẩm không đưa Bộ V1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và không tạm đình chỉ giải quyết vụ án để chờ kết quả giải quyết khiếu nại tố cáo của các hộ dân đối với các cơ quan trên.
• - Cấp sơ thẩm không triệu tập những người làm chứng là cán bộ kế toán của Công ty cổ phần D1 để xác nhận nguồn vốn xây dựng khu tập thể Bàu Sen là từ nguồn quỹ phúc lợi của doanh nghiệp.
• - Thời hiệu khởi kiện hợp đồng thuê tài sản đã hết và bị đơn đã yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng thời hiệu khởi kiện để đình chỉ vụ án nhưng cấp sơ thẩm không đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng pháp luật.

Hội đồng xét xử phúc thẩm xét những lý do nêu trên thì thấy:

[2.1.1] Về việc cấp sơ thẩm không đưa Bộ V1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án và không tạm đình chỉ giải quyết vụ án theo yêu cầu của bị đơn:

Thấy rằng trong vụ án này, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại căn phòng theo hợp đồng cho thuê phòng, về phía bị đơn không có yêu cầu phản tố, cũng không có yêu cầu gì đối với quyết định hành chính cá biệt do Bộ V1 ban hành. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Bộ V1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án này là phù hợp với quy định của pháp luật.

Xét việc ông B khiếu nại, tố cáo Bộ V1 về việc cổ phần hóa doanh nghiệp không đúng quy định của pháp luật là ông B thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo của công dân. Đây là thủ tục hành chính, không liên quan đến việc giải quyết vụ án này. Do đó ông B yêu cầu tòa án tạm đình chỉ giải quyết vụ án này để chờ kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo nêu trên là không có căn cứ theo quy định của pháp luật, không được chấp nhận.

[2.1.2] Về việc không triệu tập người làm chứng là cán bộ kế toán của công ty cổ phần D1:

Bị đơn yêu cầu triệu tập người làm chứng là các cán bộ kế toán của công ty cổ phần D1 nhưng không cung cấp đầy đủ họ tên, địa chỉ của những người này nên cấp sơ thẩm không triệu tập họ tham gia tố tụng là phù hợp.

[2.1.3] Về thời hiệu khởi kiện:

Ngày 17-3-2023, Công ty cổ phần D1 nộp đơn khởi kiện ông B để yêu cầu trả lại phòng và trả số tiền bằng tiền thuê phòng do chiếm giữ, sử dụng trái phép nhà của nguyên đơn. Sau đó nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc trả số tiền bằng tiền thuê phòng, chỉ còn yêu cầu bị đơn trả lại phòng thuê. Hội đồng xét xử xét thấy đây là việc bên cho thuê đòi lại tài sản từ bên thuê, là một trong những quyền của chủ sở hữu để bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình. Do vậy trường hợp này Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện là phù hợp theo quy định khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự 2015.

[2.2] Về việc bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm giải quyết vụ án không đúng quy định của pháp luật vì những lý do sau:

• - Khu tập thể B được xây dựng từ nguồn quỹ phúc lợi của Công ty, không phải là vốn ngân sách nhà nước và vay ngân hàng như nguyên đơn khai. Do vậy việc Bộ V1 đưa khu tập thể này vào giá trị tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp là trái quy định pháp luật.
• - Bị đơn chỉ ký hợp đồng thuê phòng với Công ty TNHH MTV D1 chứ không ký hợp đồng thuê phòng với Công ty cổ phần D1 nên Công ty cổ phần D1 không có quyền khởi kiện yêu cầu bị đơn trả phòng thuê.
• - Ủy ban nhân dân tỉnh B do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B đại diện ký lại hợp đồng thuê đất số 57/HĐTĐ ngày 27-11-2017 và tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thành đất cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ là trái pháp luật vì tại Điều 1 của Quyết định số 567/QĐ- UBT ngày 06-3-1998 của Ủy ban nhân dân tỉnh B đã cho phép công ty D1 được chuyển sang thuê đất sử dụng vào mục đích làm nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên thuê.

