1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 295/2024/DS-PT Ngày 17-6-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Ông Nguyễn Văn Tài.
Các thẩm phán:	Ông Nguyễn Trung Dũng.
	Ông Lê Sỹ Trứ.

- Thư ký phiên toà: Ông Nguyễn Minh Hoàng - Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: ông Bùi Văn Lợi - Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 158/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 5 năm 2024, về việc: “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 69/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 192/2024/QĐ-PT ngày 13 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị Thu H, sinh năm 1982; địa chỉ: số B, khu phố L, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1996; địa chỉ: ấp T, xã T, huyện M, tỉnh Sóc Trăng (văn bản ủy quyền ngày 28/10/2023, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt).
2. Ông Ngô Minh N1, sinh năm 1964; địa chỉ: số C G, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (theo văn bản ủy quyền ngày 16/12/2023, có mặt).

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: số A, ấp H, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

2

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Triệu Phúc T, sinh năm 1997; địa chỉ: số D Đ, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (theo văn bản ủy quyền ngày 16/01/2024, có mặt).

Người kháng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn bà Trần Thị Thu H trình bày:

Vào ngày 27 tháng 11 năm 2020, bà H có ký với Công ty Cổ Phần Đ (gọi tắt Công ty Đ) Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ số C2-17.06 thuộc dự án khu C, khu căn hộ cao cấp LDG SKY tại Lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với giá 2.535.548.000 đồng. Sau khi ký, bà H đã thanh toán tiền cọc cho Công ty Đ tổng cộng 06 đợt với tổng số tiền là 507.111.000 đồng (số tiền đã nhận theo phiếu báo có). Theo Điều 4 của thoả thuận, Hợp đồng mua bán căn hộ phải được ký kết vào ngày 30/09/2021 (có thể chậm hơn hoặc sớm hơn không quá 03 tháng). Nhưng đến hết năm 2021, Công ty Đ vẫn không ký hợp đồng mua bán với bà H vì lý do đại dịch C bị chậm tiến độ thi công. Sau khi liên hệ với Công ty Đ, xem các báo cáo và hình ảnh mà Công ty cung cấp, bà H được biết dự án vẫn chưa thi công phần móng.

Tháng 10/2021, bà H không đồng ý ký kết các Phụ lục của Công ty Đ nhằm kéo dài thời gian ký hợp đồng mua bán và đã thông báo đến Công ty muốn chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc và đề nghị thanh lý Thỏa thuận đặt cọc. Tuy nhiên, qua các buổi làm việc tại văn phòng Công ty Đ ngày 28/11/2022 và 06/12/2022 vẫn chưa tiến hành được việc ký các biên bản, giấy tờ liên quan đến việc thanh lý. Công ty Đ vẫn không có thiện ý giải quyết các yêu cầu về điều chỉnh nội dung thể hiện trong các đơn, Biên bản đề nghị thanh lý của bà H.

Ngày 28/12/2022, Công ty Đ gửi thư thông báo yêu cầu bà H cung cấp hồ sơ chuẩn bị cho việc ký Hợp đồng mua bán. Nhưng Công ty không cung cấp những thông tin pháp lý chứng minh Công ty được tiến hành ký kết hợp đồng mua bán được.

Tháng 10/2023, bà H gửi thông báo đến Công ty Đ về việc khởi kiện Công ty Cổ Phần Đ tại Tòa án có thẩm quyền. Nay, bà H yêu cầu Tòa án tuyên hủy Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 27/11/2020 giữa bà H và C2; Buộc Công ty Đ trả lại tiền cọc cho bà H là 507.111.000 đồng và tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 01/01/2022 đến ngày 22/3/2024 là 881 ngày với mức lãi suất 0.02%/ngày × 881 ngày x 507.111.000 đồng = 82.253.404 đồng. Tổng cộng là: 589.364.404 đồng.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bà H yêu cầu chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 27/11/2020 giữa bà H và C1 cổ phần đầu tư LDG; Buộc Công ty Cổ phần Đ trả lại cho bà H số tiền cọc là 507.111.000 đồng. Tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ tạm tính từ ngày 01/01/2022 đến ngày 22/3/2024 là 881 ngày với mức lãi suất

3

0.02%/ngày × 881 ngày x 507.111.000 đồng = 82.253.404 đồng. Tổng cộng là: 589.364.404 đồng.