Hội đồng xét xử xét những lý do nêu trên của bị đơn thì thấy:

[2.2.1] Bị đơn cho rằng khu tập thể Bàu Sen được xây dựng từ nguồn quỹ phúc lợi của Công ty, không phải là vốn ngân sách nhà nước và vay Ngân hàng như nguyên đơn trình bày. Do vậy, việc Bộ V1 đưa khu tập thể này vào giá trị tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp là trái quy định pháp luật.

Thấy rằng theo trình bày của nguyên đơn, khu tập thể Bàu Sen được xây dựng từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước cấp và một phần vốn vay Ngân hàng N1. Điều này được Bộ V1 xác nhận tại công văn số 4692/BVHTTDL-KHTC ngày 25-11-2022. Bị đơn cho rằng khu tập thể Bàu Sen được xây dựng từ nguồn quỹ phúc lợi của Công ty nhưng không đưa ra được tài liệu chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Tại mục “3” của Công văn số 4692/BVHTTDL-KHTC ngày 25-11-2022 của Bộ V1 cũng nêu rõ: “Căn cứ các tài liệu do Công ty cung cấp và các tài liệu liên quan đến cổ phần hóa Công ty, Bộ V1 chưa thấy có tài liệu thể hiện Chung cư B tại khu đất A X, phường T, thành phố V là tài sản được xây dựng bằng nguồn quỹ phúc lợi như phản ánh của các hộ dân tại các đơn khiếu kiện”.

Căn cứ điểm g khoản 1 Điều 9 thông tư 202/2011/TT-BTC ngày 30-12-2011 của Bộ T5; khoản 5 Điều 14 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18-7-2011 của Chính phủ thì Công ty TNHH Một thành viên D1 đưa Chung cư B (tài sản đang sử dụng với mục đích kinh doanh) vào tài sản của doanh nghiệp khi cổ phần hóa là đúng theo quy định của pháp luật.

[2.2.2] Về việc bị đơn cho rằng Công ty cổ phần D1 không có quyền khởi kiện yêu cầu bị đơn trả phòng thuê thì thấy:

Lời khai của nguyên đơn về nguồn gốc hình thành và quá trình sử dụng khu tập thể Bàu Sen là hoàn toàn phù hợp với các chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp, phù hợp với nội dung văn bản trả lời của Bộ V1 cũng như Ủy ban nhân dân tỉnh B. Do vậy, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ kết luận: Khu tập thể Bàu Sen được xây dựng trên một phần diện tích đất thuộc thửa 142, tờ bản đồ số 04 tại địa chỉ A X, phường T, thành phố V. Diện tích đất này được Ủy ban nhân dân Đ cấp cho Công ty D1 theo quyết định số 563/QĐ ngày 07-11-1983, để xây dựng nhà cho cán bộ công nhân viên của công ty. Sau khi xây dựng xong vào năm 1987, Công ty D1 đã ban hành Quyết định số 563/ DLDK ngày 15-7-1987, giao căn nhà tập thể OSCVN 48 căn hộ, 96 phòng ngủ đường X nay chuyển thành khách sạn để phục vụ hoạt động kinh doanh và giao cho Khách sạn Tháng 10 quản lý-kinh doanh phục vụ chuyên gia dầu khí người Nga. Sau khi các chuyên gia dầu khí rời đi, Khách sạn Tháng 10 tiếp tục kinh doanh lưu trú đến năm 2006.

Ngày 12-6-2007, Công ty D1 ban hành Quyết định 387B/QÐ-OSCVN, điều chuyển khu khách sạn 96 căn đường X từ Khách sạn Tháng 10 về Văn phòng công ty quản lý. Sau khi nhận lại tài sản, Công ty cổ phần D1 ưu tiên cho các cán bộ công nhân viên công ty có khó khăn về chỗ ở thuê phòng. Số tiền cho thuê phòng được Công ty hạch toán vào doanh thu chung của công ty.