- Bị đơn Công ty Cổ phần Đ trình bày:

Ngày 27/11/2020, Công ty Cổ phần Đ và bà Trần Thị Thu H ký kết Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 để đảm bảo cho việc Công ty Đ và nguyên đơn bà H ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với căn hộ số C2-17.06 thuộc dự án khu C tại lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với số tiền đặt cọc 507.111.000 đồng (số tiền đã nhận theo phiếu báo có).

Theo Điều 4.1 thỏa thuận đặt cọc, ngày dự kiến ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là 30/9/2021 (± 3 tháng), tức ngày ký kết hợp đồng mua bán tối đa là ngày 30/12/2021.

Tuy nhiên, trong thời gian dài sau khi hai bên ký thỏa thuận đặt cọc, dịch bệnh Covid-19 bùng phát nhiều lần đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý của dự án và công ty đã cố gắng nỗ lực vượt qua những khó khăn để thực hiện các thủ tục nhằm đảm bảo tiến độ ký kết Hợp đồng mua bán với nguyên đơn.

Căn cứ theo quy định tại khoản 11.1 Điều 11 thỏa thuận đặt cọc như sau: “Hai bên thống nhất, sự kiện bất khả kháng được hiểu là các sự kiện xảy ra ngoài tầm nhận biết và kiểm soát của bên bị tác động, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện sau: Thiên tai, chiến tranh (có tuyên bố hay không), đình công, nổi loạn, phá hoại, dịch bệnh, sự thay đổi trong chủ trương, chính sách, pháp luật, quy hoạch Dự Án của Cơ quan Nhà nước, hoặc sự chậm trễ của cơ quan, cán bộ nhà nước có thẩm quyền.” Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, dịch bệnh Covid – 19 thuộc sự kiện bất khả kháng theo quy định tại điều khoản này. Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Đối chiếu vào Thỏa thuận đặt cọc, ngày ký kết hợp đồng là ngày 30/12/2021, tuy nhiên, do tình hình C – 19 ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, Công ty Đ không thể thực hiện việc ký kết Hợp đồng theo đúng thỏa thuận. Do đó, thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19 không phải do lỗi của Công ty, nên ngày ký kết hợp đồng sẽ được giãn tương ứng 133 ngày xảy ra Covid-19 từ ngày 30/12/2021 đến ngày 12/5/2022.

Từ những lập luận và phân tích nêu trên, Công ty Đ đồng ý chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 27/11/2020 giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Trần Thị Thu H. Công ty đồng ý hoàn lại cho nguyên đơn số tiền là 507.111.000 đồng chậm nhất vào ngày 30/6/2024. Đối với tiền lãi do vi phạm thời hạn ký kết hợp đồng mua bán, Công ty không đồng ý thanh toán khoản tiền này như đã phân tích nêu trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 69/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án

4

nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương đã quyết định như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thu H với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
2. Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 27/11/2020, giữa Công ty Cổ phần Đ với bà Trần Thị Thu H.

Buộc Công ty Cổ phần Đ thanh toán cho bà Trần Thị Thu H tổng số tiền là 589.364.404 đồng; trong đótiền cọc 507.111.000 đồng và tiền lãi 82.253.404 đồng.