Ngày 06-3-1998, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 567/QĐ-UBT với nội dung cho phép Công ty D1 được chuyển sang thuê 4.032,3 m² đất tại đường X (Khu tập thể B-OSC.V) phường B, thành phố V để sử dụng vào mục đích

làm nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân viên thuê. Ngày 18-11-1998, Công ty D1 được ủy ban nhân dân tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 30-6-2010, Bộ V1 ban hành Quyết định số 2273/QĐ-BVHTTDL về việc phê duyệt phương pháp chuyển đổi Công ty D1.

Ngày 19-3-2015, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành công văn số 1733/UBND-VP về việc điều chỉnh phương án sử dụng đất của Công ty Cổ phần D1, cho phép công ty TNHH Một thành viên D1 sau cổ phần hóa được tiếp tục sử dụng lô đất số 100 X theo thời gian thuê đất còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B.

Ngày 15-10-2015, Bộ V1 ban hành Quyết định số 3508/QĐ-BVHTTDL, phê duyệt phương án cổ phần hóa và chuyển công ty TNHH Một thành viên D1 thành công ty cổ phần. Ngày 14-11-2016, Bộ V1 ban hành Quyết định số 3945/QĐ-BVHTTDL phê duyệt giá trị doanh nghiệp của công ty TNHH Một thành viên D1 tại thời điểm chuyển thành công ty cổ phần. Tại Biên bản bàn giao tài sản- tiền vốn-lao động số 854/BB-OSCVN ngày 25-11-2016 giữa bên giao là Công Ty TNHH Một thành viên D1 và bên nhận là Công ty cổ phần D1 thể hiện có bàn giao Chung cư B.

Ngày 27-11-2017, Ủy ban nhân dân tỉnh B ký hợp đồng thuê đất số 57/HĐTĐ với công ty cổ phần D1, trong đó Công ty cổ phần D1 được thuê diện tích đất 3.668,2m² tại số A X, phường T, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thời hạn thuê là thời hạn còn lại của Quyết định số 567/QĐ-UBT ngày 06-3-1998 và quyết định số 2723/QĐ-UBND ngày 12-12-2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh B, kể từ ngày 31-12-2015. Mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Theo Khoản 3 Điều 10 Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18-7-2011 quy định: “Công ty cổ phần được sử dụng toàn bộ tài sản, nguồn vốn đã nhận bàn giao để tổ chức sản xuất, kinh doanh; kế thừa mọi quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần đã bàn giao và có các quyền khác theo quy định”.

Theo các viện dẫn nêu trên thì Công ty cổ phần D1 là doanh nghiệp kế thừa mọi quyền lợi, nghĩa vụ của Công ty TNHH Một thành viên D1, trong đó có các quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho thuê phòng với ông Trần Đình B. Do đó, Công ty cổ phần D1 có quyền khởi kiện yêu cầu ông B trả lại phòng thuê tại Chung cư B.

[2.2.3] Bị đơn cũng cho rằng Ủy ban nhân dân tỉnh B ký lại hợp đồng thuê đất số 57/HĐTĐ ngày 27-11-2017 và tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thành đất cơ sở sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ là trái pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ Điều 11, Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại mục 2.2.5.4 Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02-6-2014 của Bộ trưởng Bộ T7 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh. Mặt khác, việc ký lại hợp đồng thuê đất như trên không làm thay đổi chủ sử dụng đất, chủ sở hữu đối với khu tập thể B nên không ảnh hưởng gì đến việc giải quyết vụ án này.

Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận các ý kiến nêu trên của bị đơn.

[2.3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013, buộc bị đơn ông B cùng người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị C3 và bà Trần Mai L4 trả lại phòng thuê thì thấy:

Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 giữa bên cho thuê là Công ty TNHH Một thành viên D1 và bên thuê là ông Trần Đình B và các phụ lục hợp đồng số 01/37 và 02/37 là sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp quy định pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, đây là hợp đồng hợp pháp, làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho các bên tham gia.

Theo Hợp đồng và các phụ lục hợp đồng nêu trên thì ông B đồng ý thuê phòng số 26 dãy B với diện tích khoảng 18m² tại căn nhà số A X, phường T, thành phố V để sử dụng vào mục đích làm chỗ ở cho gia đình. Các bên cũng xác định rằng ông B được sử dụng toilet và phần sử dụng chung với hộ khác. Thời hạn thuê kể từ ngày 01-4-2013 đến hết ngày 31-12-2014. Và do sau ngày 31-12-2014 các bên không ký thêm bất cứ hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng nào khác. Do vậy, thời hạn thuê căn phòng trên của ông B đã hết từ ngày 31-12-2014.

Ngày 28-8-2014, Công ty Cổ phần D1 ban hành Văn bản số 606/CV-OSCVN thông báo về việc chấm dứt hợp đồng vào ngày 31-12-2014 và yêu cầu ông B, các hộ tự chuyển đến nơi ở mới để bàn giao phòng cho Công ty. Sau đó nguyên đơn tiếp tục có các văn bản đề nghị ông B giao trả lại phòng thuê cho nguyên đơn, nhưng đến nay ông B vẫn chưa thanh lý hợp đồng, chưa bàn giao trả tài sản thuê là vi phạm hợp đồng thuê nhà đã ký với bên cho thuê. Tại mục 3.2 Điều 3 của Hợp đồng cho thuê phòng 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên A (bên cho thuê): “Nhận tiền cho thuê phòng, tài sản hàng tháng và nhận lại diện tích, tài sản cho thuê khi hợp đồng chấm dứt”. Mục 3.6 của Hợp đồng trên cũng nêu rõ: “Trong trường hợp hợp đồng hết hạn mà bên B không bàn giao ngay phòng, diện tích, tài sản thuê trả bên A, bên A được quyền thuê lao động để thực hiện việc di chuyển đồ dùng cũng như các trang thiết bị khác của bên B ra khỏi phòng, diện tích của bên A đã cho thuê, toàn bộ chi phí di chuyển do bên B thanh toán với bên A”.

Theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận ...”.

Căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014 (Điều 131) quy định một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà là “Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn”.

Do vậy, khi hợp đồng thuê phòng trên hết hạn, ông B cùng vợ con là bà Nguyễn Thị C3, Trần Mai L4 có nghĩa vụ giao trả lại căn phòng đã thuê cho Công ty TNHH Một thành viên D1 (nay là Công ty cổ phần D1). Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần D1, tuyên chấm dứt hợp đồng cho thuê phòng, buộc ông Trần Đình B, bà Nguyễn Thị C3, Trần Mai L4 có nghĩa vụ giao trả lại tài sản thuê là hoàn toàn có căn cứ và phù hợp quy định của pháp luật.

[2.4] Đối với yêu cầu của Công ty cổ phần D1 về việc buộc ông B phải trả tiền bằng tiền thuê phòng số 26 dãy B do chiếm giữ phòng thì do tại cấp sơ thẩm, Công ty cổ phần D1 đã rút yêu cầu khởi kiện này nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết phần yêu cầu khởi kiện này là phù hợp với quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2.5] Đối với yêu cầu của Công ty cổ phần D1 về việc yêu cầu chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 24/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa ông Chu Tường L1 và Công ty TNHH MTV D1, buộc ông Chu Tường L1, ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương U trả lại căn phòng cho thuê thì đã được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật, cũng không ai kháng cáo kháng nghị về nội dung này nên Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét.

[3] Các nội dung, quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Từ phân tích, nhận định trên, cần không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông B, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về chi phí tố tụng: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên các bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng đối với việc xem xét, thẩm định tại chỗ là 6.600.000 đồng.