Ngoài ra bản án còn quyết định nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/4/2024, bị đơn Công ty Cổ phần Đ kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên kháng cáo, các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả hoà giải thành tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của Công ty Cổ phần Đ (viết tắt Công ty Đ) thấy rằng: nguyên đơn và bị đơn thống nhất thời gian, nội dung của Thỏa thuận đặt cọc số C2-17.06 thuộc dự án khu C, khu C, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương với giá 2.535.548.000 đồng; số tiền bà H đã đặt cọc cho Công ty Đ là 507.111.000 đồng. Sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[3] Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng với bà H nhưng không đồng ý thanh toán tiền vi phạm hợp đồng (tiền lãi). Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn giữ nguyên quan điểm đồng ý chấm dứt hợp đồng, đồng ý trả lại số tiền cọc đã nhận là 507.111.000 đồng nhưng không đồng ý thanh toán tiền vi phạm hợp đồng. Như vậy, các bên đã tự thỏa thuận chấm dứt việc thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

5

[4] Xét lỗi dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng, tại Công văn số 3290/SXD-TTrXD ngày 13/9/2023 của Sở Xây dựng tỉnh B có nội dung đến thời điểm hiện nay dự án khu C chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Căn cứ vào nội dung cung cấp thông tin của Sở Xây dựng tại Công văn nêu trên thì Công ty cổ phần Đ đến ngày 16/01/2023 mới nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và đến ngày 31/01/2023 lại rút hồ sơ đề nghị đủ điều kiện xác nhận trên, điều này chứng minh Công ty Đ không muốn thực hiện hợp đồng, Công ty Đ đã nhận tiền đặt cọc từ bà H khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn. Do đó trong trường hợp này lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty cổ phần Đ nên bà H là bên bị thiệt hại từ việc Công ty cổ phần Đ không thực hiện đúng nghĩa vụ nên bà H được bồi thường thiệt hại.

[5] Về mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt, khi giao kết hợp đồng, các bên đã dự liệu và thỏa thuận trường hợp hợp đồng không thực hiện được thì bồi thường là lãi suất, mức lãi suất bồi thường mà hai bên đã thỏa thuận phù hợp quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào mức lãi suất thỏa thuận để tính mức bồi thường khi hợp đồng chấm dứt, tiền lãi tính từ ngày 01/01/2022 đến ngày 22/3/2024, mức lãi suất 0.02%/ngày, thành tiền 82.253.404 đồng là phù hợp.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm, do bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng và trả lại số tiền cọc nên trong trường hợp này án phí sơ thẩm phần chấm dứt hợp đồng và trả tiền cọc là án phí không giá ngạch, đối với phần bồi thường là án phí có giá ngạch theo quy định tại khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[7] Từ những phân tích trên xét thấy kháng cáo của bị đơn có căn cứ chấp nhận về phần án phí.

[8] Án phí phúc thẩm: kháng cáo được chấp nhận nên người kháng cáo không phải chịu.

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp một phần.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 48, 148, khoản 2 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Đ.

6

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thu H với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Ghi nhận sự tự nguyện chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số: C2-17.06/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 27/11/2020, giữa Công ty Cổ phần Đ với bà Trần Thị Thu H.

Buộc Công ty Cổ phần Đ thanh toán cho bà Trần Thị Thu H tổng số tiền là 589.364.404 đồng (năm trăm tám mươi chín triệu ba trăm sáu mươi bốn nghìn bốn trăm lẽ bốn đồng); trong đó tiền cọc 507.111.000 đồng (năm trăm lẽ bảy triệu một trăm mười một nghìn đồng) và tiền lãi 82.253.404 đồng (tám mươi hai triệu hai trăm năm mươi ba nghìn bốn trăm lẽ bốn nghìn đồng).

Kể từ ngày, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty Cổ phần Đ phải chịu 4.112.670 đồng (bốn triệu một trăm mười hai nghìn sáu tram bảy mươi đồng) có giá nghạch và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí không có giá ngạch.

Trả lại cho bà Trần Thị Thu H 13.499.217 đồng (mười ba triệu bốn trăm chín mươi chín nghìn hai trăm mười bảy đồng) tiền tạm ứng án phí tại Biên lai thu tiền số 0001225 ngày 14/11/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố D.

3. Án phí phúc thẩm: Trả lại Công ty Đ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tại Biên lai số 0002656 ngày 21/3 /2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

THẨM PHÁN THÀNH VIÊN

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

7