Do nguyên đơn Công ty cổ phần D1 đã nộp tạm ứng số tiền trên nên các bị đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền này.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Các bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch; Công ty cổ phần D1 không phải chịu án phí.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm:

• - Kháng cáo của ông B không được chấp nhận nên ông B phải chịu án phí phúc thẩm.
• - Sung vào công quỹ nhà nước số tiền tạm ứng án phí ông H đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 289; Điều 295; Khoản 3 Điều 296; Khoản 1 và Khoản 5 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Đỗ Văn H;

2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Trần Đình B; giữ nguyên bản án sơ thẩm số 45/2024/DS- ST ngày 13-5-2024 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, như sau:

Căn cứ vào Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39, Điều 227, 228, Điều 147, Điều 158, Khoản 2 Điều 184, Khoản 2 Điều 244, Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 480, 490 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 121, 129 và 131 Luật nhà ở năm 2014; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2026/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần D1 đối với các ông Trần Đình B, Đỗ Văn H, Chu Tường L1 về “ Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.

1.1. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 37/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 giữa Công ty TNHH MTV D1 với ông Trần Đình B.

Buộc ông Trần Đình B, bà Nguyễn Thị C3, bà Trần Mai L4có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của các ông bà ở căn phòng số 26 dãy B diện tích khoảng 18m²; ban công diện tích 4,3m²; 01 toilet và khu sử dụng chung có diện tích 4,5m² tại căn nhà số A X, phường T, thành phố V để trả lại căn phòng và các khu vực nêu trên cho Công ty Cổ phần D1.

1.2. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 45/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa Công ty TNHH MTV D1 với ông Đỗ Văn H.

Buộc ông Đỗ Văn H, bà Nguyễn Thị L2, bà Đoàn Thị C2 có trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của các ông bà ở căn phòng số 01 dãy C diện tích khoảng 19m² và phần công trình nhà vệ sinh, nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) tại căn nhà số A X, phường T, thành phố V để trả lại căn phòng và các khu vực nêu trên cho Công ty cổ phần D1.

1.3. Chấm dứt Hợp đồng cho thuê phòng số 24/HĐTP/VP2013 ngày 29-3-2013 ký giữa Công ty TNHH MTV D1 với ông Chu Tường L1.

Buộc ông Chu Tường L1, ông Nguyễn Ngọc V và bà Nguyễn Ngọc Phương Ucó trách nhiệm tháo dỡ và di dời toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của các ông bà ở căn phòng số 3- 4 dãy B diện tích khoảng 27m² và phần công trình nhà vệ sinh, nhà tắm chung với căn hộ khác (gọi là phần diện tích sử dụng chung) tại căn nhà số A X, phường T, thành phố V để trả lại căn phòng và các khu vực nêu trên cho Công ty cổ phần D1.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần D1 về việc yêu cầu ông Đỗ Văn H bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng, ông Trần Đình B bồi thường thiệt hại số tiền 41.160.000 đồng và ông Chu Tường L1 bồi thường thiệt hại số tiền 63.700.000 đồng.

3. Chi phí tố tụng:

Ông Đỗ Văn H, ông Trần Đình B và ông Chu Tường L1 mỗi người có trách nhiệm trả lại cho Công ty Cổ phần D1 số tiền là 2.200.000 (hai triệu hai trăm nghìn) đồng.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

• - Ông Đỗ Văn H, ông Chu Tường L1, ông Trần Đình B mỗi người phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.
• - Hoàn trả lại cho Công ty cổ phần D1 các số tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.000.000 (Một triệu) đồng; 1.500.000 (Một triệu năm trăm nghìn) đồng và 1.000.000 (Một triệu) đồng, lần lượt theo các phiếu thu số 0000220, 0000218 và 0000219 cùng ngày 12 tháng 4 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

5. Án phí dân sự phúc thẩm:

• - Sung vào công quỹ nhà nước số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí ông Đỗ Văn H đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000093

ngày 05 tháng 6 năm 2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

• - Ông Trần Đình B phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, khấu trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí ông B đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000165 ngày 10 tháng 6 năm 2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nên ông B đã nộp xong án phí phúc thẩm.

6. Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 17-02-2025).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh BR-VT; - TAND thành phố Vũng Tàu; - Chi cục THADS thành phố Vũng Tàu; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Thị Thương